臺灣新竹地方法院民事判決
112年度重訴字第172號
原 告 財政部國有財產署中區分署
法定代理人 卓翠雲
訴訟代理人 彭成青律師
被 告 大矽谷名人山莊管理委員會
法定代理人 黃國正
訴訟代理人 林君鴻律師
複 代理人 連詩雅律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國114年8月1日辯論終
結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣976,714元，及自民國112年9月14日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告應自民國114年1月1日起至返還新竹縣○○鎮○○段00地號
土地如複丈成果圖所示A部分土地之日止，按月給付原告新
臺幣345元。
三、被告應自民國112年7月1日起至返還新竹縣○○鎮○○段00地號
土地如複丈成果圖所示B部分土地之日止，按月給付原告新
臺幣16,480元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之3，餘由原告負擔。
六、本判決於原告以新臺幣326,000元為被告供擔保後，得假執
行。但被告如以新臺幣976,714元為原告預供擔保後，得免
為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，
實際上即為使用機關行使所有人之權利，故實務上對於是類
財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（
最高法院51年台上字第2680號判例意旨參照）。經查，新竹
縣○○鎮○○段00地號土地（下稱系爭土地）登記所有權人為中
華民國，管理者為財政部國有財產署，有土地建物查詢資料
在卷可憑（見本院卷一第19頁）。而原告為系爭土地管理機
關即財政部國有財產署下轄獨立之行政機關，並非其內部單
位，且系爭土地屬原告業務職掌範圍，確由原告直接管領，
其即得代國家主張所有權人之權利，提起本件訴訟。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其
訴訟以前當然停止；第168條、第169條第1項及第170條至前
條之規定，於有訴訟代理人時不適用之；第168條至第172條
及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲
明，而聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法
第170條、第173條、第175條第1項、第176條分別定有明文
。查本件被告之法定代理人於訴訟程序進行中變更為黃國正
；原告之法定代理人變更為卓翠雲，均經聲明承受訴訟，核
均無不合，應予准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的
，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或
追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明
文。經查，原告起訴時，原聲明為：「㈠被告應將坐落系爭
土地上如起訴狀附圖所示編號99①面積2,418.88平方公尺之
柏油路面、編號99③面積40.59平方公尺之磚造鐵皮建物等地
上物刨除、拆除，並將土地返還予原告。㈡被告應給付原告
新臺幣（下同）1,973,803元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民國112
年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告32,792元
。㈢原告願供擔保，請宣告准予假執行」（見本院卷一第11
至12頁）。嗣於114年7月16日具狀變更聲明如後述。經核原
告就其請求返還相當於租金不當得利金額及部分遲延利息，
屬減縮應受判決事項之聲明；另原告更正請求拆除管理室、
刨除柏油路面之位置及範圍，僅係於測量後特定之具體範圍
，屬補充聲明使之完足、明確，並未變更訴訟標的，即屬非
訴之變更及追加，經核均與前揭法律規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地原為曾兆宗所有，經法務部行政執行署
新竹執行處以90年度營稅執特專字第126號執行事件拍賣程
序，由財政部臺灣省北區國稅局承受取得，再函請原告辦理
所有權移轉登記，被告在系爭土地上搭建如複丈成果圖所示
A部分面積43.13平方公尺之管理室、鋪設B部分面積2,060平
方公尺之柏油路面等地上物（下合稱系爭地上物），並在管
理室旁社區大門處設置鐵捲門及橫桿管制進出，雖經原告催
請被告拆除系爭地上物並返還系爭土地，惟被告迄今仍未拆
除返還，致原告無法使用系爭土地，自得訴請被告拆除系爭
地上物，並將該部分土地返還予原告。被告雖以系爭土地原
地主曾兆宗曾出具土地使用權同意書（下稱系爭同意書）為
由，抗辯其有權使用系爭土地，惟系爭同意書僅是曾兆宗同
意供申請建築執照使用，並非同意被告使用系爭土地，且系
爭同意書僅具債權效力，對拍賣取得系爭土地之原告並無拘
束力。又被告無權占有使用系爭土地，使原告無法使用收益
，原告得依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得
利，被告應自114年1月1日起至返還A部分土地之日止，按月
給付原告575元（計算式：3,200元×43.13㎡×5%÷12＝575元，
元以下四捨五入，下同），並返還自107年6月1日起至112年
6月30日止，使用B部分土地61個月之不當得利1,675,426元
（計算式：3,200元×2,060㎡×5%÷12×61月＝1,675,426元），
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息，暨自112年7月1日起至返還B部分土地之日止
，按月給付原告27,466元（計算式：3,200元×2,060㎡×5%÷12
＝27,466元），爰依民法第767條第1項前段及中段、第179條
規定提起本件訴訟。並聲明：
㈠被告應將系爭土地上如複丈成果圖所示A部分面積43.13平方
公尺之管理室、B部分面積2,060平方公尺之柏油路面等地上
物拆除、刨除，並將土地騰空返還予原告。
㈡被告應自114年1月1日起至返還如複丈成果圖所示A部分土地
之日止，按月給付原告575元。
㈢被告應給付原告1,675,426元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自112年7月1
日起至返還如複丈成果圖所示B部分土地之日止，按月給付2
7,466元。
㈣原告願供擔保，請宣告准予假執行。
二、被告答辯：系爭土地於重測前為新竹縣○○鎮○○○段000地號土
地，而重測前之三重埔段327地號土地則係自原327、327-24
、327-37、327-39、327-42地號共5筆土地（下合稱5筆土地
）合併而來。5筆土地係經原所有權人曾兆宗出具系爭同意
書，供起造人興建大矽谷名人山莊社區之用，並據以申請建
築執照，即5筆土地均屬大矽谷名人山莊社區之建築基地。
系爭土地既係由曾兆宗出具系爭同意書之5筆土地合併而來
，自仍為系爭同意書之效力所及，且臺灣高等法院113年度
上字第883號民事判決與本件為同一原因事實，其見解於本
件應有適用，是被告具有無償使用系爭土地之合法權源。而
系爭土地自曾兆宗出具系爭同意書後，即於其同意使用之範
圍興建房屋，並設置道路、花園、徒步休閒區及社區警衛室
等，迄今已30餘年，原告對系爭土地經曾兆宗出具系爭同意
書一事，難諉為不知，應受系爭同意書之拘束。又系爭土地
為法定空地，依建築法不可作為他用，難謂原告之利益受損
，且系爭土地於87年間經新竹縣政府稅務局免徵地價稅，原
告承接系爭土地十餘年，亦從未向被告收取費用，應視為系
爭土地無償供公眾使用，原告如今要求費用，顯然違反行政
程序法第8條之誠信原則等語，資為抗辯。並聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利益判決，被告願供擔保請准予宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張系爭土地為中華民國所有，並為原告所管理，被告
之系爭地上物占用如複丈成果圖所示A、B部分，經本院會同
兩造於114年5月20日履勘現場，及囑託新竹縣竹東地政事務
所派員會同測量屬實，有本院勘驗筆錄及附圖所示複丈成果
圖在卷可佐（見本院卷二第9、23頁），上情復為兩造所不
爭執，則原告主張被告所有之系爭地上物占用系爭土地一節
，堪信屬實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。以無權占有為原因，請
求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而
僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占
有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權
源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號民事判決
意旨參照）。次按「土地使用權證明書」僅有債之效力，基
於債之相對性，存在於出具者與被證明者之間，地主出具供
建商申請建造執照之土地使用同意書，為債之一種，其對出
具土地使用同意書者固有效力，但嗣後買受土地之第三人並
不當然受拘束。土地使用權同意書乃起造人使用他人土地興
建建物，於申請建造執照或雜項執照時，應備具之土地權利
證明文件，不得逕憑為永久有權占有之依據。起造人使用他
人土地興建建物之權源，原因多端，尚不能以土地所有人出
具使用權同意書，即推認起造人於建物完成後仍得無償使用
該土地（最高法院111年度台上字第1704號、99年度台上字
第1759號民事判決意旨參照）。而地主提供土地與建商合建
房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的。地
主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地
所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地
主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨
存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係
無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完
成後，是否仍得「無償使用」土地？則應以合建契約之約定
為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲得土地
之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用權同意書
，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，
已失其同意之效力，該取得使用合建房屋權利之人，如未再
取得使用坐落基地之合法權利，自難謂非「無法律上原因而
受利益」（最高法院93年度台上字第577號民事判決要旨參
照）。
㈢經查，系爭土地原所有權人曾兆宗於78年4月12日出具系爭同
意書，記載曾兆宗同意楊美蝶等人擬在其所有之5筆土地建
築RC造建築物，為申請建造執照而書立同意書（見本院卷一
第61至66頁），曾兆宗並擔任該建案之設計人及監造人，有
執照變更設計申請書附卷可參（見本院卷一第67至81頁）。
曾兆宗雖同意將系爭土地作為大矽谷名人山莊社區住宅之建
築基地，然系爭同意書僅具有建築管理上之行政效力，無從
證明起造人於建物完成後仍得無償使用系爭土地。又觀諸系
爭同意書之內容，僅能得知曾兆宗同意出具系爭同意書供楊
美蝶等人申請建築執照之用，並未提及使用系爭土地之對價
，亦無建物所有人於建物完成後仍得無償使用系爭土地之相
關約定，尚難據此推論建物所有人與系爭土地所有權人間有
使用借貸契約存在。被告雖抗辯原告明知系爭土地之拍賣公
告已記載系爭土地部分作為社區道路使用，原告依職責應知
悉系爭同意書云云，然被告並未提出拍賣公告或其他證據以
實其說。被告另援引臺灣高等法院113年度上字第883號民事
判決，抗辯該判決事實與本件相同，故原告應受系爭同意書
拘束云云，惟該判決所據之事實係財政部國有財產署北區分
署立於曾兆宗遺產管理人之身分管領曾兆宗所遺留之財產，
與本件原告係經拍賣自曾兆宗取得系爭土地所有權有別，自
無法比附援引，況該判決為法院對個案所為之認定，對本件
並無法律上之拘束力，被告執他案民事判決抗辯原告應受系
爭同意書拘束，尚難憑採。則被告迄未舉證證明曾兆宗出具
系爭同意書予楊美蝶等人之原因關係為何，亦未能證明原告
明知或可得而知系爭同意書之存在，而仍惡意受讓系爭土地
，被告抗辯其具合法占用系爭土地之權源，要難憑採。
㈣按民法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以
損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信
用方法。該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應
就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因
其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使
，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，
非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本
內涵所必然之解釋（最高法院96年度台上字第1526號民事判
決意旨參照）。依航照圖所示，系爭土地及同段99-1地號土
地係供大矽谷名人山莊社區巷道用地使用（包括金福街6巷
、8巷、11巷等）。另據新竹縣政府112年7月3日府工建字第
1120027786號函，該社區按（080）建都字第00381號使用執
照所登錄，建築範圍包括系爭土地等101筆土地，其中系爭
土地（重測前：竹東鎮三重埔段327地號、宗地面積5664平
方公尺）大部分面積因規劃作為社區住戶通行巷道使用故不
計入建築基地範圍面積，另依地價稅籍資料所示，327地號
土地自87年業經新竹縣政府稅務局依土地稅減免規則第9條
規定免徵地價稅在案，有新竹縣政府稅務局112年7月26日新
縣稅東字第1120212731號函可佐（見本院卷一第281頁）。
曾兆宗出具系爭同意書，基於債之相對性原則，固僅於系爭
同意書當事人間有其效力，系爭土地買受人即原告並不當然
繼受其前手與土地使用人間之法律關係，惟大矽谷名人山莊
社區興建之時，係將系爭土地部分規劃為社區住戶通行巷道
使用，社區住戶須經由系爭土地進出家門，並通行於社區內
或與社區外道路連通。若依原告主張拆除系爭地上物，對社
區住戶之居住、通行安全影響甚鉅，而系爭土地位於社區內
，且遭占用部分為社區各棟建物間細長條狀之空間，難認原
告得為其他更具有經濟價值之利用，經衡量當事人利益，維
護社區住戶居住通行之利益應大於移除系爭地上物之利益，
原告請求被告拆除、刨除系爭地上物，其權利行使有違民法
第148條第1項權利濫用之規定，自不應允許。
㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。次按土地買賣契約與土地使用
權同意書均係債之關係，僅於當事人間有其效力。該土地上
之建物所有人倘與土地所有人間未存有任何法律關係，並構
成無權占有，則其因而獲有占有土地之利益，造成土地所有
人無法使用土地受有損害，土地所有人仍得依不當得利法律
關係請求返還不當利得（最高法院109年度台上字第429號民
事判決意旨參照）。建築法第11條關於建築基地應留設法定
空地之規定，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火
等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益，
故該條第3項明定應留設之法定空地，負有「非依規定不得
分割、移轉，並不得重複使用」之使用負擔。則法定空地所
有權人，雖於上開規定及意旨之目的範圍內使用權能受有限
制，惟既仍保有所有權，對無權占用該土地，受有不當得利
者，究非不得對之行使物上請求權，並請求返還不當得利。
被告以系爭地上物占用系爭土地，縱因原告主張拆除系爭地
上物並返還系爭土地之請求，屬權利濫用之情形，而免除拆
除系爭地上物之義務，然被告並無占用系爭土地之合法權源
，業如前述，則被告無權占用原告所有之系爭土地，自獲有
相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告
得依民法第179條規定請求被告返還不當得利。被告辯稱系
爭土地為法定空地，原告本即無利益受損，不得請求其給付
相當於租金之不當得利云云，難認有據。被告復以系爭土地
於87年間經新竹縣政府稅務局依土地稅減免規則第9條規定
免徵地價稅，可證斯時系爭土地所有權人曾兆宗同意將系爭
土地供公眾通行使用云云，惟依土地稅減免規則第9條規定
，免徵地價稅係以道路土地無償供公眾通行為要件，故僅能
認定曾兆宗因系爭土地常年供公眾通行，自己並未使用收益
，因而依上開規定申請免徵地價稅之事實，不能謂曾兆宗於
申請免徵地價稅時已有同意系爭土地永久無償供通行之用，
縱有同意，其同意亦不能拘束原告。原告依循民事訴訟程序
請求被告給付不當得利，乃屬合法訴訟權利之行使，原告既
非本於國家行政機關地位而為行政處分，自無違反行政程序
法之適用，被告抗辯原告請求不當得利違反行政程序法第8
條，亦不足採。
㈥按依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範
圍，應以對方所受之利益為度，非以請求相對人所受損害若
干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為
社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判例意
旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建
築物申報總價額年息10%為限；而前開規定於租用基地建築
房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有
明文。而所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指
法定地價而言；且法定地價，依土地法第148條規定，係指
土地所有權人依土地法所申報之地價。又基地租金之數額，
除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業
繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等，並
與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10
%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
再按租金之請求權因5年間不行使而消滅，為民法第126條所
明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致
他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期
消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益
，即不得依不當得利之法則，請求返還，其請求權之時效期
間，仍應依前開規定為5年（最高法院65年度第5次民庭庭推
總會議決定㈡、96年度台上字第2660號民事判決意旨參照）
。經查，系爭土地使用分區為山坡地保育區，使用地類別為
丙種建築用地，位於大矽谷名人山莊社區內，系爭土地上有
警衛室、大門，其他部分為社區道路，並有部分作為社區綠
化美化之用，有本院勘驗筆錄附卷可佐（見本院卷二第9頁
）。系爭地上物占用如複丈成果圖所示A部分面積43.13平方
公尺、B部分面積2,060平方公尺，而系爭土地111年度之申
報地價為每平方公尺3,200元，本院審酌系爭土地之坐落位
置、經濟用途、周遭工商繁榮程度、交通便利性、生活機能
完善度及現主要供作道路通行使用，無從再為建築利用等因
素，認以系爭土地申報地價年息3%計算相當於租金之損害，
應屬適當。依此計算，就複丈成果圖所示A部分土地，原告
請求被告應自114年1月1日起至返還A部分土地之日止，按月
給付345元（計算式：3,200元×43.13㎡×3%÷12＝345元）；就
複丈成果圖所示B部分土地，原告請求被告應給付自107年7
月23日至112年6月30日之不當得利976,714元【計算式：3,2
00元×2,060㎡×3%÷12×（59＋8/30）＝976,714元】，及自112年
7月1日起至返還B部分土地之日止，按月給付16,480元（計
算式：3,200×2,060×3%÷12＝16,480元），為有理由；逾此範
圍之請求，難認有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及中段、第179條規定提起本件訴訟，於被告應給付原告976,714元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即112年9月14日）至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告應自114年1月1日起至返還A部分土地之日止，按月給付原告345元；被告應自112年7月1日起至返還B部分土地之日止，按月給付原告16,480元範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核
與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至
原告敗訴部份，其假執行之聲請因該部分訴之駁回已失所附
麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明
。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 8 月 22 日
民事第二庭 法 官 蔡孟芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 22 日
書記官 白瑋伶