臺灣臺北地方法院民事簡易判決
114年度北簡字第4287號
原 告 李吳青芳
訴訟代理人 劉上銘律師
複 代理人 劉依萍律師
被 告 維春商業開發股份有限公司
法定代理人 楊國鼎
訴訟代理人 楊國裕
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於中華民國114年9月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬壹仟柒佰貳拾元，及自民國一百一十
三年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣陸萬壹仟柒佰貳拾元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國109年3月起入住被告忠孝分公司管理、提供服務
之紅典酒店式公寓(地址：臺北市○○區○○○路0段000號)之602
號房(下稱系爭房屋)，雙方並簽訂有租賃契約，續於111年5
月1日續約並簽定有續租租賃契約，約定每月租金新臺幣(下
同)158,000元，押租金316,000元，原告於113年8月1日租約
期滿將系爭房屋點交返還予被告，合計入住4年又5月，共給
付租金約8,374,000元。原告因屋內物品較多不及全數搬離
，乃應被告請求另行交付清運清潔費37,800元，至此，原告
並未積欠費用且無其他違約情事且已依約完成租賃物返還義
務，被告即應依系爭契約第4條第2項規定返還押租金全額，
扣除被告已返還之押租金75,727元，被告尚應返還押租金24
0,273元予原告。
㈡兩造間成立之租賃契約，屬於新型態之酒店式公寓租賃契約
，被告除提供系爭房屋之使用權外，同時提供健身房等公共
設施，及一週五次之房務清潔等服務，被告亦有權進入系爭
房屋內進行必要之勘查及維護保養，被告對於原告就租賃物
之使用方式是否合於兩造間之約定，顯瞭若指掌，被告於長
達4年又5月之租賃期間未曾具體向原告反映已違反約定方法
使用收益系爭房屋，應認原告於租賃期間係以合於約定方法
使用收益系爭房屋，相關屋內之自然損耗、折舊，諸如被告
賠償清單及後續說明中所羅列：地毯污漬、沙發塌陷坐痕、
浴室大理石檯面水垢、牆面油漆掉色、踢腳板毀損、木作衣
櫃毀損(下合稱系爭損耗)，均為使用4年又5月之合理使用下
之正常耗損，被告辯稱系房屋內有部分物品遺失、部分物品
遭原告毀損，故其得逕自押租金扣除239,433元作為賠償，
並提出被證1財產點交表及被證7系爭房屋交付前之現況照片
欲證明交屋予原告時之狀態，提出被2屋況財產點交表、被
證8系爭房屋於113年5月間之現況照片及被證23原狀與物品
損壞情況之對照照片欲證明系爭房屋內有物品遺失、毀損且
係原告所致，然原告於入住時，被告之使用人未與原告點交
屋內設備、動產，而係將空白財產點交表即被證1混雜於眾
多簽約文件中，要求原告於表末簽名，但被證1財產點交表
未經被告簽名，足徵被告之使用人確實未與原告點交屋內設
備、動產，而被證7系爭房屋交付前對現況照片係於何時所
攝未見被告舉證說明，均無法證明上開事實；再被證2屋況
財產點交表上之缺失係被告之使用人事後單方所填載，原告
爭執被證2之形式上真正，被證8、23為系爭房屋內之照片係
由被告非法取得，不得作為本件證據之用，況被告所稱被證
8、23係拍攝於113年5月間，距原告退房時間間隔約3個月，
並無從作為原告退房時系爭房屋現況之證明，被告辯稱系爭
房屋內有物品遺失、毀損且係原告所致，顯屬無據。
㈢縱認系爭房屋確實有被告所辯之物品遺失及毀損，且確實係
原告所致之情，依行政院主計處之什項設備分類明細表所載
，相關物品之最低使用年限不超過5年，而原告承租系爭房
屋近5年，相關物品應均超過使用最低年限，於計算原告所
應賠償之數額時，應考量物之折舊，不得逕以新品價格計算
原告所應賠償之數額，茲就被告主張之賠償數額表示意見如
下：
⒈遺失項目部分，賠償金額合計20,198元，原告否認有遺失之
情，此部分應由被告舉證；遺失項目均為一般物品，其一般
物理耐用年數約2至3年，原告承租之時間大於上開物品之耐
用年數，故其等價值至多應折舊為總額之1/10，即2,020元(
計算式：20198×1/10＝2020，元以下四捨五入)。
⒉枕頭、羽毛被損壞部分，賠償金額合計19,340元，從被證23
之照片1、2無法看出係系爭房屋內之枕頭、羽毛被，相片內
枕頭、羽毛被之數量亦與被告主張不符，此外，有何減損50
%價值之情及價值減損係由原告所致，均應由被告舉證。又
枕頭、羽毛被屬於一般物品，其一般物理耐用年數約2至3年
，原告承租之時間大於上開物品之耐用年數，故其等價值至
多應折舊為總額之1/10，即1,934元(計算式：19340×1/10＝1
934)。
⒊熱水壺、微波爐部分，賠償金額合計5,358元，從被證23之照
片3、4無法看出係系爭房屋內之熱水壺、微波爐，此外，有
何減損100%價值之情及價值減損係由原告所致，均應由被告
舉證。微波爐之最低使用年限為3年，而熱水壺性質上應與
微波爐相近，最低使用年限約3年，原告承租之時間大於上
開物品之耐用年限，應以1/10之價格折舊計算其等之價值即
536元(計算式：5358×1/10＝536，元以下四捨五入)。
⒋百葉窗工程部分，賠償金額為17,029元，從被證23之照片6無
法看出係系爭房屋內之木百葉窗簾，此外，有何減損50%價
值之情及價值減損係由原告所致，均應由被告舉證。窗簾之
最低使用年限為3年，原告承租之時間大於上開物品之耐用
年限，應以1/10之價格折舊計算其等之價值即3,244元(計算
式：32436×1/10＝3244，元以下四捨五入)。
⒌地毯部分，賠償金額為24,810元，從被證23之照片7無法看出
係系爭房屋內之地毯，此外，有何減損100%價值之情及價值
減損係由原告所致，均應由被告舉證。地毯之最低使用年限
為5年，原告承租之時間應已超過上開耐用年限，應以1/10
之價格折舊計算其等之價值即2,481元(計算式：24810×1/10
＝2481)。
⒍大理石修補部分，賠償金額為20,370元，從被證23之照片8無
法看出係系爭房屋內之情形，此外，針對毀損情形係由原告
所致，應由被告舉證。浴室流理台、洗手台、茶几等品性質
上應與浴缸、餐桌相近，最低使用年為5年，原告承租之時
間應已超過上開耐用年限，應以1/10之價格折舊計算其等之
價值即2,037元(計算式：20370×1/10＝2037)。
⒎三人座沙發＋小沙發部分，賠償金額合計51,240元，從被證23
之照片9無法看出係系爭房屋內之沙發，此外，針對毀損情
形係由原告所致，應由被告舉證。被證18之報價單無法證明
係修繕該沙發之費用，且被告已自認項次2與修繕本件沙發
無關，何以運費均由原告負擔。
⒏其他工項部分，賠償金額為14,280元，自然耗損之清潔費本
應由被告即出租人負擔，被告未說明門鎖調整費用應由原告
負擔之依據為何。
㈣綜上，被告應就系爭房屋內確實有物品遺失、毀損，且該遺
失、毀損係原告所致具體舉證，其逕以新品價格計算原告所
應賠償之數額並主張自押租金中扣除，於法無據，又原告已
於113年9月6日催告被告於7日內將未返還之租金匯回返還，
遭被告拒絕，為此提起本件訴訟等語。
㈤並聲明：被告應給付原告240,273元，及自113年9月14日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
㈠兩造就系爭房屋共簽訂4份租賃契約，簽訂日期分別為109年3
月1日、111年3月1日、111年5月1日、113年5月1日，惟最後
1份契約租期自113年5月1日至113年7月31日止，又兩造就本
件返還押租金之爭議，應以最後1份租賃契約為審酌基準，
依第3份合約第7條第1項約定：「乙方同意於111年10月31日
前自主完成屋況修繕，以善盡愛惜租賃物之責任與義務。」
、第4份合約(下稱系爭契約)第7條第7項約定：「乙方同意
於113年7月31日前自主完成屋況修繕，以善盡愛惜租賃物之
責任與義務。」、系爭契約第7條第1項約定：「乙方應善盡
房屋使用管理人之義務，就租賃物內之所有結構、室內裝修
及財產點交清單，及本大樓公共設施等，如可歸責於乙方所
致損壞，乙方負責賠償及修繕。」、第4條第3項約定：「押
租金係擔保乙方未履行本約致甲方所生損害及費用，甲方得
逕自押租金抵償，不足抵償者，乙方應於甲方通知7日內補
足。」。
㈡系爭房屋為臺北市政府財政局所有，係被告與臺北市政府財
政局簽訂包租代管契約，由臺北市政府財政局同意被告轉租
經營之酒店式公寓，被告為經臺北市政府地政局核准之合法
包租代管業者，依規定必須執行清點租賃財產之標準作業流
程，紅典酒店式公寓為統一管理營運，與系爭房屋相同之房
單位共計12間，同房型單位現場配置之物品品項、數量及財
產點交表單內容皆相同，所有房型皆於承租人入住前由出租
人預先清點乙次、入住當日會同承租人當面再清點乙次，並
於退房時與承租人清點，其目的係於租約到期時確認房屋的
損壞狀況是否與簽約時相符，避免不必要的爭議，未來爭議
發生時，應以確認書上記載為準並作為證據。另客房用品價
目表係承租人於入住房屋前，隨各項禮賓及服務說明擺設於
系爭房屋內，則承租人於入住期間均已悉認系爭房屋內配備
相關備品及設施之定價價格，如可歸責於承租人之因素而發
生遺失毀損，承租人即應依客房用品價目表賠償被告。
㈢原告背於善良管理人之注意，以未合於契約約定及依物品正
常使用方法使用系爭房屋所生損害，未於契約到期前完成修
繕等，除已違反契約約定外，更違反民法第148條第2項規定
，就被告請求系爭房屋損害賠償，原告自應負擔賠償義務。
又被告向原告請求賠償之清單所示「重大維修」項目之內容
及金額，係依據被告委託廠商施工修繕之發票金額，其性質
屬於修繕工程費用，應據會計原則，修繕工程費用應不能折
舊，被證20之「重大維修」項目諸如衣櫃木作毀損之拆除修
補、大理石修補、沙發家具之修補、清潔費等，均屬於修繕
工程之「費用類別」，顯非「資產類別」，沒有折舊年限可
分攤，更遑論以物品逾耐用年數為理由得以折舊概念折價計
算之餘地，原告誤將修繕費用當成重購費用，顯對會計原則
之引用及理解錯誤，錯誤引用什項分類明細表計算折舊，達
到其折扣目的以降低應負損害賠償金額，顯非可採。
㈣被告於交付及交還系爭房屋時與原告進行清點，經原告於財
產點交表、屋況財產點交表簽名確認在案，被證20之賠償清
單所示「遺失項目」、「損壞項目」、「重大維修及延遲項
目」之內容及金額，皆為「非屬自然耗損」之缺漏及損害，
「遺失項目」及「損壞項目」部分，係原告交還系爭房屋時
屋內遺失、缺漏，且可歸責於原告，原告依財產點交表、屋
況財產點交表、客房用品價目表計算請求賠償遺失毀損用品
金額，並無違誤，原告更無依據什項分類明細表之最低使用
年限，或以自行認定之物品耐用年數，以折舊為由實際為取
得折價之利益，顯屬謬論，實非可取，且於法無據；「重大
維修項目」部分，係原告未依第3份契約、第4份契約第7條
第7項約定，於租約到期日前自主完成屋況修繕，由被告代
為雇工修繕，該修繕費用自應由原告負擔，是被告依據修繕
工程之發票及報價單金額於押租金中扣除賠償金，於法有據
；「延遲項目」部分，係原告於租賃契約到期日113年7月31
日仍未清空房內個人物品及垃圾，實際遷出系爭房屋之日為
113年8月1日，被告按每日5,908元計收延遲1日退房之房費
，並於押租金中扣除，於法有據。
㈤賠償清單「其他修繕、外包清潔費」(參被證24其他工項)為
工程完成之最終項目，清潔完成日期為113年10月22日，因
系爭房屋受損各工種項目繁雜，非屬大型統包工程，且各工
種面臨缺工嚴重，被告耗費約當3個月之工程，經多位採購
及工程管理人員參與工程發包管理工作，始將系爭房屋回復
至可供出租之狀態，期間被告均應依約支付臺北市政府財政
局租金、公寓大廈管理費、水電瓦斯等費用，被告向原告請
求14天工程期房費及工程管理費金額，與實際所耗費3個月
工程期及衍生工程管理費用有極大差距，已超出第一次賠償
清單請求409,149元，嗣兩造進行多次協商，被告已釋出最
大善意，除主動刪除4天工程期房費及工程管理費，並依客
房用品價目表再拆分為「遺失項目」及「損壞項目」，就損
壞項目部分以50%折讓與被告並同意由原告取回，被告僅向
原告請求負擔修繕費用，原告非正常使用造成客廳茶几、浴
缸、洗手台、餐桌等大理石檯面汙損，已提醒原告該大理石
損壞狀況僅能以貼膜包覆方式掩飾污漬，係最節工程費用之
方法，故上揭多處大理石檯面設備即使修補完成，皆已價值
減損，其他受損項目諸如門片、牆面受寵物咬傷修補、馬桶
損壞、音響線遭寵物咬斷等項目，考量工程項目及損失金額
難以估價而未列於賠償清單中向原告請求，被告請求原告賠
償系爭房屋之損害，並逕自押租金中扣除240,273元，於法
有據，原告請求被告給付押租金240,273元，應無理由等語
，資為抗辯。
㈥並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣
告免於假執行。
三、兩造就系爭房屋共簽訂4份租賃契約，簽訂日期分別為109年
3月1日、111年3月1日、111年5月1日、113年5月1日，分別
約定租賃期間自109年3月1日起至111年2月28日止、111年3
月1日起至111年4月30日止、111年5月1日起至113年4月30日
止、113年5月1日起至113年7月31日止，每月租金158,000元
，押租金316,000元；原告於113年8月1日將系爭房屋點交予
被告；被告自押租金扣除賠償金額240,273元後，餘款75,72
7元於113年11月6日匯付原告；原告於113年9月6日催告被告
於7日內返還未付之押租金，有租賃契約書4份、被告113年1
1月5日維春忠字第1130002號函、原告催告通知電子郵件可
稽(見本院卷第123-205、59-61、51-53頁)，且為兩造所不
爭，堪信為真正。
四、本院得心證之理由：
原告主張於113年8月1日租約期滿後將系爭房屋點交返還予
被告，已支付清運清潔費37,800元作為清運未及搬離物品之
費用，並未積欠費用且無其他違約情事，被告則以原告應賠
償如附表所示之費用240,273元，並逕自押租金中扣抵，僅
返還押租金75,727元，原告主張被告應返還未返還之押租金
240,273元，則為被告否認，並以前詞置辯，茲析述如下：
㈠按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅
，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還
押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判決
要旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租
賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不
履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵
充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度
台上字第1631號判決要旨參照）。押租金依其性質與內容乃
承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償
債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依
約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行
其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金
全額返還承租人之義務。故於租賃關係終了、承租人已返還
租賃物後，出租人即被告即負有返還承租人押租金之義務。
如承租人租賃關係終了且返還租賃物時，仍有欠租、相當租
金之不當得利或有未償付之其他債務不履行損害賠償等時，
即應以該押租金當然抵充清償，而返還餘額。
㈡依系爭契約第4條約定：「⒈押租金316,000元，自合約編號C-
000000-0000轉至本合約編號C-000000-0000。⒉租期屆滿前
，乙方(即原告)應依約返還房屋及設備清單內所有物品予甲
方(即被告)，確認乙方無積欠費用且無違約情事，甲方於15
天內無息返還之。⒊押租金係擔保乙方未履行本約致甲方所
生損害及費用，甲方得逕自押租金抵償，不足抵償者，乙方
應於甲方通知7日內補足。乙方不得將押租金債權轉讓或質
押於第三人。」(見本院卷第184頁)，又原告已於113年8月1
日將系爭房屋點交返還被告，為兩造所不爭執，亦有屋況財
產點交表可憑(見本院卷第117頁)，則被告應於確認原原告
無積欠費用且無違約情事後於15天內無息返還押租金予原告
。
㈢被告辯稱應賠償部分：
按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方
法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；承租人應以善
良管理人之注意，保管租賃物；承租人違反前項義務，致租
賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依
物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不
在此限，民法第438條第1項、第432條第1項前段及第2項亦
定有明文。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中
約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋
之義務，然所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指
承租人應以合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使
用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度
、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而
返還，而非回復租賃物之原有狀態。此乃因房屋隨著時間之
經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具
等），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃
物之原有狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。
復按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重
大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民
事訴訟法第222條第2項亦有明定。
⒈關於遺失項目部分：
⑴被告稱附表上半部所示鞋把等物品遺失，原告應依客房用品
價目表所示價格賠償原告，共計20,198元，原告否認有遺失
之情，並爭執被證1財產點交表、被證2屋況財產點交表之形
式上真正云云，然依系爭契約第1條約定，租賃物包含承租
範圍與其附屬財產點交表(見本院卷第183頁)，且參證人吳
丞軒結證稱：我從108年到112年在被告公司任職，擔任前台
服務人員，原證八《財產點交表》（本院卷65-67頁）預先查
房人員的簽名是我所簽，原證八是房間物品的清單，我們被
要求在客人入住前確認是否有表單上的品項逐一打勾確認，
客人入住前櫃台人員先去確認一次，等隔天客人入住時，當
天當班的人員會陪同客人進入房間逐一清點一次，原證八是
我預先清點的第一次，後來陪同客人清點的不是我，是施庭
佳，隔天陪同客人入住時如果有客人不要的東西會再記載移
出，都是在原證八上做記載，原證八第一行遷入欄位的打勾
打X是我做的，打X表示沒有該品項，我會在旁邊簽名，已撤
出是施庭佳寫的，她當時跟客人確認時，是因為客人不要所
以撤出，表單上客人簽名，是施庭佳與客人確認後，客人簽
名，當時我不在場等語(見本院卷第344-345頁)。證人施庭
佳結證稱：我是被告公司員工，107年8月18日迄今，職務是
貴賓接待員，負責接待客人，原證八這份財產點交表，我有
經手，因為上面有我的字(保險箱已撤出，3月1號)，這些文
字，可能當時客人說要撤出這些東西，所以我記載，正常工
作情況我會帶著客人逐一確認房間該有的品項，並讓客人簽
名，點交表最後客人欄位的簽名，是客人親自簽名，客人有
簽名，表示客人已確認該張表單上面的品項為房間內所有，
全部確認完畢後才簽名的，我們都是在入住前一天內部人員
進行清點，客人入住的當天現場會做一次清點，總共會有二
次清點，點交表，客人當場清點不會再打勾，我們會逐一清
點，客人如果有意見我們會註記，清點完畢後，會在住客簽
名欄位簽名等語(見本院卷第346-348頁)，是依證人上開證
述，原告入住前櫃台人員會拿被證一財產點交表先去房間確
認一次，等隔天原告入住時，當天當班的人員會陪同原告進
入房間逐一再清點一次，預先清點時會打勾表示有該品項，
打X表示無該品項，原告入住當場清點不會再打勾，原告如
果有意見會註記，清點完畢後，會讓原告在住客簽名欄位簽
名，是本件財產點交表既經原告簽名確認，表示原告已確認
該張表單上面的品項為房間內所有。
⑵再參證人林育琪結證稱：我是被告公司員工，從113年4月29
日迄今，擔任貴賓接待的經理，我負責接待住客，跟管理貴
賓接待的團隊，被證二《屋況財產點交表》（本院卷117-122
頁），該份點交表是我經手負責，上面有我的簽名，我簽UK
I，這份點交表是退房時，我們與客人核對房間內的設備是
否與入住時相同，與客人做點交，客人有協同當場做點交，
最後一頁承租人簽名是客人親自簽名，點交表遷出的欄位，
及備註欄位註記都是我寫的，是當著客人面前寫的，最後有
沙發、臥室層架、木百葉、地毯、馬桶座待確認後續賠償的
記載，是因為這幾項損害狀況比較嚴重，我不清楚賠償金額
，所以記載下來，跟客人表示後續會再跟他說明，客人當下
表示同意，所以才在承租人欄位簽名，八月一日客人的東西
還沒有清理完畢，等他清理完畢之後，我跟房務人員有再進
場做檢查查看相關的缺失，再把當下沒有補足的品項補到被
證二的點交表上，當下記載是只有最後文字的那些，前面遷
出及備註欄位的記載都是第二次進去確認時所記載，八月一
日有跟客戶表示妳們待客戶的東西清空之後，會再進去房間
再做一次確認，客人同意後才在上面簽名，針對遺失物品我
們都是用成本價跟客戶請求，成本價是我們當初購入的價格
，我們也會將這份價目表放在房間內主臥室的衣櫃內，是在
客人入住時就放在裡面了等語(見本院卷第349-354頁)，是
依上開證人證述，被證二屋況財產點交表是原告退房時，與
原告核對房間內的設備是否與入住時相同，與原告做點交，
點交表遷出的欄位，及備註欄位註記都是當著原告面前寫的
，證人與房務人員於物品清空後再進場做檢查，並把當下沒
有補足的品項補到被證二的屋況點交表上，是該點交表既經
原告簽名確認，亦應認確實有遺失物品。
⑶而依被證2屋況財產點交表所載，鞋把缺1、鞋刷缺1、馬克杯
缺2、威士忌杯缺1、餐叉缺2、餐匙缺1、甜點叉缺3、甜點
匙缺2、咖啡匙缺4、中式湯匙缺4、筷子缺2.5、多功能刀組
缺1、調味料罐缺1、開瓶器缺1、切菜板缺1、炒菜鏟缺1、
面紙盒缺1、男仕衣架缺4、女仕衣架缺4、布衣架缺4、備品
盒缺1、潄口杯缺2、吹風機(+防塵套)缺1、垃圾桶缺2、大
毛缺1、小毛缺1(見本院卷第119-121頁)，總價為20,198元
，上開缺品亦於被證1財產點交表所記載(見本院卷第113-11
5頁)，亦即原告入住系爭房屋時為系爭房間內所有，則被告
請求被告賠償上開缺品，洵屬有據；然上開缺品(除大毛、
小毛外)係原告入住時即由被告所提供，原告承租期間長達4
年又5個月，被告並未提出證據證明有於原告上開承租期間
予以更換新品之事實，應認係原告使用4年又5個月之舊品，
則被告以新品之價格請求賠償，顯不合理，本院審酌旅館業
實務，客房內備品，除一次性備品外，若是堪用的備品，並
未將其丟棄，而是在做完適當保養清潔的程序後，繼續留在
客房內以供下一位住宿者使用，本件原告所承租之系爭房屋
內之備品亦應屬相同的情況，即系爭房屋內之備品均非屬新
品；另參酌主計處之財物分類標準中之什項分類明細表所載
，家具設備之最低使用年限約3至5年，則上開缺品除大毛、
小毛外，應均認已達最低使用年限，依固定資產折舊率表之
附註(四)規定：採用定率遞減法者，其最後1年之折舊額，
加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本原額之9/10
，則關於鞋把、鞋刷、馬克杯、威士忌杯、餐叉、餐匙、甜
點叉、甜點匙、咖啡匙、中式湯匙、筷子、多功能刀組、調
味料罐、開瓶器、切菜板、炒菜鏟、面紙盒、男仕衣架、女
仕衣架、布衣架、備品盒、潄口杯、吹風機(+防塵套)、垃
圾桶之缺品賠償，應以1,938元【計算式：19376×1/10＝1938
，元以下四捨五入】為適當；另大毛、小毛部分，依系爭契
約第5條約定：「…⒋室內清潔，每週完整清潔二次(床單更換
、布巾更換、除塵、吸塵、拖地、清垃圾、廚房(不含鍋碗
杯盤清洗)…」(見本院卷第185頁)，是被告每週對系爭房屋
完成室內清潔2次，即有更換毛巾2次，本院審酌被告每週有
更換毛巾2次，則關於毛巾部分，認應以折價50%即411元【
計算式(754＋68)×50%＝411】為適當，故被告得請求缺品之賠
償為2,349元【計算式：1938＋411＝2349】，超過部分，則屬
無據。
⒉關於損壞部分：
被告稱附表中間部分所示枕頭、羽毛被、熱水壺、微波爐損
壞，原告應依客房用品價目表所示價格賠償原告，共計24,6
98元，上開損壞品亦於被證1財產點交表所記載(見本院卷第
113、114頁)，亦即原告入住系爭房屋時為系爭房間內所有
，則被告請求被告賠償上開損壞品，亦洵屬有據；至原告主
張被證8、23之照片侵害其居住隱私，不得引為本件證據云
云，然參上述，被告每週會對系爭房屋進行2次完整清潔，
況上開照片僅是拍攝系爭房屋的現況及物品損壞情形，難認
對被告之居住私權造成侵害，則原告辯稱被證8、23之照片
不得引為本件證據云云，尚非可採。本院參酌被證23照片(
見本院卷第257-258頁)，枕頭及棉被均殘留黃色污漬，應已
無法使用，然參上述，枕頭及棉被皆非屬新品，被告僅會更
換枕頭套及棉被套後將枕頭及棉被交付原告繼續使用，再參
酌主計處之財物分類標準中之什項分類明細表所載，家具設
備之最低使用年限約3至5年，復參原告承租期間長達4年又5
個月，應均認已達最低使用年限，依固定資產折舊率表之附
註(四)規定：採用定率遞減法者，其最後1年之折舊額，加
歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本原額之9/10，
則關於損壞枕頭、羽毛被之賠償，應以1,934元【計算式：(
294×4＋4541×4)1/10＝1934】為適當；熱水壺、微波爐部分，
本院參酌被證23照片(見本院卷第259-260頁)，熱水壺係開
閉鬆脫且邊緣漆剝落、微波爐嚴重汙漬無法去除，並非真正
損壞無法使用；再參上述，熱水壺、微波爐皆非屬新品，被
告僅會做保養及清潔後交付原告繼續使用，再參酌主計處之
財物分類標準中之什項分類明細表所載，熱水壺的最低使用
年限為4年、微波爐之最低使用年限為3年，復參原告承租期
間長達4年又5個月，應均認已達最低使用年限，依固定資產
折舊率表之附註(四)規定：採用定率遞減法者，其最後1年
之折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資產成本
原額之9/10，則關於損壞熱水壺、微波爐之賠償，應以534
元【計算式：(500＋4858)1/10＝534，元以下四捨五入】為適
當，故被告得請求損壞品之賠償為2,468元【計算式：1934＋
534＝2468】，超過部分，則屬無據。
⒊關於重大維修部分：
被告稱附表下半部部分，包括室內維修工程(衣櫥毀損拆除
重製、木皮毀損修補、牆面油漆修繕等)支出60,900元、木
百葉窗採局部修繕，以50%折讓，支出17,029元、地毯支出2
4,810元、大理石修補(浴室流理台、浴缸、洗手台、大理石
茶几、餐桌)支出20,370元、三人座沙發＋小沙發(沙發、書
桌椅修補)支出51,240元、其他工項(其他俢繕、外包清潔費
等)支出14,280元、工程管理費支出23,590元、工程期房費8
5,470元，合計297,689元，並提出照片、宣元隆室內裝修有
限公司估價單、上德家具有限公司報價單、地毯標單、大理
石長桌包膜貼覆工程發票、上德(樺王)家具有限公司報價單
、日通物業管理股份有限公司報價單及發票、明豐堂刻印鎖
匙行免用統一發票收據為證(見本院卷第210-217、231-240
、247-249頁)，依系爭契約第7條第7款約定：「乙方(即原
告)同意於113年7月31日前自主完成屋況修繕，以善盡愛惜
租賃物之責任與義務。」(見本院卷第186頁)，參被告提出
之被證8照片5、6、27、28、29所示，地毯確有汙損、破損
、寵物尿漬髒污之情；照片8、9所示，有客廳裝飾毀損之情
；照片10、11、12、13、所示，有木作衣櫥毀損之情；照片
14、15所示，有牆面遭寵物啃咬之情；照片18所示，有木百
葉窗簾斷裂之情；照片19、20、21所示有廚房檯面大理石汙
損之情，照片22、23、24、25所示，有浴室大理石檯面汙損
之情，照片30所示，有客廳大理石桌受損之情；照片27、31
所示，有三人座沙發、一人座沙發破損之情，依上開約定，
原告本應於113年7月31日前將上開毀損之物品均完成修繕，
原告未依約修繕，被告代為修繕並請求原告賠償支出之修繕
費用合計297,689元，亦洵屬有據。
⒋關於遲延項目部分：
被告稱原告於113年8月1日始點交系爭房屋給被告，遲延1日
應賠償1日房費5,908元，按無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無
權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通
常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當
得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字
第294號判決參照）。查系爭契約於113年7月31日屆滿，依
約原告應於113年7月31日將系爭房屋點交返還予被告，然原
告自陳於113年8月1日始將系爭房屋點交返還被告(見本院卷
第9頁)，揆諸前開說明，被告自屬無權占有，受有相當於租
金之不當得利；又系爭房屋每月租金為158,000元，則1日之
房費為5,267元【計算式：15800÷30＝5267，元以下四捨五入
】，故原告請求賠償1日房費5,267元，亦洵屬有據，超過部
分，則屬無據。
⒌原告應賠償被告之費用為307,773元【2349＋2468＋297689＋526
7＝307773】，而兩造協商後，被告於113年9月12日同意工程
管理費、工程期房費109,060元免收、113年10月25日同意牆
面油漆修繕費20,160元免收，應予扣除，故原告實際應賠償
被告之費用為178,553元【計算式：000000－000000－00000＝1
78553】。
㈣被告自押租金扣除原告應賠償金額240,273元，已如前述，且
為兩造所不爭，惟原告實際應賠償被告之費用為178,553元
，亦經認定計算如前，被告就超過部分之金額61,720元【計
算式：000000－000000＝61720】，無受領之法律上原因，應
返還原告，從而，原告請求被告返還押租金61,720元，洵屬
有據，超過部分，則屬無據。
㈤末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限
者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第233條第1
項前段、第203條、第229條第1項分別有明文規定。本件原
告之請求，核屬無確定期限之給付，自應經原告催告未為給
付，被告始負遲延責任。準此，原告於113年9月6日以電子
郵件催告被告於7日內返還押租金，有該電子郵件可參(見本
院卷第51-52頁)，則被告給付之期限於113年9月13日屆滿，
故原告請求被告給付自113年9月14日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息，核無不合，併予准許。
五、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告給付61,720元，及
自113年9月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，
為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁
回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依
被告聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 9 月 16 日
臺北簡易庭 法 官 葉藍鸚
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按
他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 16 日
書記官 陳怡如
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