臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第7303號
原 告 閱讀春樹社區管理委員會
法定代理人 俞伯璋
訴訟代理人 蔡岱樺律師
蔡欣澤律師
葉俊宏律師
姜欣婕
被 告 柯漢廷
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年7月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號地下2樓2號倉庫
之房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣1萬5600元，及自民國114年3月29日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告應自民國114年3月28日起至返還第一項倉庫之日止，按
月給付原告新臺幣1500元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在
地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原
告依民法第767條規定請求被告返還之不動產係位於本院轄
區，依前開規定，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
二、原告法定代理人原為高泉鴻，嗣於本件審理期間變更為俞伯
璋，並經其聲明承受訴訟，有臺北市政府都發局民國114年2
月8日北市都建字第1136057919號函、民事聲明承受訴訟狀
附卷可稽（本院卷第47至55頁），核與民事訴訟法第175條
第1項規定相符，應予准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文；次按
不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，
非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原
告起訴時原以民法第470條、第767條規定為請求權基礎，於
訴之聲明第1項請求被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段00
0號2號倉庫之房屋全部騰空遷讓返還原告，並依民法第179
條、第184條第1項前段為請求權基礎，於訴之聲明第2項請
求被告給付新臺幣（下同）2萬6100元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止之法定遲延利息（店補卷第5至7頁），
嗣於114年5月14日言詞辯論期日及114年6月10日民事言詞辯
論意旨狀，就訴之聲明第1項之請求，追加以民法第455條為
請求權基礎，並更正請求返還之標的為臺北市○○區○○路0段0
00號地下2樓2號倉庫之房屋（下稱系爭倉庫），就訴之聲明
第2項追加以兩造於109年5月22日簽訂之「閱讀春樹社區地
下室倉庫借用合約」（下稱系爭契約）第3條、民法第467條
規定為請求權基礎，另追加訴之聲明第3項，請求被告應自
收受起訴狀繕本之日起至返還系爭倉庫之日止，按月給付50
00元（本院卷第85至87、89頁）。核原告訴之變更，係基於
同一基礎事實而主張，且屬應受判決事項之擴張，另更正事
實上之陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
四、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭倉庫為閱讀春樹社區大廈（下稱系爭大廈）
共用部分，伊為系爭倉庫之管理人，被告原為系爭大廈內臺
北市○○區○○路0段000號8樓房屋（下稱333號8樓房屋）之承
租人，兩造於109年5月22日簽訂系爭契約，約定由被告向伊
借用系爭倉庫，被告應依系爭契約第3條第1項約定，按月於
每月30日前給付倉庫使用清潔費1500元，嗣倉庫清潔費自11
3年6月1日起經伊決議調漲為每月5000元。詎被告自112年3
月起即未給付清潔費，經伊催告未獲置理，伊除於113年1月
9日函催被告給付外，並於113年2月17日以存證信函終止系
爭契約，該函於113年2月20日送達被告，且伊亦另以本件起
訴狀繕本送達為終止契約之意思表示。系爭契約為使用借貸
契約且為定期契約，被告係因承租系爭大廈之房屋始借用系
爭倉庫，於113年6月30日搬離系爭大廈後，依其借貸目的即
已使用完畢，雖有逐年自動延長1年之約定，然伊已因被告
未給付相關費用，合法終止系爭契約，無論系爭契約為使用
借貸或租賃契約，被告均已無合法占有權源，屬無權占用，
伊自得依民法第455條、第470條、767條規定，請求擇一判
決被告騰空遷讓返還系爭倉庫，另得依系爭契約第3條、民
法第467條規定請求被告給付系爭契約終止前積欠之112年3
月至10月清潔費滯納金600元、112年11月1日至113年2月20
日應按月給付之清潔費共5500元，並依民法第179條、第184
條第1項前段，請求被告給付系爭契約終止後之不當得利，
即113年2月21日起至113年4月31日止共5000元、113年6月1
日起至113年8月31日止共1萬5000元，及自被告收受起訴狀
繕本之日起按月給付5000元；倘認伊不得以管委會決議自11
3年6月1日起調整系爭倉庫清潔費用為每月5000元，被告仍
應給付自113年6月1日起按每月1500元計算之不當得利等語
。並聲明：㈠被告應將系爭倉庫全部騰空遷讓返還原告；㈡被
告應給付原告2萬6100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自收受起訴狀
繕本之日起至返還系爭倉庫之日止，按月給付5000元予原告
。
二、被告則以：依系爭契約之約定，伊係租用系爭倉庫並每月支
付1500元，原告於113年6月提高至每月5000元與系爭契約不
符，原告亦未通知伊，伊不同意此部分之變更，伊僅積欠每
月1500元之給付，另系爭契約應為不定期租約等語，資為抗
辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查系爭倉庫為系爭大廈共用部分，原告為系爭倉庫之管理人
，被告原為系爭大廈內333號8樓房屋之承租人，兩造於109
年5月22日簽訂系爭契約，約定被告得使用系爭倉庫，並應
按月給付原告1500元；原告於113年1月9日寄發存證信函催
告被告給付自112年3月起至同年10月止積欠之1萬2000元，
被告於113年1月10日收受該函，原告於113年2月17日寄發存
證信函終止系爭契約，被告於113年2月20日收受該函；被告
現仍占用系爭倉庫等情，有系爭契約、上開存證信函及送達
回證、系爭倉庫所在樓層平面配置示意圖及建築圖、建物登
記謄本、使用執照附卷可稽（店補卷第9至11、33至39、55
至75頁，本院卷第23至31頁），且為兩造所不爭執，堪信屬
實。
四、本院之判斷：
㈠兩造就系爭倉庫成立定期租賃契約：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。因使用
租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之稱如何，原非所
問（最高法院46年度台上字第519號判決意旨參照）。使用
借貸與租賃，雖同為當事人約定一方以物交他方使用，但二
者性質迥不相同，在使用借貸，應為無償，如係有償，不論
其名稱如何，以及契約所用之文字如何，均不得謂非租賃；
向他人收取費用供設置攤位經營生意，足認該費用性質上乃
就他人設置攤位使用土地之對價，核屬租賃無誤，不因費用
之名目為水電費及清潔費而不同（最高法院72年度台上字第
835號、104年度台上字第492號判決意旨參照）。次按區分
所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用
部分按其應有部分有所有權；共用部分：指公寓大廈專有部
分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用
者；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第3條第2款、
第4款、第10條第2項前段分別定有規定。
⒉查系爭倉庫為系爭大廈共用部分，有建物登記謄本可憑（店
補卷第59至69頁），而為系爭大廈區分所有權人共有，並由
原告負責修繕、管理及維護。又依系爭契約約定（店補卷第
9至11頁），係原告將系爭倉庫提供予被告使用收益，被告
每月則給付原告1500元，是系爭契約之性質，自屬租賃契約
。原告雖主張系爭契約為使用借貸契約云云，而系爭契約雖
記載「借用合約」、「倉庫使用清潔費按每月1500元」等語
，然原告將系爭倉庫交由被告使用，其對價乃被告每月須繳
納1500元，並非無償使用，依上開說明，雙方就使用之物約
定對價，即屬租賃契約，不因費用名目使用其他名稱（如清
潔費等）而有不同，足認兩造就系爭倉庫之使用應成立租賃
契約甚明，是原告主張兩造間成立使用借貸契約云云，尚非
可採。
⒊依系爭契約第2條約定：「本約期限本約自109年5月22日起生
效，至109年12月21日屆滿，為期7個月，本約於期滿30天前
甲方（即被告）應通知乙方（即原告）期滿終止不擬續約外
，逐年自動延長1年」（店補卷第9頁），足見兩造係約定系
爭契約至109年12月21日屆滿，得逐年自動延長1年，要屬定
期租賃契約，是被告辯稱系爭契約為不定期租約云云，亦非
可採。
㈡系爭契約業經原告合法終止：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，
民法第440條第1項、第2項定有明文。依系爭契約第3條第1
項約定：「倉庫使用清潔費按每月1500元整，甲方應於每月
30日之前向乙方支付當月費用」（店補卷第9頁）。
⒉查被告自112年3月起未依約給付租金，原告於113年1月9日寄
發存證信函催告被告給付自112年3月起至同年10月止積欠之
1萬2000元（每月1500元×8月＝1萬2000元），被告於113年1
月10日收受該函，有上開存證信函及送達回證可稽（店補卷
第33至37頁，本院卷第23頁），被告仍未清償，原告乃於11
3年2月17日寄發存證信函終止系爭契約，被告於113年2月20
日收受該函，亦有上開存證信函及送達回證可稽（店補卷第
39頁，本院卷第27頁），則系爭契約業經原告於113年2月20
日合法終止。被告雖於113年3月間清償上開積欠之1萬2000
元（本院卷第44、95頁），惟其於系爭契約終止後始為給付
，仍不影響系爭契約已終止之效力。
㈢原告請求被告將系爭倉庫全部騰空遷讓返還，應屬有據：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有
權者，得請求除去之，民法第455條前段、第767條第1項前
段、中段分別定有明文。
⒉查系爭契約業經原告合法終止，被告占有使用系爭倉庫已無
正當權源，自應返還租賃物即系爭倉庫，是原告依民法第45
5條前段、第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭
倉庫騰空遷讓返還原告，應屬有據。
㈣原告得請求被告給付之金額為何？
⒈依系爭契約第3條第2項約定：「甲方若逾期支付租金，應向
乙方支付滯納金，滯納金額按所欠使用清潔費的5%支付」（
店補卷第9頁），為違約金之約定。查被告遲延給付自112年
3月起至同年10月止之租金1萬2000元，於113年3月間始為清
償，業如前述，依上開約定，應給付違約金600元（12,000×
5%＝600），是原告依系爭契約第3條第2項約定請求被告給付
600元，應屬有據。
⒉被告自112年11月1日起至113年2月20日（系爭契約終止日）
止，尚積欠原告租金5500元（每月1500元×3又2/3月＝5500元
），則原告依系爭契約第3條第1項約定，請求被告給付租金
5500元，自屬有據。
⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租
金之利益，為社會之通常觀念。查系爭契約經原告終止後，
被告繼續占有使用系爭倉庫，即屬無權占有，並獲得相當於
租金之不當得利，是應以系爭契約每月租金1500元為計算相
當於租金之不當得利之標準；原告雖主張系爭倉庫自113年6
月1日起經伊決議調漲為每月5000元，自該日起應以每月500
0元計算云云，惟上開調漲未經被告同意，且系爭租約已於1
13年2月20日終止，原告於嗣後調漲，顯屬無據，其此部分
主張，尚非可採。則以系爭契約每月租金1500元為計算相當
於租金之不當得利之標準，原告依民法第179條規定，請求
被告應給付自113年2月21日起至113年8月31日止共9500元（
每月1500元×6又1/3月＝9500元），及被告應自收受起訴狀繕
本之日即114年3月28日（送達證書見本院卷第73頁）起至返
還系爭倉庫之日止，按月給付1500元，應屬有據。
⒋綜上，原告得請求被告給付1萬5600元（600＋5,500＋9,500＝15
,600），及自114年3月28日起至返還系爭倉庫之日止，按月
給付1500元；逾此範圍之請求，即屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、
中段、系爭契約第3條、第179條規定，請求：㈠被告應將系
爭倉庫騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告1萬5600元，
及自起訴狀繕本送達翌日即114年3月29日（送達證書見本院
卷第73頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被
告應自114年3月28日起至返還系爭倉庫之日止，按月給付原
告1500元，為有理由，應予准許。至原告逾上開部分之請求
，即屬無據，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本
院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無庸逐一論
列。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 8 月 13 日
民事第二庭 法 官 蕭清清
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 13 日
書記官 蔡沂倢