臺灣高雄地方法院民事判決
113年度訴字第51號
原 告 陳居華
訴訟代理人 張禮安律師
被 告 徐美足
馬鎮華
程秀蓉
鄭冠群
上四人共同
訴訟代理人 宋明政律師
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國113年4月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告馬鎮華應將如附圖所示編號D部分，面積48.3平方公尺
部分建物拆除，並將占用部分騰空返還原告及其他共有人。
二、被告徐美足應給付原告新臺幣原告1,785元。
三、被告程秀蓉應給付原告新臺幣原告226元。
四、被告鄭冠群應給付原告新臺幣原告154元。
五、被告馬鎮華應給付原告新臺幣3萬5,451元。
六、原告其餘之訴駁回。
七、訴訟費用由被告徐美足負擔13/100,000，被告程秀蓉負擔2/
100,000，被告鄭冠群1/100,000，被告馬鎮華負擔4,404/10
0,000，餘由原告負擔。
八、本判決第一項至第五項得假執行。但被告馬鎮華如以新臺幣
3萬5451元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已
為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之
。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為
訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。
訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該
期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或
撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回
」，民事訴訟法第262條分別定有明文。查原告起訴時，原
列徐美足、王燕鳳、莊淑惠、馬鎮華為本件被告，又追加程
秀蓉、鄭冠群為被告（見審訴卷第81頁），嗣於民國112年1
1月2日具狀撤回王燕鳳之訴（見審訴卷第137頁），就其中
撤回王燕鳳部分，係於言詞辯論期日前，王燕鳳未於期日到
場，依前揭規定，於撤回書狀送達本院時，即生撤回之效力
。原告復於114年4月8日具狀撤回莊淑惠部分之訴（見本院
卷二第24頁），被告莊淑惠部分，對於原告之撤回未於本院
通知（見本院卷二第37-39頁）起10日內提出異議，視為同
意原告之撤回，經核與原告前揭追加、撤回，核與前揭法條
規定相符，應予准許。
二、原告原起請求：㈠被告徐美足應將高雄市○鎮區○○街00巷00號
2樓之3外牆（下稱乙屋）之鐵皮增建物屋頂設備全部拆除，
並應給付原告新臺幣（下同）560萬元；㈡被告王燕鳳應將高
雄市○鎮區○○街00巷00號2樓之1（下稱丙屋）外牆之雨切板
全部拆除，並應給付原告470萬元；㈢被告莊淑惠於高雄市○
鎮區○○街00巷00號3樓之2房屋製造之煙氣、熱氣不得侵入原
告所有高雄市○鎮區○○街00巷00號3樓之3（下稱甲屋）。㈣被
告馬鎮華應將高雄市○鎮區○○街00巷00號6樓之3（下稱戊屋
）之管線拆除予以回復原狀。經前述撤回對被告莊燕鳳、莊
淑惠之訴，並追加程秀蓉、鄭冠群部分之訴，並數度變更聲
明，終變更聲明為：㈠被告徐美足應將乙屋附設之鐵皮屋（
即如附圖所示編號B部分）接著於大立香榭大樓（下稱系爭
大樓）外牆部分（下稱乙屋定著物）拆除，將損壞之牆面回
復原狀後，並返還該牆面予原告及其他共有人。㈡被告程秀
蓉應將丙屋附設之雨遮（即如附圖所示編號A，下稱系爭雨
遮）部分接著於系爭大樓外牆部分（下稱系爭雨遮定著物）
拆除，將損壞之牆面回復原狀後，並返還該牆面予原告及其
他共有人。㈢被告鄭冠群應將高雄市○鎮區○○街00巷00號2樓
之2（下稱丁屋）附設之鐵皮屋（即如附圖所示編號C部分）
接著於系爭大樓外牆部分拆除（丁屋定著物），將損壞之牆
面回復原狀後，並返還該牆面予原告及其他共有人。㈣被告
馬鎮華應將戊屋之管線（即如附圖所示編號D部分，面積48.
3平方公尺）（下稱系爭建物）拆除，並將占用部分騰空返
還原告及其他共有人。㈤被告徐美足應給付原告605萬4,873
元。㈥被告程秀蓉應給付原告136萬7,616元。㈦被告鄭冠群應
給付原告183萬7,731元。㈧被告馬鎮華應給付原告388萬3,49
4元。核原告所為訴之變更、追加，被告無異議而為本案之
言詞辯論，依民事訴訟法第255條第1項第1款及第2項規定，
於法自無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠兩造為坐落高雄市○鎮區○○街00巷00號之系爭大樓同棟住戶，
所有房屋分別如附表一所示。其中被告徐美足所有乙屋附設
增建之鐵皮屋（即附圖所示編號B部分）之屋頂，有部分接
著於系爭大樓外牆，其接著處有部分亦屬原告所有甲屋之外
牆，經數度請求被告徐美足移除乙屋定著物未果，核被告徐
美足所為業已侵害原告所有甲屋之外牆即系爭大樓外牆，並
已違反公寓大廈管理條例第8條第1項、第33條第2款，原告
自得請求徐美足將乙屋定著物拆除並回復原狀，並將損壞之
牆面返還原告及其他共有人。又被告徐美足於原告起訴後雖
有就乙屋定著物進行拆除，但仍未完全清除完畢，經原告自
行測量之結果，仍有占用系爭大樓外牆部分之面積為5.0242
平方公尺。再者，被告徐美足上開越界施工行為，時間長達
15年以上，茲以每平方公尺近年實價登錄價格6萬7,003元、
經原告自行測量之占有面積5.0242平方公尺、15年為期、按
年息10％計算，被告徐美足之上開占有行為受有利益，致原
告受有損害，被告徐美足應依民法第179條規定或民法第184
條第1項規定（擇一為有利於原告之判決），返還或賠償之
金額應為605萬4873元（計算式：67,003元×5.0242×12月×15
年/10＝6,054,873元），原告自得依民法第179條或第184條
第1項前段，請求被告徐美足，如數返還或賠償。
㈡被告程秀蓉於103年間為其所有丙屋施作防水工程，施作方式
為舊有屋簷不拆除，直接堆疊新的綠色雨遮板，原告所有
甲屋外牆（即系爭大樓外牆甲屋外牆部分）亦遭被告程秀蓉
鑽牆搭設系爭雨遮，嗣被告程秀蓉於105年11月13日欲為丙
屋加蓋PC板，後遭原告阻止，惟甲屋外牆牆面仍遭被告程秀
蓉鑽挖破壞，被告程秀蓉所為業已侵害原告就甲屋之外牆亦
即系爭大樓共用部分，並已違反公寓大廈管理條例第8條第1
項、第33條第2款，原告自得請求程秀蓉將丙屋接著系爭大
樓處之系爭雨遮全部拆除，並將損壞牆面回復原狀，並將該
牆面返還原告及其他共有人。又被告程秀蓉於原告起訴後雖
有就系爭雨遮進行拆除，但仍未完全清除完畢，經原告自行
測量之結果，仍有占用系爭大樓外牆1.13396平方公尺。再
者，被告程秀蓉以系爭雨遮占用大樓外牆行為，時間長達15
年以上，被告程秀蓉因上開行為受有利益，致原告受有損害
，原告自得依民法第184條第1項前段或民法第179條規定（
請求擇一為有利原告之判決），請求被告程秀蓉賠償或返還
，原告所受所損害或返還所失利益，茲以每平方公尺實價登
錄價格6萬7003元、原告自行測量占有面積1.13396平方公尺
、按年息10％、按年息10％、15年為期計算，金額應為136萬7
616元（計算式：67,003元×1.13396×12月×15年/10＝1,367,6
16元，未滿1 元，無條件捨去），原告自得依民法第184條
第1項前段或第179條，請求被告程秀蓉，如數賠償或返還。
㈢被告鄭冠群前將所有丁屋增建鐵皮（即如附圖所示編號C部分
）屋頂有部分長期接著於系爭大樓外牆，鄭冠群所為業已侵
害全體區分所有權人共有之系爭大樓外牆，並已違反公寓大
廈管理條例第8條第1項、第33條第2款，原告自得請求鄭冠
群將丁屋定著物拆除並回復原狀，並將損壞之牆面返還原告
及其他共有人。再者，被告鄭冠群上開占用大樓外牆行為，
時間長達15年以上，被告鄭冠群因上開行為受有利益，致原
告受有損害，原告自得依民法第184條第1項前段或民法第17
9條規定（請求擇一為有利原告之判決），請求被告鄭冠群
賠償或返還，原告所受所損害或返還所失利益。就丁屋定著
物之面積，經原告自行測量之結果為2.662616平方公尺，茲
以系爭大樓房屋每平方公尺實價登錄價格6萬7003元、上開
占用面積2.662616平方公尺、按年息10％、占有期間15年為
期計算，被告鄭冠群應賠償或返還原告之金額應為321萬1,2
58元（計算式：67,003元×2.662616×12月×15年/10＝3,211,2
58元整，未滿1元部分四捨五入），原告僅就其中183萬7,73
1元，請求被告鄭冠群依不當得利或侵權行為法律關係如數
賠償或返還。
㈣被告馬鎮華長期將所有戊屋附設之系爭建物占用系爭大樓頂
樓部分（即如附圖所示編號D部分，面積48.3平方公尺），
被告馬鎮華所為業已侵害全體區分所有權人之共用部分，原
告為區分所有權人之一自得請求被告將系爭建物占用頂樓部
分拆除後，騰空返還原告及其他共有人。再者，被告馬鎮華
上開占用大樓屋頂行為，時間長達15年以上，被告馬鎮華因
上開行為受有利益，致原告受有損害，原告自得依民法第18
4條第1項前段或民法第179條規定（請求擇一為有利原告之
判決），請求被告馬鎮華賠償或返還，原告因此所受損害或
返還所失利益。就系爭建物占用系爭大樓頂樓部分面積，經
地政機關測量結果為48.3平方公尺，且系爭建物占用屋頂平
台時間長達15年以上，茲以系爭大樓房屋每平方公尺實價登
錄價格6萬7,003元、占用有面積48.3平方公尺、年息10％、1
5年為期計算，被告馬鎮華應賠償或應返還金額應為388萬34
94元（計算式：67,003元×48.3×12月×15年/10/15＝3,883,49
4元），原告自得依民法第179條或第184條第1項前段，請求
被告馬鎮華，如數賠償或返還等語，並聲明：如變更後之聲
明。
二、被告則以：
㈠本件原告主張被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群、馬鎮華無權占
有之部分均為系爭大樓之共用部分，暨賠償原告因此所受損
害，然原告僅為共有人之一，基於公同共有之法律關係為請
求，自應由全體區分所有權人為原告起訴，或經全體區分所
有權人同意原告之起訴，當事人始為適格。本件原告雖為系
爭大樓之區分所有權人之一，然於起訴時系爭大樓並無成立
管理委員會，原告自應得其他區分所有權人同意方得起訴。
然原告未取得原告以外任何區分所有權人之同意或得到113
年8月後成立之系爭大樓管理委員會授權，亦未說明原告何
以得依不當得利或侵權行為法律關係，請求返還全部不當得
利或全部損害賠償，是原告提起本件訴訟應屬當事人不適格
。
㈡關於原告請求被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群部分：
1.退步言之，縱原告提起本件當事人適格並無欠缺，依公寓大
廈管理條例第8條規定，係就公寓大廈外牆管理使用之限制
，需規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，並經直轄
市、縣（市）主管機關完成報備有案，區分所有權人始受限
制。惟本件系爭大樓並無設有規約，亦未有區分所有權人決
議，原告亦未舉證經區分所有權人決議，原告主張被告徐美
足、程秀蓉、鄭冠群係違反公寓大廈管理條例第8條規定，
則原告主張被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群業已違反公寓大廈
管理條例第8條規定，即屬無據。
2.又原告雖主張：被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群占有系爭大樓
外牆部分，均占有原告所有房屋之專有部分，未經原告同意
業已違反公寓大廈管理條例第33條第2款規定，惟此規定，
係規範區分所有權人決議之生效條件限制，與本件系爭大樓
無規約及區分所有權人會議會議限制之系爭大樓不同，自無
此一規定適用。況被告徐美足、鄭冠群、程秀蓉使用系爭大
樓外牆之用途分別為乙屋、丁屋之鐵皮屋支撐處（僅連接部
分使用外牆）、丙屋之雨遮，與公寓大廈管理條例規定第33
條第2款規定規定之客體為「廣告物、基地台等」不同，依
舉證以明輕之法理，亦無前揭規定之適用。再者，被告徐美
足已於114年4月23日至25日僱工將乙屋定著物改以蓄水槽方
式接雨水、被告程秀蓉已將系爭雨遮接著系爭大樓外牆部分
，改為接著於程秀蓉所有丙屋之所在樓層（即2樓），而非
原告所有甲屋之3樓，則原告主張，依公寓大廈管理條例第3
3條第2款規定，占有部分應經接著大樓外牆處之該樓層區分
所有權人即原告同意云云，即屬無據。至被告鄭冠群部分，
所有丁屋定著物部分，接著處本為鄭冠群所有丁屋之所在樓
層（即2樓），而非原告所有甲屋之3樓，則原告主張，依公
寓大廈管理條例第33條第2款規定，占有部分應經接著大樓
外牆處之該樓層區分所有權人即原告同意云云，亦屬無據。
3.此外，系爭大樓區分所有權人中被告程秀蓉、鄭冠群、徐美
足、馬鎮華，暨其他區分所有權人林少虎、王鈺華、張贊華
、李中彥、王澄茂（詳如附表二），均已同意被告程秀蓉、
鄭冠群、徐美足使用系爭大樓外牆，並出具系爭大樓外牆同
意使用書，上開同意之系爭大樓區分所有權人，合計應有部
分比例為15分之9，已逾1/2（詳見附表二），故被告徐美足
、程秀蓉、鄭冠群占用系爭大樓外牆部分，係基於共有人間
之分管契約，非無正當權源，則原告主張依民法第767條、
第821條規定，請求被告被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群，拆
除各拆除上開占用系爭大樓外牆部分，即屬無據。原告另依
侵權行為法律關係或不當得利法律關係，請求被告徐美足、
程秀蓉、鄭冠群占有部分之損害賠償或請求返還利益，亦屬
無據。
㈢原告請求被告馬鎮華拆除系爭建物部分，被告馬鎮華同意原
告請求拆除系爭建物，但因恐自行拆除，嗣後原告仍有爭執
，故不願自行拆除，請鈞院依法審酌。
㈣關於原告請求之上開占用部分之不當得利或損害賠償部分：
1.按無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害
時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期
間，不得依不當得利之法則請求返還（最高法院49年台上字
第1730號判例參照）。依此，原告於112年7月10日提起本件
訴訟，112年7月10日以前部分，原告之不當得利返還請求權
已罹於5年之短期消滅時效，被告自得行使時效抗辯。
2.退步言之，縱認原告得依侵權行為或不當得利法律關係請求
被告等人賠償或返還利益，關於計算標準部分，因被告占用
部分均屬系爭大樓共用部分，無獨立之區分所有權，亦無交
易價額，依實務見解，應以系爭大樓坐落高雄市○鎮區○○段○
○段0000地號土地（按即下稱系爭土地）每平方公尺之公告
現值計算基準，較為合理，又因系爭大樓鄰近之公共設施雖
有中小學、捷運二聖站，生活機能亦尚稱便利，但亦應考量
被告等人所占用部分係用於鐵皮屋支架、排水之雨遮、住家
廁所使用等情，計算被告相當於租金之不當得利價額基準，
應以系爭土地申報地價年息5％、併計入原告應有部分僅有1/
15為宜，據此計算，原告得請求之損害賠償數額或不當得利
價額就被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群、馬鎮華，應分別僅有
被告徐美足519元(計算式：12,800元×2.432×5×0.05/15＝519
元整，未滿1 元部份，四捨五入，下同)、被告程秀蓉66元
（計算式：12,800元×0.308×5×0.05/15＝66元）、被告鄭冠
群205元（計算式：12,800元×0.96×5×0.05/15 ＝205 元）、
被告馬鎮華10,304元（計算式：12,800元×48.3×5×0.05/15
＝10,304元），原告逾此部分之請求，均屬無據等語置辯，
並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造同為系爭大樓之區分所有權人，兩造專有房屋，分別如
附表一所示（原告所有甲屋為2樓、被告徐美足、程秀蓉、
鄭冠群均為2樓、被告馬鎮華為3樓），兩造就系爭大樓共有
部分之應有部分比例均為1/15。
㈡被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群占有系爭大樓外牆之相對位置
於114年4月23日前，分別為如附圖所示編號B（鐵皮屋頂）
之下方與系爭大樓外牆接著處即原告所有甲屋樓層之系爭大
樓外牆、附圖所示編號A（系爭雨遮）下方與系爭大樓外牆
接著處亦為原告所有甲屋樓層之系爭大樓外牆（參見被告11
4年4月29日民事陳報狀，見本院卷二第95-97頁）、附圖示
編號C之西側與系爭大樓外牆接著處（參見本院卷二第82頁
）。
㈢被告馬鎮華所有戊屋增建物，占用系爭大樓屋頂如附圖所示
編號D部分（面積48.3平方公尺）。
㈣前揭事實為兩造所不爭執（見卷一第326-327頁、卷二第82頁
），並有地籍謄本、本院勘驗筆錄、經地政人員測量之複丈
成果圖在卷可稽（見本院卷一第143-150頁、第235-270頁、
第271-275頁），堪信為真。
四、本件之爭點為：㈠原告提起本件訴訟是否具有當事人適格？㈡
就系爭大樓外牆共有人就被告徐美足所有乙屋定著物、被告
程秀蓉所有系爭雨遮定著物、被告鄭冠群所有丁屋定著物，
有無分管契約存在？㈢原告依民法第184條第1項前段、第767
條第1項前段、中段規定、民法第821條規定，請求拆除被告
徐美足乙屋定著物、被告程秀蓉所有系爭雨遮定著物、被告
鄭冠群所有丁屋定著物，有無理由？㈣原告得否依侵權行為
或不當得利法律關係請求被告徐美足、被告程秀蓉、被告鄭
冠群，各給付相當於租金之損害或不當得利？倘得請求返還
損害賠償或不當得利應以何基準計算？倘得請求，原告得請
求被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群償還之價額各為若干？㈤原
告依民法第184條第1項前段、第767條第1項前段、中段規定
、民法第821條規定，請求原告拆除被告馬鎮華拆除系爭建
物，有無理由？㈥原告得否依侵權行為或不當得利法律關係
請求被告馬鎮華，給付相當於租金之損害或不當得利？倘得
請求返還損害賠償或不當得利應以何基準計算？倘得請求，
原告得請求被告馬鎮華償還之價額各為若干？㈦107年4月7日
以前（按即逾原告起訴即112年4月7日前5年之日）部分，原
告之不當得利返還請求權是否已罹於消滅時效？茲分別論述
如下：
㈠原告提起本件訴訟具有當事人適格？
按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外
，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文
。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有
權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益
為之，為民法第821條所明定。該規定依同法第828 條第2
項規定於公同共有準用之，且依同法第831條規定，該規定
於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者，亦準用
之。故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對
第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。準此，公同
共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或
為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求
，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求
者，仍屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，
當事人之適格始無欠缺（最高法院104年度台上字第1852號
判決要旨參照）。是以，各公同共有人對於第三人，若為全
體公同共有人之利益，就公同共有物之全部為本於所有權之
請求，即無庸以該公同共有人全體共同起訴為必要，而得單
獨為之（最高法院99年度台抗字第979號裁定意旨參照）。
查原告主張為系爭大樓外牆、屋頂平台部分之共有人之一，
被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群未經全體共有人同意在系爭大
樓外牆各設置乙屋定著物、系爭雨遮定著物、丁屋定著物，
被告馬鎮華亦未經全體共有人同意在系爭大樓屋頂設置系爭
建物，均已侵害原告之所有權，故原告依民法第821 條、第
767 條規定，請求被告拆除乙屋定著物、系爭雨遮定著物、
丁屋定著物、系爭建物等物，係為公同共有人全體之利益，
而就公同共有物之全部為本於所有權之請求，依上開說明，
本案當事人適格自無欠缺，至被告抗辯原告提起本件未經全
體共有人同意而起訴，當事人不適格云云，則無可採。
㈡就系爭大樓外牆共有人就被告徐美足所有乙屋定著物、被告
程秀蓉所有系爭雨遮定著物、被告鄭冠群所有丁屋定著物，
有無分管契約存在？
1.按共有物之使用借貸及出租，屬於共有物之管理行為；共有
物管理協議即分管契約之成立、變更，應依民法第820條第1
項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人
過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分
合計逾三分之二者，其人數不予計算」為之；或依同條第2
項、第3項規定聲請法院以裁定變更（最高法院112年度台上
字第400號判決參照）。
2.查系爭大樓建築完成日期為82年4月16日，有登記謄本在卷
可稽（見審訴卷第47頁），故系爭大樓為公寓大廈管理條例
施行（84年6月28日）前所興建之公寓，於113年8月間方成
立管理委員會（見本院卷一第401頁），故於113年8月前系
爭大樓共有部分並無管理委員會可為管理，而系爭大樓之外
牆係屬全體區所有權人共有，業如前述，則關於系爭大樓外
牆之管理，應有前揭民法第820條第1項規定之適用。
3.被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群就其等占用系爭大樓外牆，係
基於共有人之分管契約，具有正當權源一節，業據其等提出
各共有人之外牆使用同意書為據（見本院卷一第175-191頁
），而依上開外牆使用同意書所載：系爭大樓區分所有權人
中被告程秀蓉、鄭冠群、徐美足、馬鎮華，暨其他區分所有
權人林少虎、王鈺華、張贊華、李中彥、王澄茂（詳如附表
二），均已同意被告程秀蓉、鄭冠群、徐美足使用系爭大樓
外牆，並於系爭大樓外牆同意使用書上立同意書人欄位簽名
、簽立日期則均在113年3月間等情，有上開外牆使用同意書
在卷可稽（見本院卷一第175-191頁），另審酌，為上開同
意之系爭大樓區分所有權人，合計應有部分比例為9/15，已
逾1/2（詳見附表二）。暨審酌，被告徐美足、程秀蓉、鄭
冠群自承其等各以乙屋定著物、系爭雨遮定著物、丁屋定著
物占有系爭大樓外牆已超過15年，暨其等陳稱占用系爭大樓
外牆部分，有部分已於114年4月間拆除等情（見本院卷二第
237頁），應足推認於上開外牆使用同意書簽立之113年3月
間（詳如附表二，見本院卷一第175-191頁），被告徐美足
、程秀蓉、鄭冠群占有之狀態，仍為被告徐美足、程秀蓉、
鄭冠群各以乙屋定著物、系爭雨遮定著物、丁屋定著物占有
系爭大樓外牆，而如附表二所示簽立上開同意書之區分所有
權人同意之「被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群使用系爭大樓外
牆」應即指同意被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群各以乙屋定著
物、系爭雨遮定著物、丁屋定著物占有系爭大樓外牆。衡酌
上情，系爭大樓之區分所有權人業已就系爭大樓外牆之管理
達成合意，應認系爭大樓之區分所有權人就系爭大樓外牆已
成立分管契約，被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群得各以乙屋定
著物、系爭雨遮定著物、丁屋定著物占有系爭大樓外牆。至
原告主張系爭大樓外牆，並無成立分管契約云云，則難認為
可採。
㈢原告依民法第184條第1項前段、第767條第1項前段、中段規
定、民法第821條規定，請求拆除被告徐美足乙屋定著物、
被告程秀蓉所有系爭雨遮定著物、被告鄭冠群所有丁屋定著
物，有無理由？
1.「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」「各共有人對
於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復
共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第18
4條第1項前段、第767條第1項前段、中段規定、民法第821
條分別定有明文。
2.查被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群等3人係基於系爭大樓外牆
共有人間成立之分管契約各自占有系爭大樓外牆之一部，業
如前述，則原告主張被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群等3人各
自以乙屋定著物、系爭雨遮定著物、丁屋定著物占有系爭大
樓外牆，無權占有系爭大樓外牆，於分管契約成立（按即11
3年3月間）後，即屬無據。則原告於前揭分管契約成立後，
猶依民法第184條第1項前段、第767條第1項前段、中段規定
、民法第821條規定，請求原告拆除被告徐美足乙屋定著物
、被告程秀蓉所有系爭雨遮定著物、被告鄭冠群所有丁屋定
著物，亦屬無據。
3.至原告另以：被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群等3人占有系爭
大樓外牆部分，均屬原告所有甲屋之外牆，屬原告之專有部
分，亦即屬專有部分，非共有部分，原告自得本於所有權人
之地位，依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告徐
美足、程秀蓉、鄭冠群等3人拆除上開占有系爭大樓外牆占
有部分云云，惟被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群等3人占有部
分，依本院現場勘驗之結果，均屬系爭大樓外牆，有勘驗筆
錄在卷可稽（見本院卷一第245-246頁），暨被告徐美足、
程秀蓉、鄭冠群等3人占有部分既均屬系爭大樓之外牆，縱
有部分位於原告所有甲屋所在樓層，但仍屬系爭大樓之外牆
，應屬共用部分，而非屬原告專有部分，是被告此部分主張
，尚難認為可採。
4.原告又以：被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群等3人上開占有行
為，除需經公寓大廈管理條例第8條規定，經區分所有權人
會議同意外，並需依公寓大廈管理條例第33條第2款規定，
需該樓層之區分所有權人即原告之同意始可為之，然被告徐
美足、程秀蓉、鄭冠群等3人之上開占有系爭大樓外牆之行
為，不僅未經區分所有權人會議決議，亦未經該樓層之區分
所有權人即原告同意，已違反前揭規定，原告自得本於民法
第184條第1項前段、第767條第1項前中段、第821條規定，
請求被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群等3人移除上開占用部分
云云，惟按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬
專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物
、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公
寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直
轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區
分所有權人會議決議之限制。」「二、公寓大廈外牆面、樓
頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備
或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人
同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該
層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見」公寓大廈管
理條例第8條第1項、第33條第2款，分別定有明文。前揭公
寓大廈管理條例第8條第1項係指公寓大廈外圍使用限制，應
依法令規定、規約、或區分所有權人會議決議經向主管機關
報備者，始得拘束區分所有權人。公寓大廈管理條例第33條
第2款則係規定區分所有權人決議之生效要件。然本件系爭
大樓為興建於公寓大廈管理條例生效前，且113年3月間成立
系爭分管契約時，並無成立管理委員會、亦未曾召開區分所
有權人會議決議，業如前述，故應無前揭公寓大廈管理條例
第8條第1項、第33條第2款規定之適用，故原告此部分主張
，亦難認為可採。
㈣原告得否依侵權行為或不當得利法律關係請求被告徐美足、
被告程秀蓉、被告鄭冠群，各給付相當於租金之損害或不當
得利？又倘得請求，原告得請求被告徐美足、程秀蓉、鄭冠
群償還之價額各為若干？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得
利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所
取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還
者，應償還其價額，民法第179條及第181條定有明文。又各
共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權
。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有
人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部分
有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而
就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之
權利。共有人如逾越其應有部分之範圍為使用收益，所受超
過之利益，即為不當得利，應就其占用範圍，按其逾越應有
部分比例計算其所得之不當得利（最高法院62年台上字第18
03號判例及84年度台上字第2808號判決意旨參照）。
2.關於被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群以上開占有物無權占有系
爭大樓外牆之期間：查，依前揭區分所有權人之外牆使用同
意書（見本院卷第175-191頁）所載，系爭大樓共用部分之
共有人成立分管契約之時點，應在113年3月間，又依該外牆
使用同意書所載並未約定有溯及效力，且被告徐美足、程秀
蓉、鄭冠群等3人就其等主張，系爭分管契約具有溯及效力
一節，亦未舉證以實其說，故應認系爭分管契約係自113年3
月間成立後始向後生效。另參以，被告徐美足、程秀蓉、鄭
冠群自承乙屋定著物、系爭雨遮定著物、丁屋定著物占有系
爭大樓外牆時間，持續超過15年等語（見本院卷二第273頁
），衡酌上情，應認於系爭分管契約書成立前，被告徐美足
、程秀蓉、鄭冠群等3人倘若有以上開占有物占有系爭大樓
外牆部分，仍屬無權占有。暨審酌，依卷附地籍謄本所載（
見本院卷一第143-145頁）：被告徐美足係於82年6月10日取
得乙屋所有權、程秀蓉係於93年6月7日取得丙屋所有權、鄭
冠群則係於110年7月8日始取得丁屋所有權，據此推算，於1
13年3月間成立系爭分管契約前，被告徐美足、程秀蓉無權
占有系爭大樓外牆之期間，應仍至少有15年。至被告鄭冠群
部分，因其係110年7月8日始取得丁屋所有權，就丁屋之附
著物即占用系爭大樓外牆之丁屋定著物亦應於110年7月8日
始取得所有權，故其以丁屋定著物無權占用系爭外牆之期間
，應僅有110年7月8日至113年3月21日（按即計至前述外牆
使用同意書最後簽立者簽署日即113年3月22日之前1日，參
見附表二、本院卷一第185頁）共2年8月又14日（約2.7年）
。
3.又關於被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群等3人各以乙屋定著物
、系爭雨遮定著物、丁屋定著物，占有系爭大樓外牆之面積
部分：原告雖主張依其自行測量之結果各為5.0242平方公尺
、1.13396平方公尺、2.662616平方公尺（詳見附表三），
並提出自行測量之照片、光碟為證（見本院卷二第209-230
頁），惟依原告所提出之照片、手繪圖、光碟內之影片內容
（見本院卷二第209-230頁），實無從確認相對位置、長寬
究竟為何（即何處為被告等人占用外牆部分、何處為原告所
有房屋，於原告所提出之上開影片、照片中均僅看到外牆與
尺規，及原告自行加註之長、寬），均無從確認原告測量結
果正確與否，且原告測量結果復為被告所否認，則原告主張
此部分測量結果，自難認為可採。又關此部分，經到場之地
政人員表示因上開占用部分立於外牆上，非屬地面，無法進
行測量一節，並為兩造所不爭執（見本院卷二第202頁）等
情。另參以，被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群自承乙屋定著物
占用面積為2.432平方公尺、系爭雨遮定著物0.308平方公尺
、丁屋定著物0.96平方公尺（見本院卷二第107-108頁），
衡酌上情，應以被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群等3人自認占
有系爭大樓外牆之面積為不當得利、損害賠償之計算基準。
4.原告另主張應按系爭房屋近年實價登錄6萬7,003元、年息10
％，不以原告系爭大樓共用部分應有部分比例1/15，而以全
部100％之比例計算原告得向被告徐美足、程秀蓉、鄭冠群等
3人請求之不當得利或損害賠償數額云云，惟為被告所否認
，並以前詞置辯，經查：
⑴按屋頂平臺及公共空間無獨立之區分所有權，不能單獨交易
，常無交易價額可供參考，且因公寓基地之用益，係平均分
散於各樓層，其價額之計算方式，應以公寓坐落基地之每平
方公尺公告現值，乘以D、E、F、G部分增建建物占用之面積
，再除以公寓之登記樓層數計算訴訟標的價額（最高法院10
3年度台抗字第891號裁定意旨參照、臺灣高等法院暨所屬法
院99年法律座談會提案第27號研討結果）。準此，關於系爭
大樓外牆既無法交易，自不宜以原告主張系爭大樓房屋之實
際交易價格每平方公尺6萬7003元為計算其價值，而應以系
爭土地之歷年公告現值除以樓層數計算始為相當，至被告主
張按系爭土地每平方公尺申報地價計算一節，並未提出相關
佐證，亦難認為可採。又於系爭大樓區分所有權人成立分管
契約前（即113年3月前），被告等人自承系爭大樓外牆部分