臺灣臺北地方法院民事判決
114年度訴字第207號
原 告 陳乃寧
被 告 柯郁琪
訴訟代理人 柯龍光
上列當事人間請求拆除增建物事件，本院於民國114年7月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面:
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限;不變更訴訟標的，而補充或更
正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴
訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。本件原告
起訴時訴之聲明原為如附件編號1所示，其後於本件訴訟程
序進行中將其聲明變更為如附件編號2所示，核其變更部分
，其請求之基礎事實均屬同一，且就請求標的變更以土地複
丈成果圖所示A部分之增建物，此部分屬更正法律上及事實
上之陳述，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張略以：
原告為門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號4樓之1建物所有權
人，被告為臺北市○○區○○街00巷00號1樓(下稱系爭建物)同
棟建物所有權人。被告於系爭建物後方兩造共有之法定空地
（下稱系爭空地）上，以搭設地板、牆壁、遮雨棚、櫥櫃、
各類警報器、監視器及帆布（下合稱系爭地上物）方式據為
己用。又住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放
空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所
堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，為公寓大廈管理條
例(下稱管理條例)第16條第2項所明定，足認被告於系爭空
地上搭設系爭地上物之行為，顯已違反上開規定，系爭地上
物應予拆除，爰依民法第767條第1項中段規定提起本件訴訟
等語。並聲明如附件編號2所示。
二、被告辯解略以：
系爭建物為被告於民國110年間向前屋主購入，依前屋主所
附與建商簽訂之「預定房屋土地買賣契約書」(被證1，下稱
系爭契約)第9條規定:「法定空地之使用方式:本基地之法定
空地由壹樓A戶及B戶(按指系爭建物，下同)住戶管理使用。
詳如【附件六及附件圖示】)，系爭空地為「都會小君悅公
寓大廈(社區)」(下稱系爭大樓）區分所有權人約定專用之
法定空地，系爭大樓全體住戶本應同受此拘束。況且系爭大
樓住戶業於98年11月21日召開區分所有權大會，將「都會小
君悅公寓大廈(社區）區分所有權人第二次會議記錄」併同
「公寓大廈規約範本」(下稱系爭住戶規約)陳報主管機關台
北市政府建管處(下稱建管處)公寓大廈管理科核備在案(被
證2)定為系爭大樓管理規約，明確規定該約定專用範圍。再
者，系爭空地除經由穿越被告所有系爭建物外並無其他路或
門可進入(被證3)，系爭地上物之地板、牆壁為建商所設，
而以帆布遮光、遮雨，亦為建管處所允許，本件原告之配偶
前已就此向建管處檢舉，經建管處查報科檢查後均認非屬違
建已簽結在案(被證5)，故被告有權依約合法使用系爭空地
等語。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判
決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
三、得心證之理由:
本件原告主張被告以搭設系爭地上物方式將系爭空地據為己
用，有違管理條例第16條第2項規定，依民法第767條第1項
中段規定請求被告拆除系爭地上物等語，為被告所否認，並
以上詞置辯，茲就本件爭點及本院之判斷，析述如下:
(一)經查，系爭大樓於96年5月16日建築完成，被告於110年12月
間買受取得系爭建物，原告則於99年3月間買受取得同棟大
樓4樓建物，被告所有系爭建物後方如臺北市中山地政事務
所土地複丈成果圖所示A部分之系爭空地為法定空地(土地坐
落:中山區長安段一小段263地號、面積12.98平方公尺)，其
上有系爭地上物，且該法定空地範圍與卷附系爭大樓1樓共
用及約定專用部分平面配置圖之約定專用範圍相同等情，有
土地登記謄本、建物登記謄本、平面配置圖及土地複丈成果
圖等在卷可證(見北司補卷第35-44頁、本院卷第160、228-2
30、)，且為兩造所未爭執，是上開事實，洵堪採認。
(二)按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓
大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別
有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已
按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有
部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約
之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束
（最高法院98年度台上字第633號裁判意旨參照）。查被告
所辯其於110年間向前手購入時，依前手與建商簽訂之系爭
契約第9條約定:「法定空地之使用方式:本基地之法定空地
由壹樓A戶及B戶(按指系爭建物，下同)住戶管理使用。詳如
【附件六及附件圖示】)，系爭空地為約定專用之法定空地
，且系爭大樓全體住戶業於98年11月21日召開區分所有權大
會，將區分所有權人第二次會議記錄併同系爭住戶規約向主
管機關核備在案，系爭空地經該規約明確規定為系爭建物之
約定專用範圍等情，業據被告提出原告不爭執形式上真正之
系爭契約暨附件、98年11月21日區分所有權人第二次會議記
錄、系爭住戶規約等件影本在卷足憑(見本院卷第178-201、
164、39-67頁)，堪認被告所辯，應非虛妄。參諸系爭住戶
規約第2條第2項約定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為
共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規
約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。
但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時
，從其約定。」（見本院卷第43頁），且依系爭契約暨附件
所示，系爭空地由B戶即系爭建物住戶管理使用，復參，上
揭區分所有權人會議記錄已併同系爭住戶規約向主管機關核
備在案等情，足認系爭大樓全體區分所有權人就系爭空地由
B戶即系爭建物住戶管理使用應有合意成立分管契約，則揆
諸前開規定及說明，被告所辯原告應受上開約定專用之拘束
，應屬可採，本件被告就系爭空地有專用權。
(三)原告固稱被告於系爭空地上搭設系爭地上物之行為，違反管
理條例第16條第2項規定，應予拆除等語，然為被告所否認
，並以:系爭空地除經由穿越被告所有系爭建物外並無其他
路或門可進入，系爭地上物之地板、牆壁為建商所設，而以
帆布遮光、遮雨，亦為建管處所允許，本件原告之配偶前已
就此向建管處檢舉，經建管處查報科檢查後均認非屬違建已
簽結在案等語置辯。按所謂法定空地，係指依建築法及都市
計劃法等有關法律規定，於土地建築時，依建蔽率或容積率
等規定標準，不將該宗土地全部建滿，確保良好之通風採光
，以及各建築物間之距離，而依法強制留設之空間，本應依
設置目的，依通常使用方法管理使用。查系爭空地除經由穿
越被告所有系爭建物外並無其他路或門可進入乙節，為原告
所不否認，並有本院114年4月30日勘驗筆錄(見本院卷第224
-227頁)在案足憑，又原告之配偶前已就此向建管處檢舉，
經建管處查報科檢查後均認非屬違建已簽結在案等節，亦據
被告提出檢舉位置現況照片，復為原告所未爭執，則被告所
辯應非虛妄。基上，系爭空地本非系爭大樓全體住戶得任意
進出，而系爭地上物既經建管處依檢舉檢查後認非屬違建，
自難認就該空地有專用權之被告，有何未依通常使用方法為
管理使用之舉，則原告所稱被告以搭設系爭地上物方式違反
管理條例第16條第2項規定應予拆除等語，尚難憑採。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告將
如土地複丈成果圖所示A部分之增建物拆除，為無理由，應
予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
民事第三庭 法 官 蒲心智
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
書記官 高宥恩
附件
編號 訴之聲明 1 一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號1樓後方法定空地上如原證2照片所示之增建物拆除。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、願供擔保，請准宣告假執行。 2 一、被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號1樓如土地複丈成果圖所示A部分之增建物拆除。 二、訴訟費用由被告負擔。