臺灣桃園地方法院民事判決
110年度訴字第609號
原 告 邱呂春妹
訴訟代理人 邱美雲
王玉珊律師
被 告 吳金招
陳宏濡
共 同
訴訟代理人 陳志峯律師
李安傑律師
複 代理人 陳德恩律師
被 告 劉勝龍
劉怡君
共 同
訴訟代理人 潘維成律師
複 代理人 詹傑麟律師
上列當事人間請求確認優先承購權存在等事件，於民國114年5月
22日辯論終結，本院判決如下：
主 文
確認原告對被告間就吳金招所有之桃園市○○區○○段○○○○○地號土
地（權利範圍均為十二分之一）之買賣有依同一條件承購之優先
承購權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告吳金招負擔20％，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更
正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變或追加，民事訴訟
法第255條第1項但書第2款、第256條分別定有明文。經查，
原告起訴時聲明：㈠確認原告對被告吳金招、陳宏濡與第三
人間就桃園市○○區○○段0○000○0○000○000○000○000○00地號土
地（均為應有部分，以下提及土地均指應有部分，並合稱系
爭土地或以各地號稱之）簽定之契約書編號L022134之土地
買賣契約（下稱「系爭契約」，但此契約除前開系爭土地外
，尚包含合併出售門牌桃園市○○區○○路0段000○0號之未辦保
存登記之鐵皮房屋，下稱系爭建物）有同一條件優先承購權
存在；㈡被告吳金招、陳宏濡應依系爭契約之同一條件，與
原告訂立書面買賣契約（本院卷一第2頁）。嗣聲明迭經變
更（含追加劉勝龍、劉怡君二人為被告，以及聲明之追加、
更正、追加假執行之聲明、訴訟標的之追加等，見本院卷一
第38至40、271、362頁，卷二第4至5、68至69、270至272、
296至298頁），最後於民國113年11月26日變更其聲明為：
先位聲明：㈠確認原告就被告四人間，於110年2月8日所簽定
之系爭契約，原告依土地法第104條有依系爭契約之同一條
件，有優先購買權；㈡被告劉勝龍及劉怡君就桃園市○○區○○
段0○000○000○000○000○00地號土地（下稱「系爭新興段3地
號等6筆土地」），於110年4月1日在桃園市中壢地政事務所
以買賣為原因所示之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記
為被告吳金招所有；㈢被告劉勝龍及劉怡君就系爭建物之稅
籍登記，應將桃園市中壢區地方稅務局於110年2月8日以買
賣為原因之房屋税籍變更登記予以塗銷，並回復登記予變更
登記前之納稅義務人即被告陳宏濡為房屋稅籍登記名義人；
㈣被告吳金招及陳宏濡應就系爭土地及系爭建物，依系爭契
約之同一條件與原告補定書面買賣契約，並應於原告依約分
期給付被告新臺幣（下同）1,380萬元，被告應依約將系爭
土地之所有權及系爭建物之房屋税籍，移轉登記予原告；㈤
第二、三、四項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。備位聲
明：㈠確認原告就被告四人間，依系爭契約就系爭土地及系
爭建物之買賣，原告依土地法第34條之1第4項規定有依系爭
契約之同一條件之優先承購之權；㈡被告吳金招應與原告就
桃園市中壢區新興段2（權利範圍1/12）、2-3（權利範圍1/
12）地號土地（下稱「系爭新興段2、2-3地號土地」）以2,
836,276元簽訂土地買賣契約書，於原告依系爭契約分期給
付其上開價金同時並應依買賣契約將系爭新興段2、2-3地號
土地移轉登記給原告；㈢被告四人應連帶給付原告620萬元及
自原告準備（一）暨訴之變更狀送達之翌日起至清償日止，
按年息5％計算之利息；㈣第二、三項聲明願供擔保，請准宣
告假執行（本院卷三第177至178頁）。被告均對原告上開追
加土地法第104條第1項暨先位聲明表示不同意，惟核原告上
開所為，均係基於被告四人間就系爭土地及系爭建物簽定之
系爭契約之同一基礎事實所生原告有無優先承購權之紛爭而
為變更、追加聲明、被告及訴訟標的，至於其間對於聲明為
文字上修正係事實上補充、更正，非訴之變更或追加，揆諸
上開規定，均應予准許。
二、又確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否
不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在
，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱
經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受
確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例
要旨參照）。本件原告依據土地法第104條第1項、同法第34
條之1第4項訴請確認其對被告間有關系爭土地及系爭建物之
買賣有依同一條件優先承購之權，為被告所否認，則原告就
系爭土地、系爭建物有無優先承購權，即屬不明確，將影響
原告在法律上之地位，且此種不安之狀態，能以本件確認判
決除去，是原告提起本件訴訟，應有即受確認判決之法律上
利益。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告為系爭新興段2、2-3地號土地之共有人（權利範圍各為4
8分之8、48分之8），被告吳金招亦為上開二筆土地之共有
人，被告陳宏濡為系爭建物之事實上處分權人，而系爭建物
之坐落基地為桃園市○○區○○段0○000○0○000○000○000○000地
號土地（下稱系爭基地），原告則有將系爭新興段2、2-3地
號土地出租予由被告陳宏濡為負責人之一人公司凱祿有限公
司（下稱凱祿公司）並簽立租賃契約書。然被告吳金招、陳
宏濡卻於110年2月8日與被告劉勝龍、劉怡君簽立系爭契約
，由被告吳金招將系爭土地及由被告陳宏濡將系爭建物之事
實上處分權以1,380萬元出賣予被告劉勝龍及劉怡君。嗣被
告吳金招依土地法第34條之1第4項規定，以中壢興國郵局第
17號存證信函通知原告得於15日內以同一條件優先承購，而
原告於110年2月22日收受該存證信函後，即於同年月25日以
LINE通訊軟體向該存證信函所載吳金招之代理人即訴外人梁
美芳聯繫，並於110年3月9日以LINE通訊軟體向梁美芳表示
欲行使優先承購權，梁美芳則通知原告於翌（10）日攜帶身
分證、存證信函、權狀、500萬元、印章等物件準備換約，
原告並以台北長春郵局第296號存證信函通知被告吳金招，
但被告吳金招於110年3月11日收受該信函後，以原告行使優
先承購權之時間已逾15日為由，將系爭新興段3地號等6筆土
地出售並移轉登記予被告劉勝龍、劉怡君。至被告陳宏濡為
系爭建物之事實上處分權人，系爭建物所使用之基地為系爭
基地，被告陳宏濡為基地承租人，於出售系爭建物之事實上
處分權時，仍應通知出租人是否行使優先承購權，惟其卻未
通知即將系爭建物之事實上處分權移轉予被告劉勝龍、劉怡
君，原告自得依土地法第104條之規定，請求確認原告就系
爭土地及系爭房屋有優先承購權存在，及塗銷被告4人間因
買賣所為系爭新興段3地號等6筆土地之所有權移轉登記及系
爭建物之房屋稅籍變更登記，並由被告吳金招、陳宏濡與原
告簽署與系爭契約完全相同之買賣契約後，於原告依約付款
之同時辦理系爭土地之所有權移轉登記及系爭建物之房屋稅
籍移轉登記。
㈡如認原告不得依土地法第104條之規定行使優先承購權，原告
亦得依土地法第34條之1第4項行使優先承購權，因原告為系
爭新興段2、2-3地號土地之共有人，且已向吳金招之代理人
梁美芳行使優先承購權，故原告亦得依土地法該條項規定請
求確認原告就被告4人間有關系爭土地及系爭房屋之買賣有
依系爭契約同一條件之優先承購權存在，且就被告吳金招尚
未移轉登記給被告劉勝龍、劉怡君之系爭新興段2、2-3地號
土地，原告並得以2,836,276元與被告吳金招簽定土地買賣
契約書，於原告依約付款之同時，被告吳金招將上開2筆土
地之所有權移轉登記給原告，至於已移轉登記給被告劉勝龍
、劉怡君之系爭新興段3地號等6筆土地及系爭建物，因土地
法第34條之1第4項僅具債權效力而不得對抗他人，原告雖不
得請求塗銷登記回復原狀，惟被告4人明知原告已行使優先
承購權，卻仍將該6筆土地辦理所有權移轉登記予被告劉勝
龍、劉怡君，並將系爭建物之稅籍登記變更登記，應屬共同
侵權行為，原告之優先承購權遭受被告共同不法侵害而依民
法第184條侵權行為之法律關係及第185條第1項請求被告4人
應就本件侵權行為負連帶賠償責任，或依同法第226、227條
債務不履行之法律關係請求損害賠償。
㈢並聲明：如前述「壹、一」113年11月26日變更聲明所示之先
位聲明及備位聲明。
二、被告答辯：
㈠被告吳金招、陳宏濡以：
⒈原告於110年2月22日收到由梁美芳代筆書寫通知15日內行使
優先承買權之存證信函，然訴外人梁美芳並未獲授權處理本
件事務，而梁美芳於110年3月10日在與原告聯繫之過程中，
亦已要求原告需自行通知吳金招，而被告吳金招於110年3月
11日始收到原告之通知，顯已逾15日之行使權利期限。
⒉系爭建物起造人為何人已不可考，被告陳宏濡僅為系爭建物
之原事實上處分權人，且被告陳宏濡與原告間並未有租賃契
約存在，原告與凱祿公司之租賃契約已因凱祿公司未給付租
金而遭終止，原告與本件被告間並無租賃關係存在，自無依
土地法104條第1項之規定取得優先購買權之餘地。
⒊原告僅為系爭新興段2、2-3地號土地之共有人，其就系爭新
興段3地號等6筆土地均無持分，而被告吳金招出售系爭土地
之應有部分，各筆土地之地目不盡相同，價格亦不相同，自
得分開出售，而非如原告所主張需合併出售，既非單一交易
客體，原告主張對系爭土地均有優先承購權云云，並無理由
，且被告亦得先將其餘沒爭議之土地（即系爭新興段3地號
等6筆土地）過戶。是縱認本件原告得依土地法第34條之1第
4項之規定行使優先承買權，然其得行使之範圍僅限於系爭
新興段2、2-3地號土地，而系爭新興段3地號等6筆土地及系
爭建物，原告均不得主張其有優先承買權存在。
⒋又土地法第34條之1第4項之優先承購權屬債權性質，於出賣
人違反時，不得對抗本件被告間出售、處分之效力。至於他
共有人如認為受有損害，雖得請求損害賠償，然依系爭契約
及土地價格附表，系爭新興段3地號等6筆土地之交易價格為
8,607,600元（計算式：系爭土地總價12,076,200元－系爭新
興段2、2-3地號土地3,468,600元＝8,607,600元）、系爭建
物為1,723,800元，共計10,331,400元。依本件鑑定人誠立
不動產估價師聯合事務所出具之補充鑑定報告可知，無論係
被告4人於成立系爭契約時或原告提起本件訴訟時，系爭新
興段3地號等6筆土地及系爭建物經鑑定後之價格均低於被告
4人間依系爭契約所定之價格，自難認原告有何受損害之情
形，況被告吳金招、陳宏濡與劉勝龍、劉怡君並不認識，係
經仲介介紹，出賣之共有人與買方非親非故，自然能賣更高
更好之價格，並無賤價出售之情形，且買賣價金經僑馥建築
經理股份有限公司辦理履約保證，被告間無通謀意思表示，
原告就被告等有何該當侵權行為並未舉證以實其說等語資為
抗辯。
⒊並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
㈡被告劉勝龍、劉怡君則以：
⒈系爭建物係陳宏濡於92年間以400萬元之代價自訴外人劉清秀
處讓渡而來，原告雖提出系爭建物之租賃契約書藉此證明系
爭建物係於出租期間興建，惟該租賃契約書除未載明有租地
建屋之約定外，陳宏濡或劉清秀均非該租賃契約書之承租人
，至於凱祿公司與陳宏濡為不同人格主體，則凱祿公司之租
賃關係與陳宏濡個人無涉。再者，桃園市○○區○○段000地號
土地於78年5月27日即自桃園市○○區○○段0地號土地分割而出
，而原告提出之79年以後之租賃契約書，租賃土地均僅桃園
市○○區○○段0○0地號土地而已，承租範圍未見新興段3-1地號
土地，至於新興段2-3、3-3、3-4地號土地係於104年1月13
日分別分割自同段2、3地號土地，新興段3-5地號土地則係
於106年7月13日分割自同段3地號土地，均非租賃之土地，
自難認原告有出租系爭土地給陳宏濡作為建物基地，故本件
並無土地法第104條之適用。
⒉原告對於系爭新興段3地號等6筆土地及系爭建物已移轉登記
予劉勝龍、劉怡君並無爭執，則原告依土地法第34條之1之
規定，請求確認買賣契約為無效而塗銷登記，應屬無確認利
益。又被告4人間成立之系爭契約，其標的係採分別計價買
賣並有土地價格附表可佐，原告僅為系爭新興段2、2-3地號
土地之共有人，其餘系爭新興段3地號等6筆土地均無持分，
縱原告得依土地法第34條之1第4項行使優先承購權，亦僅得
就系爭新興段2、2-3地號土地行使，而不及於系爭新興段3
地號等6筆土地及系爭建物。再者，原告主張依侵權行為之
法律關係請求被告負連帶賠償責任，惟土地法第34條之1之
立法意旨僅係為簡化共有關係，與保護他人之法律無涉，僅
係共有人出售土地未依法通知他共有人優先承買購，依法對
他共有人須負損害賠償，此乃規範土地原共有人，亦即將系
爭契約約定通知其他土地共有人為賣方吳金招之義務，自與
買方劉勝龍、劉怡君無涉。更何況原告非系爭6筆土地及系
爭建物之共有人，自無優先承購權，被告劉勝龍、劉怡君係
以買賣之正當方式為之，並無使用背於善良風俗方法之情事
，實難認原告有何權利受有損害等語資為抗辯。
⒊並聲明：⑴原告先位及備位之訴均駁回；⑵如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
㈠兩造不爭執事項(卷一第362至363頁、卷二第22至25頁)
⒈原告為系爭新興段2、3地號土地之共有人，而被告吳金招亦
為該二筆土地之共有人。
⒉被告吳金招為系爭新興段3地號等6筆土地之原共有人，原告
則非該六筆土地之共有人。
⒊被告吳金招、陳宏濡於110年2月8日與被告劉勝龍、劉怡君簽
訂系爭契約，由被告吳金招及陳宏濡以總價1,380萬元出售
系爭土地之應有部分及系爭建物之事實上處分權予被告劉勝
龍、劉怡君。
⒋梁美芳於110年2月20日以吳金招為寄件人，寄發中壢興國郵
局第17號存證信函，該存證信函於110年2月22日送達原告。
⒌原告於110年3月9日以LINE通訊軟體向梁美芳表示欲行使優先
承買權。
⒍被告吳金招就系爭新興段3地號等6筆土地之應有部分於110年
4月1日經桃園市中壢地政事務所辦理所有權移轉登記予被告
劉勝龍、劉怡君，劉勝龍、劉怡君之持分如附表二「出賣後
持分」欄所示。
⒎系爭建物之坐落位置即如桃園市中壢地政事務所111年2月9日
中地法土字第4800號複丈成果圖所示，而被告陳宏濡原為該
建物之事實上處分權人。
⒏系爭新興段2-3、3-1、3-3、3-4、3-5、34地號等6筆土地之
都市計畫使用分區均為道路用地。
⒐系爭契約所載「未保存建物：中壢區龍岡路2段182之1號」即
如桃園市中壢地政事務所111年2月9日中地法土字第4800號
複丈成果圖所繪製之建物，即系爭建物。
㈡有關原告依土地法第104條第1項主張有優先承購權暨其先位
聲明有無理由？
⒈按土地法第104條第1項規定「基地出賣時，地上權人、典權
人或承租人有依同樣條件優先承買之權。房屋出賣時，基地
所有權人有依同樣條件優先承買之權。其順序以登記之先後
定之。」，係為維護土地上建築物之存在而設，旨在使基地
與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟之效用，必須房屋
所有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係為前
提要件，且係以房屋所有人與基地所有人為適用對象，基地
之共有人彼此間並無適用餘地。
⒉系爭建物為鐵皮造之未辦保存登記建物，於92年7月以前已興
建完成，坐落於中壢區新興段2、2-3、3、3-1、3-3、3-4、
3-5地號土地上，被告陳宏濡就系爭建物有事實上處分權，
並於110年2月8日與劉勝龍、劉怡君簽訂系爭契約而出售與
劉勝龍、劉怡君等情，有系爭契約、桃園市中壢地政事務所
111年2月9日中地法土字第4800號複丈成果圖、房屋稅繳款
書、桃園市政府地方稅務局中壢分局111年12月30日桃稅壢
字第1117448169號函暨所附房屋稅籍證明書、112年2月2日
桃稅壢字第1127402053號函及其附件可稽（本院卷一第383
至390、283、285、287、414頁，卷二第46、196至208、236
至244頁），且為兩造不爭執。原告雖依土地法第104條第1
項規定主張被告陳宏濡出賣系爭房屋時，原告為基地共有人
而得行使優先承購權云云，對此，被告均否認被告陳宏濡與
原告間有何基地租賃關係，自應先由原告就此基地租賃關係
存在之事實負證明責任。經查，原告主張其與被告陳宏濡間
有基地租賃關係，係提出79年5月1日、92年7月1日及103年6
月4日租賃契約3件為據（本院卷一第225至229、231至233頁
，卷二第14至19頁），以系爭建物為上開出租期間所興建，
且凱祿公司為一人公司，負責人為陳宏濡，從而陳宏濡為基
地承租人等語。然觀之其中79年5月1日之土地租賃契約書，
載出租人（甲方）包含原告在內之劉新旺等9人，承租人（
乙方）為梁信熙，並由劉清秀為乙方之連帶保證人，出租土
地坐落中壢市○○段0○0地號（分割前地號），租賃期間自79
年5月1日起至84年4月30日止；92年7月1日房屋租賃契約書
載出租人為原告，承租人為濡林事業有限公司，陳宏濡為公
司負責人及連帶保證人，契約第一條係載甲方房屋所在地及
使用範圍中壢市○○段0○0號二筆土地持分所有權部分，租賃
期間自92年7月1日起至99年6月30日止，該等契約中所載基
地承租人均非陳宏濡本人甚明。另原告提出103年6月4日之
土地租賃契約及公證書，承租人為凱祿公司，亦非陳宏濡個
人，而公司與自然人本屬不同人格，原告主張其與被告陳宏
濡間就系爭建物有基地租賃關係存在而有土地法第104條第1
項之適用云云，尚乏依據。
⒊從而被告陳宏濡出賣系爭建物，原告縱為該建物坐落基地之
一部之共有人，但兩造間無基地租賃關係，原告對於被告陳
宏濡出賣系爭建物即不得依土地法第104條第1項後段主張有
優先承買之權，就其他系爭土地應有部分更無依該條項規定
主張優先承買之餘地，以此規定為基礎進而請求塗銷系爭新
興段3地號等6筆土地之所有權移轉登記及系爭房屋之房屋稅
籍移轉登記，並訴請被告吳金招與陳宏濡就系爭土地及建物
與原告訂定同一條件之契約並履行，均屬無據，故認原告之
先位聲明均無理由，應予駁回，假執行之聲請亦因此失所附
麗，併予駁回。
㈢有關原告依土地法第34條之1第4項行使優先承購權暨其備位
聲明有無理由？
⒈按土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他
共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。其立法意旨在於
藉應有部分之出賣，為第三人買受共有人之應有部分時，承
認其他共有人享有優先承買權，以減少共有人之人數，簡化
共有關係，促進不動產之有效利用。經查，原告為系爭新興
段2、2-3地號土地之共有人，被告吳金招以系爭契約出賣含
上開2筆共有土地之應有部分在內之系爭土地予被告劉勝龍
及劉怡君，其中系爭新興段3地號等6筆土地已經辦理所有權
移轉登記，以上事實為兩造所不爭執。原告以被告吳金招出
賣含上開共有土地應有部分在內之系爭土地，原告依土地法
第34條之1第4項規定就系爭土地及建物有優先承購權云云，
對此，被告否認並以前詞置辯，從而本件應審究：⑴原告是
否已於期限內通知被告吳金招行使本件優先承購權？⑵原告
依土地法第34之1條第4項行使優先承購權之承購範圍為何？
其備位聲明第二項有無理由？原告得否以其優先承購權受侵
害依侵權行為或債務不履行之法律關係，向被告4人請求損
害賠償及賠償金額若干？
⒉有關原告是否已於期限內通知被告吳金招行使本件優先承購
權
被告吳金招於110年2月20日寄發中壢興國郵局第17號存證信
函，將其就系爭土地應有部分出售第三人一事通知其他共有
人是否主張優先購買，該存證信函於同年月22日送達原告，
有存證信函及送達回執可稽（本院卷一第24至28、162至168
頁），且為兩造所不爭。嗣原告於110年3月9日先以行動通
訊軟體LINE與存證信函上所載吳金招之聯絡人梁美芳聯繫，
表明行使優先承購權，有原告與梁美芳間之LINE對話紀錄可
憑（本院卷一第122至124）。被告吳金招雖以梁美芳並無代
其受意思表示之權利，而原告於110年3月10日寄發之台北長
春路郵局第296號存證信函係於翌（11）日始到達被告吳金
招，經被告吳金招以桃園福林郵局第25號存證信函回覆逾期
行使等語置辯，並有該第296號存證信函及回執、第25號存
證信函及回執在卷可稽（本院卷一第36至37、76至78頁，卷
三第193頁），但依據土地法第34條之1第4項、土地法地34
條之1執行要點第13條第1項就優先承購權之行使並不以書面
通知為要式，以意思表示到達同意處分之共有人時發生效力
，是否以書面為之僅屬日後證明難易之問題而無關通知效力
，與同條第2項出賣應有部分之共有人應以書面通知其他共
有人之規定不同，且觀之前開被告吳金招名義寄發之中壢興
國郵局第17號存證信函已載明「倘台端有意願購買上述土地
持分時請於文到十五日內聯繫中信房屋中壢捷運中豐加盟店
（地址...），聯絡人：梁美芳電話...表示主張購買權利並
確認後續買賣相關事宜，逾期即視為放棄優先購買權資格。
」，不論被告吳金招與中信房屋中壢捷運中豐加盟店聯絡人
梁美芳之間內部授權關係為何，被告吳金招既已對外明白表
示梁美芳有受領通知權限，原告對梁美芳所為之通知直接對
被告吳金招本人發生效力，且由上開LINE對話紀錄原告於3
月9日表達要行使優先承購權後，雙方尚約定3月10日進行換
約並約定換約時間、地點及所需攜帶文件等情，足認該意思
表示已經到達對方，至於梁美芳於雙方討論完換約之事後傳
送訊息要原告於3月10日5點以前請律師寄存證信函給吳金招
完成優先購買換約程序等語（本院卷一第122頁），不影響
前已經通知之效力，被告吳金招上開所辯，並無可採，另被
告陳宏濡出賣之系爭建物未與原告共有，而被告劉勝龍、劉
怡君為買方，本即非優先承購權之通知對象。是就原告已於
收到處分共有土地之共有人吳金招之出賣通知後於15日之期
限內通知被告吳金招行使本件優先承購權一事，堪予認定。
⒊原告依土地法第34之1條第4項行使優先承購權之承購範圍為
何？
⑴按共有人將共有土地連同其他土地合併出賣予第三人，其他
共有人對於共有土地應有部分固得以同一價格行使優先承購
權，惟就合併出賣之非共有土地部分，是否須一併承購，過
往糾紛多起於他共有人僅願承購部分土地，進而衍生是否為
合法行使權利之爭議，亦即就他共有人是否享有優先承購選
擇權（想買可買，不想買可不買），或必須一併承購（不想
買亦須買），始得謂係合法行使權利，有採取折衷見解認非
可一概而論，而應依原買賣雙方之意願及利益、共有土地及
非共有土地之客觀上經濟價值、土地整體之利用關係等項，
具體觀察判定之（最高法院107年度台上字第2434號判決意
旨參照），之後於土地法地34條之1執行要點第12條甚至將
他共有人之優先購買之選擇權予以規定。但本件與之相反，
有關他共有人對於合併出賣之非共有土地是否當然有一併承
購之權利，因土地法第34條之1第4項規定他共有人之優先承
購權係在因應調合共有土地之處分不必採全體一致決之衝突
並簡化共有關係，某程度限制了共有人出賣共有土地應有部
分之契約自由，但出賣非共有土地則屬契約自由範疇，該部
分與共有關係無關，縱使僅立一份契約而併同出賣，亦應認
未必一概可以因此創設而擴張優先承買權之效力及於非共有
土地，仍應視該買賣契約數宗標的是否可分，前開折衷見解
之標準仍值參考，例如合併出賣之多筆土地僅有單一總價，
而共有土地之客觀上經濟價值高於非共有土地，除去共有土
地後，就其他非共有土地部分，第三人即不願買受或僅願以
較低價格買受，或原共有人即不願出賣，或分開出賣不利於
土地整體利用，該全部土地之買賣即應視為單一交易客體，
其他共有人行使優先承購權之同一價格或同樣條件，應以全
部土地之買賣為判準（最高法院107年度台上字第2434號判
決意旨參照）。惟除去共有土地部分第三人如仍願以原來約
定價格買受非共有土地，此時數筆土地之交易各自獨立可分
，即無可認他共有人當然可擴張其優先承購權之範圍而及於
非共有土地。
⑵原告主張就系爭土地及系爭建物均有優先承購權，被告則以
系爭契約可分，原告最多僅得就系爭新興段2、2-3地號土地
之買賣可優先承購等語置辯。經查，本件買賣標的有關土地
部分均僅為各該筆土地之應有部分，依卷附系爭土地登記謄
本（本院卷三第57至65頁），其中系爭新興段2、2-3號土地
之共有人除原告與被告吳金招外，尚有其他多人，而系爭新
興段3地號等6筆土地，除原本之共有人吳金招於110年4月1
日將其應有部分移轉登記給劉勝龍、劉怡君外，該等土地也
尚有其他共有人多人，但原告並非共有人，原告介入應買也
無從簡化共有關係。而依卷附土地登記謄本、土地複丈成果
圖、鑑價報告勘查拍攝現場照片（本院卷二第336至337頁）
所示，新興段2地號面積287.90平方公尺，新興段3地號之面
積為503.15平方公尺，各自均有臨路，在使用上並無必然相
互依存、整體開發之關係，而其中新興段2-3、34、3-1、3-
3、3-4、3-5均為都市計畫道路用地，有土地使用分區證明
書可稽（本院卷一第369頁），共有之新興段2號土地之客觀
上經濟價值高於其他非共有土地，除去共有土地後，就其他
非共有土地部分，被告即原買賣雙方均表明除去系爭新興段
2、2-3號土地後之系爭新興段3地號等6筆土地仍願意購買（
本院卷一第367頁、卷二第164頁），又系爭契約中就建物及
土地本即有分開計算價格，其中未保存登記之系爭建物售價
為1,723,800元，土地總價為12,076,200元（本院卷一第389
頁），此外，被告也提出有關各筆土地持分之交易價格附表
（本院卷二第64頁），其中新興段2、2-3地號土地面積11.5
62坪之價格為3,468,600元，換算一坪30萬元，與原告與梁
美芳間LINE對話中梁美芳提及之「建地30萬」相符，其餘系
爭新興段3地號等6筆土地合計8,607,600元，對照卷附誠立
不動產估價師聯合事務所之補充鑑價報告（本院卷三第9至2
9頁）有關上開土地僅出售持分之個別正常市價價值共7,477
,724元、持分土地整體出售之價值為7,886,873元（本院卷
三第26、27頁），差距不大，甚至高於鑑定價格。該補充鑑
價報告係由估價師對該土地進行產權、一般因素、區域因素
、個別因素、不動產市場現況、勘估標的最有效使用情況及
專業意見分析後，採比較法進行評估，並已敘明相關鑑價之
規定及方法予以鑑定，鑑價過程尚屬客觀詳實、專業公允，
其鑑定亦無何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，是
本院認系爭鑑價報告所認之估價金額，應堪採信，則系爭新
興段3地號等6筆土地之系爭契約售價並無過分偏離市價，更
無賤賣之情。原告雖質以被告之該價格附表為因應本件訴訟
事後製作云云，但倘被告刻意臨訟製作，對應其抗辯原告僅
得就2及2-3土地行使權利，大可壓低系爭新興段3地號等6筆
土地之價格以抬高新興段2、2-3地號土地之價格而使原告須
以高價應買，但結論並非如此，且系爭新興段3地號等6筆土
地與鑑價結果相比較，並無低報，是原告所指尚屬臆測。至
於原告稱接獲被告吳金招通知行使權利之存證信函係包含系
爭新興段3地號等6筆土地及系爭建物在內乙節，因法定之優
先承購全存否並非取決於他人通知之內容範圍，故亦無從引
為有利原告之認定。
⑶綜上，本件數筆土地之應有部分交易各自獨立可分，應認原
告就其共有之新興段2、2-3地號土地之應有部分買賣有優先
承購權，其訴請確認此範圍內有以同一條件購買之優先承購
權存在為有理由，其餘非共有部分土地（即系爭新興段3地
號等6筆土地）及系爭建物則不及之，訴請確認該部分優先
承購權存在認無理由。
⒋原告備位聲明第二項請求訂約並辦理移轉登記有無理由？
⑴按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律
規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特
權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人
行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定
之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有
人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有
請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（本院65年台上
字第853號判例參照）。因此，出賣之共有人與他人所訂契
約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，
始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更
買賣條件時，自不得稱之（最高法院100年度台上字第432號
判決意旨參照）。
⑵如前所述，本件原告就被告吳金招出賣新興段2、2-3地號之
應有部分固有優先承購權，並已通知行使，因而取得對出賣
人行使買賣契約訂立請求權，但有關契約內容應完全比照出
賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，當然包
含以相同價格訂約，倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時
，即非合法行使優先承購權。而依據出賣之共有人吳金招與
買方劉勝龍、劉怡君所訂立之不動產買賣契約中有關新興段
2、2-3地號之應有部分價格，該部分面積11.562坪，價格為
3,468,600元，有被告提出之土地價格附表可稽，且佐以誠
立不動產估價師聯合事務所之補充鑑價報告，系爭新興段3
號等6筆土地進行鑑價之結果，以該等土地分別為農地或道
路用地，且為持分地而論，系爭契約出售價格並無低於當時
市場行情，甚至是高於鑑定價格，則總價1,380萬元扣除該6
筆土地後作為新興段2、2-3地號土地之出售價格，應合於市
場行情。吳金招與買方劉勝龍、劉怡君所訂立之不動產買賣
契約中有關新興段2、2-3地號之應有部分價格為3,468,600
元，原告卻自行計算並要求以2,836,276元訂約，即非以「
同樣條件」請求訂立買賣契約，而非合法行使優先承購權，
從而原告請求被告吳金招以此內容就上開新興段2、2-3地號
之應有部分簽訂土地買賣契約書即無理由，且兩造契約未訂
立，原告進而請求於給付價金之同時移轉上開2筆土地之應
有部分與原告，亦無理由，此部分假執行之聲請失所附麗，
併予駁回。
⒌原告得否依侵權行為之法律關係或債務不履行之法律關係向
被告請求損害賠償，及損害之數額為何？被告4人應否負連
帶賠償責任？
原告主張系爭新興段3地號等6筆土地及系爭建物已經移轉登
記給被告劉勝龍、劉怡君，侵害原告之優先承購權，故依據
民法第184條侵權行為之法律關係或民法第226條、227條債
務不履行之法律關係請求被告4人連帶賠償云云。對此，被
告均否認之，而土地法第34條之1第4項之優先承購權之性質
認係請求訂約之債權效力，倘共有人已經將應有部分出賣並
移轉他人，共有人間已無從成立買賣契約，與該第三人間更
無契約關係，自無債務不履行可言，況且原告就系爭新興段
3地號等6筆土地及系爭建物並無優先承購權，已如前述，亦
難認權益受不法侵害。從而原告請求被告4人負侵權行為或
契約關係之損害賠償責任而應連帶給付原告620萬元及法定
遲延利息云云，尚屬無據，認無理由，應予駁回，此部分假
執行之聲請失所附麗，並予駁回。
四、綜上，本件原告先位依土地法第104條第1項主張優先承購權
並為如前述之先位聲明，均無理由，應予駁回，假執行之聲
請併予駁回；備位依據土地法第34條之1第4項，備位聲明地
1項於確認新興段2，2-3地號應有部分之買賣有依同一條件