臺灣臺北地方法院民事判決
113年度簡上字第565號
上 訴 人 沈琳哲
訴訟代理人 楊英杰律師
被 上訴人 程子齡
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年7月26
日本院臺北簡易庭113年度北簡字第3386號第一審判決提起上訴
，本院於民國114年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人為門牌號碼臺北市○○區○○街0巷00○
00號1樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，兩造於民國104
年7月27日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由
上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自104年8月1日
起至109年7月31日止，應於每月1日前給付每月租金新臺幣
（下同）1萬元，並約定由上訴人負擔管理費。兩造於系爭
租約租期屆滿後雖成立不定期限租賃契約，惟上訴人自110
年7月起即未依約給付足額租金及繳納管理費，迄至113年3
月已積欠租金32萬5,000元，及109年12月至113年2月之管理
費7萬3,839元。被上訴人於112年12月8日寄發存證信函催告
上訴人於5日內清償租金而未獲置理，被上訴人復於113年3
月4日以存證信函向上訴人為終止不定期限租賃契約意思表
示，該存證信函並於113年3月5日合法送達，則兩造間不定
期限租賃契約業於113年3月5日合法終止，上訴人繼續占有
系爭房屋，自屬無權占有。又上訴人於租賃契約終止後雖再
匯款清償積欠租金，僅能視為清償過去債務，被上訴人於發
現上訴人多匯款6萬元旋通知上訴人領回而未獲置理，被上
訴人即辦理提存6萬元，是兩造並無默示更新租賃契約。爰
依民法第455條前段、第767條第1項前段及民法第179條不當
得利法律關係請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，及自113
年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人
1萬元等語。
二、上訴人則以：上訴人於被上訴人起訴後，已於113年6月3日
、11日、12日、17日各匯款12萬元、12萬元、6萬元、10萬
元，共計40萬元予被上訴人，除其中34萬元繳清積欠租金外
，尚預付6個月租金6萬元予被上訴人，兩造間就租賃契約已
默示更新。原審未就兩造間租賃契約關係已默示更新予以詳
查，顯有未洽等語。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並
上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
四、查兩造於104年7月27日簽立系爭租約，約定租賃期間至109
年7月31日止，租期屆至後兩造成立不定期限租賃契約，嗣
因上訴人積欠32個月租金未依約給付，被上訴人於112年12
月8日以存證信函催告上訴人於5日內清償租金而未獲置理，
被上訴人復於113年3月4日以存證信函向上訴人為終止不定
期限租賃契約之意思表示等情，有系爭租約（原審卷第47-5
5頁）、郵局存證信函（原審卷第57-63頁）、中華郵政掛號
郵件收件回執、退件信封、國內快捷/掛號/包裹查詢（原審
卷第221-226頁）為憑，復為兩造均無爭執，堪認屬實。至
上訴人主張其預付6個月租金後，兩造間就租賃契約已默示
更新，則為被上訴人所否認，茲論述如下：
㈠兩造間不定期限租賃契約於113年3月5日業經被上訴人合法終
止：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租
人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止
契約；租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約；承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段
、第440條第1項、第450條第2項前段、第455條前段分別定
有明文。又按終止契約係使契約嗣後歸於消滅之行為（最高
法院97年度臺上字第428號判決意旨參照）。系爭租約第4條
約定：每月應繳月租金1萬元整，並於每月1日前支付，承租
人不得藉任何理由拖延或拒絕；系爭租約第19條第1款約定
：承租人遲付租金之總額達2個月之租額，並經出租人定相
當期間催告，承租人仍不為支付者，出租人得終止租約；系
爭租約第14條約定：租賃契約終止時，承租人應即將房屋返
還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利；系爭租約第18條
約定：出租人與承租人雙方相互間之通知，應以本契約所載
之地址為準，其後如有變更未經書面告知他方，致無法送達
或拒收者，以郵局第1次投遞之日期為合法送達之日期（原
審卷第47-51頁）。查被上訴人以南港軟體園區第83號存證
信函向上訴人為終止不定期限租賃契約之意思表示，該存證
信函雖因逾期招領而遭退回，有退件信封（原審卷第223頁
）可參，惟被上訴人係以系爭租約所載上訴人地址（臺北市
○○區○○○路0段00巷0號5樓）寄發存證信函，而存證信函已於
113年3月5日經郵務機關第1次投遞等情，有國內快捷/掛號/
包裹查詢（原審卷第225-226頁）為憑，依系爭租約第18條
約定，應以113年3月5日為該存證信函合法送達之日期，則
兩造間不定期限租賃契約已於113年3月5日經被上訴人合法
終止而租賃關係消滅。
㈡不定期限租賃契約無民法第451條默示更新規定之適用：
上訴人主張其於113年6月3日、113年6月11日、113年6月12
日、113年6月17日匯款共40萬元與被上訴人，除供清償積欠
租金34萬元外，尚預付6萬元租金與被上訴人，足證兩造間
成立新的不定期租賃契約，並提出中國信託銀行新臺幣存提
款交易憑證（本院卷第111-113頁）為證。惟查，兩造間就
系爭房屋原成立之不定期限租賃契約，業經被上訴人於113
年3月5日合法終止而租賃關係消滅已如前述，足認兩造間不
定期限租賃契約已於113年3月5日消滅，縱上訴人主張其嗣
後於前揭時間匯款與被上訴人之前揭金額尚包含預付6萬元
租金，仍無從回復兩造間不定期限租賃契約於113年3月5日
經被上訴人終止而消滅之效力。按民法第451條：「租賃期
限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為
反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」之規定，係學說
上所稱之默示更新或法定更新，於定期租賃自均有其適用（
最高法院82年度臺上字第2192號判決意旨參照）。兩造間於
113年3月5日經被上訴人合法終止前原存在之租賃關係既係
「不定期限」租賃契約，揆諸前揭說明，自無民法第451條
規定默示更新之適用，足徵上訴人前揭主張，顯屬無據。復
按契約如因要約與承諾而成立者，其承諾之內容必須與要約
之內容完全一致（客觀上一致），契約始能成立（最高法院
103年度臺上字第1844號判決意旨參照）。查被上訴人前於1
13年6月19日發現上訴人溢付6萬元時即以LINE通訊軟體通知
上訴人表示請其提供帳號供轉帳歸還，並於113年9月19日以
存證信函通知上訴人領回溢付款項，上訴人迄無回應，被上
訴人乃於113年10月15日將上訴人溢付6萬元辦理提存，有兩
造間LINE通訊軟體擷圖（本院卷第71頁）、郵局存證信函及
收件回執（本院卷第55-61頁）、國庫存款收款書、臺灣士
林地方法院提存所提存書（本院卷第63-65頁）為憑，顯見
被上訴人自始至終均不同意上訴人所主張以溢付6萬元作為
兩造間就系爭房屋再成立租賃契約之租金給付，從而，被上
訴人既無承諾再與上訴人成立系爭房屋租賃契約，自難因上
訴人溢付6萬元與被上訴人遽認兩造間就系爭房屋有另成立
租賃契約，上訴人前揭主張，洵屬無據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第455條前段、第767條第1項前
段請求上訴人應系爭房屋騰空返還、依民法第179條不當得
利法律關係請求被上訴人自113年7月1日起至返還系爭房屋
之日止，按月給付1萬元，均有理由，應予准許。原審為被
上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，
求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院
斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 8 月 20 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡世芳
法 官 陳威帆
法 官 姚水文
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 8 月 20 日
書記官 吳華瑋