臺灣新北地方法院民事判決
114年度訴字第742號
原 告 財團法人台灣省台北縣觀音山凌雲禪寺
法定代理人 林利倫
訴訟代理人 江肇欽律師
王禹傑律師
複 代理 人 陳憲宏律師
被 告 新北市五股區公所
法定代理人 藍瑞珉
訴訟代理人 黃基原
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國114年7月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告承租原告所有坐落新北市○○區○○段000○000地號土地，
面積分別為55.27、79.57平方公尺，其年租金自民國114年1
月13日起，調整為「按各該土地當年度申報地價年息10％計
算」，被告並應於每年7月1日給付之。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔50％，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到
場，未為同意與否之表示者，自該期日起，十日內未提出異
議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第4項分
別定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但被
告同意者，不在此限；被告於訴之變更無異議，而為本案之
言詞辯論者，視為同意變更，亦為民事訴訟法第255條第1項
第1款、第2項所明定。查本件原告原起訴之聲明為：「㈠兩
造就原告財團法人台灣省台北縣觀音山凌雲禪寺（下逕稱原
告）所有坐落於新北市○○區○○段000○000地號(重測前為成子
寮段成子寮小段18-17、18-18地號)如附圖所示18-17B，面
積9平方公尺、18-18，面積68平方公尺、18-17，面積33平
方公尺之土地上所成立之基地租賃關係，其租金應自本件起
訴狀繕本送達之翌日起調整為按每年度申報地價年息百分之
20計算之金額，被告新北市五股區公所（下逕稱被告）並應
於每年7月1日給付之。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）12,
081元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按
年息百分之5計算之利息。」。嗣於民國114年5月21日準備
程序期日，當庭撤回上開第二項聲明（見本院卷第94頁），
並於114年6月11日提出民事綜合辯論意旨狀及於114年7月28
日言詞辯論期日，變更訴之聲明為：「兩造就原告所有坐落
於新北市○○區○○段000○000地號（重測前為成子寮小段18-17
、18-18地號），面積分別為55.27平方公尺、79.57平方公
尺之土地所成立之基地租賃關係，其租金應自本件起訴狀繕
本送達翌日起調整為按每年度申報地價年息百分之20計算之
金額，被告並應於每年7月1日給付之。」（見本院卷第115-
116頁、第206頁），而被告對於上開撤回及訴之變更始終均
未加爭執，並為本案之言詞辯論，核與前揭法條規定相符，
自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠新北市○○區○○段000○000地號土地係原告所有（重測前為成子
寮段成子寮小段18-17、18-18地號），面積分別為55.27平
方公尺、79.57平方公尺（以下合稱系爭土地)。被告所有門
牌號碼新北市○○區○○路0段00號、32號房屋（下稱系爭30、3
2號房屋）坐落於系爭土地上，系爭30號房屋占用412地號土
地9平方公尺、411地號68平方公尺，合計共77平方公尺，系
爭32號房屋則占用412地號33平方公尺，即如100年5月3日新
北市新莊地政事務所土地複丈成果圖所示18-17B，面積9平
方公尺、18-18，面積68平方公尺、18-17，面積33平方公尺
。兩造間就系爭土地於77年3月8日補訂基地租賃契約書（下
稱系爭租約），租金為每年7,278元，租期自77年7月1日起
至78年6月30日止，系爭租約第1條明載：「甲方土地所在地
：五股鄉成子寮段成子寮小段18-17、18-18地號貳筆計39.3
坪。」惟因原告未即時收回系爭土地，而成為不定期基地租
賃關係。
㈡然系爭土地位於五股洲子洋重劃區旁，於重劃後土地價值大
幅上漲，大樓聳立人口眾多，周邊商店街林立且距離成州市
場僅有50公尺，有早市有夜市，距五股成州國小也只有約10
0公尺左右，凌雲路一段重劃後大樓林立，周遭市況繁榮，
附近約有多條公車路線經過，並臨近成蘆大橋及64線快速道
路，已規劃五股泰山輕軌，交通四通八達極為便利，生活機
能極佳。再者，系爭土地每平方公尺於77年間之公告現值為
何雖有所不明，然於103年1月為58,900元、104年1月為66,9
00元、105年1月為68,500元、110年1月為69,200元、111年1
月為72,700元、113年1月之公告土地現值則為每平方公尺84
,900元，可見系爭土地價值自兩造成立不定期基地租賃關係
起至今已呈現大幅上漲之趨勢；此外，系爭土地113年之申
報地價為每平方公尺13,600元，即使按申報地價年息百分之
20計算，每年租金至少應有366,765元，也是原約定租金727
8元之50倍以上，足見系爭土地之價值已大幅增值，原約定
租金之數額明顯偏低，自有就系爭土地之租金加以調漲之必
要。此外，被告目前將系爭30、32號房屋提供予新北市五股
區成德里使用，顯非供一般住宅使用，故其土地租金應不受
土地法第97條有關土地租金不超過土地申報總價年息百分之
十之限制，參酌系爭土地坐落之位置、周遭環境、工商繁榮
程度及土地價值等相關因素，自起訴狀送達之翌日起將系爭
租約之租金調漲為按系爭土地每年申報地價百分之20計算之
數額，且因兩造間原租期之起租日為77年7月1日，故被告應
自調整租金後於每年7月1日給付之。為此，爰依民法第442
條規定，請求調整系爭租約之租金等語。並聲明：兩造就原
告所有坐落於新北市○○區○○段000○000地號（重測前為成子
寮小段18-17、18-18地號），面積分別為55.27平方公尺、7
9.57平方公尺之土地所成立之基地租賃關係，其租金應自本
件起訴狀繕本送達翌日起調整為按每年度申報地價年息百分
之20計算之金額，被告並應於每年7月1日給付之。
二、被告則以：
㈠兩造於78年3月8日訂立系爭租約，業經本院98年度重訴字第4
15號判決，臺灣高等法院以101年度重上字第48號判決，所
確認存在兩造間不爭執事項之「不定期限租賃關係」的基礎
法律關係確定，則有關本訴訟案調整租金之爭點，當優先適
用系爭租約第3條第1項：「租金每年7,278元，於年度內一
次付清。」、第2項：「租期內若有『地價稅』增加調正（整
）時，租金得甲乙雙方再議調整之。」規定。系爭土地於11
3年1月之申報地價為13,600元/平方公尺，原告依法應繳之
地價稅，自應以申報地價總額千分之十計算，即為136元/平
方公尺，核算每年應繳納地價稅金額為17,680元（計算式：
面積130平方公尺×136元/平方公尺＝17,680元），此與經由
新北市政府稅捐稽徵處之網站服務系統，查詢系爭土地現今
114年度「地價稅」試算合計「應納稅額」為18,339元，二
者金額數目幾近吻合；故參照「契約自由原則」之法理，本
案當以稅捐稽徵機關所核發之地價稅單上實際繳納稅額為計
算基準，方屬公允。
㈢本案係租賃土地以供建造房屋使用並按年支付「土地租金」
，而系爭30號、32號房屋乃「磚造RC加強樑柱」的舊有（屋
齡35年）建築物，更是列產管理之新北市有財產，雖非供住
宅用，但目前該處所提供作為「成德里集會所」使用，日常
作為成德里巡守隊崗哨站、夜間巡邏里鄰巷弄協助治安、維
護市民居家安全外，並經常舉辦兒童藝術班、書法班、舞蹈
班等研習課程，以提昇里民智能活動、豐富休閑生活，均為
公益性使用之活動項目，除需自行負擔講師費、庶務用品費
、場地清潔維護費之外，完全沒有收入利益可言；況且相關
建築物的例行性養護維修費用，及每年需繳付土地租金的數
額等，均須由區公所編列年度預算經費，陳報新北市政府提
送新北市議會審議通過後，方可動支付款；倘按申報地價年
息6％核算標準，所調整之年租金數額高達106,080元，將造
成被告預算歲出經費的短絀，更會徒增成德里辦公處之過高
負荷，因而衍生妨礙舉辦公益性活動之美意，無形之中造成
市民鄉親權益的損害；且審酌土地法第三編第三章「房屋及
基地租用」之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生
之安定；其中在第105條規定準用第97條第1項之最高額限制
，係由於城市人口密集，房屋供不應求，為防範房屋所有權
人乘機哄抬房租及房價，造成人民承租房屋及土地需增加支
付租金的負擔，衍生城市居住的問題之目的。為調和二造間
調整租金需求之差距，應參酌行政院核頒「國有出租基地租
金率調整方案」規定，以國有出租基地一律依照土地申報地
價年息百分之五計算租金、且由政府機關作事業目的使用者
，再依前述租金額百分之六十的標準來計收租金（計算式：
系爭土地之申報地價為13,600元/平方公尺×面積130平方公
尺×年息5％×60％＝53,040元），則本訴訟案所調整之年租金數
額即是53,040元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，本件被告向原告承租坐落新北市○○區○○○段○○○○段000
00○00000地號土地，面積39.3坪（重測後為新北市○○區○○段
000○000地號，面積分別為55.27平方公尺、79.57平方公尺
，即系爭土地），兩造於78年3月8日補訂基地租賃契約書，
約定租金每年7,278元，租期自77年7月1日起至78年6月30日
止，該租約到期後，未重新簽訂租約，被告仍為租賃物之使
用收益並給付租金，而原告不即表示反對之意思且收取租金
，故兩造就系爭土地成為不定期基地租賃關係，且被告所有
系爭30、32號房屋係坐落於系爭土地上等事實，為兩造所不
爭執，並有100年5月3日新北市新莊區地政事務所土地複丈
成果圖、土地登記謄本、土地租賃契約書等為證據（見重調
卷第19-25頁、本院卷第27-29頁），堪信真實。
四、本院得心證理由：
原告主張系爭租約之年租金應調整為按系爭土地申報地價年
息20％計算等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭
點厥為：原告請求增減系爭租約租金有無理由？如有，則系
爭土地之租金應調整為若干？論述如後：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442
條定有明文。次按不動產租賃契約未定有存續期間，業主對
於租戶要求增租，除依法令規定或訂有特約應受限制外，本
不禁止。但應增與否及增加若干，自得由法院斟酌該地經濟
狀況定之（最高法院18年上字第2812號判決意旨參照）；又
法院調整租金時，應斟酌當事人原約定之租金，契約成立後
之基地周邊環境、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價
值及所受利益等一切情形，以為決定（最高法院109年度台
上字第1405號民事判決）。從而，如租賃物為不動產且為未
定期限租約，而其價值有昇降時，租約雙方當事人得聲請法
院增減租金，至於租金調整後之數額，應斟酌原約定租金及
不動產之經濟價值及承租人所受利益為調整之基準。
㈡系爭土地之價值於系爭租約成立後已上升：
經查，系爭租約為未定期限之不動產租賃契約，如其價值有
上昇，租約當事人得請求調整租金，首堪認定。系爭土地之
租金自77年7月1日至114年1月12日即原告起訴狀繕本送達時
為止，每年租金均為7,278元，觀諸系爭土地於77年7月公告
現值為每平方公尺5,800元，113年1月則為每平方公尺84,90
0元，有土地公告現值查詢資料在卷可參，又公告土地現值
，依平均地權條例第46條規規定，係由地方政府經常調查地
價動態並經地價評議委員會評定後逐年公告，以作為土地移
轉、設定典權時申報土地移轉現值及主管機關審核土地移轉
現值及補償徵收土地地價之依據，是以土地「公告現值」為
政府機關估定土地價格漲跌情形之結果，自足反應土地區段
位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調
整租金之參考指標。復由前開系爭土地之公告現值可知系爭
土地自77年7月迄今其價值顯然上升，是出租人即原告請求
調整租金，應屬有據。
㈢系爭租約之年租金應自114年1月13日起調整為按各該土地當
年度申報地價年息10％計算：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限；前開規定於租用基地建築房屋均準用之
，土地法第97條、第105條分別定有明文，該規定雖明文適
用於城市地方之房屋基地，惟衡諸其乃為防止城市房屋所有
權人乘機哄抬租金，造成居住問題，乃設本條限制房屋租金
之最高額，以保護承租人之立法意旨，然而現今社會工商繁
榮、交通手段較早年發達，鄉村地方較易於利用，且地價亦
逐年上漲，且依平均地權條例第16條規定，申報總價亦隨公
告地價調整，亦能反映土地之價值，是前開基地租金之計算
基準既以申報總價年息計算，尚不失為房屋基地租金之參考
依據。
⒉經查，被告租用系爭土地係作為系爭30、32號房屋使用，又
系爭土地位於五股洲子洋重劃區旁，於重劃後土地價值大幅
上漲，大樓聳立人口眾多，周邊公園、商店街林立且距離成
州市場僅有50公尺，有早市、有夜市，距五股成州國小也只
有約100公尺左右，凌雲路一段重劃後大樓林立，周遭市況
繁榮，附近約有多條公車路線經過，並臨近成蘆大橋及64線
快速道路，已規劃五股泰山輕軌，交通四通八達極為便利，
生活機能極佳，有周遭環境相片、輕軌路網圖、GOOGLE地圖
在卷可查（見本院卷第77-89頁、第177-至197頁），且被告
自陳系爭30、32號房屋乃磚造RC加強樑柱屋齡35年建築物，
是列產管理之新北市有財產，目前提供作為「成德里集會所
」使用等情事，有現場照片在卷可參（見本院卷第39-43頁
），是審酌前開系爭土地之利用情形、繁榮程度、使用情形
與被告使用系爭土地所受利益等情，認本件年租金應調整為
按系爭土地申報地價年息百分之10計算為相當。原告雖援引
最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議內容，主張應不
受土地法第97條第1項規定之限制等情，惟該聯席會內容與
本件調整租金案件目的及適用對象均不相同，無法逕行援引
作為本件調整租金之依據，原告據此主張應依系爭土地申報
地價年息百分之20調整租金，尚不可採。至被告辯稱應依系
爭租約第3條第2項約定，以稅捐稽徵機關核發之地價稅單上
實際繳納稅額為計算基準；且租金過高，將造成被告預算歲
出經費的短絀，徒增成德里辦公處之過高負荷，應參酌行政
院核頒「國有出租基地租金率調整方案」規定計收租金云云
。惟系爭租約第3條第2項約定：「租期內若有地價稅增加調
正時租金得甲乙雙方再調整之。」，僅係就系爭土地之地價
稅有增減時，得調整約定租金之約定，並非調整租金之額度
僅得依地價稅單上實際繳納稅額為計算基準；而系爭土地並
非國有出租基地，本無「國有出租基地租金率調整方案」規
定之適用。況被告既不定期承租系爭土地，理應承擔系爭土
地因價格上漲而應支付相對應之租金成本，是被告上開所辯
，亦均無可採。
㈣末按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之
訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增
加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。故起
訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院
48年台上字第521 號判決意旨參照。查系爭租約約定租金於
每年7月1日一次給付，為兩造所不爭執（見本院卷第207頁
），而本件原告請求自起訴狀繕本送達翌日為調整租金之意
思表示，本件起訴狀繕本係於114年1月12日送達被告（見重
簡卷第41頁），可知本件調整租金之意思表示已達到被告，
是原告請求調整租金自114年1月13日起算，被告並應於每年
7月1日給付之，即屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第442條規定，請求就系爭租約之年
租金自114年1月13日起，調整為「按各該土地當年度申報地
價年息10％計算」，被告並應於每年7月1日給付之，為有理
由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之
證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無
逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 8 月 15 日
民事第二庭 審判長法 官 黃若美
法 官 陳怡親
法 官 蘇子陽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 15 日
書記官 余佳蓉