臺灣高等法院民事判決
113年度重上字第392號
上 訴 人
即被上訴人 張火財
訴訟代理人 李亢和律師
上 訴 人 李秀（即宋先樹之承受訴訟人）
宋美穎（即宋先樹之承受訴訟人）
宋華森（即宋先樹之承受訴訟人）
宋樺有（即宋先樹之承受訴訟人）
宋華明（即宋先樹之承受訴訟人）
許葉惠妹
共 同
訴訟代理人 張韶庭律師
被 上訴人 周財發
訴訟代理人 蔣美龍律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年7
月19日臺灣臺北地方法院109年度重訴字第955號第一審判決，各
自提起上訴，本院於114年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人張火財後開第二項之訴部分，及該部
分訴訟費用之裁判均廢棄。
二、被上訴人周財發應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土
地上，門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○號房屋，如附圖所
示編號F部分（面積八十三平方公尺）拆除，並將占用之土
地返還予上訴人張火財及其他全體共有人。
三、上訴人李秀、宋美穎、宋華森、宋樺有、宋華明、許葉惠妹
之上訴駁回。
四、第一審訴訟費用關於廢棄部分，及第二審訴訟費用關於上訴
人張火財上訴部分，均由被上訴人周財發負擔。第二審訴訟
費用關於上訴人李秀、宋美穎、宋華森、宋樺有、宋華明、
許葉惠妹上訴部分，由上訴人李秀、宋美穎、宋華森、宋樺
有、宋華明負擔百分之三十，餘由許葉惠妹負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人張火財（下稱其名）主張：伊於民國63年
間登記為臺北市○○區○○段0○段000○000○0地號土地【重測前
為臺北市○○區○○○段000○0地號土地，於69年1月19日因重測
而改編為臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱189地號土
地），嗣於74年分劃出臺北市○○區○○段0○段000○0地號土地
（與189地號土地合稱系爭土地）】共有人，應有部分2分之
1。上訴人李秀、宋美穎、宋華森、宋樺有、宋華明（下合
稱李秀5人）以門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0號房屋（下
稱5號房屋）無權占有系爭土地如附圖編號A1、A2部分，上
訴人許葉惠妹以門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0號房屋（下
稱9號房屋）無權占有系爭土地如附圖編號D1、D2部分，被
上訴人周財發（下與李秀5人、許葉惠妹合稱李秀7人）以門
牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號房屋（下稱17號房屋）無
權占有189地號土地如附圖編號F部分，爰依民法第767條第1
項前段、第821條規定，求為命李秀7人分別拆除上開房屋占
用系爭土地部分，並返還占用土地予伊及其他全體共有人之
判決。原審為張火財一部勝訴、一部敗訴之判決，即判決命
李秀5人、許葉惠妹應分別將坐落系爭土地之5號、9號房屋
，各如附圖編號A1、A2、D1、D2拆除，並將占用之土地返還
予張火財及其他全體共有人，另駁回張火財其餘之訴。李秀
5人、許葉惠妹、張火財就敗訴部分各自提起上訴，張火財
上訴聲明：㈠原判決關於駁回張火財後開第2項之訴部分廢棄
。㈡周財發應將坐落於189地號土地上17號房屋，如附圖所示
編號F部分（面積83平方公尺）拆除，並將占用之土地返還
予張火財及其他全體共有人。就對造上訴部分答辯聲明：李
秀5人及許葉惠妹之上訴駁回（未繫屬本院部分，不另贅述
）。
二、李秀7人之答辯：
㈠李秀5人、許葉惠妹辯以：系爭土地原共有人為訴外人周鱸麻
，周鱸麻之繼承人周萬居先於45年6月間與宋先樹（即李秀5
人之被繼承人）訂定不定期租賃契約（下稱A租約），供宋
先樹建造5號房屋，另於58年8月15日與陳接枝（即許葉惠妹
之前手）訂定不定期租賃契約（下稱B租約），供陳接枝建
造9號房屋，李秀5人及許葉惠妹分別承受A、B租約。周萬居
於訂約時自居為所有人，故A、B租約依民法第170條第1項規
定屬效力未定，宋先樹依照A租約約定，按時給付租金予周
萬居、周塗，許葉惠妹持續給付租金予周塗，李秀5人及許
葉惠妹有權占有系爭土地。又周鱸麻之繼承人與周昔對系爭
土地由周鱸麻之繼承人管理、出租、領取租金，而由宋先樹
、許葉惠妹占有、使用，存在默示分管契約。伊等本於A、B
租約而有權占有系爭土地，縱屬無權占有，張火財於登記為
系爭土地所有權人後近50年始提起本件訴訟，亦有違誠信原
則等語。李秀5人上訴聲明：㈠原判決不利於李秀5人部分廢
棄。㈡上開廢棄部分，張火財在第一審之訴駁回。許葉惠妹
上訴聲明：㈠原判決不利於許葉惠妹部分廢棄。㈡上開廢棄部
分，張火財在第一審之訴駁回。
㈡周財發則以：189地號土地與坐落其上之17號房屋原共有人均
為周鱸麻，周鱸麻將17號房屋之事實上處分權移轉予訴外人
劉周款，189地號土地應有部分由周塗單獨繼承後，出售並
移轉予訴外人曾信及曾英華，劉周款與189地號土地所有人
有推定租賃關係（下稱系爭推定租賃關係），此經原法院90
年度訴字第4441號確定判決認定明確。迨劉周款之繼承人繼
承17號房屋後，於97年11月4日出售予伊，伊已依法繼受系
爭推定租賃關係，有權占有系爭土地，17號房屋在得使用期
限內，租賃關係仍存在等語，資為抗辯。就張火財上訴部分
答辯聲明：張火財之上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠張火財於63年7月12日以買賣為原因登記為系爭土地之共有人
（應有部分各2分之1），5號、9號、17號房屋分別占用系爭
土地如附圖編號A1、A2（5號房屋）、D1、D2（9號房屋）、
F（17號房屋）部分。
㈡李秀5人為5號房屋之事實上處分權人；許葉惠妹為9號房屋之
事實上處分權人；周財發為17號房屋之事實上處分權人。
四、本院之判斷：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請
求。民法第767條第1項前段、第821條第1項分別定有明文。
㈡關於5號及9號房屋：
⒈按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告
就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為
抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告
應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證
明，則應認原告之請求為有理由（最高法院99年度台上字
第1169號判決意旨參照）。張火財主張李秀5人、許葉惠
妹分別以5號、9號房屋無權占有系爭土地如附圖編號A1、
A2、D1、D2部分，李秀5人、許葉惠妹不爭執張火財為系
爭土地之所有權人（見本院卷二第51頁）及上開房屋占有
系爭土地之事實，依上說明，即應由李秀5人、許葉惠妹
舉證證明其等占用系爭土地有正當權源。
⒉李秀5人、許葉惠妹辯稱：周萬居及周塗自周鱸麻繼承系爭
土地所有權，伊等之被繼承人宋先樹或前手陳接枝與周萬
居定有A、B租約，縱租約屬效力未定，宋先樹、陳接枝、
許葉惠妹給付租金予周萬居、周塗，張火財應繼受A、B租
約之效力，伊等依據A、B租約有權占有系爭土地等語，並
提出A、B租約、房屋讓渡契約書、讓渡證、租金收據、原
法院112年度存字第682號、第780號提存書為證（見原審
卷四第99頁、第105至118頁、第127至129頁、第193頁、
第235至241頁）。惟按共有土地之出租，屬共有物管理行
為，於民法第820條第1項修正前出租共有土地，應由共有
人全體共同為之，部分共有人出租共有土地，租賃契約僅
於契約當事人間有效，對於未同意之共有人不生效力（最
高法院111年度台上字第2523號判決意旨參照）。經查，
系爭土地（重測前245之1地號土地）原為周鱸麻及周昔共
有，應有部分各2分之1，周鱸麻於41年3月19日死亡，其
子女為周萬居、周發、劉周款、周厚子、周塗，張火財於
63年7月12日向周昔買受取得系爭土地所有權應有部分2分
之1等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第51、52頁），
並有土地登記簿可稽（見原審卷三第12頁）。又李秀5人
之被繼承人宋先樹於45年6月間與周萬居簽訂A租約，並於
系爭土地興建5號房屋，宋先樹於60年12月間給付周萬居6
0、61年度之土地租金，於62年3月22日給付周塗62年度之
土地租金，宋先樹於109年11月20日死亡，由李秀5人繼承
A租約及5號房屋；陳接枝於58年8月15日與周萬居簽訂B租
約，並於系爭土地興建9號房屋，陳接枝於60年7月31日將
B租約及9號房屋事實上處分權移轉予許葉惠妹承受，許葉
惠妹之配偶許國雄於61年9月1日給付周塗61年度之土地租
金等節，亦為兩造所不爭執（見本院卷二第52頁）。然上
開租約原出租人周萬居，僅為系爭土地原共有人周鱸麻之
繼承人之一，李秀5人、許葉惠妹迄未舉證證明系爭土地
共有人間有同意或約定，由周萬居出租系爭土地，則李秀
5人、許葉惠妹之前手縱與周萬居簽訂租約，租賃契約之
效力應僅於契約當事人即周萬居與宋先樹、陳接枝間，對
於系爭土地之其他土地共有人即張火財不生效力。至民法
第170條第1項規定，無代理權人以代理人之名義所為之法
律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，然周萬居非
以代理人之名義簽訂A、B租約（見原審卷四第187、235頁
），即無上開規定適用，併予敘明。
⒊李秀5人、許葉惠妹再辯以：周昔與周鱸麻之繼承人間成立
默示分管契約，張火財應承受之，李秀5人及許葉惠妹有
繼續占有、使用系爭土地之權利等語。所謂分管契約，係
指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理
之契約而言。是分管契約成立於98年1月23日之前者，應
得共有人全體同意，始得訂定。倘共有人間實際上劃定使
用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有
人使用收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，
固非不得認有默示之分管契約存在。惟所謂默示之意思表
示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效
果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會
觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示
（最高法院29年上字第762號原判例要旨參照）。查，李
秀5人、許葉惠妹未就依系爭土地其他共有人即張火財之
舉動或其他特別情事，足以間接推知有成立默示分管契約
效果意思之事實，舉證以實其說。基此，不能僅憑5號、9
號房屋搭蓋在系爭土地之事實，即認周昔與周鱸麻之繼承
人間就系爭土地如附圖編號A1、A2、D1、D2部分有默示之
分管契約存在，李秀5人、許葉惠妹前開所辯，委無可採
。
⒋李秀5人、許葉惠妹又抗辯：被上訴人於63年5月16日買受
、並於63年7月12日登記為系爭土地所有人後，對於宋先
樹、許葉惠妹分別占有、使用系爭土地長達50年之行為，
未曾表示反對，直至110年1月27日始對李秀5人、許葉惠
妹提起本件訴訟，違反民法第148條第2項規定之誠信原則
等語。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人
為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法
。民法第148條定有明文。所謂誠實信用之原則，係在具
體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權
利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應
以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考慮權利義
務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院
107年度台上字第2210號判決意旨參照）。查A、B租約效
力不及於張火財乙節，業如前述，張火財對系爭土地，長
期無法使用收益，尚須負擔土地稅捐，李秀5人及許葉惠
妹就5號、9號房屋占用土地部分，從未支付張火財任何使
用對價，宋樺有於原審現場勘驗時自承5號房屋係借給親
戚使用等語（見原審卷一第541頁），足見李秀5人已未居
住其內卻得以貸與他人使用等情，相互比較衡量，難認張
火財提起本件訴訟，有違反誠信原則。
⒌綜上，A、B租約效力不及於張火財，李秀5人及許葉惠妹未
證明與張火財間或其等前手間就系爭土地成立默示分管契
約，李秀5人及許葉惠妹未證明有占用系爭土地之正當權
源。又張火財行使其所有權亦無違反誠實信用原則，張火
財依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求李秀5人
及許葉惠妹分別拆除5號、9號房屋無權占有系爭土地如附
圖編號A1、A2、D1、D2部分，並返還占用土地予張火財及
其他全體共有人，洵為可採。
㈢關於17號房屋：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與
相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋
受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租
賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第42
5條之1第1項定有明文。又民法第425條之1第1項其租賃期
限，應解為至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用，應
以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之。倘未經
出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期
限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許（最高法院106
年度台上字第1646號判決意旨參照）。
⒉經查，周財發就189地號土地與全體共有人，成立民法第42
5條之1之系爭推定租賃關係，有權占有189地號土地乙情
，為兩造所不爭執（見本院卷二第52頁）。次查，本院囑
託臺灣省土木技師公會鑑定17號房屋，鑑定結果為：「依
照所起造之時間原構造應為磚瓦構造之房屋，現在所存在
應只有剩房屋後半部外牆…系爭房屋有經過二次加建向房
屋前面延長；房屋頂面之瓦片屋頂已被全部拆除，重建為
彩色鋼浪板屋頂，重建同時有將屋頂升高之嫌；且彩色鋼
浪板頂改建後因漏水再加鋪一次彩色鋼浪板（鋪二次彩色
鋼浪板）；系爭房屋內部有增建木質樓板夾層…在去除增
建的外牆及重建的屋頂後，系爭房屋將無法達到作為住宅
遮風避雨的基本需求。」（見外放鑑定報告書第8頁）。
再查，證人林守仁證稱：伊之前住在臺北市○○○○路000巷0
0號房屋，伊居住於該處時，17號房屋有重蓋過，前面有
加蓋，天花板也有更新等語（見原審卷二第311至312頁）
，核與上開鑑定結果相符。足認17號房屋確經周財發進行
增建、重建，而去除事後重建或改造、補強部分，17號房
屋已無法達到作為住宅遮風避雨之基本需求。
⒊周財發雖否認17號房屋曾經改建或增建，並提出農業部林
業及自保育署航測及遙測分署68年航測影像圖、94年航測
影像圖，及許葉惠妹之陳述為佐。然查，由68年與94年航
測影像圖明顯可見17號房屋之屋頂有重建情形（見本院卷
二第291、293頁），又許葉惠妹具結後陳述：伊從62、63
年開始迄今住在9號房屋，17號房屋有修建，房屋牆壁原
本是磚頭，後來有抹石灰上去，屋頂本來是鐵皮屋，後來
因為漏水整修還是鐵皮屋等語（見本院卷二264頁），亦
與鑑定報告、證人林守仁及上開航測影像圖所示17號房屋
屋頂有修建之情形相符。至於許葉惠妹雖陳稱：17號房屋
沒有改建等語，然經進一步訊問17號房屋整修之細節，其
回覆不記得，因為從90年開始其每天都要去幫其兒子做生
意等語（見同上卷頁），且許葉惠妹非專業人士，自難以
其陳述判斷17號房屋無改建之情形，尚不足推翻前述鑑定
結果及證人林守仁所證，而為有利於周財發之認定。
⒋基上，17號房屋為磚造住宅，依財政部固定資產耐用年數
表其耐用年數為25年，自周鱸麻於57年去世時迄今近60年
，超過磚造建物的使用年限，且經鑑定結果，去除增建外
牆及重建屋頂後，17號房屋已達到不堪使用程度，該依民
法第425條之1第1項規定推定之租賃關係，應歸於消滅。
張火財依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求周
財發拆除17號房屋占用系爭土地如附圖編號F部分，並返
還占用土地予伊及其他全體共有人，洵屬有據。
五、綜上所述，張火財依民法第767條第1項前段、第821條規定
，請求㈠李秀5人應將坐落於189、189-1地號土地上5號房屋
，如附圖編號A1、A2部分拆除；㈡許葉惠妹應將坐落於189、
189-1地號土地上9號房屋，如附圖編號D1、D2部分拆除；㈢
周財發應將坐落於189地號土地上17號房屋，如附圖編號F部
分拆除，並均將占用之土地返還予張火財及其他全體共有人
，為有理由，應予准許。原審就上開㈢應准許部分，為張火
財敗訴之判決，尚有未洽，張火財上訴論旨指摘原判決此部
分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主
文第2項所示。原審就上開㈠、㈡應准許部分，為張火財勝訴
之判決，核無不合，李秀5人、許葉惠妹指摘原判決此部分
不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件張火財之上訴為有理由，李秀5人、許葉惠
妹之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項
、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 19 日 民事第三庭
審判長法 官 劉又菁 法 官 林伊倫 法 官 徐淑芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項
但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 19 日 書記官 馮得弟