臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
114年度重簡字第459號
原 告 家樂福廣告有限公司(即住商集賢加盟店)
法定代理人 張榮隆
訴訟代理人 劉首良
被 告 張志誠
訴訟代理人 劉啓煌
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國114年8月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣5萬8,000元，及自民國112年11月21日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之39，其餘由原告負擔。
本判決原告第1項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
被告經由原告居間以總價新臺幣(下同)1,130萬元，購買訴
外人吳江春所有之新北市○○區○○○段0000地號土地（權利範
圍386/1000，下稱系爭土地），於民國112年2月21日成交，
並在原告營業所簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約
），又兩造另同日簽定之簽約通知書（下稱系爭簽約通知書
），約定原告服務費總額為15萬元，被告應於簽約完畢時給
付原告。然因原告拒絕依約給付，爰依系爭簽約通知書第3
條、民法第565條請求被告給付報酬。並聲明：被告應給付
原告15萬元，及自112年2月21日起至清償日止，按年息5％計
算之利息。
二、被告答辯意旨：
㈠原告應盡善良管理人注意義務勤勉溝通，協助交易圓滿順利
。因系爭土地有攤販使用、鐵架散落、鐵捲門突出路面造成
土地無法使用，因吳江春未予處理，系爭土地無法如期交付
。原告作為居間人理應儘速溝通，卻不聞不問，經被告請求
協助後仍拒絕，導致被告不得不自力救濟，發函吳江春通知
其應於112年3月20日前完成土地騰空，否則解約。其後被告
委任律師，於112年11月20日與吳江春簽定和解筆錄，重新
約定買賣價金為850萬元，並約定系爭土地於112年12月31日
移轉登記，被告不僅額外支出裁判費1萬1,520元，並支付律
師費5萬5,000元。被告本以為有被告居間服務，得迅速圓滿
交易，竟耗時近一年終於移轉登記，期間被告不僅耗費心神
，並因此支出上開費用，原告未盡其受託人義務居間協助，
不得請求服務費。
㈡按不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1點規定，系爭土地
之成交價格為850萬元，原告收取之居間費用不得逾51萬元
，原告已向吳江春收取45萬2,000元，不得請求逾5萬8,000
元以外之服務費(計算式：510,000元－452,000元＝58,000元)
。又依行政院不動產委託銷售定型化契約應記載事項第6條
第1項估定，受託人受託處理仲介事務應以善良管理人注意
為之，原告未盡善良管理人之注意義務，未居間溝通，被告
額外支出費用6萬6,520元，被告得請求原告負損害賠償6萬6
,520元，並主張與原告報酬請求權互為抵銷，經抵銷後，原
告上開所得請求之報酬已無剩餘。
㈢請參酌本件情事、原告付出之勞務價值極低、被告自力救濟
尚有額外支出等情事，依民法第572條規定，酌減原告所得
請求之報酬為零。爰聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。以居間為營業者，關
於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查
之義務。約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅
失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。民法
第565條、第567條第2項、第572條前段定有明文。
㈡原告主張兩造成立居間契約，約定原告居間被告向吳江春購
買系爭土地，被告與吳江春於112年2月21日簽定系爭買賣契
約，約定買賣價金為1,130萬元，兩造並於同日簽定系爭簽
約通知書，約定居間報酬為15萬元等事實，業據原告提出系
爭買賣契約、未承作總部推薦履約保證確認書、另行指定地
政士確認書、系爭簽約通知書、住商不動產買賣議價委託書
等件為證（臺灣士林地方法院113年度士簡字第1015號卷第1
0至28頁、第38至39頁），且為被告所不否認，應堪認定。
㈢被告所辯因系爭土地有地上物未清理，無法如期交付，被告
發函催告吳江春於112年3月20日前完成土地騰空，吳江春拒
不履行，經被告委任律師對吳江春提起訴訟，雙方於112年1
1月20日簽定和解筆錄，重新約定買賣價金為850萬元，並約
定於112年12月31日移轉登記等事實，業據提出被告與原告
營業員林建志LINE對話記錄、臺灣臺北地方法院112年度訴
字第2636號和解筆錄、律師費請款通知單、華南商業銀行匯
款回條聯等件為憑（本院卷第39至51頁、第84-1頁），亦堪
認定。
㈣又原告對於被告所辯上開事實固不爭執，然主張：被告與吳
春江之爭執與仲介服務費無關，本件買賣契約已經成立，差
價280萬元是地主賠償金，跟買賣總價無關云云（本院卷第8
0頁），並聲請傳喚證人林建志於審理中證稱：系爭土地仲
介是我主辦，我知道系爭土地上有堆放雜物及其他建物，是
被告告知我們的。我有答應過會協助處理，被告訴代在鑑界
後發現有些地上物請我協助處理，我如實把訊息轉達給地主
的業務，是在買賣契約簽定後。被告有說過沒處理好會退訂
或減少價金，我們回應就是已經轉達且在進行中。有提供協
助清理地上物方案，我聽到的是聯繫地主，要找工班清理。
居間報酬15萬元是我們協商最終買賣價金時，跟被告協商好
的金額。我們的服務費，不超過買賣雙方加起來6％就都可以
協商。後來吳江春出了45萬2,000元等語（本院卷第89至92
頁）。
㈤綜觀上開事證，認：
⒈原告為被告居間購買系爭土地，被告固應給付居間報酬。惟
因系爭土地有地上物未清理，足以妨害被告受領，既為原告
營業員林建志所明知，且允諾會協助處理，但其僅有轉達吳
江春上情，未有其他積極處置或提供協助。本院衡酌原告係
以居間買賣不動產為營業者，就居間事務負有善良管理人之
注意義務，而吳江春能否依約如期將系爭土地騰空交付被告
，涉及被告是否得按原定計畫使用系爭土地，屬系爭買賣契
約履行與否之重要事項，且原告營業員林建志亦承諾會處理
，當屬原告所應負居間人義務之一部分，是原告主張上開事
項係被告與吳江春間之爭執，與其無關云云，顯無足採。
⒉其後被告自行處理系爭土地騰空交付一事，並於另案訴訟中
與吳江春達成和解，重新約定買賣價金為850萬元，有上開
和解筆錄在卷可參。參以證人林建志亦證稱：我們的服務費
，不超過買賣雙方加起來6％就都可以協商等語，可知兩造間
作為磋商居間報酬之前提條件即系爭土地之買賣價金，於被
告與吳江春達成和解後，已有不同，若以原約定之居間報酬
，相較原告未盡力促使吳江春騰空土地所任勞務之價值，應
有為數過鉅失其公平之情形，原告得依民法第572條規定，
請求酌減報酬。準此，本院參酌不動產仲介經紀業報酬計收
標準規定第1條：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務
者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得
超過該不動產實際成交價金百分之6或一個半月之租金。」
規定，及證人林建志所證買賣雙方加起來6％都可以協商等語
，認本件原告得向買賣雙方收取之居間報酬應為51萬元（計
算式：8,500,000元×0.06＝510,000元），扣除吳江春已經給
付之45萬2,000元，原告得向被告收取之居間報酬應以5萬8,
000元（計算式：510,000元－452,000元＝58,000元)為適當，
逾此部分之請求，為無理由。再者，系爭簽約通知書第3條
約明「…於簽約完畢時給付貴公司」，則被告與吳江春既於1
12年11月20日重新約定買賣價金，並於斯時始得確認被告應
行給付之居間報酬，被告自應於112年11月20日給付上開經
酌減後之報酬予原告，並於翌（21）日起負遲延責任，應按
法定利率計算遲延利息。
⒊至被告所辯：其為辦理系爭土地騰空交付事務，額外支出6萬
6,520元（含裁判費1萬1,520元、律師費5萬5,000元），依
行政院不動產委託銷售定型化契約應記載事項第6條第1項規
定，原告應負損害賠償責任，並與原告所得請求之居間報酬
抵銷云云。查：上開裁判費、律師費，係被告就系爭土地買
賣與吳江春有糾紛，為維護自己權利所支出之費用，難認係
因原告未盡居間人義務所生之損害，尚難據此向原告請求損
害賠償，被告就其所稱之抵銷債權所為之舉證，既有不足，
其所為之抵銷抗辯，自無足採。
四、綜上所陳，原告依居間契約之法律關係，請求被告給付5萬8
,000元，及自112年11月21日起，至清償日止，按年息5％計
算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求
，則無理由，應予駁回。
五、本判決第1項原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴
之判決，爰依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國114年9月4日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 張誌洋
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國114年9月4日
書 記 官 陳羽瑄
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