臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第5722號
原 告 張哲輔
訴訟代理人 賴銘耀律師
被 告 鍾文軒
江寶銀
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國114年7月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告鍾文軒應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷0000號、17-2號房
屋返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告鍾文軒負擔2分之1，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告鍾文軒如以新臺幣453萬7,500元
為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告江寶銀、鍾文軒為母子（下合稱被告，
分則各稱其名），於民國104年9月間共同向伊借款新臺幣（
下同）2,000萬元（下稱系爭2,000萬元債務），被告鍾文軒
並於104年9月21日簽立切結書，同意將其所有坐落在新北市
○○區○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地）設定抵押權予
伊以擔保系爭2,000萬元債務，及如未能按期繳息或到期未
能清償本金，即將坐落系爭土地上之未辦保存登記建物即門
牌號碼新北市○○區○○路00巷0000號及17-2號房屋（下合稱系
爭房屋，分則各稱系爭17-1號、17-2號房屋）無條件過戶予
伊或伊指定之人，並預蓋過戶文件予伊以供擔保。嗣鍾文軒
於104年9月22日辦理設定登記系爭土地第1順位最高限額抵
押權擔保債權3,000萬元予伊，兩造並於104年10月6日就系
爭房屋簽訂建築改良物所有權買賣移轉契約書。其後被告為
再向伊借款300萬元，被告鍾文軒復於104年10月7日簽署確
認書，同意將系爭房屋稅納稅義務人變更登記為伊，屆期須
全數清償2,300萬元本金及利息，系爭房屋始過戶回被告鍾
文軒名下。嗣被告鍾文軒於104年10月14日將系爭房屋之房
屋稅納稅義務人變更為伊時，依民法第946條第2項準用同法
761條第2項規定，被告鍾文軒已依占有改定方式交付系爭房
屋予伊，伊已取得系爭房屋之事實上處分權，伊亦自105年
起繳納系爭房屋之房屋稅迄今。詎被告未依約清償2,300萬
元債務，經伊就系爭2,000萬元債務聲請強制執行，僅受償3
9萬4,050元。伊既為系爭房屋之事實上處分權人，被告無權
占有使用系爭房屋，已不法侵害伊之財產權。為此依民法第
184條第1項前段、第179條規定請求返還系爭房屋等語。並
聲明：㈠被告應將系爭房屋返還予原告。㈡願供擔保請准宣告
假執行。
二、被告則以：
㈠被告鍾文軒以：伊認諾原告之請求。系爭土地、房屋實際所
有權人為被告江寶銀，借名登記在伊名下，並作為向原告借
貸之擔保，伊認為事實上處分權已讓與給原告，是被告江寶
銀與原告去辦理房屋稅納稅義務人變更登記等語。
㈡被告江寶銀以：系爭房屋是伊花了4千多萬元蓋的，伊是原始
所有權人，伊於104年間向原告借款2,300萬元，談妥以系爭
土地、房屋為擔保，故將系爭土地設定抵押權予原告，但因
系爭房屋無法登記所有權，乃將系爭房屋稅籍過戶給原告作
為擔保，然沒有要把事實上處分權讓與原告的意思，此自伊
先後匯款3萬8,000元及交付現金10萬元給原告繳納房屋稅即
明，原告主張為無理由等語。並聲明：⒈原告之訴及其假執
行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免
為假執行。
三、不爭執事項（見卷第183頁）：
㈠被告江寶銀與被告鍾文軒為母子，被告江寶銀為系爭土地借
名人、被告鍾文軒為出名人。
㈡被告前於104年9月間向原告借款2,000萬元，並簽發本院105
年度司票字第10419號裁定所載本票3紙予原告。被告為擔保
借款，被告鍾文軒於104年9月2日簽署切結書，將系爭土地
設定抵押權予原告，被告並同意將坐落系爭土地上之系爭房
屋，於未能按期繳息或到期能清償本金，將系爭房屋過戶與
原告。
㈢被告鍾文軒於104年9月22日將系爭土地設定第一順位最高限
額抵押權予原告，擔保原告3,000萬元債權。
㈣被告鍾文軒於104年10月6日與原告預先簽訂系爭房屋所有權
買賣移轉契約書以擔保原告債權。
㈤被告為再向原告借款300萬元，由被告鍾文軒於104年10月7日
簽署確認書，同意將系爭房屋稅籍過戶至原告或其指定人名
下，屆期未全數清償2,300萬元本金及利息，系爭房屋始過
戶至原告名下。
㈥系爭房屋稅籍原登記在被告鍾文軒名下，被告於104年10月14
日向新北市政府稅捐稽徵處申請將系爭房屋稅籍變更為原告
（依新北市政府稅捐稽徵處104年10月15日新北稅店二字第1
043538379號函修正內容，見卷第193頁）。
㈦被告迄今仍未全數清償2,300萬元本金及利息。
㈧被告迄今仍占有使用系爭房屋。
四、得心證之理由：
㈠原告請求被告鍾文軒將系爭房屋返還原告，有無理由？
⒈按民事訴訟法第384條規定：「當事人於言詞辯論時為訴訟標
的之認諾者，應本於其認諾為該當事人敗訴之判決。」，所
謂為訴訟標的之認諾，乃指被告對於原告依訴之聲明所為關
於某法律關係之主張向法院為承認其主張之陳述者而言(最
高法院44年台上字第843號民事判決先例參照)。再按被告對
於原告依訴之聲明所為關於某法律關係之請求，於法院行言
詞辯論時為承認者，即生訴訟法上認諾之效力，法院應不待
調查原告請求之訴訟標的之法律關係果否存在，逕以認諾為
該被告敗訴判決之基礎。是原告主張被告鍾文軒無權占有系
爭房屋、受有占有系爭房屋之利益，而依民法第184條第1項
前段、第179條請求被告鍾文軒返還房屋，業經被告鍾文軒
於言詞辯論期日當庭以言詞為認諾之意思表示(見卷第107、
181、205頁)，揆諸上開規定及說明，被告鍾文軒係對原告
主張訴訟標的法律關係之請求，向法院為承認之表示，應發
生認諾之效力，本院自無再為調查原告主張之訴訟標的法律
關係是否存在之必要，即應本於被告鍾文軒之認諾而為其敗
訴之判決。
⒉次按共同訴訟中，一人之行為或他造對於共同訴訟人中一人
之行為及關於其一人所生之事項，除別有規定外，其利害不
及於他共同訴訟人。民事訴訟法第55條定有明文。查原告請
求被告返還系爭房屋，其訴訟標的之法律關係，在被告間係
屬可分，並無必須合一確定可言，則被告間為普通共同訴訟
之關係，被告鍾文軒所為之認諾，效力自不及於被告江寶銀
，附此敘明。
㈡原告請求被告江寶銀將系爭房屋返還原告，有無理由？
原告主張被告江寶銀、鍾文軒向其借款2,300萬元，由被告
鍾文軒簽立切結書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、確
認書，因被告屆期無法清償借款，被告鍾文軒已於104年10
月間將系爭房屋稅之納稅義務人變更為原告，並將系爭房屋
之事實上處分權讓與原告等節，固據提出債權憑證、切結書
、建築改良物所有權買賣移轉契約書、確認書、新北市政府
稅捐稽徵處104年10月15日新北稅店二字第1043538379號函
及房屋稅籍證明書為證（見卷第19、21至27、193至197頁）
，惟此為被告江寶銀所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈觀諸被告向原告借款系爭2,000萬元時，被告鍾文軒於104年9
月21日簽立之切結書約定「…因資金需求，以不動產新北市○
○區○○段○○○○段000號土地設定抵押權於出借人，今因土地上
有未保存登記建物新北市○○區○○路00巷0000○0000號無法辦
理抵押權設定登記，本人切結向出借人借款金額如未能按期
繳息或到期未能清償本金，本人同意將上述未保存登記建物
，無條件過戶予出借人或其指定人，並預蓋過戶文件供出借
人擔保，另借款期間本人保證本建物不過戶至他人名下…」
等語（見卷第19頁），可認原告主張兩造約定系爭2,000萬
元債務以系爭土地作為借款擔保，且因系爭房屋為未辦保存
登記建物，無法設定抵押，故預定預蓋過戶文件以供擔保，
於被告未能按期繳息或到期未能清償本金時，即過戶予原告
或其指定之人，確屬有據。
⒉惟其後被告再向原告借款300萬元時，被告鍾文軒於104年10
月7日書立之確認書記載「⒈同意將本人名下未保存建物新北
市○○區○○路00巷0000○0000號稅籍過戶至出借人或其指定人
名下…。、「⒊屆期需全數清償2300萬本金及利息，上述建物
始過戶至本人名下…」等語（見卷第27頁），從上開約定被
告清償2,300萬元本息時，系爭房屋須再將稅籍登記回被告
鍾文軒一情可知，被告再向原告借款300萬元時，兩造係約
定將系爭房屋之稅籍移轉登記，作為將來被告未如期繳付2,
300萬元本息時之擔保。
⒊原告雖主張被告辦理系爭房屋稅籍移轉相關事宜，係因被告
與原告達成以稅籍移轉方式讓與系爭房屋事實上處分權之合
意，而非作為欠繳債務之擔保，且原告自105年起即每年繳
納系爭房屋稅等語，並提出105年至113年房屋稅繳納證明書
、114年期房屋稅繳款書為證（見卷第155至174頁），惟原
告自104年10月間受稅籍移轉登記為系爭房屋稅之納稅義務
人後，並未立即請求被告自系爭房屋遷出、交付占有予原告
，或對被告主張任何關於系爭房屋之權利；另被告江寶銀曾
三次匯款共3萬8,000元予原告以供原告繳納房屋稅，上開匯
款目的非用以清償借款，因被告江寶銀皆是以開支票方式清
償，亦經被告鍾文軒陳明在卷（見卷第140頁），並提出上
開單據為憑（見卷第141頁），是縱被告江寶銀支付給原告
之金額與各期房屋稅稅款或歷年總和金額不符，仍可認被告
江寶銀勉力支付；復審酌系爭房屋為鋼筋混凝土造，系爭17
-1號、17-2號房屋分別為228、72平方公尺，104年之課稅現
值雖各為83萬元、26萬2,000元，合計109萬2,000元，然系
爭房屋外觀嶄新，依原告自行陳報系爭房屋於本件起訴時之
市場交易價額為453萬7,500元，有系爭房屋稅籍證明書、照
片及民事陳報狀存卷可參（見卷第30、31、65、124、126、
128、129、131、132頁），足見系爭房屋縱為未辦保存登記
建物，其價值不可能僅有109萬2,000元，然上開切結書或確
認書中，並未見有系爭房屋鑑定價格，及被告得以系爭房屋
鑑定價格抵償積欠原告2,300萬元債務之約定，況被告於104
年9月間，亦以系爭土地設定擔保債權總金額3,000萬元之最
高限額抵押權予原告，有系爭土地登記謄本在卷可按（見卷
第21頁），衡情被告既已將系爭土地設定抵押權予原告以擔
保2,300萬元本息，倘欲將系爭房屋事實上處分權讓與原告
，豈有可能在未經鑑定系爭房屋合理市價前，逕以課稅現值
109萬2,000元，將系爭房屋事實上處分權讓與原告，復未約
定得以系爭房屋價值抵償2,300萬元本息，任令自己仍然負
擔全部高額債務，是被告鍾文軒雖先後簽立切結書、確認書
，然客觀上無法排除係因被告未能於約定期限前繳納積欠原
告2,300萬元借款本息，而辦理系爭房屋稅籍移轉，作為欠
繳2,300萬元借款之擔保，尚難憑此遽認被告有與原告達成
以稅籍移轉方式讓與系爭房屋事實上處分權予原告之合意。
五、綜上所述，本件依原告所提證據，不足證明原告與被告鍾文
軒間就系爭房屋有讓與事實上處分權之合意存在，難認原告
已取得系爭房屋之事實上處分權，然原告主張被告鍾文軒無
權占有系爭房屋、受有占有系爭房屋之利益，依民法第184
條第1項前段、第179條，請求被告鍾文軒返還系爭房屋，被
告鍾文軒已就訴訟標的認諾，則此部分之請求為有理由，逾
此範圍之請求則為無理由，應予駁回。
六、本件被告鍾文軒係本於其認諾所為之判決，依民事訴訟法第
389條第1項第1款規定，應依職權宣告假執行，並依民事訴
訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告鍾文軒如預供相當
之擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請，因該部份
訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中 華 民 國 114 年 8 月 18 日
民事第八庭 法 官 林芳華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 18 日
書記官 孫福麟