臺灣高雄地方法院民事判決
113年度雄小字第1208號
原 告
即反訴被告 孫浩宏
訴訟代理人 孫可宏
被 告
即反訴原告 游張桂玉
訴訟代理人 游泰盛
邱揚勝律師
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國114年7月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣66,000元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、本訴訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣800元，並應
自本判決確定翌日起至清償日止，加給按週年利率5%計算之
利息，餘由原告負擔。
四、反訴原告之訴駁回。
五、反訴訴訟費用新臺幣1,330元由反訴原告負擔。
六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣66,000元為原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起、反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得
提起，民事訴訟法第259條及第260條第1、2項定有明文。查
原告孫浩宏前以其向被告游張桂玉承租門牌號碼高雄市○○區
○○○路00000號房屋（下稱系爭房屋），租期屆滿後未獲返還
押租金為由，起訴請求游張桂玉返還新臺幣（下同）76,000
元（下稱本訴）；游張桂玉則抗辯系爭房屋於孫浩宏承租期
間有毀損情形，並於本訴言詞辯論終結前，反訴請求孫浩宏
賠償抵充押租金後損害127,600元本息（下稱反訴，卷第73
頁），經核兩造分別提起本反訴，均本於系爭房屋租賃之基
本事實衍生，而反訴標的金額雖逾10萬元，然兩造已書面陳
明同意適用小額程序（卷第117、322頁），且本院審酌本反
訴證據共通，合併本反訴程序得節省訴訟勞費，並防止裁判
歧異，游張桂玉提起反訴於法核無不當，符合民事訴訟法第
436條之15規定，應予准許。
貳、實體部分
一、本訴部分
㈠孫浩宏主張：伊於111年12月19日向游張桂玉承租系爭房屋，
約定租期自111年12月26日至112年12月26日，租金每月38,0
00元，游張桂玉並有收取76,000元押租金（下稱系爭租約）
。惟系爭租約業經屆期不續租，迭經伊向游張桂玉催討返還
押租金無果。爰依系爭租約法律關係起訴，聲明：游張桂玉
應給付孫浩宏76,000元。
㈡游張桂玉則以：孫浩宏承租系爭房屋期間，未盡善良管理人
注意義務保管該屋，造成該屋受有如附表編號㈠至㈣損害，各
需費如附表所示金額修復。又孫浩宏曾向伊承諾自行修繕系
爭房屋2、4、5樓浴室漏水卻未予修繕，甚至拒絕伊進入該
屋修繕，以致漏水問題擴大，進而造成附表編號㈤損害，需
費106,000元修復，經抵充押租金後仍不足賠償，故孫浩宏
自無從請求返還押租金等語置辯，聲明：孫浩宏之訴駁回。
二、反訴部分
㈠游張桂玉主張：孫浩宏於系爭房屋期間未盡租賃物保管義務
，造成該屋受有如附表所示損害，計為203,600元，經抵充
押租金76,000元後，尚有不足127,600元。爰擇一依民法第4
32條第2項、第184條第1項前段規定起訴，聲明：孫浩宏應
給付游張桂玉127,600元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡孫浩宏則以：附表編號㈡至㈣所示損害係伊承租系爭房屋前已
存在，非伊未善盡保管義務造成，自不得向伊請求賠償。又
系爭房屋漏水原因應為該屋5樓浴室地板防水層失效，且游
張桂玉遲未履行修繕義務始造成損害擴大，實則伊並未拒絕
游張桂玉進入系爭房屋修繕漏水，而漏水問題依法仍應由游
張桂玉自行修繕，無從將漏水衍生毀損責任歸由伊承擔等語
資為抗辯，聲明：游張桂玉之訴駁回。
三、不爭執事項（卷第325頁）
㈠兩造間曾訂立系爭租約，目前該租約業經屆滿不續租。
㈡游張桂玉曾向孫浩宏收取押租金76,000元，目前尚未返還。
㈢孫浩宏不爭執系爭房屋於承租期間因可歸責事由造成該屋受
有附表編號㈠損害，就該部分數額同意以10,000元認列。
四、本院判斷
㈠按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付押租金，發生當然抵充效力。而於抵充後，猶有餘額，始
生返還押租金問題。查孫浩宏依系爭租約法律關係請求游張
桂玉返還押租金，業經游張桂玉以系爭房屋受有如附表所示
損害為由拒絕給付，並提起反訴請求不足抵充部分，而除附
表編號㈠損害經孫浩宏不爭執為其造成外，其餘均為孫浩宏
所否認（卷第145頁），並以前揭情詞置辯，是本件自應先
予審究：附表編號㈡至㈤損害（下合稱系爭損害）是否為孫浩
宏未盡保管義務造成？
㈡經查：
⒈附表編號㈡
游張桂玉主張系爭房屋2至4樓地板磁磚破損固提出孫浩宏退
租後照片為論據（卷第93至95頁），並經其聲請傳訊證人即
租屋仲介徐敏軒於審理時曾一度證述：伊在租約生效前曾與
孫浩宏勘查系爭房屋，當時2至4樓地磚看起來沒有問題云云
作為論據（卷第206頁）。惟徐敏軒經本院提示上開退租後
照片後已改稱：2、3樓地磚有打洞痕跡，這應該是孫浩宏承
租前就有小破損，只是那時有塵土覆蓋等語（卷第206、208
頁），可見徐敏軒就上述地磚狀況，前後所述已有不一。再
比對游張桂玉提出該屋2、3樓出租前照片（卷第183頁），
其中3樓靠近樓梯處地磚及2樓樓梯旁地磚，肉眼可見地面存
在數個大小不一黑色痕跡，核其分布情形實與游張桂玉主張
地磚破損位置相近，亦與徐敏軒其後改稱屬既有缺陷情節吻
合，可認徐敏軒其後所述可信度較高，則依上開事證，2、3
樓地磚破損應為出租前即已存在，無法證明為孫浩宏承租期
間造成。至游張桂玉主張4樓地磚破損，僅提出退租後照片
及出租前大範圍拍攝該樓層照片（卷第97、179頁），並未
提出出租以前在相同地點以相同角度所拍攝照片，且徐敏軒
先前所證地磚看起來沒問題云云，為不可採，前已述及，則
游張桂玉猶主張4樓地磚破損同為孫浩宏造成，亦乏實據。
⒉附表編號㈢
游張桂玉主張孫浩宏以非室內用地磚修補5樓地板磁磚，固
提出該樓地磚修補後呈現色差及與原先磚體大小不同照片為
證（卷第97頁）。然關於5樓地磚修補經過，已據徐敏軒證
述：伊在孫浩宏承租系爭房屋前有去看屋，當時5樓地磚就
已經隆起破裂，該處破裂處後來都是由孫浩宏修補更換成卷
第97頁照片的樣子等語（卷第206、208頁），並有孫浩宏提
出該處111年12月17日（即孫浩宏承租前）即有破損跡象照
片為佐（卷第199頁），可見該處地磚破裂實係租期前即已
存在，而此部分缺損依約本應為游張桂玉修補並使之保持合
於約定，所生費用亦應由游張桂玉自己支付，已難認孫浩宏
須就5樓更換磁磚費用一事擔負其責。又孫浩宏雖自行修補
地磚而造成該處地面與原先磚體存有色差及大小差異，然游
張桂玉未再舉證證明孫浩宏此舉對5樓地磚整體而言有何損
及效用或價值情事，而有另行支出費用將此部分地磚剷除必
要，可認5樓地磚缺損已因孫浩宏自行修補而獲填補，則游
張桂玉主張因更換地磚而受有損害，自難採憑。
⒊附表編號㈣
游張桂玉復主張1樓騎樓大理石毀損同為孫浩宏未盡善良管
理人注意保管租賃物所致云云（卷第74頁），固提出其自行
拍攝騎樓照片為證（卷第99頁）。然該照片僅見騎樓邊緣靠
近人行道處階梯經游張桂玉自行以色筆於過曝照片上畫圈註
記，無法認定有何缺損，游張桂玉也未提出出租前照片作為
對照，且徐敏軒就此部分亦僅證稱：卷第99頁下方照片的部
分，伊沒有注意到等語（卷第209頁），仍未證實此部分有
所缺損，游張桂玉猶主張受有大理石毀損云云，同非有理。
⒋附表編號㈤
游張桂玉主張系爭房屋受有漏水損害，雖亦提出該屋2、4樓
浴內外受損照片（卷第87至91頁），及引用徐敏軒證述作為
有利論據。惟徐敏軒僅證述：伊曾於孫浩宏承租期間接獲反
應系爭房屋3至5樓浴室漏水，伊就偕同游張桂玉找的水電師
傅前往該屋查看，水電師傅研判是5樓浴室水管與馬桶銜接
的金屬零件鏽蝕而造成滲漏。伊有告知孫浩宏漏水原因，因
為孫浩宏表示該屋沒有人在內時，未經其允許不可擅自進入
修繕，所以孫浩宏有說要自己修繕等語（卷第207頁），可
認孫浩宏確有承諾游張桂玉欲自行修繕5樓浴室金屬零件鏽
蝕一事，故孫浩宏辯稱其未拒絕游張桂玉進入系爭房屋修繕
漏水瑕疵，雖不足採。然觀諸游張桂玉所提回復原狀估價單
，其上記載修繕地點及工項包含5樓浴室牆壁打底、貼磚、
天花板更換、塑膠門更換、地坪及牆壁防水工程、打除清運
費用（卷第109頁），除與附表編號㈤所示損害態樣互核不符
外，亦與徐敏軒所證漏水原因為5樓浴室金屬零件鏽蝕之情
節齟齬，本無從推論5樓浴室受損修復為孫浩宏未善盡修繕
義務造成，且游張桂玉主張此部分損害，也未提出該層浴室
實際受損照片相佐，不值採信。再關於系爭房屋2、4樓浴室
內外天花板漏水成因，則未經徐敏軒證述同為上述5樓漏水
造成，遑論排除屬該屋在正常使用收益狀態下所產生自然耗
損而造成滲漏水，繼而游張桂玉已表明不願聲請鑑定以證明
其間因果關係（卷第303、322頁），復未提出其他證據相佐
（卷第325頁），則其主張系爭房屋2、4樓浴內外天花板毀
損、殘存漏水痕，甚或浴室外天花板滲水隆起剝落，均難認
定與孫浩宏上開未履行5樓浴室金屬零件鏽蝕修繕間有因果
關係存在。
㈢承前所述，游張桂玉主張系爭房屋受有如附表所示損害，僅
附表編號㈠為孫浩宏不爭執，並同意以1萬元認列賠償數額外
，剩餘系爭損害則無法證明為孫浩宏未善盡保管義務而造成
。是以，孫浩宏依系爭租約法律關係，經抵充附表編號㈠損
害1萬元後，游張桂玉尚有餘額66,000元應予返還（計算式
：76,000－10,000＝66,000）。另游張桂玉既未能證明系爭損
害係孫浩宏造成，則其反訴請求不足抵充部分，即屬無稽。
五、綜上所述，孫浩宏依系爭租約法律關係，本訴請求游張桂玉
給付66,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍則屬無據，
應予駁回；游張桂玉依民法第432條第2項、第184條第1項等
規定，反訴請求孫浩宏給付127,600元本息，為無理由，應
予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、本訴係依民事訴訟法第436條之8規定適用小額訴訟程序所為
游張桂玉部分敗訴判決，依同法第436條之20規定，職權宣
告假執行。併依同法第436條之23準用第436條第2項，適用
同法第392條第2項規定，依職權宣告游張桂玉如預供擔保，
得免為假執行。
八、據上論結，孫浩宏提起本訴一部有理由、一部無理由；游張
桂玉提起反訴全部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、
第436條之19第1項、第91條第3項及第436條之20，判決如主
文。
中 華 民 國 114 年 8 月 26 日
高雄簡易庭 法 官 鄭宇鈜
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法
令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之
人數附繕本）。
中 華 民 國 114 年 8 月 26 日
書記官 賴怡靜
附表 編號 瑕疵內容 游張桂玉主張修復金額 本院認定金額 ㈠ 1樓廁所馬桶及鏡台毀損、 4樓廁所鏡台毀損 27,600元 10,000元 ㈡ 2樓地板磁磚破損 16,000元 0元 3樓地板磁磚破損 16,000元 4樓地板磁磚破損 16,000元 ㈢ 5樓地板磁磚以非室內用地磚修補 16,000元 0元 ㈣ 1樓騎樓大理石毀損 6,000元 0元 ㈤ 4樓浴室天花板毀損、2樓浴室窗邊遺存漏水痕、2、4樓浴室外天花板滲水隆起剝落 106,000元 0元