臺灣苗栗地方法院民事判決
114年度訴字第60號
原 告 張馹珅
訴訟代理人 王健安律師
徐珮玉律師
被 告 柳源成
訴訟代理人 郭令立律師
上列當事人間請求給付定金事件，本院於民國114年8月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國113年8月9日與訴外人欣華泰不動產
有限公司(下稱欣華泰公司)簽立編號J0000000買方議價委託
書(下稱議價書)，委由欣華泰公司就承購被告所有之苗栗縣
○○市○○段000地號土地(下稱系爭土地)代為協商議價，原告
願以總價新臺幣(下同)49,442,000元(每坪6.6萬)承購系爭
土地，原告並簽發票號AB0000000號、票面金額100萬元、發
票日期為113年9月7日、付款人為華泰商業銀行之支票1紙(
下稱系爭支票)作為議價金；被告則授權訴外人宸謙股份有
限公司（下稱宸謙公司）居間代理銷售系爭土地，並於113
年8月17日簽立被告確認雙方已合意以成交價4,944,000元（
每坪6.6萬元）、「收受訂金：壹佰萬元整（支票號碼：AB-
886909」、備註「可農證、無套繪、無污染」及簽約時間、
地點等內容之成交確認單（下稱系爭確認單），被告並收受
系爭支票，雙方已就買賣契約必要之點即標的物及價金達成
合意，堪認兩造已成立系爭土地之買賣契約，議價金即系爭
支票業依議價書第5條第5款轉為定金，然被告遲未履行簽立
正式買賣契約之義務，被告應依民法第249條第3款規定負加
倍返還定金之責，故其應給付原告100萬元；縱認買賣契約
未成立，被告既已表示願以上開金額出售系爭土地，並已確
認雙方合意成交，則雙方已就系爭土地成立買賣預約，原告
所交付之系爭支票所示100萬元應屬用以擔保買賣本約成立
之立約定金，該定金效力應類推適用民法第249條之規定，
嗣因被告無正當理由遲不履行簽立正式買賣契約之義務，即
屬可歸責於被告致無法簽立，被告應類推適用民法第249條
第3款規定負加倍返還定金之責，故其應給付原告100萬元。
為此，爰依民法第249條第3款、類推適用民法第249條第3款
之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告100
萬元，暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之
利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告依議價書之之出價49,442,000元與系爭確認
單所示49,440,000元不同，兩造之買賣價金條件並非一致，
兩造就買賣價金各期價款、給付方式及期限等重要內容尚待
協議，就系爭土地未成立買賣契約之本約或預約；被告誤認
系爭確認單僅為初步商談之委託而簽署，簽署系爭確認單時
其上僅有記載土地、成交價之內容，且被告未曾收受系爭確
認單所載系爭支票，系爭支票之發票日113年9月7日在系爭
確認單簽立日或原告授權議價期間屆滿日後，可徵原告無意
在委託期限屆滿前兌現系爭支票支付該金額之意，難認被告
受有任何定金，兩造間未成立定金契約；本件係因原告以11
3年8月18日版本買賣契約擬稿（下稱8月18日版本契約）提
出近八成價款即3,954萬元以辦理貸款後給付、要求先移轉
系爭土地所有權供為貸款及撥款期間均不負遲延違約責任、
增列經核發農用證明、無污染證明、無套繪證明、農水路負
擔證明、鑑界完成、賣方備件用印完成等付款條件要求，與
被告就系爭土地買賣係以36天完稅及付清價金之預想不符，
被告自不能接受原告上開付款要求，原告又於8月18日契約
增設多項解約條件而不利於被告，被告亦不能接受，故本件
未能簽立買賣契約係因兩造就買賣價金各期給付之金額、時
限、給付方式、解約條件等買賣契約必要之點不能達成合意
，自屬不可歸責於被告事由所致，原告本件請求應無理由等
語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院協同兩造整理不爭執之事項及爭點如下：
㈠不爭執事項（見本院卷第168至169頁）
⒈原告於113年8月9日與欣華泰公司簽立議價書，委由欣華泰公
司就承購被告所有之系爭土地代為協商議價，原告願以總價
49,442,000元(每坪6.6萬)承購系爭土地，議價期間自113年
8月9日至同年月30日止。原告並於113年8月9日依議價書第3
條約定，向欣華泰公司營業員劉佩卿交付系爭支票作為議價
金。
⒉議價書約定如下：
⑴第5條第2項約定：「於議價有效期間內若賣方接受買方之承
購價格及本議價書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生
效，受託人得全權代理買方將議價金充為定金交與賣方，本
契約書即視為定金收據。買方絕無異議。」
⑵第5條第5項約定「議價金轉為定金後，因可歸責於買方之事
由致無法簽定買賣契約時，定金由賣方沒收。若係可歸責於
賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全
部之定金。...」
⒊被告於113年8月17日簽立系爭確認單，委託宸謙公司居間代
理銷售系爭土地，委託書編號J0000000。系爭確認單上現載
：「經本人確認買賣方已合意成交，條件如下：成交價：4,
944萬(每坪6.6萬元)；收受訂金：100萬元(支票號碼：AB88
6909)，簽約時間：113年8月19日」（惟被告爭執簽立系爭
確認單時其上僅記載成交價、系爭土地地號）。
⒋被告於113年8月19日告知宸謙公司營業員楊大廣「簽約2023/
02/24」「完稅2023/03/31」「大約36天請照辦」等語，復
於同年月22日告知楊大廣「買賣大家都很高興，不要給對方
帶來困擾」、「案子沒做沒關係」等語。
⒌原告於113年9月2日、同年10月8日以存證信函催告被告與原
告訂立書面買賣契約，上開存證信函各於113年9月3日、113
年10月11日送達被告。兩造迄未簽立土地買賣契約書。
⒍系爭支票業經欣華泰公司返還原告收受。
㈡爭點（見本院卷第169至170頁）
⒈原告以系爭土地買賣本約已成立，被告無正當理由不簽立買
賣契約為由，依民法第249條第3款請求被告返還加倍定金10
0萬元，有無理由？
⒉如認買賣本約未成立，原告以兩造間已成立系爭土地買賣預
約，買賣本約不成立可歸責被告為由，類推適用民法第249
條第3款請求被告返還加倍定金100萬元，有無理由？
⒊如認原告上開請求有理由，被告主張原告之請求金額過高而
應予酌減，有無理由？
四、得心證之理由：
㈠兩造間就系爭土地未成立買賣本約或買賣預約：
⒈按買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致為
其「必要之點」，惟買賣預約，亦非不得就標的物及價金之
範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認
買賣「本約」業已成立(最高法院61年台上字第964號原判例
意旨參照)。苟當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買
賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為「必要之
點」者，衡諸契約自由原則，應非法所不許。故當事人間除
標的物及價金外，若有將契約之常素或偶素如買賣價金之清
償時間、給付方法及比例，或其他交易上之重要事項，特別
注重而列為必要之點者，衡諸契約自由原則，法院自當尊重
。倘兩造對於該必要之點未達成意思表示合致，其契約自屬
尚未成立（最高法院111年度台上字第1182號判決意旨參照
）。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同
意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事
項（最高法院79年度台上字第1357號判決意旨參照）。準此
，不動產買賣之成立，當事人間除須就標的物及其價金須達
成合意，就付款方法、稅負、點交等重要事項而列為必要之
點者亦應達成合意，始認買賣契約業已成立。且契約成立必
要之點，通常固指契約之要素，然關於契約之特約事項、履
行及違約賠償等事項，經當事人特別注重，另以意思表示將
其附加於契約內容，該偶素事項亦應由當事人意思一致，契
約始為成立。
⒉原告主張兩造就系爭土地已其成立買賣本約等語，為被告否
認。經查：
⑴議價書雖有記載原告願以總價49,442,000元(每坪6.6萬)承購
系爭土地，然就付款期別、各期約定付款金額則僅記載「協
議」，復於第8條特別約定事項手寫記載「無污染、無套繪
、『須有』農證」等語（下稱系爭特約事項，見本院卷第127
頁），足徵兩造就系爭土地付款方法之重要事項尚未達意思
表示合致，且原告特別注重系爭特約事項，乃另以意思表示
將其附加於契約內容，列為系爭土地買賣契約成立必要之點
，並要求必須具備系爭特約事項之要求，買賣契約始為成立
。而系爭確認單之備註係記載「『可』農證、無套繪、無污染
」等語，堪認系爭土地是否已具有土地農用證明書乙情，兩
造是否具有意思一致，尚非無疑。
⑵證人即受被告委託處理系爭土地買賣事務之仲介楊大廣於審
理中證稱：兩造於系爭確認單所載簽立契約113年8月19日前
已就原告提出買賣契約增補條款中關於廢棄物、古蹟或列管
範圍、墳墓等解約條件內容發生爭議，被告不同意原告所舉
8月18日版本契約內容例如付款方式為以貸款給付價金、手
寫註記點交期限「倘因政府銀行因素，則順延，互無違約責
任」及該版本契約內容後附之買賣增補條款等部分，嗣於11
3年8月26日有聽聞原告願以現金支付價款，但原告未說全部
現金付款期限，也未說是一次付清，我當天知道就有轉告被
告，被告隔天說暫時不要賣土地；系爭確認單是確認雙方合
意價錢及讓雙方知道時間跟地點，細節等簽約當天在談，被
告看了8月18日版本契約不同意上開買賣條件而無意願簽立
買賣契約，雙方於8月19日未到簽約地點協商等情（見本院
卷第172至175頁）。上開情事核與證人即受原告委託處理系
爭土地買賣事務之仲介劉佩卿於審理中證稱：因為買方對於
買土地有比較多要求，例如確認無古蹟或農水路證明，後來
賣方認為買方要求太多就不願意賣系爭土地，我後來有去跟
被告作溝通，時間忘記了，溝通內容為原告可以不要那些條
款，是否能繼續買賣，但被告可能因先前經歷害怕了，怕原
告到時會有其他更多要求，認為跟先前講的不一樣，故被告
不願意繼續進行土地買賣；原告有表達放棄無古蹟、區段徵
收跟農水路證明之解約條款，其餘解約條款仍堅持要求，例
如農用證明、無套繪、無汙染，區段徵收部分原告願意放棄
，撥款遲延部分我忘記了原告有無說要修改；原告有要求貸
款有遲延不能有遲延責任，被告未同意等語吻合（見本院卷
第178至179頁），亦與證人即楊大廣委託處理系爭土地買賣
契約之地政士何峻儀於審理中證稱：仲介有告訴我賣方就8
月18日版本契約有提出一些異議及兩造間就系爭土地之8月1
8日版本契約增補條款有爭執等語（見本院卷第246、248頁
），佐以議價書就買賣價款之付款期別、各期約定付款金額
亦記載尚需兩造「協議」乙情，堪認兩造就系爭土地如付款
方法、違約及解約條件等重要事項均因存有爭議而尚未達成
合意。從而，兩造間就系爭土地之買賣契約必要之點，依上
開事證尚無從認定渠等買賣契約之意思表示已合致，而兩造
既因原告提出購買系爭土地相關重要事項之要約不能為被告
所接受，上情亦難認係可歸責於被告，則被告抗辯系爭土地
買賣契約本約尚未成立，應屬可採。
⑶兩造於113年8月19日前固就買賣標的物及價金之範圍先為議
定，然兩造間仍就系爭土地買賣之付款方法、付款期限及如
8月18日版本契約及所附增補條款相關違約及解約條件等重
要事項存有爭議，可見兩造於磋商過程中對於前揭事項特別
注重，已可成為必要之點，並作為將來訂立本約之張本。而
被告抗辯其就系爭土地向證人楊大廣稱希冀比照先前其取得
系爭土地之方式於簽約後36天內即完成完稅、付清價款等情
節，此有依不爭執事項⒋所示對話內容可稽，可徵被告期待
儘速於短期內完成系爭土地買賣即付清所有價款、完成所有
權移轉登記，反觀原告原以8月18日版本契約要求第二期款4
95萬元付款條件為農用證明、無污染證明、無套繪證明、農
水路負擔證明均核發及鑑界完成後5日內支付及尾款3,954萬
元係以貸款方式支付，且點交期限「倘因政府銀行因素，則
順延，互無違約責任」等情，有8月18日版本契約存卷可參
（見本院卷第80頁），雖證人楊大廣證稱其於113年8月26日
知悉原告有稱願以現金支付價款內容，然不知全部現金付款
期限亦未說是否一次付清，堪認原告縱有提出變更付款方法
之要約，然其爾後復未就上開付款方式、金額、期限等矛盾
不明之處提出具體意見並獲被告同意，佐以兩造就相關磋商
之違約、解約條件仍有爭議，尚難認兩造間已就系爭土地買
賣必要之點意思表示已達成合致，非能謂系爭確認單已成立
買賣系爭土地之預約，故原告主張兩造間就系爭土地已成立
買賣預約，亦難謂可採。
㈡定金是指當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成立
為目的，交付他方之金錢或其他代替物。故定金契約之成立
應經當事人之合意，並以交付定金為要件，是為要物契約。
至於不代替物，則不得用以充當定金。支票係有價證券，本
身並非代替物，原不能充作定金，惟如雙方另有特約以支票
面額所表彰之金錢價值，充作定金，而以支票經提示或追索
未獲付款為解除金錢給付效果之要件，本諸契約自由原則，
定金契約仍得認為成立（最高法院103年度台上字第775號判
決意旨參考）。可知若收受定金票據之他方，未曾提示或追
索取得該票據所表彰之金錢，而將該定金票據返還者，即確
定未獲分文定金之支付，定金契約之解除條件，應認為成就
，其契約失其效力。經查：
⒈系爭確認單所載被告「收受訂金：100萬元(支票號碼：AB886
909」等語，然系爭支票票據號碼依議價書記載為「Ab00000
00」（見本院卷第127頁），與系爭支票影本所示票據號碼
「AB0000000」（見本院卷第129頁）相符，堪認系爭支票之
票據號碼顯與系爭確認單所載被告收受供為訂金之支票號碼
尚非一致，堪認被告是否有收受系爭確認單所載訂金票據，
即非無疑。次查，證人劉佩卿於審理中證稱：我收受原告交
付之系爭支票後，我有傳送系爭支票之照片給楊大廣看，讓
楊大廣跟被告確認價額及支票所示定金金額，通常在履保買
賣過程中，買方所交付之斡旋金或將關金額都會交由我們保
管，我們不會交給賣方，都是簽約時交給代書，由代書存入
兩造約定之履保專戶，依契約條件再由履保專戶給付給賣方
等語，及證稱：「（是否是幫證人楊大廣保管系爭支票？）
是幫原告保管支票」等語明確（見本院卷第177至178頁）。
證人劉佩卿上開證述內容，核與證人楊大廣證稱：系爭確認
單為我拿給被告簽署，系爭支票從頭到尾都在劉佩卿處，劉
佩卿有把支票拍照用照片傳給我看，但未把支票實質拿給我
，我沒有取得系爭支票也沒拿系爭支票交付給被告過，被告
沒有說也未曾同意劉佩卿替他取得占有系爭支票等語及證稱
「（既然未收受支票，為何在系爭確認單填寫收受定金並記
載支票號碼？）系爭確認單填寫收受定金只是要確認雙方意
願，該定金是斡旋定金，簽系爭確認單時尚未轉成定金，是
簽立正式契約才轉成定金。上開是我的想法，當時簽確認單
時我只有跟被告說是斡旋金，我應該沒講是定金，至於確認
單上只是制式記載收受定金之內容」等語均屬吻合（見本院
卷第172至174頁），堪認被告未曾收受系爭支票充為定金之
事實，甚為明確。
⒉況原告提出系爭支票，縱充為定金，該支票本質上雖係有價
證券，然其本身之功能為利用信用之工具，非為金錢之其他
代替物，亦無證據證明有特約系爭本票具有代物清償之意，
自與定金之要件不符，且原告並未受系爭本票之提示付款，
系爭支票已返還原告等情，為兩造所不爭執(見本院卷第243
至244頁及不爭執事項⒍)，被告既確定未取得系爭支票表彰
之金錢或經濟利益，則兩造間之定金契約要物性未滿足，定
金契約亦無成立之可能。
㈢兩造間就系爭土地既未成立買賣本約或預約，亦無成立定金
契約，故原告依以兩造間已成立系爭土地買賣本約，被告無
正當理由不簽立買賣契約，或以兩造間已成立系爭土地買賣
預約，買賣本約不成立可歸責被告等節為由，依民法第249
條第3款或類推適用該條規定請求被告返還加倍定金100萬元
，於法均非有據。
五、綜上所述，原告依民法第249條第3款、類推適用民法第249
條第3款之規定，請求被告應給付原告100萬元暨起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，均為無理由，
應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗
，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 8 月 21 日
民事第一庭 法 官 賴映岑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 21 日
書記官 趙千淳