臺灣臺中地方法院民事判決
113年度簡上字第331號
上 訴 人 蕭基佑
訴訟代理人 張志新律師
被上訴人 中英大樓管理委員會
法定代理人 廖永泰
訴訟代理人 林鉦偉
上列當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於民國113年42
月26日本院臺中簡易庭112年度中簡字第496號第一審判決提起上
訴，本院於民國114年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：
一、上訴人為門牌號碼臺中市○區○○路0000000號、238-6-2號及2
38-7-1號房屋（下合稱系爭房屋）之所有權人，並為被上訴
人所屬中英大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人，依據公
寓大廈管理條例及系爭大樓之規約（下稱系爭規約），應依
所有建物權狀坪數比例繳納公共基金及管理費。依系爭規約
之約定，公共基金以每坪新臺幣（下同）1,000元計收，每
月管理費為每坪40元（以2個月為1期計收），如區分所有權
人積欠管理費或公共基金或其他應負擔之費用，已逾2期（
即2個收費期別）或積欠1萬元以上者，經30天催告仍不給付
者，遲延利息以未繳金額之年息10%計算。系爭房屋建物權
狀總坪數為241.88坪，自民國111年1月1日起至同年10月31
日止，共積欠10個月之管理費總額96,751元、111年之公共
基金241,877元，及所應分擔之砍樹及清運費用27,364元，
計365,992元，爰依公寓大廈管理條例第21條及系爭規約請
求上訴人給付管理費。
二、系爭大樓於64年4月1日建築完成，同年7月21日為建物第一
次登記，過去從未正式成立管理委員會，嗣臺中市政府宣導
應成立管理委員會，以進行共用部分修繕、管理與維護、公
共安全檢查、消防安全設備檢修等工作，系爭大樓幸由絕大
部分區分所有權人協助而成立管理委員會。惟系爭大樓興建
迄今近50年，經數次火災，被上訴人僅能就有立即安全疑慮
如外牆磁磚剔除，及可能面臨罰鍰如消防檢查缺失之問題先
行解決，倘未先收取公共基金，並常態性收取管理費，確實
難以即時支應管理維護與公共設施修繕所需大筆開銷。且系
爭大樓為舊大樓，主要用以支應共有部分基於安全性考量所
必須之管理、維護及修繕。系爭大樓固包含上訴人專有部分
在內之3樓以上現況經臺中市政府命令封閉禁止使用，係因
管理不善，造成多次火災，致臺中市政府以防火避難設施及
消防設備火災問題而封閉禁止使用，並因此設置鐵製圍籬（
非被上訴人設置，該圍籬鑰匙原由訴外人系爭大樓住戶陳賜
文保管，後移交被上訴人保管，上保管人從未僅禁止區分所
有權人借用鑰匙後進入其專有部分），惟系爭大樓部分樓層
封閉禁止使用，非代表被上訴人無須就該等樓層為管理及維
護等行為，反因安全考量，依公寓大廈管理條例第36條規定
，必須施以更高注意義務，避免包含封閉禁止使用樓層在內
之共有部分危害他人安全，或非住戶進入或留置在封閉樓層
。上訴人僅就負擔公共電費或未能按實際使用比例分擔，即
拒絕繳納管理費及公共基金，忽略支應系爭大樓共有部分基
於安全性考量所必須之管理、維護及修繕。況系爭大樓3樓
以上之區分所有權人計54戶，除上訴人外之其餘區分所有權
人均按期繳納全數管理費、公共基金及其他應繳納費用。且
被上訴人有無善盡管理義務，並不影響區分所有權人繳交管
理費及公共基金之法定義務，亦顯與收費標準之決議是否違
反誠信原則無關。而系爭大樓於111、112年度總支出分別為
1,723,247元、1,316,236元，每月固定支出包含半天總幹事
費用31,500元、每月電費約4,000元、每月零用金約4,000元
、每月系統保全費用約3,000元，計42,500元。惟此為被上
訴人成立初期權宜之計，非一般大樓常態，系爭大樓尚缺少
保全及清潔，入不敷出，況系爭大樓老舊且發生過多次火災
，消防、結構、防水、給排水問題層出不窮，系爭大樓112
年度第2次區分所有權人會議議案一決議「應儘速鑑定本大
樓之結構安全」，而結構安全鑑定預估3,156,000元，如被
上訴人未先收取公共基金及常態性管理費，確實難以即時支
應管理維護及公共設施修繕所需大筆開銷等語。
貳、上訴人抗辯及上訴意旨：
一、依系爭規約第17條固約定：⒈為充裕共用部分在管理上必要
之經費，按各區分所有權登記之建物面積（含主建物面積+
附屬建物面積+共有公設持分面積）依法提撥公共基金，每
坪1,000元整，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決
之規定向管理委員會繳交下列款項：⑴公共基金。⑵管理費等
語。惟其收取必須合乎公平與誠實信用，不得有手段與目的
上之不當連結。本件被上訴人實係為促使上訴人與建商儘速
簽約而賤售其專有部分權利之目的，透過制高額管理費、公
共基金之方式，要求上訴人給付與1、2樓住戶相同之管理費
、公共基金，顯有手段與目的上之不當連結，尚難認被上訴
人請求管理費及公共基金符合公平與誠信，該決議屬權利濫
用。
二、被上訴人明知系爭大樓總建坪2,775坪，系爭大樓地下1、2
層計335坪及地上3層至7樓計1,304坪經臺中市政府勒令停止
使用至今仍封閉停用，則被上訴人實際管理面積約4成，實
際僅維護1、2樓，卻未考量系爭大樓不同樓層住戶間所受管
理利益及管理方式有別，仍經由區分所有權會議通過每坪40
元之管理費，收取每月高達11萬元管理費，顯超出管理所需
成本，更變相使無法使用專有部分之上訴人分攤較其他樓層
住戶更高之管理費。另公共基金部分，基於公平原則，被上
訴人既要求各樓層公共工程費用應由各樓層住戶自行支出，
實不應收取每坪1,000元之高額管委會基金。且自被上訴人
管理以來，公共基金收入總額2,359,920元，當現金結餘總
額更自50,980元累積至112年10月底為2,931,526元，顯見區
分所有權人會議通過每坪1,000元之公共基金決議，超出管
理所需成本，悖於系爭大樓設置管理委員會之目的。
三、依被上訴人編制財務報表所示，固定支出每月總幹事（半天
）費用31,500元，每月電費約4,000元，每月零用金約4,000
元，每月系統保全費約3,000元，僅約需42,500元，卻收取
高額公共基金每坪1,000元、管理費每坪40元，甚至未區分3
樓以上各樓層住戶與1、2樓住戶之使用狀態及所受管理利益
與方式，收取相同金額之公共基金及管理費，顯不合理。再
以系爭大樓3樓以上既已停止使用而維持封閉停用，每月豈
需有上開費用之支出？稽諸財務報表支出項目明細幾乎都使
用於1、2樓之管理與維護等費用支出，亦與3樓以上樓層無
涉，則被上訴人向3樓以上住戶放取費用使用於1、2樓之管
理及維護，亦難認公平與合理。至被上訴人所稱每月至少15
萬元支出並無實據，另系爭大樓有無鑑定必要及由何鑑定機
構鑑定均尚未確定，所稱預估鑑定費用3,156,000元亦難認
有必要及合理性。
四、系爭大樓為住宅與商辦共存之大樓，參照最高法院93年度台
上字第2218號裁判要旨，足見管理費本應依經濟效益有所不
同，更應依得否使用而有不同之管理收取標準，系爭大樓地
下1、2樓及地上3至7樓均因火災遭臺中市政府勒令停止使用
而維持封閉停用，其使用效益與地上1、2樓完全不同，自不
應以相同標準收取費用，又非自願放棄使用區分所有權之權
利，被上訴人事實上係以代表建商之訴外人德昌建設公司財
團相關人等購置系爭大樓3樓以上54戶爭取改建而組成，區
分所有權人會議未就各樓層不同使用狀況，卻為相同管理費
及公共基金之收取，使除訴外人江翊股份有限公司、格正投
資股份有限公司之系爭大樓最高比率區分所有權人以外之相
對弱勢區分所有權人負擔改建成本，自有濫用權利之情，更
逼迫上訴人等原始區分所有權人（住戶）賤價出售等語。
參、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服依法提起上訴，上
訴聲明：㈠原判決命上訴人給付被上訴人338,628元及其利息
部分（即公共基金與管理費部分）廢棄。㈡上廢棄部分，被
上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答
辯聲明：上訴駁回。
肆、得心證之理由：
一、系爭大樓於110年12月20日上午10時在臺中市○區○○街00號（
大墩里等4里聯合活動中心）召開中英大樓110年第二次區分
所有權人會議決議制定系爭規約，並選舉第一屆管委會委員
，後於111年1月14日取得臺中市中區區公所核發報備證明。
系爭規約第17條約定公共基金每坪1,000元、管理費每月每
坪40元，公共基金或管費遲延利息以未繳金額之年息10%計
算等情，有公寓大廈管理組織報備證明、中英大樓住戶管理
規約、中英大樓110年第二次區分所有權人會議紀錄在卷可
稽（原審卷第25至68頁）。上訴人為系爭大樓區分所有權人
，未繳納111年1月1日起至同年10月31日止共10個月之管理
費96,751元、111年公共基金241,877元，經被上訴人催告仍
未繳納等情，有建物登記第一、二類謄本、分攤金額表、積
欠金額表，及台中北屯郵存證號碼000411號存證信函、台中
五權路存證號碼000122號存證信函均影本在卷可按（原審卷
第21至23、77至90頁），並為上訴人所不爭執（原審卷第35
0頁），均堪採信為真。
二、上訴人固以系爭大樓4、6、7樓之專有部分，遭臺中市政府
禁止使用，無法為完全使用收益，所受管理維護、使用效益
與地上1、2樓完全不同而較低，自不應以相同標準收取費用
云云。惟查：
㈠按區分所有權人會議，乃區分所有權人為共同事務及涉及權
利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。
規約，係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好
生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。管理
委員會：則指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈
管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員
所設立之組織。為公寓大廈管理條例第3條第7、9、12款所
明定。又公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一
人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、
管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事
務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規
約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第29條第2項
定有明文。由上開規定可知區分所有權人會議為區分所有權
人團體之最高意思決定機關，而管理委員會為意思執行機關
，涉及共同事務及權利義務事項係由區分所有權人會議決議
或規約約定，管理委員會則負責執行決議事項及管理維護工
作。再按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、
維護費用，除由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之
應有部分比例分擔者外，即應依區分所有權人會議或規約之
規定。且區分所有權人會議之決議，應作成紀錄，並由管理
委員會執行之。此觀公寓條例第10條第2項、第34條第1項、
第36條第1款規定自明。從而，公寓大廈共用部分之管理費
用收取標準，倘非依區分所有權人共有之應有部分比例分擔
，且規約亦無規定者，即應由區權會以決議定之，並作成書
面紀錄。另按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與
少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決
方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應
有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且
是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法
理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權
利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會
因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權
利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權
人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為
主要目的，而屬權利濫用（最高法院97年度台上字第2347號
民事判決意旨參照）。又法院基於基本權利間接第三人效力
之作用，得依民法第72條公序良俗或第148條第2項誠實信用
原則，對於法律行為效力予以合理之限制（最高法院111年
度台上字第1169號民事判決意旨參照）。故解釋民法第148
條權利不得濫用、誠實信用原則之不確定法律概念時，得參
酌憲法規定之基本權（如憲法第7條平等原則、憲法第23條
比例原則），以實踐憲法透過該基本權規定所表彰之基本價
值。
㈡次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；公寓大廈應設置
公共基金，其來源如下：⒈起造人就公寓大廈領得使用執照
一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列
。⒉區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。⒊本基金之
孳息。⒋其他收入。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共
基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，
經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得
訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條
例第10條第2項本文、第18條第1項、第21條分別定有明文。
復依系爭規約第17條公共基金、管理費之繳納約定：⒈為充
裕共用部分在管理上必要之經費，按各區分所有權登記之建
物面積（含主建物面積+附屬建物面積+共有公設持分面積）
依法提撥公共基金，每坪1,000元整，區分所有權人應遵照
區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：
⑴公共基金。⑵管理費。⒉管理費之收繳⑴管理費之分擔基準：
各區分所有權人應按其所有權登記之建物面積（含主建物面
積+附屬建物面積+共有公設持分面積）每月每坪40元分擔之
。…⒋公共基金或管理費積欠之處理：區分所有權人或住戶若
在規定之日期前積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負
擔之費用，已逾2期（即2個收費期別）或積欠達1萬元以上
（含），經30天期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委
員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，遲延利息
以未繳金額之年息10%計算等語（原審卷第40、41頁）。可
知系爭規約已明定上開收費標準，且均係按面積計算，即合
於上開最高法院裁判意旨所揭櫫「按應有部分比例分擔」之
原則。而參之上訴人所有系爭房屋登記謄本（原審卷第77至
83頁），是系爭大樓區分所有權人之上訴人自應依上開規定
及約定繳納管理費及公共基金。
㈢系爭大樓為商業用型態，前經臺中市政府公告地下室第1、2層及第3層以上部分停止使用迄今等節，有臺中市政府於88年1月29日以八十八府工建字第15421號公告在卷可稽（原審卷第179頁），並為兩造所不爭執（本院卷第56頁）。足見上訴人確實尚無法使用其專有部分，客觀上上訴人之第3層以上住戶與其他未遭公告停止使用樓層住戶之實際用益狀態明確有所不同，惟仍無礙上訴人有權並尚得使用系爭大樓第1、2層之共用部分權益。衡以系爭大樓於83、88年間遭上開公告停用前，尚未成立管理委員會，於110年間經區分所有權人會議決議後之111年1月14日始報備成立，已如前述，則上開區別使用結果既係系爭大樓尚未成立管理委員會時即遭行政處分公告停用所致，本非可歸責於被上訴人。又被上訴人乃負責執行經區分所有權人會議決議或規約約定，就涉及共同事務及權利義務事項暨管理維護工作而提供管理服務，為系爭大樓免遭繼續或擴大停用狀態，期能通過消防水電設施檢驗合格，符合公共安全標準，以開放使用之目標，確有積極修繕及設置該等安全管理維護事項之義務。然被上訴人既初於111年1月14日始報備成立，為因應上開重大公共事務之執行，經費不足乃客觀常情。經斟酌上訴人之第3層以上住戶於使用公用部分管理服務之人次、頻率等用益狀況，及其用益對於公用部分所造成公用水電、清潔維護、整體建物及住戶共同生活品質及安全、保險等負擔，固與其他非經公告停用住戶有所差異，但系爭大樓目前僅1、2樓可用，其餘部分均經禁止使用，非僅上訴人區分所有部分而已，故上開收費標準亦非單獨針對上訴人造成特殊之不利益，而係全體不能使用部分之區分所有人一體適用。參以系爭大樓自64年間興建完成取得第一次登記迄今經年而老舊，維護設施費用較新建大樓所需日多；又系爭大樓遭停用部分本非一般公寓大廈常態，系爭大樓區分所有權人為求回復及安全使用，不得不挹注更高額經費於公共事務上，依臺中市政府都市發展局函文，必須委託專業技師針對整棟大樓結構重新辦理評估鑑定確認結構安全無慮，各樓層建物構造及設施設備必須恢復與原核准圖說相符，再申報公共安全檢查，消防設備部分還需另經消防局確認符合法規（見本院卷第106頁），顯然手續繁雜所費不貲，被上訴人需要更多經費而收取公共基金，亦在情理之中。而一旦能成功恢復使用，系爭大樓遭公告停止使用之包含上訴人在內第3層以上及地下室第1、2層住戶，將較原本就能使用之1、2樓住戶受有更大利益。故禁止使用部分之住戶現在繳納相同管理費及公共基金，日後可能獲有重新開放使用之利益，難認有顯失公平之情形。況系爭大樓經費來源之公共基金及管理費，前經區分有權人會議決議通過而訂定於系爭規約，亦未見有何人對該決議有所異議。本院綜合上開情事予以審查後，認經區分所有權人會議決議所制定之系爭規約約定以依各區分所有權登記之建物面積（含主建物面積+附屬建物面積+共有公設持分面積）為據，計算管理費與公共基金悉以每坪固定統一金額即管理費每坪40元、公共基金每坪1,000元之管理費及公共基金收費標準，應屬審慎評估，未失客觀衡平準則，尚符客觀公平公允原則，難認有調整數額比例之必要。況管理費及公共基金之負擔，與該公寓大廈預期相關費用之發生時期、類型、原因、未來維修之計畫等等有其關連存在，且欲按實際使用公共設施之頻率多寡及程度個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額，非但耗時費事，更易致區分所有權人間彼此計較與分裂對立局面，故經由區分所有權人會議依決議或透過規約方式所規範之管理費及公共基金之分擔方式，非對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，以損害少數區分所有權人為主要目的，自屬共有人間契約約定內容，全體住戶均應加以遵守，為私法自治、社區治理之範疇，法院亦應予以尊重。是上訴人主張系爭規約上開約定收費標準不符合理比例原則，違反誠信原則，有權利濫用之虞云云，顯有誤解，不足採憑。
㈣另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，
但約定利率較高者，仍從其約定利率。民法第229條第1項、
第2項、第233條第1項分別定有明文。又按系爭規約第17條
第4項約定遲延利息以未繳金額之年息10%計算（原審卷第41
頁）。查被上訴人對上訴人之管理費及公共基金債權，既經
被上訴人起訴而送達訴狀，上訴人均迄未給付，當應負遲延
責任。是被上訴人併請求自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即
111年12月9日（原審卷第103頁）起至清償日止，按年息10%
計算之遲延利息，核無不合，應予准許。
三、綜上所述，被上訴人依據公寓大廈管理條例、系爭規約，及
區分所有權人會議決議等法律關係，訴請上訴人給付管理費
及公共基金計338,628元，及自111年12月9日起至清償日止
，按年息10%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此
判命上訴人如數給付並依職權宣告假執行，於法核無不合。
上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由
，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
伍、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項
、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 8 日 民事第五庭審判長法 官 陳文爵 法 官 陳僑舫 法 官 王奕勛以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 114 年 8 月 8 日 書記官 簡芳敏
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