最高法院民事判決
114年度台上字第1350號
上 訴 人 謝敏男
謝佩璇
謝金原
謝揮文
謝揮章
謝金財
謝揮欽
共 同
訴訟代理人 紀錦隆律師
被 上訴 人 張百琛（即張發財之承受訴訟人）
張詠豪（即張發財之承受訴訟人）
侯素蓮
侯志煉
侯志昇
侯志源
謝明壽
謝明太
謝明福
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民
國114年3月26日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（113年度上
字第220號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件上訴人於原審變更之訴主張：坐落高雄市○○區○○段707 地號土地（下稱系爭土地）及其上同段214建號建物（下稱 系爭房屋，合稱系爭房地）原為謝萬所有，於民國45年5月1 0日移轉登記系爭土地應有部分250/553予伊父謝清雲、應有 部分各101/553予訴外人謝青山、謝清智、謝清嘆（下合稱 謝青山等3人），及以系爭房屋大廳中央為界，由謝清雲取 得東側，謝青山等3人取得西側，依序移轉登記系爭房屋應 有部分1/2予謝清雲、各1/6予謝青山等3人，謝清雲與謝青 山等3人共有系爭房屋與系爭土地間具有法定租賃關係。嗣 謝青山等3人於70年4月2日將系爭房地之應有部分（即系爭 土地303/553、系爭房屋1/2，下合稱系爭應有部分）出賣並
移轉所有權登記予被上訴人侯素蓮以次4人之被繼承人侯清 勇，其後侯清勇於77年4月22日出賣系爭應有部分予被上訴 人張百琛以次2人（下稱張百琛等2人）之被繼承人張發財， 於同年5月17日為所有權移轉登記（下稱A移轉登記），及張 發財於同年6月27日出賣系爭應有部分予被上訴人謝明壽以 次3人（下稱謝明壽等3人），於同年7月23日為所有權移轉 登記（下稱B移轉登記），皆未通知謝清雲依土地法第104條 規定行使優先購買權，上開2次買賣及移轉登記行為均屬無 效，伊為謝清雲之繼承人，爰依土地法第104條第2項、民法 第425條之1規定，求為命張百琛等2人塗銷A移轉登記、謝明 壽等3人塗銷B移轉登記之判決（未繫屬本院部分，下不贅述 ）。
二、被上訴人則以：系爭房地業經臺灣高雄地方法院104年度訴 字第930號、臺灣高等法院高雄分院109年度上字第37號判決 裁判分割，復經本院110年度台上字第1057號裁定駁回上訴 確定（下合稱另案判決），並辦妥分割登記。上訴人自承其 被繼承人謝清雲曾於77年間意欲向伊等買回系爭應有部分遭 拒，顯見謝清雲早已知悉系爭房地共有狀態及異動情形，直 至另案判決結果不如其意，始提起本件訴訟，有違法律安定 性、誠信原則暨權利濫用情事等語，資為抗辯。三、原審以：
㈠系爭房地原為謝萬所有，於45年間將系爭土地分配予謝清雲 應有部分250/553、謝青山等3人各101/553（合計303/553） ，系爭房屋則由謝清雲、謝青山等3人各取得應有部分1/2， 並於45年5月10日辦理登記。謝青山等3人於70年間將系爭應 有部分出賣並移轉登記予侯清勇，侯清勇再於77年4、5月間 將之出賣並移轉登記予張發財，張發財又於同年6、7月間將 之出賣並移轉登記予謝明壽等3人；上訴人前以謝明壽等3人 為被告，訴請裁判分割系爭房地，經另案判決確定後，系爭 土地已於112年12月13日以判決分割為原因，分割出同段707 -1、707地號土地分別登記為謝明壽等3人共有、上訴人共有 ，謝明壽等3人並依另案判決分配取得系爭房屋附屬建物之 一部（即另案判決一審判決書附圖一編號C1部分），系爭房 屋主建物及其餘附屬建物（即另案判決一審判決書附圖一編 號B、B1部分）則歸上訴人取得，謝明壽等3人已拆除分配取 得之附屬建物（即編號C1建物），系爭房屋所有權已全部登 記為上訴人共有，並已更正房屋稅課稅面積，謝明壽等3人 另聲請執行拆除707-1地號土地上原上訴人所有之其餘未辦 保存登記建物，目前707-1地號土地上已無上訴人所有之建 物存在等情，為兩造所不爭執。
㈡上訴人自承謝清雲在77年間曾向謝明壽提及買回系爭房地西 側部分，事後陸續都有向謝明壽等3人提及此事等語，堪認 謝清雲於77年間即已知悉系爭應有部分移轉情事，並數度向 謝明壽等3人提及欲買回而遭拒，迄至其於102年死亡前，仍 維繫此共有關係長達25年，顯已承認謝明壽等3人取得系爭 房地共有人之身分，無欲主張系爭應有部分之優先購買權， 而上訴人於謝清雲死亡繼承系爭房地後，於另案對謝明壽等 3人提起分割共有物訴訟，未曾主張土地法第104條、民法第 425條之1之權利，足令張發財、謝明壽等3人正當信賴上訴 人不欲行使權利，縱謝清雲因民法第425條之1之法定租賃權 人身分取得土地法第104條之優先購買權，並得由上訴人繼 承，亦應認上訴人權利已失效，不得再對被上訴人主張優先 購買權。況系爭房地已依另案判決辦理分割登記完竣，上訴 人與謝明壽等3人各自取得分得部分之所有權，上訴人對謝 明壽等3人分割取得部分已無任何建物存在，不應准許上訴 人以分割前建物存在情況，主張得遞次行使土地法第104條 第1項優先購買權。因而為上訴人變更之訴敗訴之判決。四、按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民 法第425條之1第1項前段定有明文。其目的在解決同屬一人 所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土 地之利用關係。而所謂「土地及房屋同屬一人」，固包括「 土地及房屋同屬相同之共有人」之情形在內，惟若僅部分共 有人將其土地及房屋之應有部分讓與相同之人而與其他共有 人共有者，核與上開法條規定之情形不同，其他共有人無由 依上開規定取得租賃權，亦無從以承租人地位，行使土地法 第104條第1項規定之優先購買權。查系爭土地、房屋原為謝 萬所有，於45年5月10日均移轉登記為謝清雲與謝青山等3人 共有，系爭應有部分輾轉出售並移轉登記予侯清勇、張發財 及謝明壽等3人，為原審認定之事實。準此，系爭土地、房 屋於45年5月10日移轉所有權後之共有人均相同，謝明壽等3 人、張發財皆係向前手同時購買系爭應有部分，並無該當民 法第425條之1第1項規定土地與建物所有權人相異之情形， 上訴人或其被繼承人謝清雲自無從依土地法第104條第1項規 定主張優先購買權，請求塗銷A、B移轉登記。原審所為上訴 人敗訴之判決，理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予維 持。上訴論旨，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由 。
五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第4 49條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 9 月 3 日 最高法院民事第九庭
審判長法官 吳 麗 惠
法官 鄭 純 惠
法官 王 本 源
法官 劉 又 菁
法官 管 靜 怡
本件正本證明與原本無異
書 記 官 陳 禹 任
中 華 民 國 114 年 9 月 10 日