臺灣臺中地方法院民事判決 93年度重訴字第405號
原 告 庚○○
訴訟代理人 甲○○ 律師
複代理人 丙○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國94年8月18
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將臺中縣大甲鎮○里○段第三三八之一四地號建，面積二二九三平方公尺，權利範圍應有部分玖分之壹移轉登記予原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、兩造之聲明：
一、原告：㈠被告應將座落於臺中縣大甲鎮○里○段第338之1 4地號土地（下稱系爭土地）之應有部分321/2293移轉登 記予原告。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。貳、原告起訴主張：原告於民國（下同）87年5月13日與被告訂 立買賣契約，由被告將其父陳培松（已於85年1月8日死亡） 所遺留之系爭土地應有部分1/3範圍內（尚未辦妥繼承登記 ），按原告所有台中縣大甲鎮○○里○○路128巷5號房屋之 基地及6米寬連外道路之實際面積換算成應有部分出售予原 告，每坪價格為新台幣（下同）31,000元，依約被告至遲應 於88 年5月13日以前辦妥移轉登記，原告並於契約成立之同 時交付2,500,000元，同年5月29日再給付1,500,000元。詎 被告未依期限辦妥移轉登記。嗣因被告遺產稅未繳，遭法務 部行政執行署台中行政執行處（下稱台中行政執行處）強制 執行，執行程序中兩造於91年4月29日達成協議稱：「義務 人（即被告）乙○○稱如在91年6月29日前辦理坐落台中縣 大甲鎮○里○段339-14號土地（按係系爭土地之誤）共有物 分割為單有，則該筆土地買賣每坪價格為31,000元，但未在 期限內分割完成，則每坪為20,000，第三人庚○○（即原告 ）稱同意，但如在期限內未完成分割，則總價願再付 600,000元，但土地是持分登記，面積為231.21坪，雙方均 稱同意，義務人乙○○與共有人在15日內洽談無結果不能協 調分割，則第三人庚○○以補貼600,000元辦理全部持分登 記」，上開協議之內容，已將買賣標的及價金重行約定。惟 被告遲至92年8月18日始繳清遺產稅，而未於91年6月29日前
辦妥分割登記，爰依87年5 月13日兩造間之買賣契約，請求 判決如聲明所示等語。
叁、被告則以：買賣契約訂立後，兩造另於91年3月8日在台中行 政執行處協議，將移轉登記之期限變更為「自被告可辦理繼 承登記起三個月內辦理」，且前因原告對被告之財產執行假 扣押，原告依協議應將部分執行標的物之執行聲請撤銷，以 方便被告辦理遺產稅之抵繳，但原告並未依協議辦理，同年 4 月29日台中行政執行處再度通知兩造說明抵繳遺產稅辦理 之進度時，原告仍不願依91年3月8日之承諾履行，被告為使 其履行承諾，遂再度與其達成上開內容之協議，但事後原告 仍然拒不撤回假扣押之聲請，致使被告無法辦理後續之遺產 稅抵繳、繼承登記及共有物分割登記等事項。被告無奈只得 以超額查封為由，向民事執行處聲明異議，經貴院民事執行 處於91年11月11日通知兩造調查，調查中原告才稱同意撤銷 假扣押，依以上調查中兩造所陳，被告業已解除兩造間91年 3月8日、4月29日之協議。被告於假扣押之標的物抵繳遺產 稅辦理完竣之後，即屢次催請原告給付應付之價金餘額，並 配合辦理系爭土地之所有權移轉登記，惟原告不予置理，被 告仍於93年4月14日函催原告如不於期限內辦理移轉登記， 將解除契約，並沒入原告所交付之4,000, 000元價金，復於 93年11月25日本件言詞辯論期日再度以書狀行使契約解除權 ，則兩造間之買賣契約業已因解除權之行使而消滅；又縱使 契約未經合法解除，於原告未依每坪31,000元計付買賣價金 之前（總價為7, 167,510元，扣除已付之4,000,000元後之 餘額為3,167, 510元），被告自得拒絕自己之給付等語，資 為抗辯。
肆、經查：
一、本件原告起訴之後，其訴之聲明歷經多次變更、擴張、追 加，嗣於94年3月21日更正其聲明如兩造聲明欄所述，被 告同意原告所為上開訴之變更（本院卷第131頁），應先 敘明。
二、以下之事實為兩造所不爭，本院採為判決之基礎： ㈠被告為陳培松之子，陳培松於85年1月8日死亡。陳培松死 亡後，其法定繼承人有被告乙○○，及訴外人己○○○、 戊○○。
㈡被告於87年5月13日，就陳培松所有之系爭土地應有部分 1/3之土地與原告訂立買賣契約書，買賣「座落於大甲鎮 ○里○段338之14地號，建地目，面積0.2293公頃（合 693.63坪）內甲方（即被告）父親陳培松持分1/3範圍內 ，以房屋門牌龍泉里二鄰臨江路128巷5號房屋基地及6米
寬連外道路，其實際買賣面積以雙方同意實測為準，換算 為持分過戶於乙方（原告）」，其買賣契約條款之內容， 詳如本院卷第12頁所示。被告乙○○並於買賣契約簽訂當 日，及同月29日，分別收受買賣價金2,500,000元、 1,500,000元。前開買賣契約約定：「因甲方（被告）父 親已仙逝辦理遺產繼承中，甲方最遲於88年5月13日以前 辦妥本件買賣過戶登記手續，並結清殘餘尾款」。 ㈢被告逾88年5月13日未將前開買賣標的之不動產移轉登記 予原告，原告於88年6月23日向本院聲請假扣押裁定（88 裁全字第3717號），並聲請就被告繼承陳培松所有之台中 縣大甲鎮○○段第361等17筆土地，及被告對交通部高速 鐵路工程之土地徵收補償費進行假扣押（88執全字第2648 號）。
㈣被告曾因遺產稅執行事件（台中行政執行處90年度遺稅執 特專字第26187-26185號），於91年1月11日向台中行政執 行處稱：「：：：義務人稱本件遺產稅已實物抵繳8,737, 986元，尚欠約15,300,000餘元，其中第三人邱水坤要代 償10,000,000元，尚有抵繳不足額約5,300,000餘萬，上 開不足額我們願提供座落台中縣大甲鎮○○段438、412 、413、412-2、413-2等五筆土地申請實物抵繳，這五筆 土地目前由第三人庚○○向法院申請假扣押中（88年執四 字第2648號），如沙鹿稽徵所能受理本件實物抵繳，我們 將會與債權人庚○○協談，請他就這五筆土地先予塗銷查 封登記：：：」。上開日新段438、412、413、412-2、41 3-2等五筆土地業經被告於92年7月17日向財政部臺灣省中 區國稅局沙鹿稽徵所辦妥實物抵繳遺產稅。
㈤被告曾因上開遺產稅執行事件，就前開土地買賣契約於91 年3月8日在台中行政執行處協議稱：「義務人乙○○稱當 初與第三人庚○○買賣土地時有收4,000,000元訂金，但 因是父親的土地，所以沒有辦法辦理過戶，第三人庚○○ 因土地不能過戶，有向台中地方法院提起假扣押共17筆土 地被假扣押，希望第三人（指原告）能將其中坐落臺中縣 大甲鎮○○段438、412、413、412-2、413-2號五筆土地 辦理塗銷登記，第三人庚○○稱願向法院撤銷上開土地假 扣押，但如乙○○先生將這些土地拿去向國稅局申請抵繳 遺產稅後，須將買賣之土地過戶給我，義務人乙○○稱如 果遺產稅全部抵繳完畢，可辦理繼承登記三個月內，配合 辦理移轉登記給庚○○」，其協議之內容如本院卷第16頁 、第32頁所示。
㈥被告於91年4月29日與原告在台中行政執行處協商時，曾
提出戊○○之授權書與原告協議稱：「義務人乙○○稱如 在91年6月29日前辦理坐落台中縣大甲鎮○里○段339-14 號土地共有物分割為單有，該筆土地買賣每坪價格為31, 000元，但未在期限內分割完成，則每坪為20,000，第三 人庚○○稱同意，但如在期限內未完成分割，則總價願再 付600,000元，但土地是持分登記，面積為231.21坪，雙 方均同意」。
㈦被告就原告聲請執行之假扣押主張超額查封而聲明異議， 經執行法院於91年11月11日通知原告及被告到院說明調查 ，於調查中原告稱：「對債務人（即被告）異議無意見同 意附表三編號1及9及啟封附表四所示之土地。唯債務人（ 原筆錄誤為「債權人」）要保證啟封後之土地到拿到國稅 局抵繳遺產稅，並於辦理繼承登記後，優先將五里牌段第 338-14土地過戶與伊」，被告稱：「同意如債權人所說， 於辦畢繼承登記後，優先將338-14地號土地過戶給債權人 」。
㈧陳培松之繼承人被告乙○○及己○○○、戊○○於92年7 月17日繳清被繼承人陳培松之遺產稅21,954,420元，經財 政部台灣省中區國稅局發給遺產繳清證明書。
㈨被告於92年8月18日委任律師張柏山函原告辦理買賣不動 產所有權移轉登記稱：「請於文到20日內依台端與乙○○ 先生於87年5月13日簽訂之土地買賣契約書，辦理坐落台 中縣大甲鎮○里○段第338-14地號地目建，面積0.2293公 頃土地，乙○○應有部分1/3（陳培松名義，未經辦理繼 承登記）之所有權移轉登記，併給付乙○○買賣價金尾款 新台幣3,000,000元。同時具狀撤銷台端聲請之臺灣臺中 地方法院88年度裁全四字第3717號、88年度執全四字第 2648號假扣押裁定及執行」。並隨函檢附戊○○92年8月6 日之授權書，該授權書之內容，如本院卷第42頁所示。 ㈩陳培松之繼承人即被告、己○○○、戊○○於92年12月3 日就陳培松所有之系爭土地應有部分1/3辦妥繼承登記， 辦妥繼承登記後被告乙○○、己○○○、戊○○之應有部 分各1/9。
被告於93年4月14日以存證信函通知原告於文到7日內給付 買賣之價金餘額3,000,000餘元，並協同辦理系爭土地之 移轉登記，逾期解除契約，並沒收已交付之4,000,000元 價金。並於93年11月25日本件言詞辯論時，以書狀表示解 除契約，上開解除契約之意思表示業已到達原告。 三、被告於93年4月14日、11月25日分別以存證信函及書狀對 原告行使契約解除權，此為兩造所不爭，有爭執者，為被
告是否合法解除買賣契約，及被告是否得行使同時履行抗 辯權。按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定 相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契 約，民法第254條定有明文。上開法定解除權，係以：① 契約當事人之一方給付遲延、②經他方當事人定相當之期 限催告履行，為其要件。而原告是否遲延給付？被告所為 之催告是否生合法催告之效力？又與兩造87年5月13日所 成立之契約，及此後兩造所為協議之解釋有關，茲就兩造 爭議各點，分項說明於下：
㈠兩造於87年5月13日訂立土地買賣契約，並分別於91年3月 8日、4月29日在台中行政執行處就本件契約之履行進行協 議，其內容如前述肆、二之㈡、㈤、㈥所示。原告主張兩 造買賣價金為每坪20,000元，而非87年5月13日契約締結 當日所約定之每坪31,000元，其理由為被告在91年4月29 日協議當天，已無條件同意如果未在同年之6月29日前辦 妥買賣標的之「分割登記」者，則買賣契約以每坪20,000 元計價，而被告未依限辦妥；惟被告則主張兩造間91年4 月29日之約定，係附以原告履行同年3月8日之承諾（撤銷 部分假扣押標的物之執行）之停止條件，因原告未履行承 諾撤回執行之聲請，91年4月29日所為之協議已失其效力 。基於以下之理由，本院認以被告之主張為可採：①解釋 意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句 ，民法第98條定有明文，兩造於91年4月29日在台中行政 執行處達成之協議內容如下：「義務人乙○○稱如在91年 6 月29日前辦理坐落台中縣大甲鎮○里○段339-14號土地 共有物分割為單有，該筆土地買賣每坪價格為31,000元， 但未在期限內分割完成，則每坪為20,000，第三人庚○○ 稱同意，但如在期限內未完成分割，則總價願再付600, 000 元，但土地是持分登記，面積為231.21坪，雙方均同 意」、「義務人乙○○稱與共有人在15日內洽談無結果不 能協調分割則第三人庚○○補貼600,000元辦理全部持分 登記，義務人稱該筆土地應繳遺產稅由義務人自行繳納」 （本院卷第156頁），以上執行筆錄所記載之協議內容， 就原告是否應撤銷假扣押執行之聲請固然未為記載，惟執 行筆錄係兩造在台中行政執行處所成立，而由執行書記官 將口頭協議內容之大要記載於筆錄，本質上僅能概略記載 兩造言詞內容之要領，而非精確的逐字照錄，且口頭進行 協議，難免詞未達意，筆錄之用字未臻精確、標的地號記 載錯誤（如338-14地號誤記為339-14地號）、語意一再重 覆等並非意外，即使該筆錄之記載內容未盡週詳，亦屬常
情，尚無法因協議之內容未記載原告應撤回假扣押之執行 ，即認原告不負此一義務。②本件被告欠繳遺產稅遭財政 部台灣中區國稅局台中縣分局沙鹿稽徵所移送台中行政執 行處執行（台中行政執行處90年度遺稅執特專字第 26187-2618 5號），執行程序中因被告無足夠之流動資產 可供繳納遺產稅，因而主張以所繼承之遺產實物抵繳遺產 稅，並於91 年1月11日向台中行政執行處表示可提供台中 縣大甲鎮○○段438、412、413、412-2、413- 2等五筆遺 產供抵繳遺產稅；但因原告假扣押之執行，以致抵繳作業 無法順利進行，始要求與被告進行協議（見前述肆、二之 ㈣所載），兩造並因而於91年3月8日在台中行政執行處達 成協議，同意由被告撤回台中縣大甲鎮○○段438、412、 413、412-2、413-2等五筆土地假扣押之聲請，於遺產稅 抵繳完畢時，將本件買賣標的之不動產移轉登記予原告（ 見前述肆、二之㈤所載）。查被告欠繳遺產稅遭強制執行 之事本與原告原本無涉，惟因原告假扣押之執行有礙被告 抵繳遺產稅，始邀請原告於台中行政執行處執行程序中到 場進行協商，其目的無非在於排除抵繳遺產稅之障礙，此 亦為原告所明知，而91年3月8日原告所承諾之撤回假扣押 執行，並不因原告拒不履行即歸於消滅，兩造事後於91年 4月26 日再度進行協議時，其目的無非仍在除去遺產稅抵 繳之障礙，當時原告既未撤回假扣押之執行，則被告抵繳 遺產稅之障礙仍屬存在，殊難想像被告片面僅就買賣之價 金、分割之期限為讓步，而不再要求原告履行其此前之承 諾。③況且，遺產及贈與稅法第8條第1項規定：「遺產稅 未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記」。 本件系爭土地於協議當時，其共有人計有陳焙桐、陳重義 及陳培松之繼承人，應有部分各三分之一（本院卷第11頁 ），其中陳培松之應有部分因繼承開始而為被告及己○○ ○、戊○○等三人所公同共有，被告如欲將其所出賣之土 地分割為單獨所有移轉登記予原告，則必然涉及遺產之處 分行為（如由己○○○、戊○○同意處分公同共有之遺產 ，而由被告單獨取得應有部分三分之一，或由被告以「分 割繼承」之方式取得確定之應有部分，再進行共有物之分 割），依前開遺產及贈與稅法之限制，非繳清遺產稅不得 為之，如非預計原告將於事前之適當時間撤回假扣押之聲 請以利被告抵繳遺產稅，則被告當無貿然同意於91年6月 29日前將系爭土地共有物分割為單獨所有之理。依前所述 ，本件依協議之客觀事實、目的觀之，兩造於91年4月29 日所為之協議，實係附有原告應於同年之6月29日前之適
當時間撤銷台中縣大甲鎮○○段438、412、413、412 -2 、413- 2等五筆土地假扣押執行聲請之停止條件。而原告 就上開五筆土地迄未撤回假扣押執行之聲請，延至91年6 月29日期限之後，被告主張超額查封聲明異議時，原告始 於91年11月11日在執行法院稱：「對債務人（即被告）異 議無意見，同意附表三編號1及9及啟封附表四所示之土地 （按以上之土地包含台中縣大甲鎮○○段438、412、413 、412-2 、413- 2等五筆土地）」，則兩造於91年4月26 日所為之協議已因停止條件確定不成就而失其效力，原告 主張兩造買賣以每坪20,000元計價，即難認可採。 ㈡經本院94年5月3日勘驗並囑託臺中縣大甲地政事務所測量 之結果，系爭土地上之使用狀況計有空地、磚造平房、後 院、水泥磚造2層樓房、前院空地、鐵皮屋、現有道路及 空地等方式（本院卷第142頁以下勘驗筆錄、照片、第149 頁測量成果圖）；原告主張其所兩造約定買賣之部分為附 圖Ｄ、Ｅ、Ｆ所示面積計321平方公尺換算成之應有部分 ，被告則主張原告所買受之部分，除Ｄ、Ｅ、Ｆ外，尚有 附圖Ｂ、Ｃ、Ｇ、Ｈ部分之磚造平房、後院、鐵皮屋等各 處。按87年5月13日兩造所訂立之買賣契約記載原告買受 「：：：土地座落於大甲鎮○里○段338之14地號，建地 目，總面積0.2 293公頃（合693.63坪）內甲方（即被告 ）父親陳培松持分1/3範圍內，以房屋門牌龍泉里二鄰臨 江路128巷5號房屋基地及6米寬連外道路，其實際買賣面 積以雙方同意實測為準，換算為持分過戶於乙方」（本院 卷第12頁），明白約定以大甲鎮○○里○鄰○○路128巷5 號房屋之基地，及6米寬連外道路所在之位置定其買賣標 的之範圍，而該房屋係水泥磚造之二層樓房，亦有房屋稅 籍證明書可證（本院卷第128頁），當無擴張解釋至包括 鐵皮屋等Ｂ、Ｃ、Ｇ、Ｈ等各部分，再者，原告所購買之 部分如包括附圖所示之Ｇ、Ｈ等兩部分，則原告所購買之 土地即與Ｉ部分現有道路相連接，亦無再於契約約定買受 六米連外道路之理；至於Ｄ、Ｅ、Ｆ部分之面積合計為 321平方公尺，約合97坪，以坪31,000計價，其買賣總價 為3,010,177元，而原告已付價金為4,000,000元，已逾買 賣之總價，惟兩造之買賣契約買賣土地之標示約定為「其 實際買賣面積以雙方同意實測為準」，顯然未經實測確定 土地之面積兩造即逕行簽訂契約，買賣價金給付亦僅為概 算之結果，有待實際測量結清，縱使原告給付之價金已逾 實際買賣之總價，仍不足以逕認兩造買賣之土地包括附圖 所示Ｂ、Ｃ、Ｇ、Ｈ等各部分，被告所主張之買賣面積，
並非可採，應以原告之主張為可信。
㈢87年5月13日兩造所訂立之買賣契約約定之土地面積為321 平方公尺，其買賣總價為3,010,177元，已如前述。兩造 於91年4月29日協議稱：「：：：但（被告）未在期限內 分割完成，則每坪為20,000，第三人庚○○稱同意，但如 在期限內未完成分割，則總價願再付600,000元，但土地 是持分登記，面積為231.21坪：：：」等語，係就就陳培 松所遺留之應有部分全部以坪20,000元（2,293×1/3× 0.3025 ＝231.21，231,21×20,000＝4,624,216），扣除 已付之價金計算買賣價金之餘額（4,624,216－4,000,000 ＝624,216 ，合約600,000元）為其計算之基礎，實際上 已就買賣標的擴張為陳培松所遺留之1/3應有部分，不再 限於臨江路128 巷5號房屋之基地，及6米寬連外道路之範 圍；惟該91年4月26日所為之協議已因停止條件確定不成 就而失其效力，亦見前述，自不能片面截取部分協議之內 容，而主張兩造買賣之範圍仍為陳培松所遺留之1/3應有 部分。被告於92年8 月18日委任律師張柏山函催原告辦理 買賣不動產所有權移轉登記稱：「請於文到20日內依台端 與乙○○先生於87年5 月13日簽訂之土地買賣契約書，辦 理坐落台中縣大甲鎮○里○段第338-14地號地目建，面積 0.2293公頃土地，乙○○應有部分1/3（陳培松名義，未 經辦理繼承登記）之所有權移轉登記，併給付乙○○買賣 價金尾款新台幣3,000,000 元：：：」（本院卷第18頁） ，及於93年4月14日以存證信函通知原告於文到7日內給付 買賣之價金餘額3,000,000餘元，並協同辦理台中縣大甲 鎮○里○段第338-14地號土地之移轉登記云云（本院卷第 75頁以下），均係以兩造間買賣陳培松之1/3應有部分計 價，並非依債之本旨進行之催告至為明顯，況且，原告所 給付之價金4,000,000元已逾依契約所應付之3,010,177元 ，價金業已給付完竣，已無遲延給付價金之可言，被告已 無同時履行抗辯權可供行使，被告所為之上開催告並非合 法，不生催告之效力，被告據以對原告解除契約，亦不生 契約解除之效力。
㈣至於原告主張兩造買賣契約約定「以每坪新台幣31,000元 買清」，所謂買清，係指「已分割完畢之土地」，故其所 買受者，為陳培松經依1/3應有部分分割完畢後之土地云 云，惟兩造契約所謂「買清」，依民間之一般之理解應為 稅負負擔之問題，實與土地是否分割無涉；且兩造契約文 字載明：「：：：其實際買賣面積以雙方同意實測為準， 換算為持分過戶於乙方（原告）」等語，亦已明示原告所
買受之土地為依面積換算之應有部分，與土地之分割無涉 ，原告主張買受「已分割完畢之土地」云云，係屬對契約 恣為曲解，難認可採，兩造契約此部分之約定既明，所請 訊問證人周文輝一節，亦無調查之必要，附此敘明。 四、陳培松之繼承人即被告、己○○○、戊○○於92年12月3 日就陳培松所遺留之系爭土地，應有部分1/3辦妥繼承登 記，繼承登記後被告乙○○、己○○○、戊○○之應有部 分各1/9。原告請求被告應移轉登記應有部分321/2293， 已逾被告應有部分之權利範圍，查本件買賣契約之契約當 事人為原告及被告二人，被告於出售時自稱係陳培松之獨 子，可以逕行處分陳培松之遺產，而並未表示代理己○○ ○、戊○○之旨，此亦為兩造所不爭（本院卷第104頁） ，則被告出賣土地之行為並非代理己○○○等二人之代理 行為，至為明確。再者，兩造契約文字明確記載出賣人為 被告乙○○、買受人為原告，則己○○○等二人依法並不 受兩造間契約之拘束；即使己○○○、戊○○事實上並不 反對被告處分渠等之應有部分，戊○○曾授權被告之女丁 ○○移轉其應有部分（本院卷第62頁），甚至於被告取得 己○○○、戊○○處分不動產之同意並無困難，然亦無從 以訴強制被告移轉己○○○、戊○○之應有部分。從而原 告依兩造買賣契約之約定，請求被告應將系爭土地之應有 部分1/ 9移轉登記予原告，於法有據，應予准許，其餘逾 此部分之請求，則屬無據，應駁回之。
伍、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法對於判決之結論無 影響，不再一一贅論。
陸、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法 第79條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 2 日 民事第四庭 法 官 王 銘
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 94 年 9 月 2 日 書記官