臺灣高等法院民事判決
114年度上字第118號
上 訴 人 黃慧敏
訴訟代理人 羅一順律師
被 上訴人 林筱倩
訴訟代理人 彭志傑律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年8月
7日臺灣新北地方法院113年度訴字第1950號第一審判決提起上訴
，並為訴之追加，本院於114年8月13日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判
均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰參拾萬柒仟元
，及自民國一百一十二年六月十四日起至清償日止，按年息百分
之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審（含追加之訴）訴訟費用，由被上訴人負擔百分之二
十，餘由上訴人負擔。
事實及理由
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第25
5條第1項第2款定有明文。經查，上訴人在原審依民法第354條
第2項、第359條、第227條第1項準用第226條第1項等規定，起
訴請求被上訴人應給付新臺幣（下同）167萬7,000元本息，嗣
上訴人上訴後，追加依民法第360條、第148條第2項等規定為
請求（見本院卷第413至414頁），核上開追加之法律依據，與
原訴證據資料得相互援用，基礎事實同一，無礙於被上訴人之
防禦及本件訴訟之終結，故其訴之追加，應予准許。
上訴人主張：伊於民國110年12月26日以1,888萬元向被上訴人
購買坐落新北市○○區○○段000號土地（應有部分711/81452）及
其上1164號建物（門牌號碼：新北市○○區○○街○段0巷00弄0號
，下與前開土地合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（
下稱系爭買賣契約），被上訴人已交付並移轉系爭房地所有權
予伊。嗣伊發覺系爭房地增建部分有占用如附圖所示編號936⑴
、937⑴、939⑴及940⑴之他人所有土地情事（下稱系爭瑕疵），
被上訴人故意或過失不告知系爭瑕疵，且交付之系爭房地有系
爭瑕疵存在，應負物之瑕疵擔保及不完全給付之損害賠償責任
，擇一有利依民法第354條第2項、第359條、第227條第1項準
用第226條第1項等規定，請求被上訴人給付167萬7,000元。並
於本院追加主張：被上訴人已保證系爭房地無系爭瑕疵存在，
倘准予被上訴人免責，顯違反誠信原則，伊亦得擇一有利依民
法第360條、第148條第2項等規定為請求等語（原審為上訴人
敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判
決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人167萬7,000元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被上訴人則以：伊出賣予上訴人之標的物不包含系爭瑕疵，縱
包括，伊已告知上訴人系爭瑕疵存在。況系爭瑕疵未拆除前，
上訴人仍得使用，自無價值減損等語，資為抗辯。並答辯聲明
：上訴及追加之訴均駁回。
上訴人主張其於110年12月26日以1,888萬元向被上訴人購買系
爭房地，並簽訂系爭買賣契約，被上訴人已交付並移轉系爭房
地所有權予伊。系爭房地有系爭瑕疵存在等情，為被上訴人所
不爭執，並有系爭買賣契約、新北市樹林地政事務所複丈成果
圖即本判決附圖在卷可稽（見原審卷第15至23、111頁），自
堪信為真實。
上訴人主張因系爭房地有系爭瑕疵存在，被上訴人應給付其167
萬7,000元，則為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查
：
㈠系爭買賣契約之標的包含系爭瑕疵：
經查，系爭買賣契約第1條約定之買賣標的為系爭房地；第2
條第1款約定：「增建或占用部分。本買賣標的物現況另有
增建或占用部分，依現時法令無法登記，權利義務業經雙方
約定如下：㈠增建或占用範圍：☑壹樓空地。☑平台。☑陽台外
推。」等語（見本院卷第121頁）。而系爭瑕疵1樓部分作為
廚房使用，已與原建物連成一體。不具獨立性；2樓部分是
建築執照核發後結構體延伸，亦不具獨立性等情，有系爭瑕
疵照片在卷可稽（見本院卷第235至237頁），堪認系爭瑕疵
已依附而成為房屋之一部。被上訴人自承系爭瑕疵部分雖不
計入價金範圍，然已移轉予上訴人所有等語（見本院卷第14
4頁）；參以，證人即負責系爭房地買賣之地政士羅全志證
稱：系爭買賣契約第1條是合法有產權部分，第2條是系爭瑕
疵，都在系爭買賣契約範圍內等語（見本院卷第202頁），
足見系爭買賣契約之標的包含系爭瑕疵。被上訴人辯稱系爭
瑕疵不在系爭買賣契約範圍云云，顯非可採。
㈡上訴人得請求被上訴人給付130萬7,000元：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於
債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民
法第226條第1項、第227條第1項定有明文。而所謂之不完全
給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，
不符合債務本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種(
最高法院101年度台上字第1159號判決意旨參照)。又買賣標
的物如係特定物，於契約成立「前」已發生瑕疵，而出賣人
於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人
不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債
務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任(最高法院103
年度台上字第2631號判決意旨參照)。
⒉經查，被上訴人主張向他人買受系爭房地(含系爭瑕疵)後迄
至售予上訴人為止，持有期間並無增建一節，業據提出航空
照片為證(見本院卷第259至261頁)，且為上訴人所不爭執，
堪認是系爭瑕疵於系爭買賣契約成立前即已存在。
⒊次查，被上訴人在標的物現況說明書（下稱系爭說明書）第1
8項「是否有增建部分」欄雖勾選「是」及「一樓空地增建
」、「陽台外推」、「平台」（見原審卷第22頁），然在第
39項「是否有占用他人土地之情形」欄則勾選「否」（見原
審卷第22頁），參以，證人羅全志證稱：本件事後協調時才
聽被上訴人說他不知道增建範圍超過法定空地等語（見本院
卷第206頁），可見被上訴人出賣系爭房地時並未告知上訴
人系爭瑕疵存在甚明。被上訴人既為出賣人，就所出賣標的
物現狀、是否有增建越界建築之情形，本有查明之義務，被
上訴人並未查明，僅以前手所告知系爭房地之現狀為據，而
向上訴人表示系爭房地無占用他人土地情形，係屬過失未告
知有系爭瑕疵，而上訴人不知有系爭瑕疵仍為購買，則被上
訴人所為給付之內容不符合債務本旨(即被上訴人依約有提
供未占用他人土地之一樓空地增建、陽台外推、平台之現狀
予上訴人之義務，卻給付有系爭瑕疵之增建物)，揆諸前揭
判決意旨，應認被上訴人須負不完全給付之損害賠償責任。
⒋被上訴人復抗辯系爭買賣契約第2條第3款項約定在交屋後被
通知須拆除時，由上訴人自行負擔風險云云，然據證人羅全
志證稱：簽約時就手寫的部分，會特別提出讓雙方確認，印
刷的部分不會特別帶到等語（見本院卷第203頁），而前開
約定既為印刷文字（見本院卷第122頁），自難認上開約定
之真意即謂交屋後所有被拆除風險一律由上訴人負擔，實則
，兩造簽訂契約時，顯未預期系爭瑕疵占用他人土地一事，
本件不完全給付情形自非上開約定涵攝之範圍，是被上訴人
之抗辯自無可取。從而，上訴人依民法第227條第1項準用第
226條第1項規定，請求被上訴人賠償系爭瑕疵之損害，為有
理由。
⒌又查，系爭瑕疵經原審囑託永大不動產估價師事務所鑑定結
果，造成之減損為130萬7,000元，有該事務所出具之報告書
附於卷外可參。被上訴人雖抗辯系爭瑕疵迄未拆除，仍由上
訴人使用中，並無價值減損云云，然被上訴人未交付無系爭
瑕疵存在之系爭房地予上訴人所造成之損害，不因系爭瑕疵
是否遭拆除而有不同，是被上訴人前開抗辯，洵非可採。準
此，上訴人依民法第227條第1項準用第226條第1項規定，請
求被上訴人給付130萬7,000元，即屬有據；逾此範圍，則為
無理由。
⒍本院既認上訴人依民法第227條第1項準用第226條第1項規定
為主張部分係屬有理，則上訴人另擇一有利第354條第2項、
第359條、第360條、第148條第2項等規定請求部分（見本院
卷第413至414頁），即毋庸再行審酌，併此敘明。
綜上所述，上訴人依民法第227條第1項準用第226條第1項規定
，請求被上訴人給付130萬7,000元，及自起訴狀繕本送達翌日
即112年6月14日（見原審卷第39頁）起至清償日止，按年息5%
計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理
由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決
，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判
，為有理由，爰由本院予以廢棄並改判如主文第2項所示。逾 上開範圍請求不應允許部分，及上開請求有理由部分，因未逾 150萬元，經本院判決即告確定，無庸為假執行之宣告，原審 為上訴人敗訴之判決，並駁回此部分假執行之聲請，核無不合 ，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決此部分不當，為無理由，應駁 回此部分上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據 ，經本院審酌後，認與本件判決結論均無影響，爰不再逐一論 述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文 。
中 華 民 國 114 年 8 月 27 日 民事第五庭
審判長法 官 賴秀蘭 法 官 洪純莉 法 官 陳君鳳正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
書記官 郭姝妤
臺灣高等法院民事裁定
主 文
原判決原本及正本主文第四項中關於「百分之二十」之記載，應更正為「百分之八十」。
理 由
按判決如有誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤者，法院得隨時 或依聲請以裁定更正之，民事訴訟法第232條第1項定有明文。查本院前開判決主文第4項有如主文所示之顯然錯誤，應予更正 。
依首開規定裁定如主文。
中 華 民 國 114 年 8 月 27 日 民事第五庭
審判長法 官 賴秀蘭 法 官 洪純莉 法 官 陳君鳳正本係照原本作成。
不得抗告。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
書記官 郭姝妤