臺灣臺南地方法院民事裁定
114年度執事聲字第149號
異 議 人 陳凱逸
相 對 人 黄妤庭即黄孟秋
黃永忠兼黃良吉之繼承人
黃世武兼黃良吉之繼承人
黃世郎兼黃良吉之繼承人
黃瓊如
黄仁首
上列異議人因本院112年度司執字第6437號分割共有物強制執行
事件，對於本院民事執行處司法事務官於民國114年7月3日所為
之裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
異議程序費用新臺幣1,000元由異議人負擔。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之
效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得
於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出
異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分
；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之
異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應
以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3及第240條之4分別定
有明文。查本院民事執行處司法事務官於民國114年7月3日
以112年度司執字第6437號裁定駁回異議人撤銷拍定之聲請
，異議人於該裁定送達後10日內具狀提出異議，司法事務官
認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相符，先
予敘明。
二、異議意旨略以：坐落台南市○○區○○段000地號土地及其上門
牌號碼台南市○○區○○路0段000巷000號建物（含增建部分，
下稱系爭房屋，上開土地及房屋下合稱系爭不動產），為異
議人於113年6月26日經鈞院112年度司執字第6437號執行事
件之公開拍賣程序拍定得標，並已繳足價金。嗣異議人之代
理人於113年9月間，經由系爭房屋之鄰居告知，始知悉債務
人黃良吉在該房屋内自縊自殺之事，異議人之代理人於113
年9月12日到院陳明此事，請求撤銷拍定。對於拍賣公告未
將上開足以影響投標意願及房屋價值之重要資訊載明拍賣公
告，致異議人不明狀況下應買，權益嚴重受損，異議人自得
請求撤銷拍賣程序，惟原裁定卻駁回異議人之聲請，原裁定
容有違誤。按執行標的物經拍賣終結，而未將其賣得價金交
付債權人時。對於該執行標的物之強制執行程序，不得謂已
終結。又應買人雖就拍賣物之瑕疵無擔保請求權，但因強制
執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種，並以拍定人為買受人
，以拍賣機關代債務人為出賣人，則關於買賣標的物之各項
資訊，債權人及債務人即有協同陳明之義務，執行法院亦因
而有調查之義務，若因未能查明致影響拍賣之效力時，其因
而衍生之風險，亦應由債權人及債務人承擔。故若因足以影
響承買意願之重大資訊未記載致應買人不知此情事而為應買
時，如於執行程序尚未終結前業已知悉，應認拍定人之利益
受有侵害而得依強制執行法第12條規定聲明異議，並由執行
法院本於職權為撤銷拍賣，始得兼顧及平衡應買人就物之瑕
疵無擔保請求權之規範等語。
三、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或
對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制
執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執
行程序終結前，為聲請或聲明異議，強制執行法第12條第1
項前段定有明文。此項聲明異議，係於執行程序中向將來排
除違法執行處分之手段，並非於執行程序終結後溯及排除違
法執行之效果，故撤銷或更正強制執行之處分或程序，惟在
強制執行程序開始後、終結前始得為之，若強制執行程序一
經終結，即不許執行法院撤銷或更正原處分或程序。不動產
之拍賣程序，依強制執行法第97條、第98條規定，係以拍定
人繳足價金，領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不
動產所有權為終結，縱有瑕疵，仍無再許當事人或利害關係
人就該不動產拍賣執行程序聲明異議之餘地，執行法院亦不
得更以裁定撤銷已終結之拍賣執行程序，即使予以撤銷，該
撤銷裁定亦屬無從執行，故其聲明異議並無實益（司法院院
字第2776號〈7〉解釋、最高法院109年度台抗字第1362號、11
1年度台抗字第313號裁定參照）。不動產查封時，書記官應
作成查封筆錄；拍賣不動產，應由執行法院先期公告；查封
筆錄及拍賣公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、
占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴
重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交
易之特殊情事及其應記明之事項，強制執行法第77條第1項
第2款、第81條第1項及第2項第1款分別定有明文。又不動產
之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定；
拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，同法第113條、第6
9條亦有明文。是執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，
應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況，依形式觀察或
通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施
前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調
查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執
行法院應予公告之範圍。執行法院已經通常調查之方法查得
拍賣標的之使用情形，並記明於拍賣公告上，執行程序並無
違誤。拍定人雖以其於拍定後始知悉債務人於房屋內身亡事
件，影響其應買意願及出價，亦不能據此指摘執行法院之執
行程序有何違法，拍定人執此請求撤銷拍定，係屬無據(臺
灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民執類提案第20號研
討結果意旨參照）。執行案卷內全無執行標的物曾有人於其
內因非自然因素死亡之記載或資訊，則執行法院自無從於拍
賣公告上為此記載，執行程序自無應記明拍賣公告事項而未
記明之瑕疵，非得聲請撤銷拍定（最高法院99年度台抗字第
520號、99年度台抗字第551號裁定意旨參照）。
四、經查：
（一）本件為債權人黄妤庭即黄孟秋提出本院111年度訴字第859
號民事判決及確定證明書，聲請就其與債務人黃永忠、黃
良吉、黃世武、黃世郎、黃瓊如及黄仁首等6人共有系爭
不動產變價拍賣。本院民事執行處於112年3月16日上午9
點30分至現場實施查封執行程序，並會同鑑定人即華頓不
動產估價師事務所到場鑑價，鑑定人於112年3月29日完成
鑑價後於112年3月31日檢送不動產鑑定報告書到院。本院
民事執行處於112年7月8日擬定拍賣條件時，因調查債務
人等之最新戶籍謄本，發現債務人黃良吉已於112年7月1
日死亡，遂通知債權人應代辦繼承登記，債權人於113年2
月27日陳報代辦繼承登記完畢，被繼承人黃良吉原公同共
有之應有部分即由黃永忠、黃世武、黃世郎等3人繼承。
嗣本院民事執行處定期於113年5月1日第1次拍賣，無人應
買，113年6月26日第2次拍賣時，由異議人以新臺幣6,881
,000元拍定。本院民事執行處通知不動產共有人優先承買
，惟無人聲明優先承買，故由異議人繳納尾款完畢，本院
民事執行處於113年8月19日核發不動產權利移轉證書，由
異議人之代理人張誼宸於113年8月28日收受。異議人之代
理人於113年9月12日到院陳稱，異議人至拍定物現場時，
據鄰居陳述112年間有人在拍定屋內上吊自殺，且現在屋
內居住三位精神病人，請求撤銷拍定云云。本院民事執行
處於當日即向轄區警局即臺南市政府警察局第三分局調查
系爭房屋內是否曾發生非自然死亡情事，據該局於113年9
月30日函覆系爭房屋內無發生非自然死亡情事，本院民事
執行處將函覆結果轉知異議人。異議人於113年11月4日再
具狀以前揭理由聲請撤銷拍定，並提出福懋禮儀公司承辦
債務人黃良吉喪葬事宜明細為憑，故本院民事執行處另向
臺灣臺南地方檢察署調查系爭房屋內是否曾於112年7月間
發生非自然死亡情事，臺灣臺南地方檢察署於114年2月14
日函覆債務人黃良吉於112年7月1日於系爭房屋內上吊自
殺死亡等情，業經本院依職權調閱本院112年度司執字第6
437號執行卷宗查明無訛。
（二）系爭不動產經異議人拍定，並繳納全部價金，本院民事執
行處於113年8月19日核發不動產權利移轉證書予異議人，
已如前述，依上開規定及說明，系爭不動產之拍賣程序業
已終結，則縱系爭房屋內於112年7月1日有非自然死亡事
件發生，而未記載於拍賣公告，執行法院亦無從再撤銷拍
賣及拍定之執行程序。
（三）債務人黃良吉係於112年7月1日死亡，本院民事執行處及
鑑定人係於112年3月16日至系爭不動產實施查封及鑑定時
，該自殺事件尚未發生，自無於查封筆錄記載有非自然死
亡情事之可能。又本院民事執行處調查債務人黃良吉之戶
籍地址有無變動時，始於其個人戶籍資料記事欄發現記載
「112年7月1日死亡，112年7月3日申登」，而迄至債權人
代辦繼承登記完畢，卷內均無跡象或資訊顯示有人在系爭
房屋內自殺之情事，且遲至異議人告知本院民事執行處發
現上開自殺情事時，本院民事執行處向臺南市政府警察局
第三分局函查系爭房屋內是否曾發生非自然死亡情事，該
局仍函覆系爭房屋內無發生非自然死亡情事。系爭不動產
拍定前，執行案卷內既無曾有人於系爭房屋內因非自然因
素死亡之記載或資訊，則本院民事執行處自無從於拍賣公
告上為此記載，執行程序自無應記明拍賣公告事項而未記
明之瑕疵。異議人以系爭拍賣公告未記明系爭房屋內有人
自殺為由，聲請撤銷系爭拍定程序，為無理由。
五、綜上所述，異議人主張拍賣公告未顯示系爭房屋為凶宅，影
響其應買意願，損害其權益，並聲請撤銷准許異議人應買之
拍定程序云云，為無理由，應予駁回。原裁定駁回異議人之
聲請，並無不當，異議意旨猶執前詞指摘原裁定不當，求予
廢棄，為無理由，應予駁回。
六、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段
、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 114 年 8 月 5 日 民事第三庭 法 官 蘇正賢以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，應於收受裁定正本送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新台幣1,500元整。中 華 民 國 114 年 8 月 6 日 書記官 林容淑