臺灣橋頭地方法院民事判決
114年度簡字第7號
原 告 璟霖文創股份有限公司
法定代理人 鍾政霖
訴訟代理人 洪紹倫律師
甘芸甄律師
被 告 謝鈊伃
訴訟代理人 王偉龍律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年6月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭
執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事
訴訟法第427條第2項第1款定有明文。本件係因房屋定期租
賃關係所生之爭執涉訟，依上開規定，應適用簡易程序，本
院前依通常訴訟程序分案審理，應有違誤，爰依上開規定改
依簡易訴訟程序審判，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠兩造於民國112年8月29日簽立房屋租賃契約書及管理清運委
任契約書（下稱系爭租約），原告向被告承租門牌號碼高雄
市○○區○○○路000號之1樓（下稱系爭建物之1樓），經營火鍋
餐廳，約定租期自113年1月1日起至132年12月31日止，每月
租金新臺幣（下同）18,000元及管理清運費用2,000元，並
交付押租金40,000元予被告。又系爭建物之1樓內部格局如
附圖所示（見審訴卷第119頁），前面開放式空間為原告主
要營業場所，後面為走道、電梯、廁所、後門及樓梯，原告
承租使用之範圍到廁所位置，故後方走道至廁所之空間，應
屬原告之專用部分。
㈡然被告未經原告同意，而於113年3月22日在1樓後門上方裝設
監視器（如附圖所示位置），監看原告營業狀況及員工行動
，侵犯原告之營業秘密及員工隱私權，前經通知被告拆除，
而遭其拒絕，原告不得已而另覓他處營業，業以113年4月19
日律師函通知被告終止系爭租約，並於同月26日搬離系爭建
物，暨於翌日將鑰匙寄還被告。因被告之上開行為，已侵犯
原告之承租權利，致使原告承租之範圍無法繼續作為營業使
用，構成不完全給付之違約，且係可歸責於被告之事由，原
告自得依系爭租約第12條第2項第3款，及民法第227條、第2
26條第1項規定，請求被告返還押租金40,000元，並賠償原
告租用系用爭建物營業所支出之裝潢、設備及搬遷費用1,20
4,380元，暨需另覓他處營業，於113年5-7月無法營業，按
同年1-2月總利潤計算之損失173,175元，共計1,417,555元
。
㈢並聲明：1.被告應給付原告1,417,555元，及自起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2.請准
供擔保得為假執行。
二、被告答辯：
㈠被告（及家屬）所居住系爭建物之2樓，原告承租期間，被告
（及家屬）係從1樓後方走道內之電梯、後門及樓梯進出，
故1樓後方走道至廁所之區域，乃為兩造所共用之部分，並
非原告所專用之部分。因原告營業期間，客人及員工使用廁
所進出此區域，經過電梯之人員複雜，被告基於2樓住家安
全及防盜考量，在後門上方裝設監視器，攝錄共用區域之動
靜，並未監看原告之營業狀況及員工行動，亦為未影響原告
承租範圍之使用，是其陳稱營業秘密、員工隱私權及承租權
受侵害等情詞，並非事實。
㈡又原告因營業狀況不如預期，於被告裝設監視器前，即已規
劃於113年3月間結束營業，是其藉故終止系爭租約，自屬無
據。兩造前曾協商終止租約未果，原告自113年5月起未再支
付租金（依約應於每月10日前支付），前經被告催告其繳納
，原告仍未支付，遲付租金已達3個月，業經被告以113年7
月15日郵局存證信函通知原告終止租約，並經原告於翌日（
16日）收受，是系爭租約已終止，被告以原告之押租金抵付
其所欠繳之租金，尚有不足，故其請求被告返還押租金及損
害賠償，均屬無據。
㈢並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，請准供擔保得
免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見簡卷第184頁）
㈠兩造於112年8月29日簽立系爭租約，原告向被告承租門牌號
碼高雄市○○區○○○路000號之1樓（即系爭建物之1樓）經營火
鍋餐廳，約定租期自113年1月1日起至132年12月31日止，每
月租金18,000元及管理清運費用2,000元，原告承租時並交
付押租金40,000元予被告。
㈡系爭建物之1樓內部格局如附圖所示，前面開放式空間為原告
主要營業場所，後面有走道、電梯、廁所、後門及樓梯，原
告承租之範圍到後方廁所位置。
㈢被告（及家屬）居住在系爭建物之2樓，原告承租期間，被告
（及家屬）應從後方電梯、後門及樓梯進出。
㈣被告於113年3月22日在後門上方裝設監視器。
㈤原告以113年4月19日律師函通知被告終止系爭租約，並於同
年4月26日搬離系爭建物，暨於翌日（27日）將鑰匙寄還被
告。
㈥被告於113年10月間將系爭建物之1樓另行出租予他人營業 。
四、兩造爭執事項：
㈠原告主張系爭建物1樓後方走道到廁所區域，為其所專用之空
間；被告抗辯為兩造所共用，何者可採？
㈡原告主張被告未經原告同意，在系爭建物之1樓後門上方裝設
監視器，監看原告營業狀況及員工行動，侵犯原告之營業秘
密及員工隱私權，且使原告承租的範圍無法作為經營餐廳使
用，應屬不完全給付之違約，因此向被告終止系爭租約 ，
依系爭租約第12條第2項第3款，及民法第227條、第226條第
1項規定，請求被告返還押租金40,000元，及損害賠償1,377
,555元（含裝潢設備及搬遷費用1,204,380元，及營業損失1
73,175元），有無理由？
五、本院之判斷：
㈠依兩造不爭執事項㈠、㈡所示，原告向被告承租之系爭建物1樓
，前方開放式空間為原告主要營業場所，後方為走道、電梯
、廁所、後門及樓梯空間，原告承租使用之範圍到後方廁所
位置。原告雖主張1樓後方走道到廁所區域，為其所專用之
空間，然被告（及家屬）居住在系爭建物之2樓，原告承租
期間，被告（及家屬）係從後方之電梯間、後門及樓梯進出
，亦據兩造不爭執事項㈢可明。是系爭建物1樓後方走道到廁
所區域，雖為原告承租使用之範圍，然亦為被告（及家屬）
使用電梯可通行範圍，應屬兩造共用之部分，原告主張為其
所專用之空間，應無可採。
㈡按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
，民法第423條定有明文。故租賃物之出租人，固應於租賃
關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態之義務，惟此所
謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上
合於約定使用、收益之狀態而言（最高法院108年度台上字
第1631號判決意旨參照）。承前所述，原告承租系爭建物之
1樓經營火鍋餐廳，主要營業區域在前方開放式空間，後方
走道至廁所區域，乃為兩造共用之部分，被告在後門上方裝
設監視器，並不影響原告之營業使用，執此主張無法作為經
營餐廳使用之情詞，自無可採。
㈢原告雖另主張被告裝設監視器，監看其營業狀況及員工行動
，侵犯其營業秘密及員工隱私權等情詞，然依附圖所示，系
爭建物1樓後方之走道設有玻璃門區隔內外，被告裝設監視
器之位置，攝錄範圍僅限於走道至廁所區域，並不及於原告
之營業區域，亦有監視器攝錄畫面可稽（見審訴卷第110、1
15頁），是其此部分主張並非事實，亦無可採。再觀之上開
攝錄畫面係以電梯為主要攝錄對象，而原告營業期間，客人
及員工使用廁所進出經過電梯，被告基於2樓住家安全及防
盜考量，在後門上方裝設監視器，攝錄電梯區域之動靜，尚
合乎情理，且其攝錄範圍不及於原告之營業區域，亦無違法
或不當，應不構成違約，原告自不得執此終止租約，是其以
113年4月19日律師函通知被告終止系爭租約，即屬無據，自
不生終止效力，堪以認定。
㈣是依兩造不爭執事項㈤所示，原告雖於113年4月26日搬離系爭
建物，並於翌日（27日）將鑰匙寄還被告，然系爭租約既尚
未終止，依約原告仍應於每月10日前支付租金，而其自同年
5月起未再支付租金，且經被告定期催告後仍未支付，至同
年7月10日為止遲付租金達3個月，依系爭租約第13條1項第2
款第1目約定，原告遲付租金達3個月以上，被告得以書面通
知原告終止租約，是被告以113年7月15日郵局存證信函通知
原告終止租約，並經原告於翌日（16日）收受等情，復有上
開存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執影本可證（見簡卷
第131-149頁），是系爭租約應於113年7月16日終止，而被
告以原告之押租金40,000元，扣抵其欠繳113年5月1日至同
年7月16日租金（即18,000元×2個月又16日＝45,600元），應
已無餘額，是原告請求被告返還上開押租金，自不應准許，
至其另依民法第227條、第226條第1項規定，請求被告損害
賠償1,417,555元部分，亦屬無據。
六、綜上所述，原告請求被告給付1,417,555元，及自起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，
為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之請
求，亦失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明
。
八、據上結論，原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 15 日
民事簡易庭 法 官 陳淑卿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 8 月 18 日 書記官 蔣禪嬣
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