臺灣雲林地方法院民事簡易判決
114年度虎簡字第156號
原 告 呂敦誠
吳安奇
柯明輝
林益丕
共 同
訴訟代理人 呂世明
被 告 王振榮
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年7月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告所有如雲林縣虎尾地政事務所複丈日期民國113年8月29
日土地複丈成果圖即附圖所示編號A建物占有原告所共有坐落雲
林縣○○鎮○○段000地號土地面積共156.81平方公尺，自民國113年
3月6日起至法定租賃關係終止日止，原告呂敦誠、柯明輝之每月
租金為各新臺幣18元、原告吳安奇、林益丕之每月租金為各163
元。
被告應給付原告呂敦誠、柯明輝新臺幣各234元、給付原告吳安
奇、林益丕新臺幣各2,119元，及均自本判決確定之翌日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告應自民國114年6月7日起至法定租賃關係終止日止，按月給
付原告呂敦誠、柯明輝新臺幣各18元、給付原告吳安奇、林益丕
新臺幣各163元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,500元由被告負擔。
本判決第二項及第三項所命給付部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告之起訴狀繕本送達被告後，於民國114年7月11日言詞辯
論期日，變更其訴之聲明為：㈠請求核定被告所有門牌號碼
雲林縣○○鎮○○里0鄰○○00號未保存登記建物（下稱系爭建物
）如雲林縣虎尾地政事務所複丈日期113年8月29日土地複丈
成果圖（下稱附圖）編號A占有原告共有坐落雲林縣○○鎮○○
段000 地號土地（下稱系爭土地）面積156.81平方公尺之法
定租賃關係，自113年3月6日起至法定租賃關係終止日止，
原告呂敦誠及柯明輝之每月租金為各新臺幣（下同）23元、
原告吳安奇及林益丕之每月租金為各204元；㈡被告應給付原
告呂敦誠及柯明輝各299元、原告吳安奇及林益丕各2,652元
，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算
之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至法定租賃關係
終止之日止，按月給付原告呂敦誠及柯明輝各23元、原告吳
奇安及林益丕各204元（見本案卷第240頁）。該變更之訴與
原訴請求之事實均是本於被告所有系爭建物與系爭土地間之
法定租賃關係所生糾紛之同一基礎事實，兩者社會事實可認
為有共通性或關連性，就原訴請求之訴訟及證據資料於相當
程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，利
於先後兩請求可在同一程序加以解決，符合訴訟經濟，亦不
甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於民事訴訟法第436條第2
項、第255條第1項第2款、第7款規定，應予准許。
二、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款
所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告前經本院112年度司執字第25553號強制
執行事件拍賣程序，共同投標拍定取得訴外人王振欽所有系
爭土地之應有部分1/3，並由原告呂敦誠及柯明輝各取得應
有部分1/60、原告吳安奇及林益丕各取得應有部分9/60，而
系爭土地上坐落有被告所有如附圖編號A所示系爭建物，前
經本院113年度訴字第300號拆屋還地等事件（下稱前案訴訟
）判決確認系爭建物在系爭土地上存在法定租賃關係確定。
惟兩造間無法協議租金數額，被告亦從未支付原告租金，爰
依民法第425條之1第2項規定，訴請法院按系爭建物占用系
爭土地之面積核定原告之租金數額。又系爭建物占用系爭土
地之面積為156.81平方公尺，於前案訴訟已經雲林縣虎尾地
政事務所測量如附圖所示，另系爭土地於113年1月之申報地
價為1,040元，依該占用面積之申報總價年息10％計算，原告
呂敦誠及柯明輝核定之租金額應為每月23元（計算式：156.
81×1,040×1/60×10％÷12≒23，元以下四捨五入，下同）、原
告吳安奇及林益丕核定之租金額應為每月204元（計算式：1
56.81×1,040×9/60×10％÷12≒204），故被告應自本件起訴狀
繕本送達翌日起，按月給付原告呂敦誠及柯明輝各23元、原
告吳安奇及林益丕各204元。又原告呂敦誠自113年3月13日
起登記取得系爭土地之應有部分1/60、原告柯明輝自113年3
月14日起登記取得系爭土地之應有部分1/60、原告吳安奇自
113年3月21日起登記取得系爭土地之應有部分9/60、原告林
益丕自113年3月25日起登記取得系爭土地之應有部分9/60，
兩造間之法定租賃關係自原告取得系爭土地之應有部分起即
已存在，原告自得溯及自法定租賃關係成立時開始請求被告
給付租金，計算至本件起訴狀繕本送達被告之日止，均已逾
13個月，故原告呂敦誠及柯明輝自得請求被告給付本件起訴
前之租金各299元（計算式：23×13＝299）、原告吳安奇及林
益丕自得請求被告給付本件起訴前之租金各2,652元（計算
式：204×13＝2,652）及其法定遲延利息等語。並聲明：㈠請
求核定被告所有系爭建物如附圖編號A占有原告共有系爭土
地面積156.81平方公尺之法定租賃關係，自113年3月6日起
至法定租賃關係終止日止，原告呂敦誠及柯明輝之每月租金
為各23元、原告吳安奇及林益丕之每月租金為各204元；㈡被
告應給付原告呂敦誠及柯明輝各299元、原告吳安奇及林益
丕各2,652元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息5％計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至
法定租賃關係終止之日止，按月給付原告呂敦誠及柯明輝各
23元、原告吳安奇及林益丕各204元；㈣除第㈠項聲明外，原
告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳
述。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其等前經本院112年度司執字第25553號強制執行事
件拍賣程序，共同投標拍定取得訴外人王振欽所有系爭土地
之應有部分1/3，並由原告呂敦誠及柯明輝各取得應有部分1
/60、原告吳安奇及林益丕各取得應有部分9/60，而系爭土
地上坐落有被告所有如附圖編號A所示系爭建物，前經前案
訴訟判決確認系爭建物在系爭土地上存在法定租賃關係確定
等事實，已據其等提出系爭土地之登記第三類謄本、附圖、
前案訴訟之民事判決等為憑（見本案卷第15至31頁），並有
本院113年度虎簡字第87號民事簡易判決、系爭建物之照片
、系爭土地之土地建物查詢資料、異動索引查詢資料、雲林
縣稅務局虎尾分局114年5月22日雲稅虎字第1141263479號函
及所附資料等附卷可參（見本案卷第45至51頁、第55至62頁
、第79至93頁），且經本院調取該前案訴訟卷宗核閱相符，
而被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場
，亦未提出書狀為爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第28
0條第3項、第1項等規定，視同自認，堪信為真實。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，
民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法意旨係為保護
房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促
進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避
免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人
合理之利益，為重要之考量。因此法條雖明揭係讓與所有權
，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得
以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，應認就
無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適
用。又所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋
同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有
人外，尚有其他共有人」之情形在內，以符合立法之規範目
的。故土地共有人倘經其他共有人全體之同意，在共有土地
上興建房屋，而將土地及房屋同時或先後出賣者，除當事人
另有約定外，仍應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用
土地（最高法院107年度台上第1797號判決意旨參照）。查
系爭建物為被告自行出資興建之未保存登記建物，有上開雲
林縣稅務局虎尾分局函文所附房屋新、增、改建稅籍使用情
形申報書在卷可稽（見本案卷第83頁），被告自為系爭建物
之所有人，又被告亦為系爭建物之基地即系爭土地之所有人
，亦有系爭土地之登記資料在卷可稽，縱使訴外人王振欽就
系爭土地之應有部分已由原告等人所拍定買受，但依上開說
明，依民法第425條之1規定，系爭建物就系爭土地仍有法定
租賃權存在，前案訴訟之判決亦同此認定。是原告主張被告
所有系爭建物對於系爭土地有法定租賃關係存在，應屬有據
。
㈢按民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係，其租金數額當
事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項
定有明文。次按承租人自租賃關係成立時起，即有給付租金
之義務，此於民法第425條之1第1項所定推定租賃關係亦然
。依該規定，土地及其土地上房屋同屬一人所有，其後因移
轉而異其所有人時，即推定於不同之房、地所有人間，成立
土地租賃關係，自斯時起，承租人（房屋所有人）即有給付
租金予出租人（土地所有人）之義務，僅因兩造間於此推定
租賃關係成立時未有意思表示，事後復未能協議定租金數額
，始按同法條第2項規定，由法院以判決定之，替代當事人
成立契約時應互相一致之意思表示。租賃關係既非於當事人
請求核定租金數額時方成立，租金給付義務亦非於斯時始發
生，法院判決主文，自得於「推定租賃關係成立後」，當事 人聲明之期間範圍內，宣示其租金數額，並命房屋所有人給 付該期間之租金，尚不以自起訴狀（載明請求核定租金數額 之旨）繕本送達房屋所有人後之期間為限（最高法院110年 台上字第3013號判決意旨參照）。本件被告經合法通知，未
於調解期日或言詞辯論期日到庭，是原告主張兩造間無法協 議租金數額一情，應屬有據。又按拍賣之不動產，買受人自 領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所 有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。而原告均是 經本院民事執行處之拍賣程序拍取得系爭土地之應有部分， 並於113年3月6日取得權利移轉證書，有系爭土地之登記資 料在卷可佐，是原告依民法第425條之1第2項規定，請求本 院核定法定租賃關係自113年3月6日起至該租賃關係終止日 止之租金數額，自屬有據。
㈣按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土地法施 行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地 價而言，依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所 申報之地價為法定地價。另依土地法第105條規定，同法第9 7條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築 基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。惟基地租 金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位 置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受 利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報 總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號原判 例要旨參照）。本件系爭土地為鄉村區之乙種建築用地，位 在虎尾鎮郊區靠近與土庫鎮交界處，東側鄰接鄉村道路，南 側留有私設道路通行，距離最近之便利商站（全家便利商店 ）走路約6分鐘，附近並無公園或其他公共設施，有google 地圖在卷可參（見本案卷第107至115頁），足見系爭土地周 圍之工商業並非繁榮，生活機能及經濟發展亦非佳，本院審 酌上情並考量被告占用系爭土地所得之經濟價值與所受利益 ，認為本件租金之核定，應以系爭土地每年申報地價年息8％ 計算租金之標準為適當。又系爭土地於113年1月之申報地價 為每平方公尺1,040元，有其登記資料在卷可憑，而系爭建 物（含現況階梯）部分占用系爭土地共156.81平方公尺，並 參酌原告之應有部分比例，則依此計算，應核定原告呂敦誠 及柯明輝就該法定租賃關係之每月租金為各18元（計算式： 156.81×1,040×8/100×1/60÷12≒18）、原告吳安奇及林益丕 就該法定租賃關係之每月租金為各163元（計算式：156.81× 1,040×8/100×9/60÷12≒163）從而，原告請求本院核定被告 所有系爭建物占用原告所共有系爭土地自113年3月6日起至 法定租賃關係終止日止，原告呂敦誠及柯明輝之每月租金為 各18元、原告吳安奇及林益丕之每月租金為各163元，應屬 有據。至於逾此金額部分，則屬無據。
㈤按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無 約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付 者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。兩造間 既未約定支付租金日期，依通常習慣多為按月分期給付，應 於屆滿時支付。又兩造間之法定租賃關係自原告取得系爭土 地之應有部分時即已存在，而原告之起訴狀繕本是於114年5 月27日寄存送達於被告住所之轄區派出所即雲林縣警察局虎 尾分局大屯派出所，有本院虎尾簡易庭送達通知書在卷可佐 （見本案卷第77頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，於 同年6月6日始發生合法送達於被告之效力，則自原告取得系 爭土地之應有部分起至起訴狀繕本送達之日止，已逾13個月 。從而，原告呂敦誠及柯明輝請求被告給付本件起訴前13個 月租金各234元（計算式：18×13＝234）、原告吳安奇及林益 丕請求被告給付本件起訴前13個月租金各2,119元（計算式 ：163×13＝2,119），及自起訴狀繕本送達翌日即114年6月7 日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告呂敦誠及柯明 輝租金各18元、給付原告吳安奇及林益丕租金各163元，均 屬有據。逾此範圍部分之請求，則屬無據。
㈥按民法第425條之1第2項關於請求法院定租金數額，屬形成之 訴，在法院定租金數額之法律效果形成前，承租人無從知悉 應給付之租金數額為若干，致未為給付，乃不可歸責於承租 人之事由，依民法第230條規定，承租人不負遲延責任，必 待法院定租金數額之判決確定，出租人得請求給付之內容始 告確定，此時承租人自判決確定翌日始負遲延責任。依上開 說明，原告就此得請求之法定遲延利息，應自本件核定租金 之形成判決確定翌日起算（最高法院113年度台上字第766號 判決意旨參照）。本件原告雖請求被告給付本件起訴前之租 金自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之法 定遲延利息，惟依上開說明，原告僅得請求自本判決確定翌 日起至清償日止之法定遲延利息，逾此範圍之利息請求，亦 屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定及法定租賃關 係，請求本院核定被告所有如附圖所示系爭建物占用原告所 共有系爭土地自113年3月6日起至法定租賃關係終止日止， 原告呂敦誠及柯明輝之每月租金為18元、原告吳安奇及林益 丕之每月租金為163元，及請求被告自114年6月7日起至法定 租賃關係終止日止，按月給付原告呂敦誠及柯明輝租金各18 元、給付原告吳安奇及林益丕租金各163元，暨被告應給付 原告呂敦誠及柯明輝各234元、原告吳安奇及林益丕各2,119 元，及均自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5％計算
之利息，均為有理由，應予准許。至於逾此範圍之請求，則 無理由，應予駁回。
五、本判決主文第1項為形成判決，並無宣告假執行之必要。又 本判決主文第2項及第3項原告勝訴部分係適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行 ，惟原告勝訴部分既經本院依職權宣告假執行，即無再行宣 告其得預供擔保後假執行之必要，併予敘明。另原告敗訴部 分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回 。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 8 月 4 日 虎尾簡易庭 法 官 廖國勝以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法院虎尾簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 114 年 8 月 5 日 書記官 林惠鳳