臺灣高等法院民事判決
113年度上易字第915號
上 訴 人 賴麗貴
訴訟代理人 周讚堂
上 訴 人 陳勁文
被 上訴人 陳重志
訴訟代理人 洪瑄憶律師
林邑丞律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年7
月11日臺灣新北地方法院113年度訴字第913號第一審判決提起上
訴，被上訴人並為訴之減縮，本院於114年7月8日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第二項應更正為「被告應連帶給付原告新臺幣29萬5,067元，及自民國113年3月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息」。
事實及理由
壹、程序方面：
按於第二審為訴之變更，非經他造同意，不得為之。但減縮 應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第446 條第1項、第255條第1項第3款規定自明。查被上訴人於原審 聲明第二項求為判命上訴人應連帶給付被上訴人新臺幣（下 同）33萬7,000元，及自民國113年3月8日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。嗣於本院減縮為上訴人應連帶給付被上 訴人29萬5,067元，及自113年3月8日起至清償日止，按年息 5%計算之利息（見本院卷第251頁），核屬減縮應受判決事 項之聲明，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊為門牌號碼新北市○○區○○路0段00號3樓之 16房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，將系爭房屋出租予上 訴人賴麗貴（下與陳勁文分稱其名，合稱上訴人），雙方簽 訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），由陳勁文擔任連帶保 證人，約定租賃期間自111年2月21日起至同年8月20日止， 嗣因租期屆滿，上訴人繼續承租使用，但積欠2個月以上租 金，經伊發函終止兩造租賃關係，系爭租約已於113年3月7 日合法終止，賴麗貴迄今仍占有系爭房屋，爰依民法第455 、767條第1項前段規定擇一求為命賴麗貴騰空返還系爭房屋 ；依系爭租約第3條、第20條第2項第4款約定，民法第179條
規定，求為命上訴人連帶給付積欠之租金33萬7,000元本息 ，及賴麗貴自113年3月8日起至返還系爭房屋予被上訴人止 ，按月給付1萬7,000元之判決。（原審判命賴麗貴遷讓返還 系爭房屋，上訴人連帶給付30萬3,000元本息，賴麗貴應自1 13年3月8日起按月給付1萬7,000元，駁回被上訴人其餘請求 ，上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴。被上訴人並為訴之 減縮，如前所述。被上訴人敗訴部分，未據其聲明不服，非 本院審理範圍）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋及坐落之新北市○○區○○段000地號土 地（權利範圍207/100000，下稱系爭房地）原為賴麗貴所有 ，因無法繳交房屋貸款利息，遂透過仲介以附買回方式出售 與被上訴人，並約定3年內有買回系爭房地之權利，系爭租 約於公證時，被上訴人將租期改成僅有6個月，且當時有支 付顧問費126萬元，已包含3年之租金，故賴麗貴仍可買回系 爭房地等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決（除減縮部 分外）關於不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上 訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第234至235頁）： ㈠系爭房地由賴麗貴出售與被上訴人，約定買賣價金為821萬元 ，並已於111年1月12日為移轉登記（見本院卷第83至88、93 至105、145至163頁）。
㈡兩造於111年2月21日簽訂系爭租約，賴麗貴向被上訴人承租 系爭房屋，約定租賃期間自111年2月21日起至同年8月20日 止，每月租金為1萬7,000元，於每月21日前轉帳繳付，押租 金3萬4,000元，陳勁文為系爭租約連帶保證人，於簽約當日 被上訴人共收受租金1萬7,000元及押租金2萬6,000元，並於 同日就系爭租約進行公證，且簽立系爭租約增補保證書（下 稱系爭保證書）（見原審卷第27至35頁、本院卷第201至202 頁）。
㈢上訴人除第一期租金外，已支付租金7萬1,000元，分別於111 年3月23日支付1萬7,000元、同年5月20日支付1萬元、同年8 月18日支付5,000元，同年11月18日支付1萬元、同年11月28 日支付5,000元，並由訴外人戴俊興自系爭房地過戶後之履 保餘額扣除111年5月份租金差額7,000元、6月份租金1萬7,0 00元，另扣除押租金差額8,000元，交付被上訴人（見本院 卷第138、177、223至224頁）。
㈣被上訴人於113年3月1日委由律師發函催告上訴人於3日内支 付積欠租金，否則終止系爭租約，該函於113年3月4日送達 賴麗貴，113年3月5日送達陳勁文（見原審卷第37至48頁） 。
㈤系爭房地目前仍由上訴人使用中。
四、本院得心證之理由：
㈠被上訴人得請求賴麗貴騰空返還系爭房屋： ⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止 契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租 額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止 後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段、第455 條前段分別定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除 以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法 第100條第3款規定明確。另按出租人因承租人遲延給付租金 ，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為 終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾 期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再 另為終止租約之意思表示。
⒉被上訴人與賴麗貴於111年2月21日簽訂系爭租約並經公證， 約定賴麗貴向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自111年2月 21日起至同年8月20日止，每月租金1萬7,000元，應於每月2 1日前繳納，此有系爭租約在卷可查（見原審卷第29至35頁 ），於租期屆滿後並未另訂書面契約，仍由賴麗貴繼續承租 使用，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約。惟 查，賴麗貴於系爭租約簽訂時，給付第1個月租金1萬7,000 元、押金2萬6,000元，共4萬3,000元；另於111年3月23日至 111年11月間僅給付租金共7萬1,000元、押金8,000元，合計 共給付租金8萬8,000元、押金3萬4,000元，為兩造所不爭執 （見本院卷第250頁），且自111年11月後即未再支付租金， 以押租金抵償後，積欠租金總額逾2個月以上，被上訴人於1 13年3月1日以律師函催告賴麗貴於函到3日內支付欠租，否 則終止契約，而上開律師函於113年3月4日送達賴麗貴，有 上開律師函暨送達回執在卷可參（見原審卷第37至39、45至 46頁），賴麗貴逾期仍未給付租金，則被上訴人主張兩造間 之不定期限租賃關係業於113年3月7日終止，應屬有據。準 此，被上訴人既已合法終止租賃關係，賴麗貴自113年3月8 日起已無繼續占有使用系爭房屋之權源，被上訴人依民法第 455條前段規定，請求賴麗貴將系爭房屋遷讓返還予被上訴 人，應屬可採。至被上訴人依民法第767條第1項前段為同一 請求部分，則無庸論斷。
⒊上訴人抗辯賴麗貴有權買回系爭房屋，且已繳過3年租金，均 無足採：
⑴按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，惟契約文字如業已表示當事人真意，無 須別事探求者，自不得反捨契約文字更為曲解。查賴麗貴雖 主張有購屋買回權，然依系爭保證書（見本院卷第201至202 頁）約定事項第2條記載「雙方約定，本不動產簽訂房屋租 賃契約之日起算3年為期，租約期間若乙方（即賴麗貴）租 金交付正常屆滿前，甲方（即被上訴人）同意乙方對甲方有 購屋買回權，雙方同意乙方購屋買回價金為新台幣821萬元 整」，第4條則記載「乙方應於租賃期間內按期給付租金與 甲方即出租人，若乙方有2期遲延未給付（假日順延至下一 個工作日）無庸甲方再行催告，即視為乙方違約，乙方可行 使之購屋買回權視為消滅」，可見系爭保證書已清楚約定若 於3年內，賴麗貴均能按期支付租金，則可以821萬元買回系 爭房地，反之，若有2期遲付租金，則喪失買回權，賴麗貴 既已簽立系爭保證書，自應遵守約定按時繳納租金，否則無 從以821萬元買回系爭房地。然賴麗貴自111年11月後迄今均 未給付任何租金，積欠租金達2期以上，業經本院認定如前 ，依系爭保證書即已喪失買回系爭房地之權利。 ⑵又證人即媒介兩造簽立系爭房地買賣契約、系爭租約、系爭 保證書之樺爍不動產顧問有限公司（下稱樺爍公司）負責人 戴俊興到庭證稱：伊主要幫人做債務整合，處理撤銷查封、 媒合房屋及金主借貸等事宜，本件當時共處理2間房屋，一 間是系爭房地登記於賴麗貴名下；另一間是桃園○○路房地（ 下稱○○區房地），登記於陳勁文名下，因為○○區房地被查封 ，而系爭房地則為了躲避查封，先信託給勁贊成資產管理顧 問有限公司，上訴人委託伊幫忙處理，伊有幫上訴人代墊債 務、撤銷查封、尋覓願意3年內買回之客人、私人借貸等， 後有找到人願意先買下系爭房地，再回租系爭房屋給賴麗貴 ，若租金繳付正常，賴麗貴則有買回權，買回權應於3年內 行使，租約先簽半年，若有正常繳付才會續約改為1年1約， 如果有2個月不正常繳付，買回權就會喪失，伊收費方式原 則看案件難度計價，本件大約是買賣價金10％計算，系爭房 地及○○區房屋共收取144萬元，伊是收取顧問費，並非仲介 費，單據上則拆成系爭房屋126萬元，○○區房屋18萬元，並 未包含系爭房屋租金等語（見本院卷第135至141頁）。又證 人即處理系爭房屋移轉之代書吳明哲到庭證稱：是樺爍公司 戴俊興聯繫伊，請伊到樺爍公司負責簽約，簽約日即110年1 2月24日第一次看到兩造，那天有被上訴人、上訴人、戴俊
興，到場後伊確認買賣標的地址、目前貸款狀況、承買價格 、確認貸款是否可以完全清償，系爭房地之價金為821萬元 ，印象中當時有3筆債務，分別是2筆民間部分有陳勁文、許 方豪，先確認民間債權有無辦法處理及移轉，陳勁文在簽約 現場，據其表示貸款會自行處理，就許方豪債權部分，請被 上訴人匯款後，由履保帳戶清償41萬6,000元，均已清償完 畢才辦理塗銷，移轉登記日期為111年1月12日，系爭房屋抵 押權設定日期為111年1月22日，係因確認完稅款後，過戶後 才設定抵押權，不清楚兩造間有無其他約定等語（見本院卷 第132至134頁）。依證人證述，可見當時係由戴俊興尋找被 上訴人購買系爭房地，並由吳明哲處理賴麗貴與被上訴人間 系爭房地之所有權移轉事宜，系爭房地之交易價格為821萬 元，有不動產買賣契約書、土地登記申請書、土地所有權買 賣移轉契約書、建物改良物所有權買賣移轉契約書、土地、 建物所有權狀在卷可佐（見本院卷第93至96、99至100、104 至105、145至163頁），而戴俊興之證述與系爭保證書之內 容相符，應可採信，足認賴麗貴與被上訴人確係約定賴麗貴 若要買回系爭房地，應於3年內按時給付租金，若有2期遲付 租金，則不得以821萬元買回系爭房地。
⑶另上訴人主張戴俊興收取之費用126萬元有包含3年租金云云 ，除與戴俊興證述不符，且戴俊興並非系爭房屋之所有權人 ，亦非出租人，並無預先收取租金之理，另觀樺爍公司開立 予賴麗貴之126萬元發票，品名係記載顧問服務費（見本院 卷第57頁），亦未載明包含租金，上訴人辯稱已付清3年租 金云云，不足採信。
⒋又賴麗貴係以821萬元出售系爭房地予被上訴人，系爭保證書 約定其於3年內按期給付租金，即得以相同價格買回系爭房 地，對於賴麗貴並無顯然不公情事，況賴麗貴是否有權買回 系爭房地，與被上訴人得否依租賃契約請求賴麗貴返還租賃 物，係屬二事，上訴人以買賣契約、買回協議對其顯然不公 平為由抗辯被上訴人無權為本件請求，亦無足取。 ㈡被上訴人請求上訴人連帶給付積欠租金29萬5,067元，及自11 3年3月8日起之遲延利息，為有理由：
⒈查如前述，系爭租約已於113年3月7日終止，自起租日即111 年2月21日算至終止日即113年3月7日，共24個月（111年2 月21日至113年2月20日）又16日（113年2月21日至113年3 月7日），以系爭租約第3條約定之每月租金17,000 元計算 ，共41萬7,067元【計算式：17,000元x（24+16/30）月】， 再扣除上訴人已付租金8萬8,000元、押金3萬4,000元，差額 為29萬5,067元，為兩造所不爭執（見本院卷第250至251頁
），是被上訴人請求賴麗貴給付29萬5,067元，自屬有據。 ⒉又按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行 債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有 訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬 於主債務之負擔，民法第739條、第740條分別定有明文。查 陳勁文為系爭租約賴麗貴之連帶保證人（見原審卷第35頁） ，並自承其於系爭租約原訂租期屆滿後，同意續為連帶保證 人（見本院卷第131頁），就賴麗貴對被上訴人所負租金債 務，自應負連帶清償責任。另本件積欠租金29萬5,067元部 分，係以支付金錢為標的，而被上訴人催告賴麗貴給付積欠 租金之律師函於113年3月4日送達，業如前述，則被上訴人 併請求自起該函送達3日後之翌日即113年3月8日起至清償日 止，按年息5％計算之利息，合於民法第229條第2項、第233 條第1項、第203條規定。
㈢被上訴人請求賴麗貴應自113年3月8日起，至遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬7,000元，為 有理由：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人不動產， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權 占有他人之房屋，受益人應返還之不當得利之範圍，為相當 於租金之利益。經查，系爭租約已於113年3月7日終止，賴 麗貴已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，賴麗貴迄今仍占 有系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，致被上訴人受 有損害，自應返還相當租金之不當得利，被上訴人主張以原 租賃契約每月租金1萬7,000元計算不當得利，應屬合理，是 被上訴人依前開規定請求賴麗貴自113年3月8日起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付1萬7,000元，即屬有據，應予 准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第455條前段規定請求賴麗貴遷 讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定請求賴麗貴自113年 3月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬7,000元；並 依系爭租約及連帶保證之法律關係，請求賴麗貴、陳勁文連 帶給付29萬5,097元，及自113年3月8日起至清償日止，按年 息5％計算之利息，均有理由，應予准許。原審就上開部分為 上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分 不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又就積欠租 金部分，被上訴人於本院審理中已減縮其請求，如前所述， 爰將原判決主文第2項併予更正如本判決主文第3項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 5 日 民事第二十一庭
審判長法 官 陳蒨儀 法 官 羅惠雯 法 官 宋家瑋正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 8 月 5 日 書記官 何敏華
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