臺灣高雄地方法院民事判決
113年度鳳簡字第203號
原 告 蘇邵明靜
訴訟代理人 蔡詠晴律師
被 告 陳靜儀
鄭郁正
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年7月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號一樓及二樓房屋騰
空返還予原告。
二、被告應自民國112年9月21日起至返還第一項所示房屋之日止
，按日連帶給付原告新臺幣貳仟壹佰陸拾柒元。
三、被告應連帶給付原告新臺幣捌仟壹佰肆拾參元，及其中新臺
幣參仟捌佰元自民國一一三年七月十九日起、其中新臺幣肆
仟參佰肆拾參元自民國一一三年九月十一日起，均至清償日
止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣陸佰陸拾肆萬貳仟
元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第二項於每期屆期後得假執行。但被告就各到期部分
如以新臺幣貳仟壹佰陸拾柒元為原告預供擔保後，得免為假
執行。
八、本判決第三項得假執行。但被告以新臺幣捌仟壹佰肆拾參元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國112年1月3日向原告承租門牌號碼高
雄市○○區○○○路000號1、2樓房屋（下稱系爭房屋），約定租
期自112年3月1日起至117年3月1日止，租金第1年為每月新
臺幣（下同）65,000元、第2至3年每月為70,000元、第4至5
年每月為75,000元，且兩造約定系爭房屋係供被告經營咖啡
館使用，兩造並簽立不動產租賃契約書（下稱系爭租約）。
詎被告承租系爭房屋後，竟在室內經營木蓋寵食咖啡而為寵
物食品加工烘烤，並在屋外私設經營木蓋燒等a職人串燒以
販賣燒烤，已違反系爭租約所約定之僅將系爭房屋作咖啡館
使用，原告經催告被告改善未果，因而於112年9月21日以存
證信函送達被告作為終止系爭租約之意思表示，如認前開終
止不合法，則於113年7月18日言詞辯論期日當庭以被告積欠
租金扣除已給付押租金195,000元後已欠租達2個月為由，口
頭向被告為終止系爭租約之意思表示。爰依系爭租約第7條
第1至3項、第4條第2項前段、民法第438條、440條、第455
條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，並依系爭租
約第8條之約定，請求被告連帶給付自112年9月21日起至返
還系爭房屋之日止，按日給付折算日租金2倍之懲罰性違約
金4,333元。又被告於112年10月22日自行打除系爭房屋屋外
之水泥平台致毀損地面，原告自行雇工修補費用為3,800元
，且被告未繳納承租期間之電費3,543元而由原告代墊，且
因被告未繳納前開電費致系爭房屋遭停止供電，而由原告代
為墊付接電費800元，原告依系爭租約10條第3項之約定，請
求被告連帶給付8,143元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋
房屋騰空返還予原告。㈡被告應自112年9月21日起至返還系
爭房屋之日止，按日連帶給付原告4,333元。㈢被告應連帶給
付原告8,143元，及其中3,800元自113年7月19日起；其中4,
343元自113年9月9日民事準備㈡暨追加聲明狀繕本送達之翌
日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：就兩造有簽立系爭租約不爭執，被告所經營之木蓋寵食咖啡廳確實僅在屋內製作輕食，且被告於系爭房屋外擺設燒烤前有向原告當面說明，原告並未表示反對，被告就系爭房屋之使用均符合系爭租約之約定，然原告竟擅自違法終止系爭租約，並教唆其女兒將其所有車牌號碼0000-00自用小客車停放在系爭房屋外，致被告無法繼續經營寵物咖啡館，因而受有裝潢費用1,036,915元及5年營業所失利益486萬元，合計5,896,915元之損失，並以前開對原告之債權行使抵銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠原告主張被告向其承租系爭房屋，約定系爭房屋係供被告經
營咖啡館使用，兩造因而簽立系爭租約等節，業據原告提出
系爭租約為證（見本院卷一第17至20頁），且為被告所不爭
執，堪信為實。原告主張被告在系爭房屋經營木蓋寵食咖啡
兼營寵物食品加工，並在系爭房屋外擺設燒烤攤等語，業據
其提出現場照片、IG截圖為證（見本院卷一第21至37頁），
且為被告所不爭執（見本院卷一第199頁），亦可信為實。
㈡原告主張遷讓返還系爭房屋部分：
⒈原告主張兩造以系爭租約約明系爭房屋僅得作咖啡廳使用而
不得有油煙，被告經營寵物咖啡廳及燒烤攤已違反約定使用
目的等語，為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⑴證人即仲介陳進能於本院審理時證稱：原告委由其所在之仲
介公司出租系爭房屋，其非系爭房屋出租之承辦仲介，但其
於兩造簽立系爭租約時前即有聽聞原告委託之仲介專員周中
杜表明原告不租給做「油湯」（臺語）的，其於簽立系爭租
約當天在場，當天亦有聽聞原告表明不租給做「油湯」（臺
語）的，且原告有詢問被告之用途，被告說要作咖啡館，沒
有說要作其他，也沒有任何一方提到是做寵物咖啡廳，原告
有質疑會不會產生油煙，被告說只會用小烤箱加熱麵包，但
不會現場製作或烹飪，就是做輕食等語（見本院卷二第13至
14頁），且證人即原告友人Ａ０２於本院審理時證述：其於兩
造簽立系爭租約時在場，其有聽聞原告一直強調不給做「油
湯」（臺語），因為做「油湯」（臺語）的管路比較會產生
老鼠、蟑螂，其當天有聽到被告說要作咖啡館，但沒有聽到
寵物等語（見本院卷二第10至12頁），可認兩造簽立系爭租
約時，原告已向被告表明不給做「油湯」（臺語），而臺語
所謂油湯係泛指帶有油脂之湯水料理，以前揭兩造對話之語
境應係指帶有油煙會產生油垢之餐飲事業，故本件兩造議約
時所約定之情狀顯已指定系爭房屋作為咖啡館使用，並無另
外放寬系爭房屋得作為烘烤、焙製寵物加工食品之寵物咖啡
館使用之空間。
⑵被告固抗辯其為商業登記時，有取得原告出具之系爭房屋使
用同意書，其商業登記項目有載明其經營內容要作寵物咖啡
廳等語，然該房屋使用同意書上僅記載系爭房屋要作為木蓋
商行之商業登記地（見本院卷一第347頁），並未記載木蓋
商行之經營內容，尚無法僅憑原告有簽署前開同意書即認其
有同意被告經營寵物咖啡及寵物食品加工。被告另抗辯其有
透過Ａ０３表示其要在系爭房屋經營寵物咖啡廳等語，並提出
其與Ａ０３間之對話紀錄為證（見本院卷一第345頁），然前開
對話紀錄至多僅能證明被告有與Ａ０３表明要經營寵食、咖啡
、飲料、輕食，尚不足以證明原告已知悉並同意被告以系爭
房屋經營寵物食品，而本院依被告之聲請2次傳喚證人Ａ０３均
未到庭（見本院卷二第17、43頁），被告就此部分亦未能提
出其他事證以實其說，尚難認被告前開所辯為可採。又被告
雖抗辯其於系爭房屋外擺設燒烤前有向原告當面說明，原告
並未表示反對等語，為原告所否認，然查被告於本院審理時
自承僅與原告口頭聊天時有談到，沒有證據提出等語（見本
院卷二第47頁），被告就此部分既未能舉證以實其說，尚難
其前開所辯為可採。
⑶依上，系爭租約既已約定系爭房屋僅作咖啡廳使用，且兩造
簽立系爭租約時亦有特別表明不給做「油湯」（臺語）即會
產生油煙、油垢之餐飲業使用業如上述，則被告於系爭房屋
為烘烤焙製寵物加工食品之寵物咖啡館及燒烤攤，已與系爭
租約約定之使用目的相左。
⒉依系爭租約第7條第1項約定：「乙方（即被告）違反法令或
違反約定方法使用不動產時，不待期限屆滿，甲方（即原告
）得逕行終止租約」，此有系爭租約在卷可佐（見本院卷一
第18頁），則原告依前開約定以被告違反系爭租約使用目的
為由，以112年9月20日送達予被告之存證信函作為終止系爭
租約之意思表示（見本院卷一第39至42頁），應屬合法且有
據。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第
455條前段定有明文。系爭租約既已經原告終止業如前述，
兩造於本院審理時亦陳稱被告尚未將系爭房屋點交返還予原
告等語（見本院卷二第137頁），則原告依民法第455條前段
之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，自屬有據。
㈢原告請求違約金部分：
⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252
條定有明文。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人
訴請法院核減，且不論懲罰性違約金或損害賠償額預定性違
約金均有適用。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一
般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形為衡量標
準。次按數人共同承租之情形，就給付租金而言，金錢給付
性質上固為可分，惟共同承租人受領租賃物之權利及返還租
賃物之義務均不可分，故其所負之租金債務性質上應認為不
可分，應準用關於連帶債務之規定，解釋上系爭租約所約定
之違約金及其他金錢債務性質上亦應認為不可分，而應準用
連帶債務之規定。
⒉經查，依系爭租約第8條約定：「乙方（即被告）於租賃關係
消滅後拒絕交還不動產者，自租賃關係消滅之翌日起至交還
不動產之日止，乙方每月應按日加課租金二倍之懲罰性違約
金予甲方（即原告）」等語（見本院卷一第18頁），而被告
迄今仍未返還系爭房屋予原告，是原告請求被告自系爭租約
終止之翌日即112年9月21日起至被告遷讓返還系爭房屋之日
止按日連帶給付違約金，自屬有理。惟考量目前社會經濟狀
況、該項違約金約定具有督促被告履行返還系爭房屋之目的
，又系爭房屋係被告租用作為營業場所使用，因被告未能依
約回復原狀返還，原告若要另外出租他人，需先自費拆除被
告營業使用之裝潢而耗費時間金錢等情狀，認原告請求以每
日4,333元計算違約金尚屬過高，爰依職權予以酌減，認以
每日2,167元計算，較屬適當，原告逾上開金額之違約金請
求，則屬無據。
㈣原告請求損害賠償部分：
⒈原告主張被告未繳納承租期間之電費3,543元而由原告代墊，
且因被告未繳納前開電費致系爭房屋遭停止供電，而由原告
代為墊付接電費800元等語，業據原告提出台灣電力公司繳
費通知單及繳費憑證為證（見本院卷一第261至263頁），並
有台灣電力股份有限公司鳳山區營業處113年8月5日鳳山字
第1131621845號函在卷可佐（見本院卷一第227至229頁），
堪信為實，而系爭租約第9條第3項約明使用房屋期間之水電
費用由被告負擔（見本院卷一第18頁），則原告依系爭租約
請求被告連帶給付前開電費，應屬有理由。
⒉原告另主張被告於112年10月22日自行打除系爭房屋屋外之水
泥平台致毀損地面，原告自行雇工修補費用為3,800元（均
為工資費用）等語，業據其提出監視器影像畫面截圖、水泥
地面受損照片及估價單等件為證（見本院卷一第215至219頁
），被告雖辯稱前開水泥地面裂痕是承租期間自然產生等語
，然審酌被告於本院審理時自承其有請師傅協助拆除水泥平
台等語（見本院卷一第287頁），與前開監視器畫面中有工
人敲除水泥產生碎塊之情相符，且前開畫面中施作位置亦與
原告所提出水泥地面受損之位置相符，應可認原告主張被告
打除平台致地面受損等語為可信，則其依系爭租約第10條第
3項之約定，請求被告連帶給付前開受損地面修復費用3,800
元，亦應屬有理由。
㈤被告固抗辯其因原告違法終止系爭租約，並教唆其女兒將其車輛停放在系爭房屋外，致被告無法繼續經營寵物咖啡館，因而受有裝潢費用1,036,915元及5年營業所失利益486萬元，合計5,896,915元之損失，並以前開對原告之債權行使抵銷等語，為原告所否認。然查，依被告所提系爭房屋有停放以紅色噴漆噴解約還屋、無良店家車輛之監視器畫面截圖（見本院卷一第159至164頁），原告亦自承前開車輛為其女兒所有並於112年10月至同年12月中旬前停放在系爭房屋前等語（見本院卷一第243頁），可認原告女兒確有將車輛停放在系爭房屋前，而以在系爭房屋外停放車輛作為解決系爭租約問題之手段固屬可議，然此部分既經被告另提起刑事妨害自由告訴（見本院卷一第311頁），應交由偵查機關調查並認定有無構成刑事不法，且觀諸卷內兩造所提出之監視器畫面影像截圖，最早可見該車輛停放在系爭房屋前之時間為112年10月8日，而原告係於112年9月20日合法終止系爭租約業如前述，則被告於原告終止系爭租約後，本應依法返還系爭房屋而無法繼續使用系爭房屋經營寵物咖啡館之法律上權利，被告抗辯其因原告擺放前開車輛無法營業受有裝潢費及5年營業所失利益難認可採，況依系爭租約第7條第5項之約定：「乙方（即被告）將不動產遷讓交還時，不得向甲方（即原告）請求任何費用。如有留置任何家具雜物不搬者，視為拋棄，任憑甲方處理...」（見本院卷一第18頁），可認兩造業已約定被告於遷讓返還系爭房屋時不得向原告請求任何費用，則被告於系爭租約經原告終止並負遷讓返還系爭房屋之義務時，自不得向原告請求給付其裝潢之費用，被告前開所辯難認可採。
四、綜上所述，原告依民法第455條前段之規定，請求被告遷讓
騰空返還系爭房屋予原告，並依系爭租約第8條約定，請求
被告自112年9月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日連
帶給付違約金2,167元，且依系爭租約第10條第3項之約定，
請求被告連帶給付8,143元，及其中3,800元自113年7月19日
起（見本院卷一第203頁）；其中4,343元自113年9月9日民
事準備㈡暨追加聲明狀繕本送達之翌日即113年9月11日（見
本院卷一第301頁）起，均至清償日止，按週年利率5%計算
之利息範圍，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無
理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依
職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決
結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。以一訴附帶請求
其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事
訴訟法第77條之2第2項定有明文。本件原告請求被告遷讓房
屋，而被告就此部分受全部敗訴之判決，自應負擔此部分訴
訟費用，至原告請求給付違約金部分，依前揭規定，因不併
算其價額，故未徵收此部分之訴訟費用，是原告雖就請求違
約金部分受部分敗訴之判決，仍無須負擔訴訟費用，爰依民
事訴訟法第79條規定，命被告依比例負擔本件全部訴訟費用
。
中 華 民 國 114 年 8 月 25 日
鳳山簡易庭 法 官 侯雅文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 8 月 25 日
書記官 王居玲
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