臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第71號
原 告 楊信廣
訴訟代理人 鄒孟昇律師
被 告 蔡夆澤
上列當事人間請求交付不動產等事件，於民國114年6月25日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律
關係而生之訴訟為限。民事訴訟法第24條第1項定有明文。
經查，原告依兩造前於民國110年4月20日簽訂之不動產附買
回契約書(下稱系爭買回契約書)提起本訴，並請求被告依系
爭買回契約書履行，又按系爭買回契約書第14條第2項約定
如發生爭議雙方同意以桃園地方法院為第一審專屬管轄法院
(見本院卷第25頁)，是兩造已合意約定本院為第一審管轄法
院，先予敘明。
二、被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，
由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠兩造前於民國110年4月20日簽訂系爭買回契約書，約定由伊
借貸新臺幣(下同)360萬元予被告，被告則應將其名下如附
表所示不動產所有權移轉予伊；而兩造簽約後，伊已依約於
110年5月4日將360萬元匯款至被告之聯邦銀行000000000000
號帳戶，被告也於同日將附表所示不動產移轉登記予伊。被
告依約本應於110年8月7日給付第一期利息，詎被告未依約
給付，110年9、10月份利息亦未全額給付，依系爭買回契約
書第15條第8款約定即生被告放棄買回如附表所示不動產之
效果，並應於15日內將附表所示不動產點交予伊，被告仍未
履行，因房屋內有被告之祖先牌位，伊不敢擅動，故伊於11
0年10月13日寄發存證信函通知被告依系爭買回契約書第15
條第8款約定於110年10月20日下午2時整將如附表所示房屋
及土地點交予原告，並於同年月15日送達被告，被告仍未遵
期辦理點交，併依系爭買回契約書第15條第8款約定請求被
告自110年10月21日起至騰空並點交如附表所示不動產予伊
時，按日給付1萬元。
㈡被告經營銨鑫工程行，應有向民間借貸之經驗，況被告也有
以如附表所示不動產向玉山銀行借款並設定抵押權，可見被
告並非無經驗之人，且如附表所示不動產之過戶手續亦由被
告自行辦理，可見被告並非急迫、輕率或無經驗之人；而兩
造約定之借貸方式，亦屬實務上常見之讓與擔保，也未曾被
法院認定為不法，被告所辯並非可採。
㈢爰依系爭買回契約書第15條第8款約定提起本訴，並聲明：(
一)被告應將如附表編號1所示房屋騰空，並將如附表所示不
動產點交予原告。(二)被告應自110年10月21日起至騰空如
附表編號1所示房屋並點交附表所示不動產予原告之日止，
按日給付原告1萬元。
二、被告則以：依系爭買回契約書第15條第4款約定每月利息2分
，換算為週年利率24％，高於110年7月20日開始施行之法定
週年利率16％，故原告要求伊給付之利息及本金早已超出法
定利息；且伊當時因公司亟需周轉，且伊無任何經驗，才答
應原告需先過戶才借款之約定，國內常見房屋貸款也是以設
定方式借款，不會有先過戶之情形，顯見原告自始設局使伊
以低於市價將近1倍多之金額賤價出售如附表所示不動產，
原告一再要求被告給付不法所有利息及本金、違約金，而不
願調解，顯係蓄意使伊在無助之時侵吞如附表所示不動產，
行為惡劣實屬高利貸不法集團之行為；且原告自行更換門鎖
，伊已無法進入，伊另有於111年提起另案訴請被告歸還不
動產等語以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告前於110年4月20日與被告簽訂系爭買回契約書，約定由
原告借款360萬元予被告，原告並於110年5月6日分別匯款60
萬元、140萬元、160萬元予被告，被告亦依約將如附表所示
不動產於110年5月4日移轉登記予原告等情，有系爭買回契
約書、匯款交易截圖畫面3紙、如附表所示不動產之土地建
物謄本在卷可參(見本院卷第15至35、61、187至194頁)，則
上情應堪認定。
四、原告主張依系爭買回契約書第15條第8款約定請求被告點交
如附表所示不動產，並請求按日給付違約金1萬元，惟為被
告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者應為：(一)
原告請求被告騰空如附表編號1所示房屋，並將如附表所示
不動產點交予原告，有無理由？(二)原告請求被告自110年1
0月21日起至騰空如附表編號1所示房屋並點交如附表所示不
動產予原告之日止，按日給付1萬元，有無理由？經查：
㈠原告請求被告騰空如附表編號1所示房屋，並點交如附表所示
不動產予原告，並無理由。
⒈按賣方(即被告)利息支付期間，一期未如期支付或附買回時
間逾期未全數返還借貸金額或本約不動產標的設定抵押權玉
山商業銀行股份有限公司之貸款繳息(含信用卡)逾期1個月
未繳時，賣方願放棄附買回之權利，並應於15日內點交如附
件照片所示交付本標的予買方(即原告)。系爭買回契約書第
15條第8項前段約定有明文(見本院卷第27頁)。是依前開約
定，被告如有未如期支付利息之情形時，即應放棄附買回之
權利，並於15日內點交如附表所示不動產。
⒉被告另案主張系爭買回契約書約定利息超過法定利息之部分
無效，故主張其已給付予原告之金額已足夠買回如附表所示
不動產，並請求原告將如附表所示不動產所有權移轉登記予
被告，惟經判決被告敗訴確定乙節，有本院111年度重訴字
第492號判決、臺灣高等法院113年度重上字第526號判決、
本院民事科查詢簡答表附卷可參(見本院卷第161至174、159
頁)。而兩造於另案就原告並未於110年8月7日給付原告第1
期利息，且給付利息至111年7月，即未再繳利息乙節均不爭
執，有臺灣高等法院113年度重上字第526號判決兩造不爭執
事項㈢可資為憑(見本院卷第168頁)；可見被告第1期利息即
未依約繳納，依前述系爭買回契約書第15條第8項前段之約
定，被告即願放棄附買回之權利，並應於15日內點交如附表
所示不動產予原告；是原告請求被告點交如附表所示不動產
，固非無據。然查：
⑴被告表示原告早已自行更換門鎖，其並不得進入如附表編號1
所示房屋等語(見本院卷第137頁)；而原告亦自承確實有更
換如附表編號1所示房屋之門鎖，法律上及事實上均為原告
占有中，被告也沒有鑰匙等情(見本院卷第137、198頁)；則
如附表所示不動產之所有權早已移轉登記予原告，且原告也
已取得實際占領使用之權利，堪認原告並無請求被告再行點
交之必要。
⑵又如附表編號2至4所示土地均已登記於原告名下，原告本為
名義上之所有權人。且其中如附表編號2至3所示土地為如附
表編號1所示房屋之坐落土地，有如附表編號1至3所示建物
、土地謄本在卷可參(見本院卷第187至188、191至194頁)，
既然如附表編號1所示房屋已為原告占有使用，如附表編號1
所示房屋之坐落土地亦可認為原告實際占有使用中，根本無
須再行點交。另如附表編號4所示土地則為一般農業區之交
通用地，且權利範圍為9分之1，亦有如附表編號4所示土地
之土地謄本附卷可稽(見本院卷第189至190頁)，則原告就如
附表編號4所示土地所取得之權利本為抽象之應有部分，更
無從實際辦理點交。是原告請求點交如附表編號2至4所示土
地，亦無理由。
⑶至原告雖表示係因如附表編號1所示房屋內有被告之祖先牌位
無法處理，才要請求被告點交云云(見本院卷第137、198頁)
。然按若賣方(即被告)違反本特約事項第8條時賣方應於約
定點交日前搬遷完畢，點交時，如有未搬離物件，視同廢棄
物任由買方(即原告)處理，清理費用由賣方負擔。系爭買回
契約書第8條第1項亦約定有明文(見本院卷第21頁)。查本件
為原告自行更換門鎖不讓被告進入，本難認係被告故意不將
物品搬遷完畢；況依前開系爭買回契約書第8條第1項約定，
即便被告並未將房屋騰空而有遺留物件，原告仍有將遺留物
以廢棄物處理之權利，根本無需訴請被告清空，益證原告訴
請被告騰空如附表編號1所示房屋，實無必要。
⑷從而，如附表所示不動產早已在原告實質支配管領中，原告
請求被告騰空如附表編號1所示房屋，並將如附表所示不動
產點交予原告，本無理由。
⒊又按98年修正民法第757條規定，物權除依法律或習慣外，不
得創設。亦即，物權得依習慣而創設。於我國工商社會與一
般民間習慣，常見債務人因擔保自己債務之未來之履行，與
債權人約定將自己財產所有權移轉於債權人（受讓人），債
務履行期屆至，如有不履行該擔保目的之債務時，經債權人
實行清算後，除債務人清償該債務得向受讓人請求返還擔保
物外，受讓人即確定取得擔保物之所有權。惟該擔保物價值
高於應履行債務之價額者，債務人得向受讓人請求償還其差
額。此類以擔保為目的而移轉擔保物所有權予債權人之擔保
物權設定，即為學理所稱「讓與擔保」（下稱讓與擔保）。
民間慣行之讓與擔保制度，物權法固無明文，惟我國判決先
例已承認其有效性，復不違背公序良俗，於讓與人與受讓人
內部間，本於契約自由，及物權法已有習慣物權不違背物權
法定主義法文，執法者自無否定其有效性之正當事由。讓與
擔保之標的以物供擔保者，包括不動產與動產，因讓與擔保
具物權效，為保障第三人交易安全，與一般物權之取得、設
定、喪失及變更同，應有公示方法，不動產以登記、動產以
占有為之，但非不得依一般慣行之公示方法為之(最高法院1
09年度台上字第3214號民事判決意旨參照)。至於買回契約
，乃出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領
之價金，而買回其標的物，此觀民法第379條第1項規定即明
。又讓與擔保與買回，均係財產所有人融資之方式，外觀同
以移轉所有權為之，二者區別標準，在於讓與擔保之讓與人
有擔保目的之債務存在，買回則無，買回權之行使僅為出賣
人之權利，而非義務。經查：
⑴按雙方價款議定總價款共計700萬元整。本買賣案件由買方(
即原告)出借賣方(即被告)360萬元整，約定共同履行條件如
下：賣方（即被告）附買回期限日期為：買方（即原告）撥
款日起算54個月。賣方向買方所借之全數金額清償時，買方
於7日內指定地政士辦理產權回復業務，相關稅費由賣方支
付。借貸期間買方不得以本標的向金融機構或第三人以任何
形式借貸。系爭契約第2條、第15條第3項、第9項、第11項
約定有明文(見本院卷第17、25至26頁)。是被告於原告撥款
日起54個月內有權利買回如附表所示不動產，如清償借款後
原告即應辦理產權回復業務，且在此期間原告並不得以如附
表所示不動產向他借貸，可見原告雖因系爭買回契約書而登
記為如附表所示不動產所有權人，但在附買回條件之期限內
，原告之所有權係遭限縮，而非確定取得權利，且一旦被告
清償債務，原告即有義務回復被告就如附表所示不動產之所
有權；是系爭買回契約書雖記載兩造為買賣關係，如附表所
示不動產為買賣標的，但原告另有借款予被告，堪認被告先
行將如附表所示不動產之所有權移轉登記予原告，顯屬係為
擔保原告對被告之借款，即前開實務見解所稱民間慣行之讓
與擔保，先予敘明。
⑵而被告曾於本院審理時表示：伊於收受原告之存證信函後有
跟原告以電話聯繫，伊有告知會補繳18萬元的利息，原告也
有同意，所以才沒有辦理點交，伊後來收到工程款是分期以
現金給付給原告等語(見本院卷第136至137頁)；原告雖否認
此節，被告於本院審理時也未提出相關事證以實其說。惟查
：
①按約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移
屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。抵押權人請
求抵押人為抵押物所有權之移轉時，抵押物價值超過擔保債
權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權者，仍得請求債
務人清償。抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清
償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。民法第873條之1定
有明文。次按債務人債務不履行時，擔保權人得依約定方法
就該擔保物取償，此際擔保權人不論以變賣受償或估價受償
（包括擔保物所有權確定由擔保權人取得）方式，進行換價
處分及優先受償程序，擔保權人均負有清算之義務，如擔保
物價值超過擔保之未償債權，即應返還剩餘價值與債務人（
最高法院109年度台上字第2634號、111年度台上字第32號判
決意旨參照）。另按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權
移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取
得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清還期間者
，雖不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保
債務清還為目的，即不能祗以債務人逾期未曾清還所負債務
，債權人即取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協
議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免其迴避民
法第873條第2項(即現行法第873條之1流抵契約)禁止之規定
(最高法院71年度台上字第2934號民事判決意旨參照)。是以
，擔保權人負有就擔保物及時處分取償並為清算之義務，而
非得毫無限制占有使用擔保物或拖延處分取償、清算，導致
擔保物價值減損或變賣處分所得減少，影響設定人取回餘款
之權利；因讓與擔保與抵押權附流抵約定同屬擔保物權，且
於債務人不履行債務時，均以擔保物所有權歸屬於擔保權人
為清償之方式，債務人利益自有平衡之需，應類推適用民法
第873條之1第2項規定。
②原告於另案審理時有表示被告至111年7月7日止，陸續給付共
計75萬4,000元，其中只有111年6月7日、同年7月7日係匯款
各7萬2,000元，但因被告於另案有提出111年4月至7月各匯
款7萬2,000元之匯款紀錄，故經另案認定被告迄111年7月7
日止應共給付89萬8,000元，有臺灣高等法院113年度重上字
第526號判決可資為憑(見本院卷第171頁)，原告對前開認定
表示並無意見(見本院卷第198至199頁)；堪認被告雖未於11
0年8月7日給付第1期利息，但之後仍有繼續依系爭買回契約
書約定給付89萬8,000元給原告。
③是故，本件兩造如確實因被告未依約給付第1期利息，即依系
爭買回契約書第15條第8項前段約定，被告旋放棄附買回之
權利，亦即原告因而確定取得如附表所示不動產之所有權，
依前開民法第873條之1規定及實務見解，原告即應就如附表
所示不動產進行清算，而不得依系爭買回契約書再繼續向被
告收取利息。至原告於本院審理時表示即便被告沒有買回權
利，仍要繼續給付利息到原告清算讓與擔保為止云云(見本
院卷第199頁)，顯非可採。
④換而言之，原告既繼續向被告收取還款金額，顯然同意被告
仍保有附買回之權利；則被告辯稱原告同意其補繳利息才無
庸點交乙節，應堪採信。從而，原告寄出存證信函給被告後
，仍有同意被告繼續依約給付以保有買回之權利，原告自不
得依系爭買回契約書第15條第8項前段約定請求點交如附表
所示不動產。
⒋復按約定利率，超過週年16％者，超過部分之約定，無效。11
0年1月20日修正、110年7月20日施行之民法第205條定有明
文。又按修正之民法第205條之規定，於民法債編修正施行
前約定，而於修正施行後發生之利息債務，亦適用之。民法
債編施行法第10條之1亦有明文。次按本約借款利息，110年
8月7日起算，每月2分計算，並於每月7日計提利息。系爭買
回契約書第15條第4項約定有明文(見本院卷第25頁)。經查
：
⑴兩造雖於民法第205條規定修正前訂立系爭買回契約書，惟系
爭買回契約書約定之利息債務於民法第205條規定施行後始
告發生，仍有該項規定之適用。則兩造約定利息為每月2分
，換算應為週年利率24％，核算為每月利息應為7萬2,000元
（計算式：3,600,000×24％÷12＝72,000）；系爭買回契約書
約定之利息債務，於按週年利率16％計算即每月4萬8,000元
部分為有效（計算式：3,600,000×16％÷12＝48,000），超出
部分即屬無效。
⑵而被告迄111年7月7日止應共給付原告89萬8,000元，已如前
述(見事實及理由欄貳、四、㈠、⒊、⑵、②)；參諸系爭買回契
約書係約定被告應自110年8月7日給付利息，則迄111年7月7
日止共12期，被告應給付之利息應為57萬6,000元(計算式：
48,000×12＝576,000)，被告既已給付原告89萬8,000元，超
出應繳付之利息金額，堪認被告斯時尚未違反系爭買回契約
書之約定。
⑶被告於本院審理時復表示其在111年7月就無法進入如附表編
號1所示房屋，因為原告更換房屋門鎖等語(見本院卷第137
頁)，依前開說明，雖被告在111年7月尚未違反系爭買回契
約書約定，但原告已實際取得如附表編號1所示房屋之占領
使用權。又被告既然在111年7月之後未再繳利息(即臺灣高
等法院113年度重上字第526號判決不爭執事項㈢，見本院卷
第168頁)，原告確實有可能在111年7月之後再依系爭買回契
約書第15條第8項前段約定主張被告喪失買回權利而應點交
如附表所示不動產；然原告早已取得如附表所示不動產之名
義上及實際管領占有權利，亦不得再請求被告點交如附表所
示不動產。
⒌綜上，如附表所示不動產早已為原告實際管領占有使用，本
無請求被告點交或騰空返還之必要。且原告既繼續向被告收
取利息，即同意被告仍保有買回權利；故原告迄111年7月7
日以前，並無從依系爭買回契約書第15條第8項前段約定請
求被告點交如附表所示不動產；111年7月以後，因原告除係
如附表所示不動產登記之所有權人，亦實質取得如附表編號
1所示房屋之實際管領權利，也無依系爭買回契約書第15條
第8項前段約定請求被告點交如附表所示不動產之必要。
㈡原告請求被告自110年10月21日起至騰空如附表編號1所示房
屋並點交如附表所示不動產予原告之日止，按日給付1萬元
，並無理由。
⒈按點交時，賣方保證依本約成立時之現況點交，若毀損、出
租、蓄意破壞，或第三人提出任何主張致侵害買方權利時，
賣方同意買方依刑法毀損、背信、詐欺提出告訴，相關費用
如訴訟費用、鑑價費、律師費…概由賣方全數負擔。若延遲
點交，賣方同意每日以1萬元作為懲罰性賠償買方，絕無異
議。系爭買回契約書第15條第8項後段約定有明文。是被告
如未依前開約定點交予原告，依前開約定，被告本應依約按
日給付1萬元予原告。
⒉惟如前述，被告在111年7月時尚保有買回權利，原告並不得
依系爭買回契約書第15條第8項約定請求被告點交如附表所
示不動產；俟被告之後確定喪失買回權利，也因原告本為如
附表所示不動產之登記所有權人，且在111年7月以後即取得
如附表編號1所示房屋之實際管領權利，均如前述，自不可
能有延遲點交之情形，原告自無從再依系爭買回契約書第15
條第8項後段約定請求被告按日給付1萬元。
五、綜上所述，原告依系爭買回契約書第15條第8項約定請求被
告點交如附表所示不動產，並請求按日給付違約金1萬元，
均無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附
此敘明。
七、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 8 月 4 日
民事第四庭 法 官 丁俞尹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 5 日
書記官 張禕行
附表
編號 種類 地號/建號 權利範圍 備註 1 房屋 臺南市○○區○○段00○號 (門牌號碼：臺南市○○里○○00號) 全部 2 土地 臺南市○○區○○段00000地號 全部 房屋坐落基地 3 土地 臺南市○○區○○段00000地號 全部 房屋坐落基地 4 土地 臺南市○○區○○段000地號 9分之1
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