臺灣新北地方法院民事判決
113年度重訴字第20號
原 告 彭美蘭
訴訟代理人 陳永貴
陳永來律師
許庭豪律師
被 告 高信忠
訴訟代理人 張偉志律師
高明杰
被 告 陳雪
上列當事人間請求分割共有物等事件，經本院於民國114年8月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表所示坐落新北市○○區○○段000○號門牌號碼新
北市○○區○○路○段000巷0弄0號3樓之建物及如附表所示之265
、266地號土地應有部分應予變價分割，所得價金由兩造按
附表所示之比例分配。
二、被告高信忠、陳雪應給付原告新臺幣145,181元，及自民國1
12年8月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息；並應自民國112年8月24日起至返還上開房地予原告及其
共有人或分割變賣完成之日止，按月給付原告新臺幣2,420
元。
三、訴訟費用由被告高信忠負擔二分之1、被告陳雪負擔四分之1
，餘由原告負擔。
四、本判決第二項前段，於原告各以新臺幣48,393元為被告高信
忠、陳雪供擔保後，得假執行；但被告高信忠、陳雪各以新
臺幣145,181元為原告預供擔保，得免為假執行；第五項後
段所命各期給付，於原告以每期新臺幣807元為被告高信忠
、陳雪供擔保後，得假執行；但被告高信忠、陳雪各以每期
新臺幣2,420元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原
告起訴聲明原為：㈠兩造共有坐落新北市○○區○○段000○000地
號土地（下稱系爭土地）、暨坐落其上同段791建號建物（
門牌號碼：新北市○○區○○路○段000巷0弄0號3樓，下稱系爭
房屋，並與系爭土地合稱系爭房地），應分歸由原告取得，
由原告給付被告補償金新臺幣（下同）各150萬元。㈡被告高
信忠、陳雪（下分稱姓名，合稱被告）應連帶給付原告29萬
5,454元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％
計算之利息。㈢第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執
行。嗣原告於民國113年8月28日以民事聲明變更狀變更聲明
㈠、㈡為：㈠系爭房地應分歸由原告取得，由原告給付被告高
信忠補償金300萬元、給付被告陳雪150萬元。㈡被告應各自
給付原告3萬5,632元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息5％計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至交還
系爭不動產之日止，各自按月給付原告594元。原告又於114
年3月21日以民事擴張聲明狀變更訴之聲明㈠、㈡為：㈠系爭房
地應分歸由原告取得，由原告給付被告高信忠補償金426萬7
,300元、給付被告陳雪213萬3,650元。㈡被告應各自給付原
告14萬5,181元各自起訴狀繕本送達翌日起至交還系爭不動
產之日止，各自按月給付原告2,420元（見本院卷一第525至
第526頁）。原告所為訴之變更、追加，核與前揭法條規定
相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：系爭房地原為兩造之母親高拋（下逕稱高拋）所
有，被告基於高拋之好意施惠，居住系爭房地而長期占有使
用中，迄今已無權占用逾5年以上。嗣高拋於103年2月25日
死亡，兩造繼承而共有系爭房地，惟就分割方法始終未能達
成協議，又被告未經原告同意而使用原告所有系爭房地4分
之1應有部分，亦未給付租金予原告，即屬無法律上原因而
受有相當於租金之利益，並致原告受有損害。退步言之，倘
若鈞院認高拋與被告間有無償使用借貸之法律關係，原告於
114年8月6日為終止之意思表示。為此，爰依民法第823條第
1項前段、第824條第2項第1款、第3項請求將系爭房地全部
分割予原告並由原告以金錢補償被告，復依第179條、第767
條及第821條請求被告給付無權占有使用之相當於租金的不
當得利等語，並聲明：㈠系爭房地應分歸由原告取得，由原
告給付被告高信忠補償金426萬7,300元、給付被告陳雪213
萬3,650元。㈡被告應各自給付原告14萬5,181元各自起訴狀
繕本送達翌日起至交還系爭不動產之日止，各自按月給付原
告2,420元。㈢第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行
。
二、被告方面：
㈠被告高信忠則以：高拋於生前即基於不定期使用借貸關係，
同意被告自74年間無償、無限期居住使用及遷入戶籍於系爭
房地，且高拋不時前往系爭房地與伊吃飯、同住、含飴弄孫
，可見雙方成立不定期使用借貸契約。又伊配偶、子女長年
共同居住於系爭房屋，伊戶籍亦設於此處，是被告對於系爭
房地於感情上、生活上乃至於經濟上，均有密切且無法割捨
之依賴關係，故請求分割系爭房地予伊單獨所有，或分割予
被告共同所有，當屬最適當之分割方法。嗣高拋於103年2月
25日死亡，原告即繼承不定期使用借貸契約之貸與人地位，
該契約既未經終止而依舊存續，被告基於不定期使用借貸契
約之借用人地位繼續使用系爭房地迄今即有合法權源，原告
不得主張無權占有之不當得利。縱認高拋與被告間無不定期
使用借貸關係，惟原告明知系爭房地為被告無償居住使用，
卻不曾請求被告返還、主張租金或無權占有之不當得利，更
進一步辦理共有登記，可見原告已默示同意被告於繼承發生
後無償使用系爭房地，況原告直至9年後始提起本件訴訟，
實有違誠信原則等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告陳雪則以：母親生前說過系爭房屋要當祖厝，每個人都
可以進來住，伊與被告高信忠住在系爭房屋直到伊結婚，伊
先生過世後就搬回去住，現在也是住在系爭房屋等語置辯，
並聲明：請求駁回原告之訴及其假執行聲請。
三、本院得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限，民法第823條第1項定有明文。又共有物分管之契約
與共有物不分割之約定有異，應不影響共有人共有物分割請
求權之行使。查兩造共有系爭房地，應有部分比例為原告1/
4、被告高忠信1/2、被告陳雪1/4，有土地登記第一類謄本
、建物登記第一類謄本在卷可憑(見本院112年度板司調字第
232號卷第19頁、第29至32頁)，而兩造間並無共有人就系爭
房地不為分割之約定，且系爭房地並無依物之使用目的，不
能分割之情形，但又不能達成分割協定等情，已據原告提出
土地及建物登記第一類謄本在卷可證，並參以兩造於之前調
解期日，均未能就分割方法達成協議，應可認定原告主張為
真實，則依首揭法條規定，原告訴請分割系爭不動產，於法
即屬有據，應予准許。
㈡次按共有物之分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消
滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請
求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共
有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有
人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配
於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變
賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中
有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償
之。民法第824條第2項定有明文。又共有物之分割，應由法
院依法為適當之分配，不受當事人主張之拘束，法院為共有
物分割時，應斟酌共有人之意願、共有物之性質、價格、分
割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共
有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。而
分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自
由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之
聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平
裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各
共有人。經查：
⒈系爭房屋為鋼筋混凝土建造之5層之第三層建物等情，業經本
院囑託高豐順建築師鑑定，有鑑定報告可參，堪認原物分配
顯有困難。又系爭土地乃系爭建物之坐落基地，性質上顯無
從為原物分配，足見系爭房地確實不宜原物分割。
⒉原告雖主張其與被告高信忠、陳雪同母異父，系爭房屋為其
父親出資購得登記於母親高拋名下，對其深具意義，願以鑑
定價格補償其他共有人，求為分歸原告所有，由原告給付被
告高信忠300萬元，給付陳雪150萬元之判決等語，然被告高
信忠自戶籍於74年間遷入系爭房地即居住於系爭房地，被告
陳雪亦居住於系爭房地多年，系爭房地為其等生活所在，亦
具有相當情感。反觀若將系爭房地予以變價分割，則係經由
法院拍賣程序，利益或虧損皆由兩造承擔，非獨利於原告，
若系爭房地有其相當之價值，得透過競標而達到較高價，各
共有人基於自身對系爭房地情感亦可優先應買，自屬良性公
平競價之結果，較有利於各共有人，其結果令系爭房地之所
有權歸於應買人，有利於防止房地細分目的之達成，亦可發
揮更大之經濟效用。綜上，本院考量前揭因素暨兩造之利益
及意願，併斟酌系爭房地之型態、使用情形、發揮系爭房地
分割後之經濟價值等一切情狀，認在此情況之下，應以採行
變價分割，並將賣得價金按兩造應有部分比例分配之方式為
適當。
㈣原告請求被告高信忠、陳雪給付占用系爭房地使用獲得相
當於租金之不當得利，有無理由？
⒈被告高信忠辯稱其自74年5月26日遷入戶籍，乃得其母高拋生
前同意居住於系爭房地至今，高拋生前已規劃系爭房地為高
家祖厝，將來供奉高家歷代祖先牌位，依照社會一般通念，
祖厝供奉祖先供子孫緬懷祖先，子孫均可自由使用祖厝云云
，經查：原告否認被告高信忠前開抗辯事由，被告高信忠雖
提出使用系爭房地現況照片（見本院卷二第59至62頁），然
觀之照片所示充其量僅為有安奉神主牌位即神竈之一般住家
，此外，被告高信忠未舉證證明，被告高信忠此部分抗辯難
認可採。
⒉證人詹李鳳嬌證稱：伊跟伊母親高拋一起去購買系爭房地，伊忘記是在民國幾年，但記得有五、六十年了。伊母親有叫伊去伊才會去，沒有規則性的。都是去聊天、吃飯，沒做什麼，高信忠的太太煮飯，高信忠及伊跟伊母親吃完就回家了。從伊開始前往系爭房地後，每次去的時候，有看到母親、高信忠，陳雪嫁人之後就搬去桃園，因為她生意很忙，比較沒有往來。伊不知道母親高拋為什麼讓高信忠跟他太太住在這間房屋。伊不知道高信忠、陳雪二人是從什麼時候開始居住在這間房屋，伊沒有聽過母親高拋口頭表示「四名兄弟姊妹都可以自由居住在這間房屋。高信忠的二名子女，伊去系爭房地的時候都還小小的，他們長大之後伊母親有再帶伊去看一次，伊忘記幾歲了，他們還住在那裡，他們離婚我都不知道。母親高拋過世時，伊去醫院看的時候伊母親高拋已經不能說話了。原告說高信忠住了十幾年都沒有在算房租錢，所以找伊一起辦，就是分房的時候算一下要多少錢。不搬就給租金。原告就說要高信忠趕快來辦，高信忠都沒有回應，所以原告就很生氣，才提起訴訟。112年5月間，不知道誰打來說要200萬買房，原告的配偶到場之後不同意就轉身走了，伊想說200萬元就同意了。原告是說分一分，叫高信忠趕快辦一辦。陳雪結婚後才搬出去的，結婚前是住在系爭房屋。當時是說要把系爭房地賣掉大家來分，伊沒有聽到原告說不用租金，因為她們都沒有理沒有要把房子賣掉，所以要付租金。伊母親有跟伊說叫高信忠他們回來住，但沒有講到陳雪，因為陳雪已經嫁出去了伊也不太知道她的情況。伊等都有房子，伊母親沒有說過要借四個子女住。伊母親也沒有特別指定高信忠、陳雪說他們可以住，只是伊母親有打電話跟伊說要高信忠跟他太太回來住，去看看。伊沒有聽過母親有說過世以後要給誰住。伊只記得叫伊去講價，買完伊就不知道伊母親如何處理。伊母親離開花蓮回台北後再嫁給原告父親。陳雪是跟著她自己的父親一起生活。陳雪結婚之前，好像是在花蓮跟父親一起生活。伊不知道陳雪結婚之前，有無跟母親生活或住在現在系爭房地。陳雪結婚之後，沒有跟伊母親住在一起等語（見本院卷二第14至20頁）。可見高拋去世後，原告即向被告高信忠、陳雪表示欲出售系爭房地，並未同意被告高信忠、陳雪繼續基於與高拋間使用借貸契約使用系爭房地。被告亦自陳原告堅持出售系爭房地（見本院卷二第54頁），此外，兩造於繼承系爭房地後就系爭房地之管理，均無提出分管協議存在之舉證，又兩造均無提出舉證證明有何特定舉措或其他情事，得以推知系爭房地應由何人使用之意，尚難以被告高信忠不同意出售系爭房地，即認原告已同意系爭房地由被告高信忠、陳雪單獨使用，故系爭房地應係由兩造共同使用之狀態。
⒊原告得請求被告高信忠、陳雪給付相當於租金之不當得利數
額認定如下：
⑴按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得
相當於租金之不當利益，同時造成土地所有權人之損害，乃
為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應
以相當之租金計算應償還之價額（最高法院61年台上字第16
95號、106年度台上字第461號判決意旨參照）。經查：被告
高信忠、陳雪於高拋去世後，即原告因高拋103年2月25日死
亡事實繼承系爭房地應繼分，與被告高信忠、陳雪共有系爭
房地，原告已向被告高信忠、陳雪表示要出售系爭房地，不
同意被告高信忠、陳雪無償繼續使用系爭房地，被告陳信忠
、陳雪並無占有使用系爭土地之合法權源，已如前述，則被
告高信忠、陳雪獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有
損害，則原告請求起訴前5年（即109年7月19日至112年7月1
9日，見本院卷一第11頁收文收狀戳章），及自112年8月24
日起至被告返還系爭土地予原告之日止之相當於租金不當得
利，於法自無不合。
⑵再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。前項規定
，依同法第105條規定，於租用基地建築建物準用之。而所
謂土地價額，依土地法施行法第25條及土地法第148條規定
，係指土地所有權人依土地法所申報之地價而言；又依平均
地權條例第16條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土
地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其
申報地價。所謂年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，
並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置
、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、
彼等關係及社會感情等情事，以為決定。經查系爭房屋為鋼
筋混凝土造5層之地上第三層，目前做為住家使用，附近多
為住家或商店，交通便利，商業繁榮，此有本院囑託之高豐
順建築師之鑑定報告及該報告內地區位置略圖及現場照片可
參，並有新北市政府稅捐稽徵處中和分處函送本院之系爭房
屋評定現值可參（見卷二第29至43頁），爰審酌系爭土地坐
落之位置、交通狀況、工商繁榮程度以及被告使用目的為住
宅使用等情，認原告主張被告應給付相當於租金之不當得利
以每坪750元作為計算本件不當得利之基礎，核屬適當（見
鑑定報告第8頁）。故據此計算被告高信忠、陳雪自109年7
月19日至114年7月19日止之期間因占用系爭房地獲得相於租
金之不當得利每人總額為145,181元（計算式：26.7×1/4×72
5元×12月×5年÷2人＝145,181），自114年7月19日起至返還系
爭房地與原告及其共有人或變價分割完成日止，各按月給付
原告2,420元（計算式：26.7×1/4×725元÷2人＝2,420）。
四、綜上所述，系爭不動產共有人未能達成分割之協議，則原告
依據民法第823條、第824條之規定，請求將系爭不動產變價
分割，於變價後價金按兩造應有部分比例分配，為有理由，
應予准許，爰判決如主文第一項所示。原告依民法第179條 規定，請求被告高信忠、陳雪各應給付原告145,181元及自 起訴狀繕本送達翌日即112年8月24日，見本院112年度板司 調字第232號卷第83頁、第85頁）起至清償日止，按年息5% 計算之利息，暨自112年8月24日起至交還系爭房地予原告及 其共有人或分割變賣完成日止，各按月給付原告2,420元， 為有理由，亦應予准許，爰判決判決如主文第二項。又就原 告依不當得利法律關係請求被告給付相當於租金部分，兩造 均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌 定相當擔保金額准許之。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉 證，經審酌核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。兩造就共有 物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割 ，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，就該部分並不生 其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割共有物為有 理由，依法定方法分割，然依民法第825條規定，分割後各 共有人間就他共有人分得部分係互負擔保責任，即該判決尚 非片面命被告負義務，是本院酌量兩造之情形，認訴訟費用 宜由各當事人依其就系爭土地之原應有部分比例分擔，較為 公允，附此敘明。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日 民事第一庭 法 官 朱慧真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 8 月 29 日 書記官 陳維欣
附表
編 號 土 地 坐 落 縣 市 鄉鎮市區 段 地 號 使用分區 面積 （平方公尺） 權利範圍 1 新北市 ○○區 ○○段 265 空白 122.78 彭美蘭：20分之1 高信忠：10分之1 同上 同上 同上 266 空白 9.19 陳雪：20分之1
編 號 建號 基地坐落 建物門牌 建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 層次 面積 附屬建物用途及面積 1 791 新北市○○區○○段段000○000地號 新北市○○區○○路○段000巷0弄 0號3樓之2 鋼筋混凝土造5層 3 層 79.96 陽台：8.31 彭美蘭：4分之1 高信忠：2分之1 陳雪：4分之1