臺灣桃園地方法院民事簡易判決
114年度桃簡字第288號
原 告 陳品潔
訴訟代理人 林玉萍
被 告 上海廣告有限公司
法定代理人 劉佳瑩
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年8月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。此觀民事訴訟法第
255條第1項但書第3款之規定自明。查原告起訴時聲明第2項
原為：被告應給付原告新臺幣（下同）48,000元，並自民國
114年2月5日起至遷讓返還門牌號碼桃園市○○區○○路000號6
樓D室（下稱系爭房屋）之日止，按日給付原告800元。嗣於
本院114年8月15日言詞辯論期日變更聲明第2項如下所示（
見本院卷第173頁）。核原告所為，係減縮應受判決事項之
聲明，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告於113年1月13日簽訂住宅租賃契約書（下稱
系爭契約），向伊承租系爭房屋，租賃期間自113年1月13日
起至114年12月31日止，並約定每月租金8,000元。嗣伊於11
4年6月27日以通訊軟體LINE通知被告，依系爭契約第13條、
第16條第4項及第6項之約定提前終止租約，詎被告竟拒不返
還系爭房屋，爰依民法第455條、第179條提起本件訴訟等語
，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告。㈡被告
應自114年2月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付
原告8,000元。
二、被告則以：系爭契約第13條有關提前終止租約之約定，須經
雙方合意始得終止；而系爭契約第16條第4項、第6項，固分
別約定不得將系爭房屋變更為居住以外之用途，且不得未經
同意轉租於第三人，然伊向原告之前手承租系爭房屋時，便
係將系爭房屋作為營業場所使用，並將系爭房屋轉租予他人
使用，而上情皆為原告買受系爭房屋並出租予伊時所知悉，
故原告不得以伊違反上開約定為由提前終止租約等語，資為
抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張被告於上揭時點，簽訂系爭契約，向伊承租系爭房
屋，租賃期間自113年1月13日起至114年12月31日，每月租
金8,000元，有系爭契約在卷可稽（見本院卷第8頁至第14頁
），且為被告所不爭執（見本院卷第75頁反面），自堪信為
真實。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。而解釋契約，應於文義上及論
理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全
文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他
一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目
的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。依照系爭
契約第13條之約定：「本契約逾期限屆滿前，除依第16條及
第17條規定得提前終止租約外，租賃雙方得任意終止租約。
」並於其後以手寫文字記載：「雙方應於2個月前通知」，
雖未明訂上開契約終止權之約定，是否須經契約當事人合意
始得行使，然據證人即房屋仲介林妮萱之證述：於締約時，
我已向兩造說明須經雙方同意始得提前終止系爭契約，此部
分契約雖未載明須經雙方合意，但確實是如此說明等語（見
本院卷第154頁及其反面），是系爭契約第13條應經雙方合
意始得提前終止系爭契約，應堪認定。準此，原告固於113
年12月15日以通訊軟體LINE向被告表明欲提前終止系爭租約
，然未獲被告同意，有兩造通軟體LINE對話紀錄擷圖可佐（
見本院卷第133頁），原告自不得依系爭契約第13條之約定
提前終止系爭契約。
㈢按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。民法第153條定有明文。所謂默示同意，除表意
人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者
外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事
，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不
得謂為默示之意思表示。依照系爭契約第16條第4項、第6項
之約定：「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止
租約，且承租人不得要求任何賠償：…㈣承租人違反第7條第1
項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。…㈥承租
人違反第7條第3項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權
予他人。…」查被告固自承，有於租賃期間將系爭房屋轉租
予訴外人王兪，並提出場地租借契約書為證（見本院卷第76
頁反面、第157頁至第161頁），然此情為原告買受系爭房屋
時即已獲悉，為原告所自承，並據林妮萱證述屬實（見本院
卷第154頁及其反面），且觀諸兩造間通訊軟體LINE對話紀
錄，可見原告於113年6月27日曾向被告表示：有關D室（即
系爭房屋）美體護膚這房子，合約到期就收回不再續租，若
房客可提前搬遷，亦可補償部分費用等語（見本院卷第84頁
），並於同年7月13日向被告詢問：美容室的房客有無向被
告說明租約事宜等語（見本院卷第86頁），足證原告明知系
爭房屋轉租他人係作為美容室使用，而非作為住宅使用，卻
未制止，並同意轉租人得使用系爭房屋迄至系爭契約屆滿，
依一般社會通念，已足認原告默示同意被告將系爭房屋轉租
他人，並作住宅以外之用途使用。準此，原告自不得依系爭
契約第16條第4項、第6項之約定提前終止系爭契約。
㈣按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條定
有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，
應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦
同。民法第179條亦有明文。又依一般社會通念，無權占用
他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租
金之利益。查系爭契約既未經合法終止，且租賃期間復未屆
至，原告自不得請求被告返還系爭房屋；又被告以承租人之
身分占有、使用系爭房屋，有法律上原因，原告亦不得請求
被告給付相當於租金之不當得利。從而，原告請求被告遷讓
返還系爭房屋，及自114年2月5日起至遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付原告8,000元，即屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第455條、第179條之規定，請求被告
將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，並自114年2月5日起至遷
讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元，為無理由
，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後，認於判決結果不生影響，爰不逐一論列。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 9 月 15 日
桃園簡易庭 法 官 郭宇傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 15 日
書記官 黃怡瑄
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