臺灣臺中地方法院民事判決
111年度訴字第1922號
原 告 陳聖均
訴訟代理人 葉耀中律師
複代理人 張翊宸律師
林俊甫律師
被 告 築科建設股份有限公司
法定代理人 黃舜蘭
訴訟代理人 郭武陽
廖炎秋
被 告 吳寬志
共 同
訴訟代理人 謝佳伯律師
複代理人 林詩涵律師(113.7.8解任)
黃宗哲律師(113.3.12解任)
劉世翰律師(113.9.26解任)
倪立晏律師
蔡婷宇律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年7月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告築科建設股份有限公司應給付原告新臺幣810,584元，
及自民國111年7月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之
利息。
二、被告吳寬志應給付原告新臺幣810,584元，及自民國111年7
月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付
範圍內，免除給付責任。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔68％，餘由原告負擔。
六、本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣270,000元供擔保後，
得假執行；但如被告各以新臺幣810,584元為原告預供擔保
，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明原為：「被告
應連帶給付原告新臺幣（下同）1,000,000元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」，
聲明迭經變更，最終於民國113年6月20日當庭將聲明更正為
：「㈠被告築科建設股份有限公司（下稱築科公司）應給付
原告1,197,251元，及其中1,000,000元自起訴狀繕本送達翌
日起，其餘197,251元自民事變更聲明暨準備二狀繕本送達
之翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被
告吳寬志應給付原告1,197,251元，及其中1,000,000元自起
訴狀繕本送達翌日起，其餘197,251元自民事變更聲明暨準
備二狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計
算之利息。㈢前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他
被告於其給付範圍內，免除給付責任」（見本院卷二第148
頁），其請求金額擴張部分為聲明擴張，聲明被告負連帶責
任變更為負不真正連帶責任部分為聲明減縮，均核屬擴張或
減縮應受判決事項之聲明，符合上揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠兩造於108年7月16日簽訂「藍鵲嘉德堡房屋及土地預定買賣
契約書」（下稱系爭買賣契約），約定原告以總價3200萬元
向被告築科公司及被告吳寬志購買藍鵲嘉德堡社區B10+11房
屋（門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00號，下稱系爭房屋
），及臺中市○○區○○段000000○000000地號土地（即系爭房
屋坐落土地，下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地），
以上房屋價金1440萬元、土地價金1760萬元，系爭房地已於
110年7月8日交付予原告。
㈡原告於交屋後不久便發現系爭房屋有多處滲漏水，於110年8
月8日以通訊軟體LINE向被告築科公司反應，並催告其應於
一週內重新處理防水，又經於110年10月14日、110年12月29
日、111年1月14日多次反應，均遭被告築科公司敷衍，僅委
由第三人港洲營造股份有限公司重新粉刷油漆，後雖曾於11
0年12月29日派工抓漏，並於111年1月11日進行注射改善工
程，然其後每逢下雨系爭房屋之三樓房間及神明廳仍會滲漏
水。
㈢系爭房屋於完成時即有滲漏水情形，致系爭房屋不具備通常
效用及品質，更大幅減損交易價值，具有物之瑕疵，被告築
科公司應負物之瑕疵擔保責任。原告依民法第359條規定請
求減少價金，經鑑定減少價金之數額為1,197,251元，被告
築科公司受領此金額之法律上原因已不存在，應負不當得利
返還之責。
㈣兩造於系爭買賣契約第12條第1項約定「本契約房屋自賣方通
知交屋後60天起算保固...防水五年」，屬於對系爭房屋無
漏水瑕疵之品質保證，系爭房屋卻有多處滲漏水，缺少被告
築科公司保證之品質，應負債務不履行損害賠償責任，原告
依民法第360條、第227條第1項準用給付遲延規定，請求被
告築科公司賠償修補費用539,984元，依民法第360條、第22
7條第1項準用給付不能規定，請求被告築科公司賠償交易價
值減損270,600元。又因系爭房屋有上開漏水瑕疵，導致原
告無法使用系爭房屋，卻仍須繳納系爭房屋111年至113年之
管理費共311,190元，屬於加害給付，依民法第360條、第22
7條第2項規定，請求被告築科公司負損害賠償責任。
㈤系爭買賣契約第19條第1項約定「房屋預定買賣契約書與土地
預定買賣契約書有不可分之併存關係，故雙方亦同意對土地
預定買賣契約書所規定之義務亦應負履行責任，一方對任一
契約違約時，視為兩契約全部違約」、土地買賣預定契約書
第10條第4項約定「本契約與買方與被告築科公司簽訂之房
屋預定買賣契約書具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關
聯。一方對任一契約違約時，視為兩契約全部違約」，被告
築科公司違約情形如上所述，被告吳寬志亦視為違約，應依
上開規定與被告築科公司負不真正連帶賠償責任。
㈥爰依之民法第179條、第227條第1項準用給付遲延、給付不能
規定、第227條第2項法律關係提起本件訴訟（請求權競合請
法院擇一為有利判決）。並聲明：⒈被告築科公司應給付原
告1,197,251元，及其中1,000,000元自起訴狀繕本送達翌日
起，其餘197,251元自民事變更聲明暨準備二狀繕本送達之
翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告
吳寬志應給付原告1,197,251元，及其中1,000,000元自起訴
狀繕本送達翌日起，其餘197,251元自民事變更聲明暨準備
二狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算
之利息。⒊前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被
告於其給付範圍內，免除給付責任。⒋願供擔保，請准宣告
假執行。
二、被告則以：
㈠被告於110年7月8日將系爭房地點交予原告，斯時被告築科公
司與原告授權之陳碧雲依系爭買賣契約第11條第1項約定進
行驗收，驗收過程中原告並未反應系爭房屋有漏水瑕疵。且
原告於交屋證明單上同意「本人（即原告）同意依現況無條
件交屋，交屋日起由本人（即原告）保管使用、負維修責任
，絕無異議」，足認雙方均同意系爭房屋之現況，原告亦願
對其負保管使用、維修之責，雙方即已以特約免除被告關於
物之瑕疵擔保責任，不得再向被告主張應負物之瑕疵擔保義
務。
㈡縱認系爭房屋存在漏水瑕疵，原告於110年8月8日即以LINE向
被告築科公司反應漏水情事，其卻於111年6月16日始提起本
件訴訟主張減少價金，其減少價金之形成權已罹於民法第36
5條第1項之除斥期間。保固責任並非保證品質，並無民法第
360條規定之適用。再民法第359條減少價金形成權與第360
條損害賠償請求權為法定選擇之債，原告僅得擇一行使，被
告爰依民法第210條第2項規定，催告原告行使選擇權，否則
選擇權即移為被告所有。
㈢原告主張系爭房屋於買賣契約成立前已發生瑕疵，被告築科
公司應負不完全給付之債務不履行責任，惟系爭房屋係買賣
契約成立後所建築，契約成立前不可能存在瑕疵，再該項瑕
疵亦非可歸責於被告築科公司所致。即令存在漏水情事，此
為可補正之瑕疵給付，原告僅於催告被告築科公司補正瑕疵
期滿未果時始得準用給付遲延相關規定求償。被告築科公司
亦已提出防水處理之處置方案而未為原告所接受，被告築科
公司並無給付遲延責任。
㈣再退步言，縱認被告本件應負損害賠償責任，被告築科公司
前已於110年12月29日親赴系爭房屋現場進行120小時滲水測
試，當時並未有滲水情形。被告復於111年1月11日施作注射
改善修補工程後，111年1月27日被告築科公司董事長更赴現
場親自與原告協調，提出高壓灌注防水工法處置方案，惟遭
原告拒絕，於是時起原告不再讓被告築科公司進入系爭房屋
進行防水改善工程。原告阻止被告築科公司進入系爭房屋進
行滲漏水改善工程，致系爭房屋滲漏水瑕疵持續擴大，依民
法第217條第1項規定，應減輕被告之損害賠償責任等語，資
為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供
擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
㈠原告主張其與被告簽訂系爭買賣契約，約定購買系爭房地，
被告並於110年7月8日將系爭房地交付予原告等情，據其提
出系爭買賣契約為證（見本院卷一第19-47頁），復為被告
所不爭執，堪信為真。
㈡系爭房屋是否存有漏水瑕疵：
⒈本院依原告聲請，囑託臺中市土木技師公會鑑定：「⒈系爭房
屋是否曾施作漏水修繕工程？施作位置為何？⒉系爭房屋於
鑑定時是否有漏水情形？漏水情形發生位置分別為何？漏水
原因為何？」等情，此部分鑑定過程略以：鑑定人於112年6
月8日進行現場會勘，會同兩造共同勘察原告所提出之滲漏
水位置並進行現場拍照記錄、比對漏水點位置並繪製圖說。
3樓頂板及4樓頂板積水作業前，於上午11時30分先以紅外線
熱影像儀攝影檢測及水分計檢測，檢測完成後，密封3樓頂
板及4樓頂板落水頭，於下午12時30分開始積水，積水後於
當日下午約14時30分、16時30分，及112年6月9日至12日進
行現場會勘、積水檢測法、漏水點紅外線熱影像儀攝影、漏
水點水分計檢測等進行現場鑑定拍照、比對漏水點位置並繪
製圖說。另於112年6月12日至16日進行現場落水頭灌水試驗
，使用定時器定時出水，併落水頭密封處打開讓水可流入，
比對漏水點並繪製圖說。另於112年6月19日至21日、30日、
7月29日、8月18日、9月5日、9月7日、11月8日，進行現場
會勘，於下過雨後至標的物進行滲漏狀況調查及紀錄。另於
112年7月14日做落水頭試驗，於疑似滲漏水位置四周樓板落
水頭始用氣球於館內塞住，落水頭四周積水並於112年7月18
日現場觀測結果。
⒉鑑定結果略以：鑑定人經由約6個月現場勘查及試驗結果，就
系爭房屋3樓平頂及4樓平頂，比對研判有漏水之現象，研判
漏水原因為防水失效，此有社團法人臺中市土木技師公會11
1中土鑑發字第602-11號鑑定報告書在卷可憑。鑑定人依其
專業知識及經驗，於6個月之期間內，反覆現場勘查及試驗
，鑑定結果應堪採信，足認系爭房屋確實有上開漏水情形。
房屋漏水顯然欠缺一般房屋之效用，具有瑕疵無訛。
⒊被告辯稱兩造已特約免除被告物之瑕疵擔保責任，惟依被告
提出之交屋證明單（見本院卷一第219頁），其上固記載「
本人（即原告）同意依現況無條件交屋，交屋日起由本人（
即原告）保管使用、負維修責任，絕無異議」等語，然此僅
係記載被告交屋予原告時之狀況，並無約定免除被告物之瑕
疵擔保責任，被告此部分答辯不可採。從而，系爭房屋確有
上開漏水之瑕疵。
㈢原告依民法第359條規定減少價金並無理由：
⒈按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其
解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月
間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第365條
第1項定有明文。次按民法第365條第1項規定之請求減少價
金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同法條
項定解除契約之性質同屬形成權，該條項於二者所規定之六
個月行使期間，皆為無時效性質之法定期間，不發生中斷問
題，惟買受人於該六個月內行使後所生之效果權利，即可於
普通時效期間內繼續存在（最高法院72年度台上字第4694號
判決意旨參照）。
⒉經查，原告主張其於110年8月8日通知被告築科公司系爭房屋
漏水之情形，並提出LINE對話紀錄為證（見本院卷一第57頁
），足認當時原告已依民法第356條規定通知被告築科公司
系爭房屋之瑕疵，依前揭規定，應自110年8月8日起算民法
第359條減少價金形成權之除斥期間。復參原告提出其與被
告築科公司協商系爭房屋如何修繕之LINE對話紀錄，原告僅
提及進入訴訟程序後由法院判定修繕損失及相關賠償（見本
院卷一第86頁），並未提及原告請求減少價金，至原告於11
1年6月16日提起本件訴訟，始行使民法第359條規定之價金
減少形成權，顯然已逾上開規定之除斥期間，原告行使價金
減少形成權，並無理由。則被告繼續持有系爭房地之價金，
具有法律上原因，原告此部分依不當得利規定請求被告返還
，並無理由。
㈣原告主張民法第360條部分：
⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故
意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。
⒉原告主張系爭買賣契約中約定之保固條款，係被告築科公司
保證系爭房屋具有不漏水之品質等語。然查，系爭買賣契約
第第12條第1項固約定「本契約房屋自賣方通知交屋後60天
起算保固...防水五年，但可歸責買方及受地變不可抗力之
因素者除外...」，同條第2項則約定「買方若未經賣方同意
，另僱他人保固服務修繕時，不得向賣方請求費用補償」，
可見被告築科公司提供之保固服務，係於約定之期限內，系
爭房屋有非可歸責於買方或非不可抗力之因素而損壞時，被
告築科公司有修繕之義務，並非保證系爭房屋之品質，原告
依民法第360條規定請求損害賠償並無理由。
㈤原告主張被告築科公司債務不履行部分：
⒈按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而
其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由
所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完
全給付之債務不履行責任。出賣人應負不完全給付之債務不
履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求
損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損
害，並有民法第264條規定之適用（最高法院77年第7次民事
庭會議決議參照）。且上開債務不履行之規定，與民法買賣
之物之瑕疵擔保規定，本屬不同規範體系，二者並無法定選
擇之債關係，原告均得主張之。
⒉經查，系爭買賣契約為預售屋買賣，兩造於108年7月16日簽
約，並於系爭買賣契約第8條第1項約定於108年7月開工，足
認系爭房屋係契約成立後始興建完成，則上開漏水之瑕疵，
顯係契約成立後始發生，且鑑定結果認漏水係因防水層失效
所致，被告築科公司復無提出其他證據證明其不可歸責，依
前開最高法院決議意旨，系爭房屋之漏水瑕疵係契約成立後
始發生，且可歸責於被告築科公司，被告築科公司應負債務
不履行責任。
⒊次查，本院依原告聲請囑託臺中市土木技師公會鑑定：「修
補漏水瑕疵之費用為何？漏水瑕疵經修補後之交易價值減損
為何？」，其鑑定結果略以：「3樓頂板及4樓頂板施工方法
及順序為：⑴先將屋頂地面防水層及隔熱專或磁磚敲除及清
潔。⑵地坪結構體損壞處理（含裂縫修補）。⑶地坪防水水泥
砂漿打底粉刷及防水層施作（整平控制洩水坡度）。⑷女兒
牆牆角切割剔除打底層、泛水不垂流施作及粉刷及介面處理
。⑸屋頂落水頭處理。⑹待防水層施工完之後進行試水至少2
至3天以上。⑺地坪鋪輕質隔熱磚或地磚。⑻油漆補土油漆。⑼
吊運及廢棄物清理。依據上述修護方式及市場行情，概估修
復費用為539,984元」；「一般預售屋買賣，其滲漏水情形
，其合約內容通常會註記頂樓防水工程及屋內設備防水等，
通常為交屋後1至3年（屋內設備）或頂樓防水工程（3至5年
）訂定保固期間，當保固期間無發生滲漏水情況，過合約所
訂期限即無法保固，但從新成屋交屋後沒多久即發生漏水情
形，經本會鑑定修復後，其再發生機率低，且無危害結構安
全，僅能從『標的不動產因本案瑕疵所形成居住使用的心理
層面之不適性』考量其減損請求。綜上，有上開漏水瑕疵並
經修補後之交易價值減損為270,600元，但考量本案瑕疵情
事並非重大，若無復發情事，隨著時間久遠，減損金額會逐
漸遞減為零。」，此有社團法人臺中市土木技師公會111中
土鑑發字第602-11號鑑定報告書在卷可憑，鑑定人依其專業
知識及經驗，提出具體之修繕方法及依市場行情之價格，應
堪採信。而房屋漏水為可補正之瑕疵，原告已於110年8月8
日以LINE催告被告築科公司，請其於1週內重新處理防水（
見本院卷一第57頁），然被告築科公司多次處理後，系爭房
屋仍經鑑定有漏水情形，業如前述，顯然未能補正瑕疵，應
就其給付遲延所生損害負賠償責任，原告依民法第227條第1
項準用給付遲延規定，請求被告築科公司負修繕費用539,98
4元之賠償責任，應屬有據。再系爭房屋於交屋後不久即發
生漏水情事，此已足造成系爭房屋生270,600元之交易價值
貶損，此交易價值之貶損，無從藉由此次漏水之修繕得補正
之，則原告依民法第227條第1項準用給付不能規定，請求被
告築科公司負270,600元之損害賠償責任，亦屬有據。
⒋原告另主張系爭房屋漏水，致原告無法使用系爭房屋，而依
民法第227條第2項規定，請求被告築科公司賠償其支出之11
1年致113年之管理費311,190元。然系爭房屋之管理費，不
論系爭房屋有無漏水情形，房屋所有權人都應繳納，顯然與
系爭房屋漏水之瑕疵無因果關係，此部分之請求無理由。
⒌被告抗辯原告未使被告築科公司進入系爭房屋修繕，對於損
害之發生或擴大與有過失，然依原告提出兩造LINE對話紀錄
（見本院卷一第57-89頁），可見原告多次向被告反應系爭
房屋有漏水情形，再被告築科公司有於110年12月29日派工
抓漏，並於111年1月11日進行注射改善工程等情，為原告所
自承，可見原告有催告被告修繕，被告也確實有派工施作修
繕，惟漏水情形仍未改善，原告始拒絕再讓被告修繕，並非
全未使被告有修補瑕疵之機會，自難認原告對於損害之發生
或擴大與有過失，被告此部分答辯不足採。
⒍綜上本件原告得請求之損害賠償金額為：810,584元（計算式
：539,984+270,600=810,584）。
㈥被告吳志寬應負不真正連帶責任：
⒈按數債務人以單一目的，本於各別之發生原因負其債務，因
其中一債務之履行，他債務亦同歸消滅，即學說所謂之不真
正連帶債務。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償等行
為，對債權人發生債之消滅效力者，債權人就該部分不得再
向他債務人請求清償（最高法院106年度台上字第185號判決
意旨參照）。
⒉經查，系爭買賣契約第19條約定：「一方對任一契約違約時
，視為兩契約全部違約」，足見兩造於締約時已約定系爭房
屋買賣契約與系爭土地買賣契約，具連帶不可分性，應共同
履行；佐以系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約之給付目
的同一，均在使原告同時取得基地及其上建物之所有權，如
有任一契約無法履約，系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契
約之契約目的即均屬不達，在契約履行義務上，有明顯之依
存關係，堪認系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約屬聯立
契約無訛。則任一被告如有違反契約義務情事而需負賠償責
任之情事，被告應各對原告負全部之責任，然本件原告所受
之損害同一（均係因系爭房屋之瑕疵所生），僅係因被告各
自之契約約定而各發生應負損害賠償之原因，是應屬不真正
連帶債務。從而，原告請求被告負不真正連帶賠償責任，應
屬有據。
㈦末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其
利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民
法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。
本件原告對被告之損害賠償請求權，係以支付金錢為標的，
且屬無確定期限之給付，被告應受原告催告後仍未給付，始
負遲延責任。原告茲以起訴狀繕本送達被告進行催告給付1,
000,000元，被告均於111年7月11日合法收受起訴狀繕本後
（見本院卷一第107、109頁送達證書），迄未給付，應自送
達翌日起負遲延責任，且本件應准許之金額亦未逾原告以起
訴狀催告被告給付之金額。準此，原告請求加計自起訴狀繕
本送達翌日即111年7月12日起至清償日止，按週年利率5％計
算之法定遲延利息，核無不合。
五、綜上所述，原告依民法第227條第1項準用給付不能、給付遲
延規定，請求被告築科公司給付810,584元，及自111年7月1
2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；請求被告吳
寬志給付810,584元，及自111年7月12日起至清償日止，按
週年利率5％計算之利息；前二項所命給付，如任一被告為給
付時，其他被告於其給付範圍內，免除給付責任，為有理由
，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免
為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之
。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予
駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無
影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 8 月 1 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 潘怡學
法 官 陳昱翔
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出
聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 1 日
書記官 許瑞萍
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