臺灣新竹地方法院民事判決
113年度訴字第1202號
原 告 謝松燕
訴訟代理人 楊一帆律師
複代 理 人 陳興蓉律師
被 告 温源馨
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國114年7月15日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣205,000元，及自民國114年7月16日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之34，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。查原告起訴時原僅聲明請求被告應給付原告新
臺幣（下同）60萬元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息。嗣追加備位聲明為被告應給
付原告205,000元，及自民事準備暨變更聲明狀繕本送達日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。核原告均係本
於返還價金為請求，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於民國111年7月間向原告誆稱如原證1照片
所示之土地（下稱系爭土地）為其所有，並偽稱該筆土地地
號為新竹縣○○鎮○○段0000地號（下稱1007地號土地），且出
示所有權狀，使原告信以為真而向被告購買1007地號土地，
雖兩造簽訂不動產買賣契約書，然無交易1007地號土地之意
思，被告並非系爭土地所有人，無法移轉系爭土地所有權予
原告，此乃可歸責於被告之事由致給付不能，依民法第226
條、第256條、買賣契約第5條及第15條約定，原告已以起訴
狀解除買賣契約，請求被告返還原告已給付之第一期款30萬
元，並賠償違約金30萬元。退步言之，縱認兩造合意購買10
07地號土地，則依民法第92條第1項規定，原告已以起訴狀
撤銷遭被告詐欺而買受1007地號土地之意思表示，並依民法
第179條規定請求被告返還已給付之價金30萬元。另依民法
第184條第1項規定請求被告回復原狀返還30萬元。再退萬步
言，縱認原告上開主張均無理由，被告請求酌減違約金至土
地總價10%，即被告應返還原告205,000元。爰先位聲明請求
：被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息。備位聲明請求：被告應
給付原告205,000元，及自民事準備暨變更聲明狀繕本送達
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告願供擔
保請准宣告假執行。
二、被告則以：按照契約走，我90幾歲也不是要賣土地，他自己
跑到我家來說要買我的土地，我還問他為甚麼知道我那邊有
土地，他說他就住在那邊，我就說好，價錢也是他自己開定
，他說不要超過100萬，我還減5萬，95萬給他，代書也是他
自己請的，我沒有帶他去現場看過土地，是他帶我去看，原
證1照片我看的出來我有檳榔樹這邊，檳榔樹這邊的土地是
我的，其他不是我的，我就檳榔樹那邊那一塊而已。爰答辯
聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
三、得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，此為民事訴訟法第277條第1項所明定。原告先位請求被
告返還已付價金30萬元及賠償違約金30萬元，無非主張受
被告誆稱欲購買之系爭土地為1007地號土地而與之訂立買
賣契約，兩造無購買1007地號土地之真意等語，惟查，原
告聲請傳喚之證人呂學貴到庭證稱對於兩造購地細節並不
知情等語（見本院卷第103頁），則其所為之證述並無法
佐證原告主張「被告在出售土地前有帶原告去看土地，有
確實向原告表示原證1照片的土地就是其所有之土地」之
事實為真，原告就其受被告詐欺而購買1007地號土地一事
並未提出其他證據以實其說，即便原告誤買1007地號土地
，亦難認屬可歸責於被告之事由所致，則原告依民法第22
6條、第256條、第92條、第184條等規定主張解除或撤銷
買賣契約，請求被告返還價金及賠償違約金，均屬無據，
為無理由。
（二）被告對於原告購買1007地號土地未依約給付尾款，已於11
1年10月21日寄發存證信函為解除契約之表示，並沒收已
給付之價金30萬元作為違約金等情，為原告所不爭執，並
提出存證信函為憑（見本院卷第104、121頁），堪認兩造
間買賣契約業經被告合法解除。惟按，約定之違約金額過
高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，
不問該違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有
適用。查1007地號土地買賣契約總價為95萬元，原告已給
付30萬元，雖因原告遲延給付尾款以致違約，被告因原告
之違約行為未能順利取得買賣價金固受有損害，惟1007地
號土地所有權尚未移轉予原告，被告尚得再依己意處分土
地，所受損害尚非甚鉅，被告沒收已支付之30萬元價金充
作違約金應屬過高。本院審酌兩造於111年7月27日訂立買
賣契約後不久，被告即從代書得知原告無意購買1007地號
土地，迄至被告為解除契約之意思表示，時間經過不足3
月，兼衡本件係原告主動洽詢被告購買土地卻未盡事先查
證之責，造成上開購地誤會，暨兩造損害利益、違約情節
等一切情狀，認違約金應酌減為土地總價款之10%即95,00
0元，始為妥適。從而，被告沒收之價款超過95,000元部
分（計算式：300,000元－95,000元＝205,000元），即屬無
法律上原因而受有利益，致原告受有損害，構成不當得利
，則原告依民法第179條規定，請求被告返還205,000元，
即屬有據。
（三）綜上，原告無法證明受被告欺騙而購買1007地號土地，則
其位請求被告返還買賣價金30萬元及賠償違約金30萬元，
均無理由，應予駁回；惟原告備位請求酌減違約金為有理
由，爰判決如主文第一項所示。
四、本判決第一項所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第 389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告雖陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，此僅係促請 本院依職權宣告而已。至原告敗訴部分，其假執行之聲請， 因訴之駁回而失所依據，不予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 114 年 8 月 13 日 民事第一庭 法 官 林哲瑜以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 114 年 8 月 13 日 書記官 林怡芳