臺灣高雄地方法院民事判決
114年度雄簡字第99號
原 告 黎凰彤
訴訟代理人 邱炎林
被 告 蘇惠娟
訴訟代理人 楊林澂律師
上列當事人間請求返還押租金事件，於民國114年7月17日辯論終
結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國111年11月11日向被告承租其所有之高
雄市○鎮區○○○路000號房屋（下稱系爭房屋）1樓，雙方約定
租賃期間自111年11月11日起至113年11月10日止（共2年）
，租金為每月新臺幣（下同）33,000元（下稱系爭租約），
伊並於兩造締結系爭租約時，交付押租金10萬元予被告，依
約被告應於租賃關係消滅交還房屋時，返還押租金10萬元。
伊於系爭租約租期屆滿後，經徵得被告同意展延20天搬遷，
並預付展延搬遷期間之租金22,000元予被告，嗣伊於113年1
1月18日通知被告點交系爭房屋1樓，被告卻遲至同年月20日
始指派訴外人即其胞弟Ａ０２前來辦理點交。詎Ａ０２以伊未將系
爭房屋1、2樓之梯間牆壁壁癌及1樓牆壁冷氣孔洞修補完畢
為由，拒絕受領系爭房屋，自非可歸責於伊，應視為點交完
畢，被告自應返還押租金10萬元，及伊溢付自113年11月19
日起至同年月30日止（共12天）之租金13,200元（按每天租
金1,100元計算），合計113,200元（計算式：100,000+13,2
00＝113,200）。爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起
本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告113,200元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：系爭租約於113年11月30日租期屆滿，除原告仍
有附表編號1所示水電費未付外，伊對原告尚有附表編號2至
5所示損害賠償債權存在，經以押租金抵充水電費，並與附
表編號2至5所示損害賠償債權互為抵銷後，伊已無庸返還原
告押租金。又原告遲至113年11月30日仍未與伊辦妥點交事
宜，伊於113年12月1日始依系爭租約第19條約定，逕予更換
門鎖，取回系爭房屋，伊向原告收取展延搬遷期間之租金22
,000元係有法律上原因，要無不當得利等語置辯。並聲明：
㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行
。
三、經查，原告未盡點交返還系爭房屋之義務，被告於113年12
月1日始取回系爭房屋，原告對被告並無溢付租金之不當得
利債權存在：
㈠依系爭租約第4條第1、2項約定：「租賃物有裝修必要時，乙
方（指原告，下同）應經甲方（指被告，下同）同意，始得
依相關法令自行裝修，且不得損害原有建築之結構安全，並
應由乙方自行負擔費用暨管理修繕之責。」、「前項情形乙
方返還租賃物時，應負責回復原狀，不得要求甲方補償。」
，同租約第12條第1、2項復約定：「租期屆滿，不須甲方預
先通知，租賃關係當然消滅。」、「前項租賃物之返還，應
由租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一
方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完
成點交。」，同租約第19條則約定：「乙方如有違反本約或
積欠租金達2個月經甲方提前終止租約時，同意甲方得逕行
進入屋內將留置之傢俱或雜物移去或更換門鎖。」等語（見
本院卷第19、21頁），而兩造均不爭執系爭租約租期於113
年11月10日屆滿，經兩造合意被告展延搬遷期間至同年月30
日，是以原告在展延搬遷期間屆滿前，自負有將系爭房屋1
樓回復原狀返還被告之義務。
㈡又兩造均不爭執原告已預付展延搬遷期間（即自113年11月11
日起至同年月30日止，始日計入共20天）之租金22,000元予
被告，並經雙方簽立房屋租賃契約為憑（見本院卷第279頁
）。惟原告主張伊於113年11月18日通知被告辦理點交，惟
被告遲延受領，應視為點交完畢云云，被告否認之。查：
⒈被告於113年6月26日將系爭租約之房屋點交事宜，委由Ａ０２及
訴外人即房仲Ａ０３辦理，有原告不爭執真正之委託書為憑（
見本院卷第23頁），應認實在。而被告於113年11月18日接
獲原告通知辦理點交，於同年月20日會同原告辦理點交事宜
，並未逾越合理期間，要難認有遲誤受領情事，系爭房屋於
原告辦妥點交事宜以前，仍在原告占有中，被告向原告收取
113年11月19日、20日之租金，即有法律上原因，要無不當
得利可言。
⒉原告固主張伊於113年11月20日業已履行返還租賃物之義務，
並有證人即原告配偶Ａ０１證稱：伊於113年11月20日攜系爭房
屋鑰匙及點交資料到場，偕原告、Ａ０２及Ａ０３檢查系爭房屋1
到3樓，Ａ０２要求伊須賠償1樓樓下後方壁癌、2樓後方壁癌及
3樓陽台毀損，並要求伊將現場看到的牆壁打釘補平，但伊
不同意賠償，後來也忘了將牆壁打釘部分補平。當天雙方為
了要賠償的費用翻臉，Ａ０２說要沒收押租金，伊不同意，所
以就沒有完成返還鑰匙這件事等語為憑（見本院卷第173至1
74頁）。惟由前開證詞僅能證明兩造於113年11月20日未能
就系爭房屋回復原狀程度及方法達成共識，而未完成點交事
宜，且原告遲至113年11月20日仍未依系爭租約第4條第2項
約定將系爭房屋回復原狀，可見113年11月20日係因可歸責
於原告之事由，致未返還系爭房屋予被告，被告並無受領遲
延情形，原告猶執前詞主張應視為原告已經受領云云，於法
尚有未合，為不足採。
⒊再參諸證人Ａ０２證稱：伊於113年11月20日偕Ａ０１一起查看系爭
房屋，伊要求原告將1、2、3層樓因為釘釘子、釘窗簾留下
來的孔洞填平，回復原狀，嗣雙方約定於同年12月1日點交
房屋，詎當天原告騎機車過來晃一圈就走了，因為原告不理
伊，伊遂請鎖匠前來換鎖後進屋，經伊逐層查看，發現原告
沒有將孔洞填平，而原告將2、3樓壁面鑽孔拉電線到1樓使
用，也沒有將電線除去或將孔洞填平等語（見本院卷第171
頁），及證人Ａ０３證稱：伊於113年11月20日偕Ａ０２及其妻高
惠娟、原告及Ａ０１、伊同事張圳辦理系爭房屋點交事宜，當
天雙方對於退押租金、扣清潔費等事宜沒有共識，因此原告
沒有交還系爭房屋鑰匙。伊嗣於113年11月30日通知Ａ０１要在
同年12月1日點交房屋，俟113年12月1日伊到場時，見大門
深鎖，伊、Ａ０２及高惠娟均無法進入屋內，待伊等人請鎖匠
來開完鎖以後，伊才發現原告在屋外，然而原告沒有主動趨
前將鑰匙交給伊等人。伊進入屋內後，看到系爭房屋1、2、
3樓已經全部清空，但由於原告及Ａ０１未進到屋內，故租賃雙
方未能就系爭房屋待修繕部分再為確認等語（見本院卷第24
4至245頁），可見兩造於113年12月1日再次辦理點交，原告
卻刻意迴避，拒絕將系爭房屋鑰匙交予被告指派到場之Ａ０２
、Ａ０３，致Ａ０２、Ａ０３須更換門鎖始能取回系爭房屋，堪認系
爭房屋自113年11月20日起至同年月30日止，仍在原告占有
中，被告向原告收取前開期間之租金，亦屬有據，要無不當
得利。
㈢從而，系爭租約於113年11月10日期滿終止後，原告為辦理搬
遷事宜，猶自113年11月11日起至同年月30日止（共20天）
持續占有系爭房屋，俟113年12月1日被告更換門鎖、取回系
爭房屋後，始終止原告之占有行為，被告於前開期間向原告
收取租金22,000元，係有法律上原因。原告猶依民法第179
條規定，請求被告返還自113年11月19日起至同年月30日止
之租金13,200元云云，於法即有未合，為不可採。
四、再查，原告對被告之押租金債權，經扣繳、抵銷附表所示水
電費及損害賠償債權後，已全部消滅：
㈠系爭租約約定押租金為10萬元，於租賃關係消滅交還房屋時
無息返還，本押租金係為擔保租期屆滿或提前終止租賃返還
房屋、清償積欠水電等相關費用之用。系爭租約第8條復約
定：「租期內，…乙方所用之水電費…由乙方負擔。」等語（
見本院卷第17、19頁），準此，系爭租約之租期屆滿後，被
告自得逕以押租金扣抵原告於租賃期間使用系爭房屋所生之
水電費。又原告於租賃期間內仍有附表編號1所示水電費共3
,108元未繳，有水電費繳費憑證為憑（見本院卷第59至61頁
），且為原告所不爭執，被告依前引約定，自得逕自押租金
扣繳水電費3,108元。
㈡次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1
項定有明文。又抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與民法第
334條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅
債務之效果，原不待對方之表示同意（最高法院50年台上字
第291號民事判決要旨參照）。被告抗辯原告未依約將系爭
房屋回復原狀騰空返還予伊，致伊額外支出附表編號2、3所
示費用，且在租賃期間逾越承租範圍，無權占用系爭房屋2
、3樓作為生活起居空間，復將系爭房屋2、3樓牆壁鑿洞拉
接電線供1樓使用，毀損房屋牆面，致伊受有附表編號4、5
所示損害，伊對原告有損害賠償債權及不當得利債權存在，
並執與原告之押租金債權互為抵銷。查：
⒈附表編號2部分：
原告於遷出系爭房屋後，未將招牌拆除，有兩造不爭執真正
之照片為憑（見本院卷第63頁），被告為拆除招牌（含鐵架
）共支出費用1萬元，有百合廣告社估價單為憑（見本院卷
第65頁），被告抗辯伊對原告有債務不履行損害賠償債權1
萬元，係屬可採。原告主張伊不負拆除招牌義務云云（見本
院卷第268頁），核與系爭租約第4條第2項回復原狀之約定
意旨不合，為不足採。
⒉附表編號3部分：
被告於113年12月1日因原告拒絕交還系爭房屋鑰匙，而無從
取回系爭房屋，已如前述，被告即有依系爭租約第19條約定
，逕予更換門鎖、取回系爭房屋之必要，而被告已支出更換
鐵捲門門鎖、鋁門門鎖及遙控器等費用共7,700元，有進發
鎖匙部收據為憑（見本院卷第67頁），被告抗辯伊對原告有
債務不履行損害賠償債權7,700元，亦屬可採。
⒊附表編號4部分：
⑴依系爭租約「房屋所在地及使用範圍」項下記載，原告承租
之範圍乃系爭房屋1樓（見本院卷第17頁），系爭房屋2、3
樓不在租賃之列。原告固主張伊徵得前出租人即被告父親蘇
瑞桐同意，而使用系爭房屋2、3樓云云（見本院卷第128頁
），惟被告否認之，且未據原告舉證以實其說，至於原告主
張系爭房屋非經由1樓不能通往2、3樓，本就難以將系爭房
屋2、3樓單獨出租云云（見本院卷第270頁），並提出系爭
房屋1樓通往2樓梯間照片為憑（見本院卷第287至291頁），
惟前開事實僅能證明系爭房屋2、3樓與1樓共用一個出入口
，尚不能證明被告於出租系爭房屋1樓時，已同意併將2、3
樓交付原告使用，否則豈有不在系爭租約之「房屋所在地及
使用範圍」項下一併記載系爭房屋2、3樓之理，原告前開主
張核與系爭租約內容不符，為不可採。
⑵另參諸證人Ａ０２證述，被告於112年6月間想將物品放置在系爭
房屋2、3樓，才發現2、3樓遭原告占用，但伊沒有要求原告
將物品清除，只有要求原告寫1張書面承認有占用2、3樓的
事實，並約明倘發生問題要由原告負擔等語（見本院卷第17
1頁），及約定書記載「…如今乙方違反合約使用本棟2樓以
上空間及樓梯間，如之後（合約期間）造成本房屋災害…皆
由乙方承租人承擔賠償責任…」等語（見本院卷第69頁），
可見被告於知悉上情後，雖未立即催告原告返還系爭房屋2
、3樓，但由約定書載明「乙方違反合約」之文義以觀，可
知被告並未同意原告占有使用系爭房屋2、3樓，要難謂被告
已默示同意原告占用系爭房屋2、3樓。
⑶再者，系爭房屋2、3樓經原告鑽鑿牆壁壁面拉接電線到1樓供
已使用，在牆面上留下鐵釘、固定板、孔洞，而毀損壁面之
事實，有原告不爭執真正之牆壁毀損照片為憑（見本院卷第
81至91頁），被告為修復前開破損壁面須支出水泥工料及電
工工資共24,000元，有正熙公司估價單為憑（見本院卷第93
頁），堪認原告所為已不法侵害被告之財產權，被告抗辯伊
對原告有侵權行為損害賠償債權24,000元，係屬可採。原告
主張被告支出費用過高云云（見本院卷第269至270頁），未
據提出反證推翻，其主張為不可採。
⒋附表編號5部分：
按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。民法第179條前段定有明文。又無權占有他人所有物或地
上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所
受之利益為衡量標準（最高法院104年度台上字第715號民事
判決要旨參照）。經查：
⑴原告於系爭租約存續期間，其租賃範圍僅限於系爭房屋1樓，
尚乏占有使用系爭房屋2、3樓之合法權源，已如前述，原告
固坦承在系爭房屋2、3樓放置物品，但否認占有使用系爭房
屋2、3樓之事實（見本院卷第128頁）。惟觀諸兩造不爭執
真正之系爭房屋2、3樓照片顯示，原告在租賃期間在系爭房
屋2、3樓堆置大量貨品紙箱、廢棄包材、鍋爐廚具等生財器
具、小冰箱、簡易床墊、棉被等物品，在浴廁內也有牙刷、
洗面乳等日常生活用品，並在陽台晾曬換洗衣物等情（見本
院卷第181至197頁），及證人Ａ０３證稱：前開照片係由伊於1
13年間經徵得原告同意後，拍照作為售屋廣告使用，當時原
告說2、3樓的物品都是他們的，而3樓前面房間是供他們的
兒子休息使用等語（見本院卷第244頁），堪認原告在系爭
租約存續期間（即自111年11月11日起至113年11月10日止）
及展延搬遷期間（即自113年11月11日起至同年月30日止）
，合計2年又20天，確有逾越租用範圍，無權占有系爭房屋2
、3樓作為倉庫及生活起居使用之事實。被告抗辯原告自110
年11月11日起無權占有使用系爭房屋2、3樓云云，未據舉證
以實其說，為不可採。
⑵再者，系爭房屋出租未經辦理實價登錄，惟經查詢內政部實
價登錄網站顯示，系爭房屋鄰近地區之高雄市○鎮區○○○路00
0號房屋於113年9月24日簽訂租金為每月8萬元，該房屋坐落
於光華二路與廣西路交叉口，為三角窗透天店面，月租金較
一般店面高出20%至40%，該房屋前於112年3月20日登錄租金
為每月11萬元，可知該地區於112年至113年間之租金降幅近
28%，有高雄市不動產仲介經紀商業同業公會114年3月17日
函為憑（見本院卷第157至161頁），應可推認系爭房屋倘全
棟出租其合理月租金應落在48,000元至64,000元之間（計算
式：80,000×[1-20%]=64,000；80,000×[1-40%]=48,000），
佐以證人Ａ０３證稱：系爭房屋出售後，伊有找到新的承租人
承租全棟房屋，每月租金為45,000元，較諸鄰近地區同類型
房屋出租行情，是合理價額等語（見本院卷第245頁），堪
認原告以承租系爭房屋1樓之租金每月33,000元，卻無權占
有使用系爭房屋2、3樓，其可獲相當於每月租金差額之利益
為12,000元（計算式：45,000-33,000=12,000）。被告抗辯
原告無權占有使用系爭房屋2、3樓可獲租金利益為17,000元
，容有過高，為不可採。
⑶從而，原告自111年11月11日起至113年11月30日止（共2年又
20天）無權占有使用系爭房屋2、3樓，可獲相當於每月租金
差額之利益為306,000元（計算式：12,000×[24+20/30]=306
,000），應堪認定。被告抗辯伊對原告有不當得利債權在30
6,000元以內者，係屬可採；逾此範圍者，為不可採。
㈢承上，被告於系爭租約租期屆滿後，固應返還原告押租金10
萬元，惟前開押租金應先扣繳附表編號1所示水電費3,108元
，餘款96,892元經與附表編號2、3、4、5「法院核定」欄所
示損害賠償債權共347,700元抵銷後，被告所負返還押租金
債務已因抵銷而全部消滅（計算式：96,892-347,700<-250,
808），原告對被告已無押租金債權存在。原告猶執前詞請
求被告返還押租金，即屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被
告給付113,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防及證據方法均不影響本件
判斷結果，不再贅述。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日 高雄簡易庭 法 官 賴文姍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 114 年 8 月 29 日 書 記 官 許弘杰 附表
編號 項目 被告執為抵銷金額 法院核定 請求權基礎 證據及出處 1 ①電費 （用電期間自113年10月16日起至同年11月19日止） 2,260元 （計算式 ：421+801+1,038=2,260) ①+② 3,108元 3,108元 系爭租約第8條（見本院卷第19頁） 台灣電力公司繳費憑證（見本院卷第59至60頁） ②水費 （用水期間自113年9月13日起至同年11月19日止） 848元 台灣自來水公司繳費憑證（見本院卷第61頁） 2 商店招牌拆除費用 10,000元 10,000元 債務不履行損害賠償請求權（見本院卷139頁） 招牌未拆除前照片、百合廣告社估價單（見本院卷第63、65頁） 3 更換門鎖費用 7,700元 7,700元 債務不履行損害賠償請求權（見本院卷140頁） 進發鎖匙部收據（見本院卷第67頁） 4 僱工修補牆壁破洞 24,000元 24,000元 民法第184條第1項前段（見本院卷第141頁） 牆壁破損照片、正熙有限公司估價單（見本院卷第87、93頁） 5 原告自110年11月起至113年11月30日止（共3年），無權占用系爭房屋2、3樓所獲相當於租金之不當得利 612,000元 （按每月租金17,000元計算，計算式：17,000×12×3=612,000，見本院卷第140至141頁） 306,000元 民法第179條（見本院卷第140頁） 附近房屋出租實價登錄查詢資料及網路刊登之房屋出租廣告（見本院卷第71、73頁） 合計 656,808元 350,808元
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