臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第176號
原 告 中港戰國策大樓管理委員會
法定代理人 謝敦仁
訴訟代理人 林亮宇律師
王雲玉律師
被 告 財團法人新新生活文教基金會
法定代理人 蔡恩惠
被 告 蔡哲夫 住○○市○區○○○街0段000號00樓 之0
訴訟代理人 蔡恩惠
參 加 人 太尹建設開發股份有限公司
法定代理人 張曉娟
蔡恩惠
上列當事人間請求拆除增建物等事件，本院於民國114年8月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自民國112年10月26日起至將附圖1所示編號A坐落臺
中市○區○○○街0段000號15樓面積為49平方公尺之未辦理保存
登記之一層磚造建物拆除並回復原狀之日止，按月給付原告
新臺幣1,482元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告財團法人新新生活文教基金會、蔡哲夫負擔
1%，餘由原告負擔。
四、本判決第一項所命給付得假執行。但第一項所命給付，於各
給付期日屆至時，如被告財團法人新新生活文教基金會、蔡
哲夫各以新臺幣1,482元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之；管理委員會有當事人能力，公寓大
廈管理條例第10條第2項前段、第38條第1項分別定有明文。
查，本件原告係門牌號碼臺中市○區○○○街0段000號「中港戰
國策大樓」（下稱系爭大樓）之管理委員會（下稱管委會)
，由法定代理人即系爭大樓管委會之主任委員提起本件訴訟
，主張原告就系爭大樓頂樓平臺有管理權，被告財團法人新
新生活文教基金會(下稱新新生活基金會)、蔡哲夫(下合稱
被告等2人)所有如附圖1所示編號A坐落系爭大樓15樓面積為
49平方公尺之未辦理保存登記之1層磚造增建物(下稱15樓系
爭增建物)，無權占有系爭大樓頂樓平臺，請求被告等2人拆
除並回復原狀及返還不當得利，此涉及系爭大樓共用部分之
管理、維護，而屬原告之職務，原告自有代表系爭大樓全體
區分所有權人提起本件訴訟之訴訟實施權。被告抗辯原告所
提本件訴訟未獲系爭大樓39戶區分所有權人之半數同意，且
未證明經管委會會議決議而無訴訟實施權云云，尚屬無據，
合先敘明。
二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅
者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受
其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受
訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第
170條、第175條分別定有明文。查，原告之法定代理人原為
黃天祈，嗣於本院審理中變更為謝敦仁，業已於民國（下同
）113年10月17日聲明承受訴訟（見本院卷三第111頁），核
與前開規定相符，應予准許。
三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求
之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚
礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第2、3、7款定有明文。查：原告起訴時之訴之聲
明為：「⒈被告等2人應將15樓系爭增建物拆除回復原狀；⒉
被告等2人應給付原告新臺幣（下同）166,620元，及自本件
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利
息；並自112年1月1日起至將15樓系爭增建物拆除並回復原
狀之日止，按月給付原告2,777元。」。嗣原告於112年10月
25日以民事變更訴之聲明暨準備㈢狀將上開聲明第二項變更
為：「被告等2人應給付原告412,335元，及其中166,620元
部分自起訴狀繕本送達翌日起，其餘部分自民事變更訴之聲
明暨準備㈢狀繕本送達翌日起，皆至清償日止，按週年利率5
%計算之利息。」；第三項「被告等2人應自起訴狀繕本送達
翌日起至將15樓系爭增建物拆除並回復原狀日止，按月給付
原告5.390元。」；第四項「被告等2人應自民事變更訴之聲
明暨準備㈢狀繕本送達翌日起至將15樓系爭增建物拆除並回
復原狀日止，按月給付原告1.482元。」，係追加請求被告
等2人依15樓系爭增建物實際占用面積計算之不當得利並擴
張請求之金額，均基於相同之原因事實，具有相當之共通性
，且原告於原訴所主張之事實及證據資料，於追加之訴中可
加以利用，並無妨礙訴訟之終結，依前開規定，自屬適法。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠系爭大樓係由參加人太尹建設開發股份有限公司為起造人，
於83年4月20日取得臺中市政府建設局所核發地下2層、地上
13層之使用執照。嗣參加人於83年底至84年間於系爭大樓頂
樓加蓋第14樓、第15樓系爭增建物，並取得該14樓、15樓系
爭增建物之事實上處分權。隨後參加人於91年10月25日將15
樓系爭增建物之事實上處分權讓與被告新新生活基金會及訴
外人新智能企管顧問有限公司(下稱新智能公司)，其後新智
能公司又於101年8月7日將其對於15樓系爭增建物之權利轉
讓予被告蔡哲夫。而系爭大樓頂樓平臺為全體區分所有權人
共有，被告等2人未經其他共有人過半數及其應有部分合計
過半數之同意，或依98年1月23日民法修正前之規定經全體
共有人同意，不顧其他共有人利益，無權占有系爭大樓頂樓
平臺使用收益，即屬侵害其他共有人之權利，更因15樓系爭
增建物長年與原告及區分所有權人爭訟，且15樓系爭增建物
造成系爭大樓有漏水情事，爰依民法第767條、第821條規定
，請求被告等2人應拆除15樓系爭增建物並回復原狀。
㈡原告請求被告等2人給付15樓系爭增建物無權占有系爭大樓頂
樓平臺所生之不當得利，認應以15樓系爭增建物佔用面積49
平方公尺認定之。而系爭大樓位於臺中市西區臺灣大道二段
、忠明路附近，鄰近金典酒店、臺中廣三SOGO等知名景點，
並鄰近中正國小、忠明高中，商家林立、生活機能便利，且
兩造間他案即本院111年度訴字第2570號判決認定原告無權
占用15樓系爭增建物相當於租金之不當得利，係以每月每坪
363.64元計算之，故原告主張被告等2人無權占用系爭大樓
頂樓平臺所生相當於租金之不當得利，亦以每月每坪363.64
元計算為每月租金5,390元，5年為323,400元（計算式：363
.64元×0.3025×49平方公尺×12月×5年）。又15樓系爭增建物
之出入皆需使用系爭大樓之公共通道、電梯並包含公共通道
所設置之照明、管理員管理維護，惟從15樓系爭增建物於84
年間興建完成迄今長達28年，被告等2人皆未給付管理費予
原告，造成極不公平現象，故15樓系爭增建物無權占用系爭
大樓頂樓平臺亦有相當於管理費之不當得利。依系爭大樓之
管理規約第15條第2項規定，以每坪每月100元計算之，每月
管理費為1,482元，爰請求自107年1月18日起至112年1月17
日間，為期5年之費用88,935元（100元×0.3025×49平方公尺
×12月×5年）。綜上，被告等2人所有之15樓系爭增建物無權
占用系爭大樓頂樓平臺，其所生之不當得利5年之金額為412
,335元（323,400＋88,935），每月相當於租金、管理費之不
當得利各為5,390元、1,482元等語。並聲明：⒈被告等2人應
將15樓系爭增建物拆除回復原狀；⒉被告等2人應給付原告41
2,335元，及其中166,620元部分自起訴狀繕本送達翌日起，
其餘部分自民事變更訴之聲明暨準備㈢狀繕本送達翌日起，
皆至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊被告等2人應自
起訴狀繕本送達翌日起至將15樓系爭增建物拆除並回復原狀
之日止，按月給付原告5,390元；⒋被告等2人應自民事變更
訴之聲明暨準備㈢狀繕本送達翌日起至將15樓系爭增建物拆
除並回復原狀之日止，按月給付原告1,482元；⒌願供擔保，
請准宣告假執行。
二、被告等2人則以：15樓系爭增建物於系爭大樓完工時即已由
原始起造人即參加人設置完成，且15樓系爭增建物占用系爭
大樓頂樓平臺乃依被告等2人與原告所成立之明示或默示分
管契約約定。又被告等2人受讓15樓系爭增建物為約定專用
部分，並不用負擔管理費，甚且原告於100年間即開始占有1
5樓系爭增建物直至本院111年度司執字第111033號強制執行
事件於112年6月7日實施點交為止，故於原告所請求不當得
利期間即107年1月18日起至112年1月17日止，15樓系爭增建
物既為原告占有使用中，基於使用者付費原則，被告等2人
無義務負擔該期間之管理費等語，資為抗辯。並聲明：原告
之訴駁回。
三、參加人主張：與被告等2人之答辯相同。又參加人為系爭大
樓起造人，於83年4月20日取得臺中市政府建設局核發之地
下2層、地上13層之使用執照。嗣參加人於83年底至84年間
於系爭大樓頂樓加蓋第14樓、第15樓系爭增建物，並取得該
14樓、15樓系爭增建物之事實上處分權，而系爭15樓增建物
並非系爭大樓任一區分所有主建物之附屬物。另參加人嗣於
91年10月25日將系爭15樓增建物之事實上處分權讓與被告新
生活文教基金會及新智能公司，再經新智能公司於101年8月
7日將系爭15樓增建物之事實上處分權讓與被告蔡哲夫，足
認參加人就本事件之系爭15樓增建物在訴訟上有法律上利害
關係，爰依民事訴訟法第58條第1項參加訴訟等語。
四、得心證理由：
㈠系爭大樓於83年4月20日竣工，登記為地下2層、地上13層之
建物，而系爭15樓增建物為未辦理所有權第1次登記之建物
，其占用位置及面積如附圖編號A所示；且被告等2人前以渠
等為系爭15樓增建物之事實上處分權人，主張100年間發現
系爭15樓增建物遭原告不法占用，且出租與他人作為交誼廳
使用，爰依民法第179條規定，請求原告將系爭15樓增建物
騰空遷讓並返還被告等2人，而獲勝訴判決確定(本院110年
度簡上字第388號民事確定判決，下稱另案確定判決)等事實
，為兩造所不爭執。
㈡按爭點效，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當
事人所主張或抗辯之重要爭點，本於當事人辯論結果所為之
判斷，除非顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推
翻原判斷之情形，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之
他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷（
最高法院114年度台上字第343號判決意旨參照）。經查：另
案確定判決業已認定15樓系爭增建物得由系爭大樓1樓出入
口，經搭乘大樓電梯至14樓，再經由設置於14樓平臺之樓梯
前往15樓平臺，抵達15樓平臺後，再經由設置於15樓系爭增
建物之大門出入；另系爭大樓設有逃生梯，可經由該逃生梯
來往1樓及14樓平臺；又系爭大樓雖有部分消防排煙設施、
自來水管及水錶需經過15樓系爭增建物始能到達，惟15樓系
爭增建物之位置，在系爭大樓15樓平臺之中間，參以15樓系
爭增建物面積達49平方公尺，其周圍及屋頂皆以磚牆搭建，
與系爭大樓之結構有明顯區分，並設有獨立之前後門為出入
口，及審酌15樓系爭增建物之構造、空間、對外通行之直接
性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與系爭大樓之依
存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，堪認15樓系
爭增建物係於構造上及使用上已具獨立性而為依附於系爭大
樓之增建物，自非系爭大樓之附屬建物，故系爭大樓之所有
權範圍，並不擴張及於15樓系爭增建物等情。而原告與被告
均為另案確定判決之當事人，且另案確定判決並無顯然違背
法令，亦無新訴訟資料足以推翻該判決判斷之情形，則另案
確定判決上開認定於本件即有爭點效。
㈢系爭大樓於83年4月20日竣工後取得使用執照及辦理建物所有
權第一次登記（保存登記）時，僅為地上13層、地下2層之
建物，原告所主張之系爭大樓頂樓平臺即係指系爭大樓第13
樓上之頂樓平臺，而系爭15樓增建物，既須經設置於加蓋之
14樓平臺之樓梯前往15樓平臺，再經由設置於15樓系爭增建
物之大門出入，顯見系爭15樓增建物並非建築於系爭大樓13
樓上方，而應係建築於加蓋之15樓平臺之上，先予敘明。又
按公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有
明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；專有部分指
公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之
標的者；共用部分則指公寓大廈專有部分以外之其他部分及
不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；公寓大廈共用部
分不得獨立使用供做專有部分，屋頂之構造並不得為約定專
用部分，公寓大廈管理條例第3條第1、3、4款、第7條第3款
分別定有明文。據此，所謂系爭大樓頂樓平臺，應屬系爭大
樓非專有部分之共用部分，且應為系爭大樓之一部分，惟參
加人乃於系爭大樓取得使用執照後，於83年底至84年初另一
併增建14樓建物及15樓系爭增建物，並由參加人與原告於84
年9月間協議將系爭大樓14樓建物由雙方各擁有一半永久使
用權和各維護建物使用及安全；參加人於91年10月25日將系
爭15樓增建物之事實上處分權讓與被告新生活文教基金會及
新智能公司，再經新智能公司於101年8月7日將系爭15樓增
建物之事實上處分權讓與被告蔡哲夫等情，有系爭大樓之使
用執照存根影本（見本院卷一第103、第104頁）、參加人與
原告簽訂之點交協議確認書（見本院卷一第113頁)附卷可稽
，亦為兩造所不爭執，應認上開14樓建物與系爭15樓增建物
均為依附於系爭大樓之獨立增建物，尚非系爭大樓頂樓平臺
。基此，15樓系爭增建物既然係建築於獨立增建物即上開15
樓之上，並非建築於系爭大樓頂樓平臺，則原告以被告等2
人所有15樓系爭增建物無權占用系爭大樓頂樓平臺，請求被
告等2人應予拆除並回復原狀及請求相當於租金之不當得利
云云，即屬無據。
㈣另被告等2人所有之系爭15樓增建物，依另案確定判決認定之
事實，其出入須經由系爭大樓1樓出入口，搭乘大樓電梯至1
4樓，再經由設置於14樓平臺之樓梯前往第15樓平臺，抵達1
5樓平臺後，再經由設置於15樓系爭增建物之大門出入，則
被告等2人確實因系爭大樓之公共設施存在而受有利益，且
系爭大樓公共設施實屬維持系爭增建物之獨立生活機能所必
需，系爭大樓區分所有權人亦因被告等2人使用公共設施受
有損害，又被告等2人所有之15樓系爭增建物與原告或系爭
大樓區分所有權人間並未存有任何法律關係，則原告自得依
不當得利之法律關係，請求被告等2人返還系爭15樓增建物
使用系爭大樓公共設施相當於管理費之不當得利。惟查：原
告據此請求計算不當得利之期間即107年1月18日至112年1月
17日間，依據本院110年度簡上第388號判決之不爭執事項七
及本院111年度司執字第111033號執行處函(見本院卷二第27
5頁)可知，此期間15樓系爭增建物並非由被告等2人占有，
而是由原告占有，故原告請求被告等2人返還此期間相當於
管理費之不當得利，應屬無據。至原告請求被告等2人自民
事變更訴之聲明暨準備㈢狀繕本送達翌日起即112年10月26日
(見本院卷2第213頁)至將15樓系爭增建物拆除並回復原狀之
日止，按月給付原告1,482元，則屬有據。
五、綜上所述，原告主張被告等2人應拆除返還系爭大樓15樓系
爭增建物並給付相當租金之不當得利，均無理由，應予駁回
，至原告主張被告應自112年10月26日起至將15樓系爭增建
物拆除並回復原狀之日止，按月給付原告1,482元相當於管
理費之不當得利，則有理由，應予准許。本判決原告勝訴部
分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項
第5款規定，應依職權宣告假執行，惟被告陳明願供擔保請
准宣告免為假執行，亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許
之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁
回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
民事第六庭 法 官 莊毓宸
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 1 日
書記官 陳念慈
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