臺灣臺北地方法院簡易民事判決
114年度店簡字第828號
原 告 徐吉弘
被 告 魏俐芹
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年9月3日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣7,240元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣5,010元，其中新臺幣100元由被告負擔，及自本
判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，餘
由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、本件原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴
訟法第386條所列各款情事，考量被告特地自苗栗北上開庭
，原告卻無故不到庭，被告因此表示不願意再浪費期間北上
開庭，爰依被告聲請由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告於民國109年間向原告承租新北市○○區○
○路000巷00號地下1樓房屋（下稱系爭房屋），擅自施工將
原本支撐屋架樓牆面拆除，改變房屋結構、拆除浴缸，落地
窗原寬320工除拆除減縮為240公分，經鑑定後修復費用需新
臺幣（下同）363,284元，有修補工程預算單為證，兩造租
約明確記載承租人返還房屋時，應負回復原狀之義務，但於
交屋時被告不願履約，並口述要多少錢由法官來判等語，聲
明：被告應給付原告363,284元。
三、被告答辯：我入住系爭房屋後，有經過原告同意拆除牆面、
浴缸、落地窗、鋁窗等，點交時因為我們就浴缸、牆面、落
地窗、鋁窗沒有達成共識、吵來吵去，我就問原告你要回復
什麼？就以原告要求的內容拍成影片，我照著回復，當時原
告當場口頭陳述：①前陽台的兩個燈要回復、②大門入口的貓
洞要填補、③牆面有打釘子的孔洞要補平、④電視架掛回去、
⑤客廳牆面的脫漆要補回去、⑥浴室前面的洗手台以及鏡子要
補回去、⑦廁所的塑膠門要裝回去、⑧邊的房間木門要裝回去
、⑨左側房間的天花板冷氣孔要補回去、⑩左邊房間的壁癌原
告說他會自己處理、⑪左邊房間門旁的貓洞要填補、⑫右邊房
間天花板的燈要裝成原來的樣子、⑬右邊房間後面的後陽台
後陽台天花板的燈要裝回去、⑭排油煙管要拆除並將孔洞填
補、⑮後陽台的熱水器下方銀色熱水管拆除、⑯熱水管的水出
口用螺絲鎖緊、⑰後陽台的左側的水管要保留、⑱牆面的孔洞
要填補以及插座要回復、⑲右邊房間牆面的強化玻璃要拆除
、⑳右邊房間地上牆面壁紙翹起要處理。我認為我們在點交
時，就浴缸、牆面、落地窗、鋁窗不用回復原狀，已經達成
共識，雖然租約有寫要回復原狀，但合約是先簽的，裝潢是
後面做的，所以未來退租的話，就以退租當下決定回復原狀
內容作回復，我主張跟原告都已經點交系爭房屋完畢了，我
亦已依原告指示復原了，因此原告事後另行主張高額損害賠
償，與當時情形顯不相符，亦無合理依據，且相關事實亦經
檢察官偵查後做出不起訴處分，顯示被告並無違法損壞行為
等語，聲明：原告之訴駁回。
四、本院得心證之理由：
㈠被告向原告承租系爭房屋，現兩造租賃關係業已解消，此為
被告所不爭執，應堪認定。本件原告起訴時未附租賃契約作
為證據，本院已於開庭通知中註明原告應攜帶租賃契約，但
原告無正當理由未到庭，被告到庭時亦未攜帶此文件，故本
件並無租賃契約可佐，然被告就先前租賃關係之存在既不爭
執，應無礙於本院上述認定。
㈡原告雖主張被告擅自拆除牆面、改變房屋結構、拆除浴缸落
地窗云云，而指摘被告所為均未經原告同意，然先前原告以
被告拆除內隔牆、改裝落地窗、拆除浴缸等，對被告提出毀
損之刑事告訴，於該案原告陳稱：被告向我承租上開房屋時
有告知我會做若干裝潢，也允諾我於退租時會回復原狀，但
後來被告說請我將損失從押金中扣除便不再處理等語，檢察
官因而認定相關拆除、改裝係經原告同意，認被告無毀損之
主觀犯意，而為不起訴處分，有臺灣臺北地方檢察署檢察官
112年度偵字第45138號不起訴處分書在卷可查（見本院卷第
33-35頁），本院考量原告上開陳述內容，確係自承被告改
裝前有經原告同意，則原告於本件又稱被告係「擅自」改裝
柴除云云，顯與事實不符。然拆除、改裝縱然經原告同意，
是否需回復原狀，仍應依兩造契約而定，與最初是否同意改
裝拆除無關，而被告於本院自承兩造間租約有約定改裝承租
人需負擔回復原狀之義務（見本院卷第48頁），則被告仍負
有回復原狀之義務，此結論不因是否經檢察官不起訴處分、
被告有無刑法上毀損之犯意而有不同。被告雖辯稱經詢問原
告要回復的內容為何，經原告口頭陳述答辯意旨所載①至⑳之
回復原狀項目，認為雙方就回復原狀內容已經達成共識云云
，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文，現被告主張兩造間就
牆面、浴缸、落地窗、鋁窗等如何回復已達成共識，而原告
起訴要求被告就此賠償，顯係否認兩造間有此共識，則被告
應就此（即兩造就牆面、浴缸、落地窗、鋁窗無須再為回復
乙節）負舉證之責。經勘驗被告提出之點交錄影檔案，原告
於影片中確有陳述答辯意旨所載①至⑳之項目，要求被告回復
，有本院114年9月3日勘驗筆錄在卷可考（見本院卷第47頁
），然原告就牆面、浴缸、落地窗、鋁窗等項目如何回復，
影片中隻字未提，是否能以原告陳述回復內容未提及該等項
目，即認定原告放棄牆面、浴缸、落地窗、鋁窗回復之請求
權，顯有疑問，再者答辯意旨所載①至⑳之項目，均為簡易修
繕，與牆面、浴缸、落地窗、鋁窗之回復代價落差甚大，依
被告所述情節，兩造就牆面、浴缸、落地窗、鋁窗原爭執至
不可開交，原告豈有可能突然放棄要求回復牆面、浴缸、落
地窗、鋁窗原狀之理？被告又未提出其他證據以證明原告確
已放棄請求牆面、浴缸、落地窗、鋁窗之回復權利，應認被
告擷取片段原告之陳述，尚不足以推論被告已無須負擔牆面
、浴缸、落地窗、鋁窗回復原狀之義務，則原告要求被告就
牆面、浴缸、落地窗、鋁窗回復原狀，為有理由。
㈢按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；條債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害
，民法第229條第1項、第231條第1項定有明文。被告就牆面
、浴缸、落地窗、鋁窗未履行回復原狀，且兩造租賃關係結
束時，被告應即負有回復原狀義務，屬給付有確定期限者，
被告自兩造租賃關係解消時，即負遲延責任，被告於本院又
答辯前詞，足認被告並無回復原狀意願，已陷於給付遲延，
則原告自得依第231條第1項請求損害賠償。原告提出之維修
報價單如下（見本院卷第15頁，下稱系爭報價單）：
系爭報價單中就浴缸、洗手台係合併報價，其中洗手台部分
（即答辯意旨⑥部分），業經被告回復原狀，有被告於本院
提出之照片在卷可查（見本院卷第68頁），原告仍要求回復
洗手台原狀之賠償，顯屬無據，至於浴缸部分，因系爭報價
單係合併報價，原告又無正當理由未到庭，本院無法判斷單
就浴缸回復原狀之費用為何，本院考量浴缸通常較洗手台為
大、單價亦較高，則上述合併報價之61,325元中，應以浴缸
占7成、洗手台占3成為適當，則浴缸部分之報價應認定為42
,928元（計算式：61325×0.7=42,928，小數點四捨五入）。
再油漆部分，依被告提出之系爭房屋最後交屋照片，除本院
卷第85頁（即被告於本院所稱之「左邊房間」）之牆面有疑
似壁癌致油漆脫落外，其餘並無明顯應補刷油漆之情形，有
該等照片在卷可考（見本院卷第65-88頁），惟該疑似壁癌
之牆面，原告已承諾被告無需處理（見答辯要旨⑩，並經本
院勘驗無誤），何以原告又請求油漆工程之損害？則原告所
謂油漆工程究竟為何？能否認屬回復原狀之一部分？顯有疑
問，原告未到庭說明此節，應予駁回。另廢棄物清運部分，
詳細內容為何？亦不清楚，原告又無正當理由未到庭，致本
院無法確認，則就廢棄物清運部分，亦應認為無理由。是本
院依現有資料認定有理由部分，僅有牆面泥做回復86,500元
、浴缸42,928元、落地窗110,000元及鋁窗20,000元，合計
並加計稅捐後為272,399元（計算式：【86,500+42,928+110
,000+20,000】×1.05=272,399），又依房屋租賃實務，固多
於租賃契約中約定承租人於租賃契約屆滿或終止時，負有回
復租賃物原狀之義務。然建物因使用情況、時間經過等因素
，恆生折舊或自然之損耗，倘強求承租人回復租賃物原有之
狀態，不免強人所難，亦非法律應保護之權益；況出租人收
回租賃物後，出租人不論係自住或出租他人使用，甚少不必
經裝潢或整修，更有甚者，由租賃物之後手承租人視其需要
，就租賃物之現有狀態重為裝潢整修，亦比比皆是；是租賃
物不論係收回自住或再為出租，其現狀因租賃物使用者之習
慣或需要，本易生變動，亦必然就該等變動支出勞力、費用
，此時如出租人以原承租人未回復租賃物之「原有」狀態為
由，向原承租人請求回復原狀所需費用，自易使原承租人負
擔無益費用，對原承租人自屬過苛。故租賃契約中「回復原
狀」之約定，除當事人有特別約定外，應係指承租人應以租
賃物合於約定方法使用收益所造成之自然損耗、承租人所負
保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租
賃物之折舊等狀態而返還，始符衡平。經查，系爭房屋經本
院依職權查詢，無法查得其一類謄本，應係未經登記之建物
，考量房屋若有地下層，上層應與地下層同時建成始能支撐
，經本院依職權查詢系爭房屋之樓上（即1樓）亦為原告所
有，建築完成日期為80年2月28日，有建物第一類謄本在卷
可查（見本院卷第51頁），系爭房屋建築及其內設備亦應認
係80年2月28日完成（雖內部設備亦可能較建築晚作成，然
此須原告舉證，原告既無正當理由未到庭，本院僅能認定內
部設備於80年2月28日即開始使用），再依固定資產耐用年
限表，房屋附屬設備中之其他設備耐用年數均為10年，則兩
造租賃關係解消時，原告主張之牆面、落地窗、鋁窗顯均已
逾耐用年限，又以定率遞減法計算折舊，其殘值應以10分之
1計算，則原告得向被告請求賠償之數額應為27,240元（計
算式：272,399×0.1=27,240，小數點四捨五入）。
㈣按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上
字第1569號判決意旨參照），被告於本院稱原告上有押金20
,000元尚未退還等語，雖因原告未到庭而不知是否屬實，然
原告於刑案中稱「後來被告說請我將損失從押金中扣除便不
再處理」等詞，有前揭不起訴處分書在卷可查（見本院卷第
34頁），是原告尚未退還押金之可能性甚高，則前述22,733
元應先於押金中扣抵，經扣抵後，原告僅能再向被告請求7,
240元（計算式：27,240-20,000=7,240），於此範圍原告請
求為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。
五、從而，原告依兩造契約之法律關係，請求被告給付7,240元
，為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。本
件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序
所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規
定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（訴訟費用為第一
審裁判費5,010元），由被告負擔100元，餘由原告負擔。
中 華 民 國 114 年 9 月 17 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 陳紹瑜
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 114 年 9 月 17 日
書記官 凃寰宇