臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第3161號
原 告 陳家偉
訴訟代理人 林建宏律師
被 告 陳紀睿 住○○市○○區○○路0段000巷0弄00 號
訴訟代理人 林軍男律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國114年7月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、原告主張：
一、原告於民國104年8月26日因分割繼承取得臺中市○○區○○段
000○號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路0段000巷0號，
下稱系爭房屋)應有部分2分之1，而與其伯父即被告共有
系爭房屋。105年1月24日系爭房屋因鄰居住宅失火延燒致
受損，原告因居住需求，遂雇工整修系爭房屋計花費新臺
幣（下同）169萬9765元（下稱系爭費用），依被告之應
有部分2分之1計算，被告應負擔84萬9882元，惟被告僅交
付火災保險金17萬元予原告，而拒不負擔剩餘費用67萬98
82元，爰依民法第822條之規定請求被告給付。
二、系爭房屋整修完成後，被告於111年8月17日將其所有系爭
房屋暨坐落基地（即臺中市○○區○○段0000地號土地，下與
系爭房屋合稱系爭房地）應有部分各2分之1，以560萬元
出賣予訴外人陳淑娟，並於111年8月30日完成所有權移轉
登記。原告因未受被告通知而未能行使優先承買權，迄陳
淑娟取得系爭房地應有部分後，聲請分割共有物之調解，
始得知被告趁原告因工作出差至中國大陸，利用家中無人
接收郵件之機會，於111年7月12日以台中大全街郵局第52
6號存證信函（下稱526號存函）通知原告行使優先承買權
，致招領逾期退回後，被告又刊登新聞紙公告，而以此方
式營造其已依法踐行土地法第34條之1所定通知義務之外
觀，使原告無從行使優先承買權，嗣原告與陳淑娟間分割
共有物訴訟經臺灣高等法院臺中分院以113年度上字第56
號判決確定，系爭房地分歸原告取得，但原告需補償陳淑
娟595萬9440元，原告因而受有與被告出售系爭房地應有
部分之買賣價金差額35萬9440元之損害，爰依民法第184
條第1項後段、第2項之規定，請求被告賠償損害。
三、並聲明：㈠被告應給付原告103萬9322元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
原告主張整修系爭房屋支出之金額高達169萬9765元，且其
施作之工程項目顯非屬簡易修繕之保存行為，然原告事先並
未徵得被告之同意，乃竟自行決意為之，與民法第820條之
規定不符，不得請求被告分擔系爭費用。又系爭房屋向為原
告獨占居住使用，原告之整修行為顯係為供己居住使用之利
益，非出於為全體共有人之共同利益，原告之請求亦無理由
。縱認原告得請求分擔系爭房屋之修繕費用，然原告未經被
告同意或約定分管契約即獨占使用系爭房屋，致被告無法為
使用收益，則原告逾越其應有部分使用系爭房地，受有相當
租金之不當得利，爰以被告得請求原告給付自106年8月17日
起至111年8月16日止之相當租金不當得利債權41萬0400元，
與原告之請求為抵銷。另被告不知原告前往中國大陸工作，
被告出賣系爭房地之應有部分予陳淑娟時，業以526號存函
通知原告行使優先承買權，因多次投遞均招領逾期退回後，
被告乃再以登報方式公告，已踐行土地法第34條之1及執行
要點第7條規定之通知義務等語。並聲明：㈠原告之訴及其假
執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
參、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：（見本院卷第96至
97頁）
一、兩造不爭執之事項：
㈠系爭房地原為原告之父陳清海與被告（原名陳清乾，為陳
清海之兄）所共有、應有部分各2分之1。陳清海於104年8
月26日死亡，其應有部分由原告在內之第一順位繼承人繼
承，嗣先後經分割繼承、贈與後，系爭房地自106年3月13
日起登記為兩造共有、應有部分各2分之1。
㈡系爭房地於陳清海死亡後即由原告與其家屬即母、妹居住
使用迄今。被告從未居住使用系爭房地。
㈢系爭房屋於105年1月24日因鄰居住宅失火延燒致受損，原
告為修繕系爭房屋遭火災延燒所受之損害，支出原證3（
見本院113年中司調字第1261號卷--下稱調字卷，第25至4
9頁）所示之系爭費用。
㈣被告於105年6月27日將因系爭房屋火險理賠金17萬元交付
原告。
㈤被告於111年7月12日以526號存函通知原告欲以560萬元之
價格，將被告就系爭房地之應有部分出售予陳淑娟，並通
知原告於函到15日內行使優先承買權。上揭存證信函經對
系爭房屋址為送達後，經以「招領逾期」退回後，被告於
111年8月8日至10日將上揭存證信函以登報方式公告。
㈥原告於109年3月15日出境、於111年9月5日入境。（見調字
卷第73頁）
㈦被告於111年8月30日將系爭房地應有部分2分之1移轉登記
於陳淑娟。
二、兩造爭執之事項：
㈠系爭費用是否屬於系爭房屋之簡易修繕或保存行為所支出
之必要費用？原告依民法第822條規定主張被告應負擔系
爭費用之半數而請求被告給付67萬9882元，有無理由？
㈡原告依侵權行為之法律關係，請求被告賠償系爭房屋應有
部分2分之1之價差35萬9440元，有無理由？
㈢被告之抵銷抗辯，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、系爭費用非屬系爭房屋之簡易修繕或保存行為所支出之必
要費用，原告依民法第822條規定請求被告給付67萬9882
元，為無理由：
㈠按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半
數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合
計逾3分之2者，其人數不予計算。」、「共有物之簡易修
繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」民法第82
0條第1項、第5項定有明文。按之共有物之管理行為，典
型代表為保存行為、改良行為與利用行為。所謂保存行為
，係指保全共有物之本體或物上所存權利之行為，舉凡以
防止共有物之有形毀損、滅失及其價格低落或權利喪失等
為目的，而維持其現狀之行為均屬之。因此等行為，原則
上均係為共有人之共同利益，故各共有人均得單獨為之，
縱令為保存行為之共有人因其行為之結果，可得較大之利
益，亦屬無妨（最高法院82年度台上字第841號判決意旨
參照）。民法第820條第5項將共有物之簡易修繕與保存行
為並列，則共有物之簡易修繕（例如屋頂漏雨時以混凝土
簡單填補、門窗玻璃破碎之更換）自可與保存行為同視。
㈡原告主張系爭房屋因鄰居失火延燒受損而支出系爭費用等
語，固據提出臺中市政府消防局火災證明書、整修費用表
暨相關工程收據及估價單為佐（見調字卷第17、23、25至
49頁）。惟姑不論原告始終未明確主張系爭房屋因鄰居失
火延燒所造成之毀損程度，則系爭房屋因鄰居失火延燒受
損後，因防止系爭房屋滅失所需之具體簡易修繕或保存行
為為何，尚有未明；況細繹原告所提出之系爭費用支出明
細，原告所支出之費用項目包含：更換水塔、樓梯補強及
天花板補漏、裝潢及地板、牆面拆除清運、新做屋頂鋼架
及烤漆板、鋁門窗、電動捲門、泥作工程、木工裝潢天花
板隔間門片鞋櫃、油漆工程、樓梯地板、樓梯扶手、水電
工程等，依上開項目所示內容，分係原告為將原有舊設備
更換為新品、房屋裝潢或新增設備所為之行為，乃屬為增
加系爭房屋效用及價值之改良行為，而非屬為防免系爭房
屋滅失、顯具緊急措置必要性之行為，自非屬民法第820
條第5項規定，得由共有人單獨為之之簡易修繕或其他保
存行為，而屬該條第1項規定應由共有人以契約約定、或
共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意方得為之之
行為。原告雖以被告曾將系爭房屋火災保險金17萬元交付
原告，據為被告曾同意原告為上開項目修繕之論據。惟被
告係於105年6月27日方將系爭房屋火災保險理賠金交付原
告（見不爭執事項㈣），而原告施作上開項目所示改良行
為之時點，絕大部分均係在被告交付系爭房屋火災保險理
賠金予原告之前，已無從以被告事後有交付系爭房屋火災
保險理賠金予原告之事實，反推被告曾同意原告就系爭房
屋為上開改良行為。況系爭房屋於陳清海死亡後即由原告
與其家屬即母、妹居住使用迄今，被告從未居住使用系爭
房地，為兩造不爭執之事實（見不爭執事項㈡），則被告
單純將系爭房屋火災保險理賠金交付原告之事實，在被告
從未居住使用系爭房屋之狀況下，至多僅足推認被告同意
原告為避免系爭房屋滅失之保存行為，要無從憑此遽行推
認被告同意原告為上開裝潢、更換新設備等非保存之行為
。準此，原告於系爭房屋施作上開項目支出之系爭費用，
既非屬原告得單獨為之之保存行為或簡易修繕所支出之必
要費用，而原告並未舉證證明兩造曾有契約約定或被告曾
同意由原告為上開改良行為，則原告因施作上開項目所支
出之系爭費用，不論是否有益於被告，原告均無從依民法
第822條規定，請求被告分擔。從而，原告依民法第822條
規定，請求被告給付67萬9882元，於法即屬無據。
二、原告依侵權行為之法律關係，請求被告賠償系爭房地應有
部分2分之1之價差35萬9440元，為無理由：
㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有
部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2
者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或
設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面
通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人
得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1
項、第2項及第4項分別定有明文。故共有人出賣其應有部
分時，他共有人得以同一價格優先承購，此為基於法律規
定，對出賣應有部分共有人而生之「先買特權（先買權）
」，為保障他共有人此項先買特權，同意出賣應有部分之
共有人對他共有人負有通知之義務。又上開土地法第34條
之1第2項所謂以公告代替通知他共有人者，應以他共有人
住址不明或經通知而無法送達者為限，土地法第34條之1
執行要點第8點第4款亦有明文。次按表意人將其意思表示
以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲
會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相
對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對
人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生
效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台
上字第908號民事判決意旨參照）。再依一定之事實，足
認以久住之意思，住於一定之地域者，即為設定其住所於
該地；且一人同時不得有兩住所。民法第20條定有明文。
是以，住所之認定在於有無久住之主觀意思，以及客觀上
是否居住於該處所之事實，缺一即不得視之為住所。另依
一定事實，足認以廢止之意思離去其住所者，即為廢止其
住所，民法第24條固有明文。惟雖離去其住所，如出國留
學、出外就業、在營服役、在監服刑、離家避債、逃匿等
，但有歸返之意思者，尚不得遽認廢止其住所（最高法院
97年度台抗字第306號、102年度台抗字第201號裁判意旨
參照）。
㈡原告以被告明知其已至中國大陸工作，卻仍於其出國期間
之111年7月12日寄發526號存函通知其行使系爭房地優先
承買權，嗣又以登報方式公告，致其無從知悉526號存函
之內容等語，主張被告未合法通知原告行使系爭房地優先
承買權等語，並提出其入出國日期證明書為佐（見調字卷
第73頁）。惟查，526號存函係寄送至系爭房屋址，而原
告於陳清海死亡後，即與其母、妹實際居住於系爭房屋迄
今，為兩造所不爭執，已如前述，則縱原告於被告寄發52
6號存函時，因工作之故暫離而未居住於系爭房屋，已難
認原告已無歸返而廢止該住所之意，且在向與原告共同生
活之原告母、妹仍實際住居於系爭房屋下，衡情亦應認系
爭房屋仍為其所能支配之範圍，堪認526號存函於原告受
招領通知時，已到達原告而生通知效力。更何況，縱認原
告於526號存函招領時，未實際住居於系爭房屋，郵務機
關就526號存函所為招領通知不生效力，然被告嗣後亦以
將526號存函登報方式公告催告原告行使系爭房地優先承
買權之通知，顯亦與土地法第34條之1執行要點第8點之規
定相符，堪認被告業已依土地法第34條之1規定，合法通
知原告行使系爭房地優先承買權。
㈢原告雖以兩造為家族成員，被告於年節聚會已知悉原告前
往大陸工作云云，指摘被告利用原告出差至大陸、原告家
中無人接收郵件，故意寄發526號存函造成郵件招領，及
以登報方式公告催告原告行使優先承買權之通知不合法。
惟被告否認知悉原告前往大陸工作，原告除未舉證證明被
告確知悉原告前往大陸工作之事實外，原告復自認其雖長
期在大陸工作，系爭房屋平時尚有原告母親及三個妹妹居
住等語（見本院卷第30頁），則被告將526號存函寄送至
系爭房屋址，嗣並因招領逾期，而再以登報方式為催告原
告行使系爭房地優先承買權之公告，被告對原告所為行使
系爭房地優先承買權之通知，委難認有何不當之處。原告
上揭各詞，洵難採憑。
㈣基上，被告業已依土地法第34條之1規定，合法通知原告行
使系爭房地之優先承買權，難認被告有何刻意規避土地法
第34條之1第2項之通知義務，並有違反保護他人之法律之
情形，是原告依侵權行為之法律關係，請求被告賠償系爭
房屋應有部分2分之1之價差35萬9440元，並無理由。
三、綜上所述，原告依民法第822條、第184條第1項後段、第2
項之規定，請求被告給付原告103萬9322元，及自起訴狀
繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算
之利息，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假
執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審
酌均於判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國114年8月29日
民事第二庭 法 官 呂麗玉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 1 日
書記官 許靜茹