臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
113年度南簡字第1563號
原 告 袁慈君
訴訟代理人 袁澤川
被 告 聯上實業股份有限公司
法定代理人 蘇永義
訴訟代理人 柯尊仁律師
上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國114年9月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣152,436元，及自民國113年5月24日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣2,430元，其中新臺幣1,638元由被告負擔，並應
加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計
算之利息，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣152,436元為
原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告向被告購買「聯上海棠」建案（下稱系爭建
案）D3棟14樓預售房地、門牌號碼臺南市○○區○○○路000號14
樓之3（下稱系爭房地），兩造並於民國108年11月28日簽訂
土地房屋預售買賣契約書，約定買賣總價新臺幣（下同）78
0萬元，建築工程應在107年1月1日之前開工，111年12月31
日之前取得使用執照(下稱系爭契約)。惟被告遲至112年10
月17日始取得使用執照，遲延290天，依系爭契約第12條第2
項約定，被告應按原告已繳房地價款156萬元之萬分之5單利
計算每日遲延利息予原告，合計226,200元【計算式：156萬
元×290天×5/10000】，爰依系爭契約第12條第2項約定，提
起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告226,200元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行（見調字卷第9頁
）。
二、被告則以：
㈠被告興建系爭建案期間遭遇新冠肺炎疫情，至全國大規模缺
工缺料，臺南市政府工務局(下稱工務局)為因應疫情，分別
於110年1月13日、110年6月18日、111年7月25日以行政命令
規定，自99年12月25日至111年12月31日期間已領得臺南市
政府核發建築執照者，增加其建築施工期限2年，且無須另
行申請(下稱系爭工務局函令)。可知主管機關認為建築業受
疫情及缺工影響之期間為2年，雖工務局僅規定建築執照之
建築期限增加2年，惟使用執照係在建築完工後才能申請，
則取得使用執照之約定期限，自隨建築執照之建築期限向後
延期2年。系爭建案係於104年8月24日領得建築執照，亦適
用系爭函令，得延長建築期限2年，故被告僅須於113年12月
31日前取得使用執照即未違反系爭契約，被告於112年10月1
7日取得使用執照自不負遲延責任。
㈡又新冠肺炎疫情屬不可抗力之「天災」，系爭建案之完工因
我國政府對疫情採取高強度管制政策而推遲，亦有「政府法
令變更」之影響，被告自得順延工期。況系爭建案之興建相
關人員，於疫情期間(109年1月15日至112年3月20日）確診
人數達672人，足徵系爭建案之施工因新冠疫情受有嚴重影
響；另依行政院公共工程委員會110年6月18日工程管字第11
003006531號函（下稱系爭行政院公共工程委員會函文）內
容，第三級警戒自110年5月19日起至110年7月26日止共69天
，延長工期以0.5計，共35天；非第三級警戒自110年7月27
日至112年4月30日止共643天，延長工期以0.15天計，共96
天，合計影響施工期間為131天，得予順延。
㈢再依臺南市政府及所屬各機關學校辦理營繕工程工期核算注
意事項（下稱系爭注意事項）第5條第1項第3款第6目、第2
項第1、2款之規定，臺南市政府發布之停止上班日不計工作
天；24小時累積雨量達50毫米以上，且其中至少1小時雨量
達15毫米以上，工期展延1天；24小時累積雨量達130毫米以
上，當日及隔天工期展延2天。系爭建案自107年1月1日開工
至112年10月17日取得使用執照期間，曾逢108年8月24日、1
12年7月27日、112年7月28日、112年9月4日，共4天颱風因
此停止上班；另當日雨量在50毫米以上者有59天（107年12
天、108年14天、109年9天、110年15天、111年3天、112年6
天）；當日雨量達130毫米以上者有11天（107年3天、108年
1天、109年2天、110年3天、112年2天），依前揭系爭注意
事項之規定，此部分工期應予展延81天【計算式：59天＋（1
1天×2）】。
㈣另系爭建案之消防圖說於開工前本經臺南市政府消防局（下
稱消防局）審核通過，消防局嗣以圖說與法規不符為由要求
被告修改，被告於112年3、4月間與消防局溝通，消防局於1
12年5月26日召開內部會議仍要求被告修改，導致被告無法
按原定圖說施工而延誤60天，於112年10月3日始取得消防核
可函，此延誤非可歸責於被告，亦應順延60天工期。又系爭
建案各樓層之水、電管線於澆注混凝土前應先埋設，因承購
戶有173戶申請客變，其中139戶涉及水、電管線、隔間位置
變動，致被告需變更設計，以每戶影響工期半天計算，共計
影響工期70天。
㈤綜上，系爭建案因疫情影響工期131天、颱風天4天、雨天81
天、消防圖審延誤60天、客變增加工期70天，共346天均非
可歸責被告事由所致。故被告於112年10月17日取得使用執
照，雖逾系爭契約第12條第1項本文約定之111年12月31日期
限290天，但加計前揭工期順延346天後，顯然毋庸負遲延之
責，則原告依系爭契約第12條第2項約定請求被告給付遲延
利息即無理由。
㈥退步言之，倘認被告應給付遲延利息，考量系爭契約係締結
於新冠肺炎疫情發生之前，該疫情持續期間較諸92年間發生
之SARS疫情更久，疫區更廣，影響層面之廣顯非兩造於簽立
系爭契約時所得預料，故如仍強按系爭契約第12條第1項本
文約定，以111年12月31日為取得使用執照之期限，不履行
即要求被告負全部之給付遲延利息責任，對被告顯失公平，
請求依民法第227條之2第1項規定，依照情事變更原則減少
被告應給付之遲延利息金額。
㈦又系爭契約第12條第2項約定之「遲延利息」性質上應屬「損
害賠償總額預定性質之違約金」，衡酌系爭房地出售面積36
.51坪，原告以每坪178,000元購買，而系爭房地於113年實
價登錄之每坪單價為305,000元，原告受有4,636,770元之不
動產價值上漲利益，並無損害，猶請求被告給付226,200元
之違約金實屬過高，請求依民法第252條規定將之酌減至0元
。
㈧另系爭房屋出售面積36.51坪，實際登記面積則為37.04坪，
依系爭契約第5條第2項約定，原告應就房屋面積誤差部分找
補被告72,984元，被告亦主張以該找補金額與本件原告請求
金額相抵銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受
不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行（見南簡卷第19頁
）。
三、兩造不爭執事項（見南簡卷第134至135頁）：
㈠原告於108年11月28日向被告購買系爭建案之系爭房地，雙方
並簽訂系爭契約。
㈡系爭契約第12條第1項本文約定，系爭房屋建築工程應於107
年1月1日之前開工，111年12月31日之前完成主建物、附屬
建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。
㈢系爭房屋係於112年10月17日取得使用執照，已遲延約定完工
日期(111年12月31日)290天。
㈣原告已繳系爭房地價款為156萬元。
㈤工務局於110年1月13日發布：「本市建築期限之增加，請依
下列規定辦理：自99年12月25日至110年1月20日期間領得本
市建築執照或雜項執照之建築案……其建築期限增加2年」。
系爭建案之建築執照可適用系爭函令。
㈥109年1月21日新冠肺炎於我國境內爆發，臺南市疫情警戒第
三級期間自110年5月19日起至110年7月26日，合計69日。
㈦系爭建案工程自107年1月1日開工至112年10月17日取得使用
執照期間，曾遇4天颱風因此停止上班（108年8月24日、112
年7月27日、112年7月28日、112年9月4日）。
㈧系爭房屋出售面積為36.51坪(其中雨遮1.4坪不計價)，登記
面積為37.04坪(其中雨遮1.28坪不計價)。
四、得心證之理由：
㈠兩造間成立系爭契約，系爭契約第12條第1項約定於111年12
月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設
施，並取得使用執照；原告已繳系爭房地價款為156萬元；
惟系爭建案於112年10月17日取得使用執照，已遲延約定完
工日期290天等情，業具原告提出交屋資料收執表、系爭契
約、使用執照（見調字卷第15至53頁）等件為證，並為被告
所不爭執，堪信為真實。
㈡被告主張各項順延工期之事由，分述如下：
⒈被告主張依系爭建案符合系爭工務局函令規定，得將使用執
照取得期限由原定之111年12月31日，延長2年至113年12月3
1日等語，並提出系爭工務局函令為證（見南簡卷第33至39
頁）。惟系爭工務局函令內容係工務局因應新冠肺炎疫情及
產業缺工問題，特令自99年12月25日至110年1月20日期間領
得臺南市建築執照或雜項執照之建案，且已申報勘驗者，其
建築期限增加2年，無須另行申請，但於系爭工務局函令發
布前已失效之執照、免申報勘驗之案件或經工務局勒令停工
且未經同意復工者，則不適用；嗣將適用範圍延長為111年1
2月31日前已領得之建築執照及雜項執造且仍為有效者。此
為主管建築機關工務局對於發給之建築執照及雜項執照依建
築法第53條之規定，所為之建築期限管制措施，因考量疫情
影響而通案給予建築施工者相當之行政寬限期間，並無變更
私法上權利義務之效力，亦不影響一般私法契約之締約當事
人基於契約所應負之權利義務，則被告以系爭工務局函令主
張兩造間系爭契約所定工期亦應得予順延2年，難謂可採。
⒉被告主張系爭建案因受疫情影響，影響施工期間共計131天等
語，固提出工期比較表、系爭行政院公共工程委員會函文、
分包廠商確診人員統計表為據（見南簡卷第41至49、95頁）
。惟系爭行政院公共工程委員會函文內容係針對各機關招標
及履約中之公共工程，依該會於110年6月16日召開之研商會
議，洽詢各機關、公會並逐項討論及修正後，制定「因應嚴
重特殊傳染性肺炎疫情受影響公共工程之展延或停工處理方
式」之通案性處理規定，供辦理公共工程招標履約之機關與
廠商依循辦理，是系爭行政院公共工程委員會函文之適用對
象應為「各行政機關招標及履約中之公共工程」，而未涵蓋
私法契約之建案工程，自難逕予引為系爭契約工期應予順延
之事由或作為計算依據。復經檢視被告提出之工期比較表，
僅記載預計開始、預計完成、實際開始、實際完成等日期及
差異天數統計，無法得知被告所述疫情缺工缺料對其工期之
影響為何；又被告提出之確診人員統計表僅有各分包廠商之
人數統計資料，並無各人員具體確診日期及請假期間，又被
告未曾因施工人員確診而遭行政機關強制停工，尚難認被告
因疫情缺工、缺料過多而影響其工期，是被告主張因疫情影
響施工期間共計131天云云，難謂可採。
⒊被告主張系爭建案工程自107年1月1日開工至112年10月17日
取得使用執照期間，曾因颱風停止上班4日（108年8月24日
、112年7月27日、112年7月28日、112年9月4日）等語，固
為兩造所不爭執，惟系爭契約約定取得使用執照日期為111
年12月31日，則上開停止上班之4日，僅108年8月24日係在
系爭期約約定之施工期間，至於112年7月27日、112年7月28
日、112年9月4日，均發生於000年00月00日之後，當無展延
工期可言。另被告主張系爭建案因下雨影響工期81天等語，
並提出交通部中央氣象署107至112年臺南氣象站之逐日雨量
資料為證（見南簡卷第55至65頁），惟上揭資料係以整個臺
南市為觀測地點，不能證明系爭建案施工地點即臺南市安平
區亦有雨量超標的情形，況系爭建案之建築工程是否因下雨
等因素停工，仍應視當日所施作工作項目為準，惟被告並未
提出其他積極事證以實其說，是被告辯稱因下雨為由主張順
延工期，難認可採。
⒋被告主張因消防局要求被告變更原已審核通過之系爭建案消
防圖說，影響工期60天等語。惟被告興建工程，本應確保各
項圖說合於法規，並取得相應主管機關之核可，以利完工，
則其遲至112年10月3日始取得消防核可函，仍應屬可歸責於
被告之事由，不得據此主張順延工期。
⒌被告主張系爭建案承購戶有173戶申請客變，影響工期70日等
語，固提出客戶變更資料表（見南簡卷第67至79頁）為證，
惟依系爭契約第13條關於建築設計變更之處理約定可知，被
告有權決定是否提供買方客變服務，被告既同意買方客變，
自應通盤考量客變可能影響施工之工期，再約定完工期限，
要無定好完工期限後，再要求全體買方承擔部分買方客變之
不利益之理。
⒍綜上，系爭建案之工期依系爭契約約定，應予順延1天至112
年1月1日。
㈢被告主張依民法第277條之2第1項規定，請求減少給付，難認
可採：
⒈按系爭契約第12條2項約定：「賣方如逾前款期限未開工或未
取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利
計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用
執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」（
見調字卷第39頁）。查系爭契約約定系爭建案應於111年12
月31日前完工取得使用執照，因108年8月24日颱風得予順延
至112年1月1日，業經認定如前，則被告於112年10月17日始
取得使用執照，堪認已逾期289天。而原告已繳系爭房地價
款156萬元，為兩造所不爭執，故依系爭契約第12條第2項之
約定，原告得請求被告給付按原告已繳房地價款156萬元依
每日單利萬分之5計算之遲延利息為225,420元【計算式：15
6萬元×5/10000×289日】。
⒉次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有
效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其
他原有之效果。民法第227條之2第1項固定有明文。惟上開
法條旨在規範契約成立後有訂約當時不可預料之情事發生時
，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見
之損失。查被告主張上開各項順延工期事由，除108年8月24
日因颱風停止上班以外，其餘均無理由，已如上述，則被告
請求減少其違約給付，實難認可採。
㈣被告主張依民法第252條酌減違約金，亦屬無據：
⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履
行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外
，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生
損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當
之數額，民法第250條第2項、第252條分別定有明文。至違
約金是否過高，應以一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人
所受損害情形為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號
判決意旨參照）。又違約金之約定，為當事人契約自由、私
法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意
願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀
因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張
並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之
規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至
相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約
定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高
法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。查系爭契約第1
2條第2項約定被告如逾期取得使用執照者，應給付遲延利息
予原告，核被告此部分所負之債務係依約定完工及取得使用
執照，非屬以支付金錢為標的，依上說明，應認兩造就上開
「遲延利息」之約定，具有違約金之性質，合先敘明。
⒉查系爭契約係由被告所預先制定，並自行記載賣方相關遲延
責任之條款後予原告即一般消費者簽署之契約，本院審酌被
告身為社會經濟及履約能力較強之一方，其違約自應受其所
自行擬定之違約金條款拘束。復查，本件違約金以「每逾1
日按已繳房地價款萬分之5」之方式計算，與內政部公布之
預售屋買賣定型化契約範本記載相同，可認此違約金之約定
，係經主管機關斟酌現今社會預售屋買賣現況，及衡量企業
經營者與消費者間之關係，為保護消費者權益，促進國民消
費之安全等目的，本於其專業所定之計算方式，已屬主管機
關所定之最低下限，是難認本件違約金有何過高的情事。
⒊至被告所稱原告受有系爭房地市場漲價利益乙節，並非違約
金是否過高之衡酌要素，被告復未舉證約定之違約金過高而
顯失公平，自不容被告其事後翻異指摘系爭契約約定之違約
金過高而要求酌減。
㈤被告主張以其對系爭房地登記面積誤差找補金額債權72,984
元，與原告本件請求金額抵銷，為有理由：
⒈按系爭契約第5條第1項約定：「房屋面積以地政機關登記完
竣之面積為準‧‧‧」；第2項約定：「依第3條計算之土地面
積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方
均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之2為限（至
多找補不超過百分之2），且雙方同意面積誤差之找補，分
別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面
積單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算」（
見調字卷第29頁）。
⒉系爭房屋出售面積為36.51坪(其中雨遮1.4坪不計價)，地政
機關登記面積為37.04坪(其中雨遮1.28坪不計價)乙節，有
系爭契約、系爭房屋所有權狀可稽（見南簡卷第85、87頁）
，且為兩造所不爭執。而依系爭契約附件四之房屋價款明細
（見調字卷第51頁）、系爭契約第5條約定之換算結果，被
告抗辯原告就房屋誤差面積應找補72,984元予被告【計算式
如附件】，應為可採。
⒊原告雖稱其於113年2月20日已與被告完成交屋手續，當時被
告並未要求原告找補房屋登記面積差額價款等語，惟縱認原
告所述為真，尚難逕認被告拋棄系爭契約約定之登記面積差
額找補價款之債權，原告主張被告不得再向原告請求找補房
屋面積差額價款等語，尚難認有據。
⒋按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項
定有明文。查原告得請求被告給付遲延利息225,420元，又
依系爭契約第5條第2項約定，被告得向原告請求給付72,984
元之價金找補，兩造互負有給付遲延利息、給付找補價金之
債務，且債務種類相同均屬金錢之債，均已屆清償期，合於
抵銷適狀，被告所為抵銷抗辯應為有據，則經抵銷後，原告
尚得向被告請求152,436元【計算式：225,420元-72,984元
】。
五、綜上所述，原告依系爭契約請求被告給付152,436元，及自
起訴狀繕本送達翌日即113年5月24日（見調字卷第69頁）起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，
應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依
職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告
被告如預供擔保後，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 王淑惠
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 30 日
書記官 洪培綺