臺灣新竹地方法院民事判決
114年度重訴字第81號
原 告 陳韻竹
訴訟代理人 陳又寧律師
複 代 理人 蔡嘉晏律師
被 告 建信建設股份有限公司
法定代理人 蔡睿行
訴訟代理人 蔡甫欣律師
上列當事人間給付款項事件，本院於民國114年7月17日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣（下同）陸佰參拾伍萬元，及自民國（下
同）一一四年五月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告供擔保貳佰壹拾貳萬元後，得假執行。但被告如以
陸佰參拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告與被告於110年5月21日簽訂預售屋買賣契約書，由原告
以總價565萬元向被告購買建案名稱「建祥璞居」A棟6樓房
屋、所坐落土地持分（下稱系爭房地）、及停車位1個，原
告已給付第一、二期款各125萬元，尚餘315萬元未付（565
萬元-125萬元-125萬元=315萬元)，此有預售屋買賣契約書
可證（卷第29-39頁，下稱系爭預售契約）。
㈡、其後房市交易熱絡，原告欲將系爭預售契約權利轉讓他人以
獲利，原告因與被告公司法定代理人蔡睿行之父親蔡東宏相
熟，遂於112年5月間詢問可否代為轉售及售價意見，蔡東宏
回覆「可以，我會交代王秘書及我小孩」，原告遂委託被告
為其尋找買家、代為處理移轉系爭預售契約權利事宜。被告
於112年7月間回報已以總價1,250萬元售出予第三人彭○嵐，
有112年8月2日房地買賣合約可證（卷第57-71頁），蔡東宏
並恭喜原告稱妳賺了700萬元。蔡東宏詢問「該給小孩業（
務）部奬金應該是該給吧」，原告亦回覆「你留下100萬」
。嗣於112年8月14日被告先給付200萬元予原告。綜上，被
告應再給付原告635萬元（計算式：售價1,250萬元-尚未給
付之系爭預售契約款315萬元-被告報酬100萬元-被告已付20
0萬元=差額635萬元）。對於上開635萬元，被告秘書王宇偉
（LINE名稱「王秘書建祥」）亦確認後於113年12月6日傳送
WORD檔案予原告表示「前已委託售出，賣價1,250萬元，實
領金額635萬，待住戶銀行貸款完成後再安排撥款日期」等
文字（卷第49-51頁）。
㈢、因蔡東宏所經營之「建祥營建企業團」有營運不佳狀況，且
向原告借款未清償，被告知悉原告擔憂此筆635萬元債權不
保，故被告法定代理人蔡睿行、父親蔡東宏、母親朱孝宏均
在書面上簽名用印確認積欠原告635萬元，並承諾待住戶銀
行貸款完成後即安排撥款日期（卷第53頁，下稱系爭書面）
。「建祥璞居」建案業於114年初完工，系爭房地並已於114
年3月7日移轉登記予第三人。詎料，被告僅以系爭書面佯裝
付款誠意，實則無清償規劃，蔡東宏更稱第三人彭○嵐所支
付之買賣價金「不夠被銀行及租貸扣」意即以原告所賺取之
差價抵償被告或建祥營建企業團之其他債務。
㈣、爰依民法第541條規定「受任人因處理委任事務，所收取之金
錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義，
為委任人取得之權利，應移轉於委任人。」提起本件訴訟。
並聲明：⑴被告應給付原告635萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵訴訟費用由被告
負擔。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則答辯以：
㈠、不爭執於110年5月間與原告簽訂系爭預售契約，總價565萬元
，已於110年5月21日及110年7月31日收受價金各125萬元。
亦不爭執被告已將原告所購買之系爭房地及另一個停車位以
1,250萬元出售予第三人，第三人已付清所有價款，被告已
於114年3月7日完成移轉登記。惟否認受原告委任轉售及應
再給付原告635萬元。
㈡、緣於原告與蔡東宏熟識多年，時有合作工程案件或互相借貸
。112年5月間原告表示其有資金壓力，請被告幫忙找其他買
家轉售，此觀原告112年5月6日LINE對話中對蔡東宏表示「
你也可以替我賣」即明。112年8月2日被告與新買家即第三
人彭○嵐簽約後，被告即於112年8月15日主動退還原告之購
屋價金其中200萬元（卷第151頁），僅餘50萬元尚未退還。
詎料原告到被告公司爭執，表示被告多賺了685萬元而要求
抽成，但被告並未答應。嗣後蔡東宏聯絡原告表示願再給付
100萬元（含退還價金50萬元及50萬元紅利表示感謝），然
為原告所拒收。
㈢、原告自承尚有315萬元價金未付，原告既已違約，被告本得解
除契約、請求損害賠償，豈可能同意給付原告635萬元？系
爭書面僅係證明兩造協議之過程，並非被告承認積欠原告63
5萬元；至於蔡東宏向原告表示「A6房你扣去購屋成（本）
，賺了700萬，恭喜」等語，係恭喜原告不用再繳納自備款
，資金壓力解除，相當於賺了700萬元之意。退步言，倘法
院認定原告主張屬實，則兩造間應係仲介契約，原告僅得向
被告請求按不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1點規定
，最高按交易總價1,250萬元之6%即75萬元仲介費（卷第111
-113頁）。
㈣、答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用由
原告負擔。⑶如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執
行（卷第107頁）。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張其於110年5月21日與被告簽訂系爭預售契約，由原
告以總價565萬元向被告購買系爭房地及停車位，被告已收
取第一期款125萬元及第二期款125萬元，原告尚餘315萬元
未給付；被告於112年8月2日將系爭房地及另一停車位以總
價1,250萬元售予第三人彭○嵐並簽訂房地買賣合約，被告已
向第三人收取1,250萬元，並完成所有權移轉登記；被告於1
12年8月15日（註：原告稱8月14日，但簽收單記載8月15日
）給付原告200萬元等情，為被告所不爭執，並有兩造間系
爭預售契約書、被告與彭○嵐之合約書、系爭房地登記謄本
、原告簽收200萬元之領款簽收單等在卷可稽（卷第29-39、
57-71、87-97、151、168頁），故此部分事實應可先予認定
。
㈡、至於原告主張其委任被告代為轉售系爭預售契約權利，並願
給付被告委任報酬100萬元乙節，則為被告所否認，並以前
詞置辯。是以，本件爭點厥為：⑴兩造間有無委任契約關係
存在？若有，原告委託被告轉售，是因原告無資力繳納後續
價款，或係為賺取差價利益？⑵被告是否已承認原告得再領
取之金額為635萬元？
㈢、就爭點一，本院基於以下證據及理由，認兩造間有委任契約
存在，原告之所以委託被告轉售，並非無資力繳納後續價款
，而是為賺取差價利益。緣以：
⒈依據原告提出其與蔡東宏間之LINE對話，蔡東宏自112年5月6
日起至7月26日止，與原告之對話內容始終客客氣氣，並持
續主動告知轉售進度，舉凡系爭房地之開價、車位開價、過
濾詢問客人、有詢問之客人資訊、約定帶看時間、1組出價
還有18組在電話洽談、A6已收訂金：40.2萬/坪，95萬/車位
，10天後訂約，A6房你扣去購屋成（本）賺了700萬，恭喜
（噴彩帶貼圖及開香檳貼圖）等，確然符合受委任代為轉售
之行為模式，即隨時回報銷售進度，最後並賀成交。參以蔡
東宏表示「該給小孩業（務）部奬金應該是該給吧。共同創
造利潤」，原告回以「你留下100萬，這是我的心意」，蔡
東宏即表示「了解謝謝。訂約後，就會和你計算好，謝謝晚
安」（卷第42、47頁），亦得佐證被告同意收取委任報酬10
0萬元。
⒉被告雖抗辯係原告有資金壓力等語，惟查，被告就此部分抗
辯並未舉證以實其說。再者，本院審酌系爭預售契約分期付
款方式（卷第39頁）為：第一期訂金125萬元、第二期結構
體完成125萬元、第三期銀行貸款（未載金額或比例）、第
四期交屋款（未載金額或比例）。對照於彭○嵐名下系爭建
物謄本（卷第87頁），使用執照為（113）府都使字第206號
、建物第一次登記日期為114年2月6日，足見在113年度取得
使用執照之前，未達到可以辦理銀行貸款階段，被告亦未通
知辦理銀貸、對保事宜，可見112年5月間原告並不需要繳納
第三期銀行貸款，更不需要繳納第四期交屋款。是以，被告
所辯112年5月間原告表示其有資金壓力，係原告違約云云，
為無稽之談。
⒊再者，若果原告因無資力而違約，被告即應依契約條款通知
原告解除契約及沒收一部或全部價金，之後方能再行銷售系
爭房地及停車位，且無庸給付原告任何價款，被告法定代理
人蔡睿行及其父蔡東宏、其母朱孝宏豈會慎重地簽署系爭書
面（詳後述），將兩份契約書價金及100萬元報酬逐項加、
減計算之理。是以，益顯被告所辯與常情有違而無可信。
㈣、就爭點二，本院基於以下證據及理由，認被告已承認原告得
再領取之金額為635萬元。緣以：
⒈蔡東宏之秘書王宇偉（LINE名稱「王秘書建祥」）傳送予原
告之系爭書面（卷第53頁），全文詳載「璞居建案A戶6F，
原賣價總金額565萬元，110/05/21已收現金250萬元，現已
委託售出，賣價1,250萬元。故1,250萬-565萬=685萬（差價
），685萬+250萬（已收）=935萬。另112年8月14日已交付2
00萬元（現金），故餘735萬，再扣除回饋款100萬後，實領
635萬。（需再扣除10%稅金）。待住戶銀行貸款完成後再安
排撥款日期。蔡睿行（簽名）、蔡東宏（簽名）、朱孝宏（
用印）」。本院觀諸系爭書面，被告法定代理人已自承「現
已委託售出」，關於金額之計算亦完全符合原告與被告間暨
被告與第三人間之契約總價、付款程度、返還價金、委任報
酬之數額，堪信被告確已承認原告得再領取之金額為635萬
元。
⒉被告於系爭書面自承「現已委託售出」已如前述，可見被告
確係受任處理轉售事務，並同意委任報酬為100萬元。按「
受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交
付於委任人。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，
應移轉於委任人。」民法第541條定有明文。核被告出售系
爭房地及停車位已向原告收取250萬元，出售系爭房地及另
一停車位已向彭○嵐收取1,250萬元，固然2個停車位位置不
同、價格不同，然原告原本購買之停車位乃「地上一樓平面
式」（長5.8公尺、寬2.5公尺、高2公尺），明顯比彭○嵐購
買之另一停車位「機械式編號9」（長5.05公尺、寬1.9公尺
、高1.7公尺）之價值高（卷第31、59頁），原告僅依彭○嵐
之總價1,250萬向被告主張，自無不可。被告就系爭房地及
停車位應取得之金額為565萬元及委任報酬100萬元，然原告
共已收取1,500萬元（原告給付250萬元及第三人給付1,250
萬元），差額835萬元（1,500萬元-565萬元-100萬元=835萬
元）應歸原告所有，扣除被告已於112年8月14日給付200萬
元，故原告請求被告再給付635萬元為有理由，應予准許。
⒊至於被告另辯稱原告僅得向被告請求按不動產仲介經紀業報
酬計收標準規定第1點規定，最高按交易總價1,250萬元之6%
即75萬元仲介費云云，容有誤會，蓋本件原告並未受被告之
委任而居間仲介買賣。
㈤、綜上，原告依民法第541條請求被告給付635萬元及自起訴狀
繕本送達翌日即114年5月13日（見送達證書卷）起至清償日
止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
四、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無
不合，各酌定相當擔保金額併准許之。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料
，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 8 月 19 日
民事第一庭 法 官 陳麗芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 19 日
書記官 凃庭姍
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