臺灣高等法院花蓮分院民事判決
114年度上易字第14號
上訴人即附
帶被上訴人 范振添
訴訟代理人 楊秋蓮
許正次律師
複代理人 鄭道樞律師
被上訴人即
附帶上訴人 吳華鼎
訴訟代理人 歐苡均律師
林明忠律師
上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於民國114年1月23
日臺灣花蓮地方法院113年度訴字第227號第一審判決提起上訴，
被上訴人提起附帶上訴，本院於114年7月24日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴駁回。
原判決關於駁回後開第三項之訴及該部分假執行之聲請，暨訴訟
費用負擔之裁判，均廢棄。
附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新臺幣壹拾萬元，及自民國11
3年8月9日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘附帶上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之四十五，餘由上訴
人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人委託仲介即訴外人金豐禾企業社（下
稱本案仲介）出售其所有之花蓮縣○里鄉○○段○○○○○段○000地
號土地（下稱A地），並提出A地有臨4.5米寬道路之保證，
兩造於民國112年11月28日簽立買賣契約書，約定伊以新臺
幣（下同）370萬元價金向上訴人購買A地（下稱系爭契約）
，伊已於同日、112年12月11日依序給付價金42萬元、58萬
元予上訴人，惟經鑑界後確認A地有未臨路之瑕疵，伊已依
系爭契約第10條第2項前段約定以存證信函送達上訴人解除
契約，再依民法第92條第1項、第88條第2項規定以起訴狀繕
本送達為撤銷系爭契約之意思表示，爰依序按①系爭契約第1
0條第2項前段約定、②民法第92條第1項、第88條第2項、第1
79條、第114條第2項準用第113條、③民法第359條，及民法
第259條第2款等規定請求上訴人返還已付價金100萬元本息
；又系爭契約已合法解除，依該契約第10條第2項後段約定
，請求上訴人賠償伊已付價金同額之100萬元等語，並求為
：上訴人應給付伊200萬元，及其中100萬元減縮自112年12
月12日起，其餘100萬元自起訴狀繕本送達翌日即113年8月9
日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保
請准宣告假執行之判決。
二、上訴人則以：A地可通行國有之○○段OOO地號土地（下稱B地
）以至道路，無不能對外聯絡之瑕疵。被上訴人於鑑界後經
仲介告知已知悉A地可經由B地進出而未異議，其仍支付58萬
元價金予伊，堪認有繼續履約之意，其事後反悔不買而解除
系爭契約應無理由。又伊以務農維生，不具不動產專業知識
，憑對A地有沿泥土路可對外聯絡之事實而認知A地有臨路，
並無詐欺或隱匿、故意不告知等可歸責事由。又被上訴人請
求違約金過高，應予酌減等語置辯，並聲明：被上訴人之訴
駁回。
三、原審判決上訴人應返還被上訴人已付價金100萬元，及自112
年12月9日起算之法定遲延利息，並為准免假執行宣告，及
駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴，被上訴人就
上開勝訴金額起計利息部分為訴之減縮，請求改自112年12
月12日起算（原判決主文第一項所命給付金額自112年12月9 日起至112年12月11日止之法定遲延利息，已因被上訴人減 縮而失其效力，非本院裁判範圍）。上訴人上訴聲明：原判 決除減縮部分外不利上訴人部分廢棄。上開廢棄部分，被上 訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人答辯聲明 ：上訴駁回，並就敗訴部分提起附帶上訴及聲明：原判決不 利附帶上訴人部分廢棄。上開廢棄部分，附帶被上訴人應再 給付附帶上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年 8月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。附帶被上 訴人則答辯聲明：附帶上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷一第228頁，並為文字適當修正 ）：
㈠A地為上訴人所有，上訴人委託本案仲介銷售A地，並提出原 審卷第101頁土地不動產標的現況說明書（下稱系爭說明書 ）。兩造因此於112年11月28日簽立系爭契約書，約定上訴 人將A地以總價370萬元出賣被上訴人，被上訴人於112年11 月28日簽約時交付第1期款42萬元，112年12月11日匯款交付 第2期款58萬元，之後未再給付買賣價金予上訴人。 ㈡上訴人於112年11月28日申請辦理A地鑑界，112年12月8日花 蓮縣○○地政事務所（下稱○○地政）現場辦理鑑界，上訴人有 到場，被上訴人未到場，○○地政當日將鑑界結果資料發給上 訴人。
㈢A地與財政部國有財產署（下稱國產署）管理之國有B地土地
相鄰，其餘相鄰之○○段568、570、571、560、477、573地均 為私人土地，非國（縣、鄉）有地。
五、本院之判斷：
㈠被上訴人解除系爭契約為有理由：
1.系爭契約第10條第2項前段約定：賣方違反契約之義務時， 每逾一日按買方已付價款萬分之二計算違約金（自逾期之次 日起至成給付日止），逾第9條第1項及第2項期限仍未完成 點交結算，以總價計算每日違約金；買方與第一建經定7日 期限催告仍未履行，買方得解除契約（見原審卷第93頁）。 2.被上訴人主張A地並未具上訴人於買賣時所保證直接接臨4.5 米寬道路之狀態，違反契約義務，已依系爭契約第10條第2 項前段約定解除該契約。經查，依上訴人出具之系爭說明書 記載A地現狀臨有水泥路、石子路（見原審卷第101頁），該 說明書資料依系爭契約第11條第2項約定視同契約之一部（ 見原審卷第94頁），另本案仲介法定代理人廖繼滄到庭陳稱 ：上訴人有填載系爭說明書委託我們出售A地（見原審卷第2 09頁）。該仲介於接受委託後所製作A地銷售影片經原審勘 驗時，其畫面內有標示「臨路4.5米」文字（見原審卷第203 、99頁），可見上訴人於委託出售A地時，確實保證A地有直 接鄰接4.5米寬道路之品質，並以此為銷售賣點，兩造既已 簽立系爭契約書並將系爭說明書所載之臨路條件作為契約一 部，上訴人依約自應負A地有直接接臨4.5米寬道路之契約義 務。
3.次查，○○地政依上訴人申請於112年12月8日現場辦理A地鑑 界，確認A地南方地籍線部分與國有B地交界處並無道路，有 ○○地政114年5月6日○○測字第1140002596號函暨所附土地複 丈成果圖、本院公務電話紀錄等可稽（見本院卷一第111、1 13、117頁），國產署花蓮辦事處亦表示A地與其所管理之B 地相接處未作道路使用，有該處114年6月4日台財產北花三 字第11403064490號函（下稱A函）暨所附112年度空照彩色 正攝影像圖《下稱空照圖》、本院公務電話紀錄等可佐（見本 院卷一第197、201、217頁），並為上訴人所是認（見本院 卷二第20頁），是以，A地既未直接接臨道路而未具上訴人 所保證之品質，上訴人顯已違約。
4.再查，依被上訴人所提其與仲介楊沛緁之LINE對話內容（見 原審卷第103至114頁），可知被上訴人於112年12月13日知 悉A地未臨路後，即向楊沛緁說明因與其當初購地時賣方提 供A地接臨道路之訊息不同而不願購買A地（見原審卷第111 、209頁），要求楊沛緁協商解約，楊沛緁於同年月19日回 報已請其同事向上訴人溝通（見原審卷第115頁），可認上
訴人此時已知悉A地欠缺其保證臨路之違約事實。上訴人雖 以其已於113年初申請花蓮縣○○鄉公所鋪設如原審卷第118、 158頁照片所示之水泥通路（見原審卷第154、132頁），可 連結B地上4.5米寬道路，但仍與其簽約時所保證有「直接接 臨」4.5米寬道路之品質不同，且依花蓮縣○○鄉○○000○0○00○ ○鄉○○○0000000000號函稱：本所鋪設之道路目前雖有開放鄰 地或行人無償通行使用，然未可保證未來永久不變，因未來 政策、法令變動或其他公務（益）規劃等做為其他用途，無 以預測（見原審卷第172頁），另國產署花蓮辦事處所出具A 函稱：除提供B地面積約12.8平方公尺予台電設置電桿收取 償金外，並無出租或提供他人無償通行B地使用（本院卷一 第197頁），顯見A地與公路間是否有合宜適法之連結，尚有 疑義，上訴人既未能補正該瑕疵，被上訴人依系爭契約第10 條第2項前段約定，以存證信函於113年1月26日送達上訴人 解除系爭契約（見原審卷第119、120頁存證信函、第125、1 26頁送達證書、本院卷一第125頁），應有理由。 5.至上訴人辯稱A地原可通行無障礙設施之B地以至道路，非袋 地，被上訴人於鑑界後仍給付58萬元價金，應有繼續履約意 思，被上訴人係因本案仲介另介紹條件較好之○○段土地，才 事後反悔，其解除契約有違誠信原則及權利濫用而不合法（ 見本院卷一第127、128頁、卷二第6至10頁）。然上訴人於1 10年9月30日因買賣原因登記為A地所有權人，迄至本件出售 時已持有A地2年以上（見本院卷一第43頁土地登記謄本、原 審卷第101頁）而具土地買賣交易經驗。A地有無臨路，上訴 人若不確定，於託售前自行申請鑑界，即可知悉，非屬事先 難以調查確認之事項，上訴人於出賣時卻保證「A地有直接 臨路（4.5米寬）」之品質，與現狀不符，依通常交易觀念 ，上訴人此一保證確實影響買受人意願而屬重要交易資訊。 又112年12月8日現場鑑界時被上訴人未到場（不爭執事項㈡ ），依證人楊沛緁證述：鑑界完後伊才知A地實際樣貌，112 年12月13日告知被上訴人A地旁邊為國有B地，需經過B地後 才能進出道路等語（見原審卷第208頁）並有兩人LINE對話 資料（見原審卷第103至109頁），及廖繼滄陳述：被上訴人 在鑑界後雖有匯款（58萬元）給上訴人，但當時被上訴人未 看到鑑界成果圖，只是怕違反系爭契約付款義務才匯款。之 後被上訴人向我們表示因A地未臨路所以要解約，有跟上訴 人協商好幾次，也有去調解（見原審卷第209頁）等語，可 徵上訴人於112年12月11日交付第2期款58萬元時尚未知悉A 地未臨路之事實。系爭契約書第3條付款方式既明載第二期 款（備證用印款）（鑑界）58萬元等語（見原審卷第91頁）
，是被上訴人所述為避免違約而付款（見本院卷一第127頁 ），自屬合理。再依被上訴人及楊沛緁之LINE對話內容（見 原審卷第103至114頁），被上訴人於112年12月13日知悉鑑 界結果後即向本案仲介表達因未臨路而不願購買A地，可見 其已無繼續履約之意，本案仲介始於同年月19日再介紹大里 段土地予被上訴人。是A地既未有上訴人依約所保證臨路之 品質，被上訴人主張解除系爭契約，難認有何違反誠信原則 或權利濫用之情，上訴人上開所辯，均不足採。 6.據上，系爭契約於113年1月26日合法解除，應可認定。 ㈡被上訴人請求返還已付價金100萬元本息，為有理由： 1.系爭契約第10條第2項後段約定：因可歸責於賣方之事由致 契約解除時，除應返還買方已給付之價金外，並同意按買方 已支付之價金總額之同額做為違約金賠償買方，且應負擔因 此所衍生之全部稅捐及相關費用（原審卷第93至94頁）。又 契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金 錢者，應附加自受領時起之利息償還之。為民法第259條第2 款所明定。
2.A地既未有上訴人所保證臨路之品質，屬可歸責於上訴人之 事由所致，被上訴人解除系爭契約後依上開約定及規定，請 求上訴人返還於112年12月11日前已付之100萬元價金（不爭 執事項㈠），及自112年12月12日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，為有理由。
3.本院已認被上訴人主張次序在先之請求權為有理由（見本院 卷二第30、20頁）如上，其餘請求返還價金之訴訟標的，本 院即毋庸審酌，附此敘明。
㈢被上訴人得請求上訴人賠償違約金10萬元： 1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第 252條定有明文。違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之 分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違 約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、 確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求 支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。 又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債 權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般 客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受 之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為 主要審定標準（最高法院109年度台上字第1013號判決意旨 參照）。
2.被上訴人主張上訴人有上開違約事實，其受有已支付100萬 元買賣價金不能即時利用而生之法定利息損害，及因本案訴
訟支出之一、二審律師費共36萬元等損害，依屬懲罰性違約 金性質之系爭契約第10條第2項後段約定，請求上訴人賠償1 00萬元，並提出律師費用明細為證（見本院卷二第27頁）。 上訴人則辯稱本件無委任律師起訴之必要，另利息損害部分 被上訴人已於返還價金100萬元時併請求法定遲延利息，應 不得重覆請求賠償。被上訴人請求之違約金過高，應酌減至 0元。
3.查系爭契約第10條第2項後段內容，係約定於可歸責於上訴 人事由而解除契約時，上訴人除應返還已受領之價金外，同 意按該金額作為違約金賠償被上訴人（見原審卷第93至94頁 ），未再約定被上訴人得另行請求損害賠償，故該約定依民 法第250條前段規定應屬損害賠償總額之預定，而非懲罰性 違約金性質。又查被上訴人所述之上開損害，其中利息損失 部分業經本院判准如上開五、㈡所示而受填補，另本件非法 律規定須律師強制代理事件，其支出之上開律師費與上訴人 違約間不具相當因果關係，難認屬被上訴人因解約所受損害 。審酌兩造於112年11月28日簽立系爭契約，約定買賣價金3 70萬元，被上訴人已付第1、2期價金共100萬元，上訴人已 於112年12月8日鑑界時知悉A地未臨4.5米道路，於受領被上 訴人解約之意思表示後，仍以解約不合法為辯，堅稱A地臨 路，要求被上訴人給付剩餘價金（本院卷一第113頁、原審 卷第119、126、131、132頁），致被上訴人因本案爭議耗費 相當時間及精力，考量上訴人本件違約程度、被上訴人受損 情況、及卷附本件買賣標的即A地登記謄本及空照圖（見本 院卷一第43頁、第201頁）所示該土地編為農牧用地，但未 作農用之現狀、及土地公告現值、坐落地段等，與社會經濟 狀況等一切情狀，認被上訴人請求100萬元之違約金過高， 應酌減為10萬元為適當。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第10條第2項約定，請求上 訴人①返還價金100萬元及②給付違約金10萬元，合計110萬元 ，及其中①100萬元部分自112年12月12日起，其餘②10萬元自 起訴狀繕本送達翌日即113年8月9日（見原審卷第148頁送達 證書）起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有 理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。 原審就上開①命上訴人給付部分，為其敗訴之判決，並無違 誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理 由，應予駁回。另被上訴人附帶上訴部分，原審就上開②之 應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，尚有未洽，附帶上訴 意旨求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第 2至3項所示，又原審就上開不應准許部分，為被上訴人敗訴
之判決，並無違誤，附帶上訴意旨就此部分指摘原判決不當 ，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰 不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由；附帶上訴為一部有理由，一 部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 8 月 21 日 民事第一庭審判長法 官 劉雪惠 法 官 廖曉萍 法 官 鍾志雄 以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 114 年 8 月 21 日 書記官 蔣若芸