臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第3676號
原 告 周鴻斌
訴訟代理人 廖穎愷律師
複代理 人 何恩得律師
被 告 林育谷
鄭秀觀
共 同
訴訟代理人 林煜騰律師
孫國成律師
蔡晴羽律師
複代理 人 張德威律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國114年8月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地上，門牌號碼新
北市○○區○○街000巷00號8樓上方頂樓平台如附圖所示A部分
（面積91平方公尺）頂樓增建物拆除，將占用頂樓平台騰空
返還原告及其他共有人全體。
二、被告應給付原告新臺幣665元，及自民國114年6月4日起至清
償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告應自民國114年6月4日起至將主文第一項所示頂樓平台 返還之日止，按月給付原告新臺幣13元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一、二、三項於原告以新臺幣100萬元為被告供擔 保後得假執行；倘被告以新臺幣168萬元為原告預供擔保， 得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造分別為「寶石世家社區」（下稱系爭社區）門牌號碼新 北市○○區○○街000巷00號8樓（下稱16號8樓）、同巷18號8樓 （下稱18號8樓）區分所有權人，18號8樓上方空間（下稱系 爭頂樓平台）為系爭社區大樓共用部分，屬系爭社區全體區 分所有權人共有。被告則為系爭頂樓平台上如附圖所示A部 分（面積91平方公尺）所興建第9層增建物（下稱系爭增建 ）之事實上處分權人。被告未經系爭頂樓平台全體共有人同 意，以其具事實上處分權之系爭增建無權占用系爭頂樓平台 如附圖所示A部分，致原告等共有人受有損害，爰依民法第7 67條第1項前段、第821條規定提起本訴，請求被告應將系爭
增建拆除，將占用之系爭頂樓平台返還原告及其餘全體共有 人。
㈡系爭增建無權占用原告所有坐落新北市○○區○○段0000地號土 地（下稱系爭土地，原告應有部分191/25200）及其上系爭 頂樓平台如附圖所示A部分（面積91平方公尺），受有相當 於租金之利得，致原告受有相當於租金之損害。爰本於不當 得利法律關係提起本訴請求被告應自起訴前5年起至將占用 系爭頂樓平台返還之日止相當於租金之利得。再以占用系爭 土地面積91平方公尺，自108年1月起系爭土地申報地價每平 方公尺2萬480元；自109年1月起每平方公尺2萬320元；自11 1年1月起每平方公尺2萬2400元；自113年1月起每平方公尺2 萬5600元。按占用系爭土地申報地價總額8%，樓層數9層比 例計。自108年7月起至12月止，被告所受相當於租金利得計 8283元（20480×91×8%×1/9×6/12＝8283）；自109年1月起至1 10年12月止，被告所受相當於租金利得計3萬2873元（20320 ×91×8%×1/9×2＝32873）；自111年1月起至112年12月止，被 告所受相當於租金利得計3萬6238元（22400×91×8%×1/9×2＝3 6238）；自113年1月起至6月止，被告所受相當於租金利得 計1萬354元（25600×91×8%×1/9×6/12＝10354），以合計8萬7 748元。按原告應有部分比例191/25200計，原告本於不當得 利法律關係得請求被告返還利得為665元，及另自114年6月4 日起至將占用系爭頂樓平台返還之日止按月給付13元（2560 0×91×8%×1/9÷12×191/25200＝13）。 ㈢併為聲明：除供擔保金額外，如主文所示。二、被告抗辯：
㈠對於原告為系爭頂樓平台共有人；被告為系爭增建事實上處 分權人；及系爭增建占用系爭土地如附圖所示A部分（積91 平方公尺），被告均不爭執。由被告提出系爭社區之航遙測 圖資（下稱被證10）顯示：84年6月24日尚無系爭增建存在 ，84年11月9日則已有系爭增建存在等情，可推認系爭增建 約在84年6月至同年11月間興建完成。系爭增建興完成後， 被告方於90年7月間向訴外人賀光輝購買18號8樓房地、系爭 增建物，原告則於98年6月間成為16號8樓房地所有權人，並 自被告買受後入住迄今20餘年，並無人爭執系爭增建占用系 爭頂樓平台之事。實則，系爭社區共有7戶（即門牌號碼新 北市○○區○○街000巷0號、同巷10號、同巷18號、同巷20號、 同巷22號、同巷38號、同巷40號8樓頂樓平台）有第9層違章 增建，由前開7戶（含系爭增建）均持續且定期繳納管理費 給系爭社區管理委員會，而公用電費及電梯維護等修繕費， 則繳納給各住戶所處大樓之公積金，以利所納款項專門用於
修繕護各自住戶大樓。系爭社區並就系爭增建等7戶違建均 設有住址、信箱，且將該7戶違章增建列計於系爭社區總戶 數（權狀140戶，違建7戶）等情。佐以系爭增建之施工、興 建需耗費數月，且由工人搬運建材至頂樓，同住於系爭社區 之住戶當可知悉，但長期以來並無人異議等情，應認系爭頂 樓平台早於兩造先後買受並遷入居住前已存在默示分管協議 。即系爭增建乃基於共有人間默示分管協議有權占用系爭頂 樓平台，原告訴請被告拆除及給付相當於租金利得，均無理 由。
㈡又系爭增建之建築方法、結構、支撐牆面、負重梁柱等整體 物理結構，皆與系爭社區大樓一體成型，且系爭社區大樓之 公共設施管線、電梯井及其機電設備、頂樓逃生空間等全體 住戶共同使用之公共設施，皆與系爭增建物理上緊密接合， 且不可分割，依民法第148條規定及相關實務見解，倘貿然 拆除將嚴重危害系爭社區大樓整體建物之穩定結構，系爭社 區居住安寧，與周遭鄰房公共安全，並侵害被告之適足居住 權。拆除系爭增建原告等共有人所受獲益甚微，反有害原告 自身及系爭社區全體共有人之居住環境，應屬權利濫用。 ㈢退步言之，倘認原告訴請拆除系爭增建物為有理由，則懇請 法院衡諸系爭增建物早84年間即已存在、原告亦早已知曉其 存在、拆除系爭增建物致系爭社區所生危害、被告2人長期 居住於系爭增建等情形，限制本件原告所有權之行使，改以 不當得利法律關係調整兩造間之權利義務。併考量系爭土地 距周邊捷運站甚遠、無公車站牌、鄰近高架道路下方而無匝 道出入口，周邊路小不利通行等情，認本件不應以占用土地 申報地價總額年息8%計算相當於租金利得，應以4%計算為適 當。
㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請免 為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告提出原證1至9、12至22書證形式為真正；被告提出被證1 至24書證形式為真正。
㈡原告於98年6月29日以買賣為原因移轉登記為系爭土地（應有 部分191/25200）及其上16號8樓建物所有權人（詳被證20） ；被告2人於90年7月間向訴外人賀光輝買受18號8樓房地及 系爭增建，其中18號8樓房地於90年8月16日辦妥移轉登記（ 被告2人權利範圍各1/2），系爭增建則於同年10月交付被告 2人占有，故被告2人已於90年10月間因占有取得系爭增建事 實上處分權（詳被證1、原證6）。
㈢系爭增建占用坐落系爭土地上之系爭頂樓平台如附圖所示A部
分（面積91平方公尺），並有複丈成果圖在卷可憑。 ㈣系爭土地自108年1月起申報地價為每平方公尺2萬480元；自1 09年1月起申報地價為每平方公尺2萬320元；自111年1月起 申報地價為每平方公尺2萬2400元；自113年1月起申報地價 為每平方公尺2萬5600元等情，並有系爭土地地價第二類謄 本（詳原證4）在卷可佐。
四、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院85年度 台上字第1120號判決意旨參照)。查系爭社區大樓於83年10 月22日竣工（詳原證11），系爭頂樓平台為兩造等系爭社區 區分所有權人共有；被告2人為系爭增建事實上處分權人； 系爭增建占用坐落系爭土地上之系爭頂樓平台如附圖所示A 部分（面積91平方公尺）等情，承前述，為兩造所不爭執， 可信屬實。本件自應由被告就所抗辯：系爭增建係基於系爭 頂樓平台全體共有人間默示成立之分管契約，有權占有如附 圖所示A部分之事實，負舉證之責。
㈠按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下 列各款者，並不得為約定專用部分：⑶公寓大廈....屋頂之 構造」、「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，.... 。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制」、「住 戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。 但另有約定者從其約定。前2項但書所約定事項，不得違反 本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定」，公 寓大廈管理條例第7條第3款、第9條第2項、第3項及第55條 第2項但書(按：84年6月28日公布，同年月30日施行之公寓 大廈管理條例第43條第2項原條文為「前項公寓大廈得不受 第7條各款不得為約定專用部分之限制」，嗣於92年12月31 日修正如現行法條)分別定有明文。準此，於84年6月30日公 寓大廈管理條例施行前，已取得建造執照之公寓大廈，須全 體區分所有權人於該條例施行前已成立分管契約，始不受該 條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，且未排除同條 例第9條第2項、第3項規定之適用，亦即區分所有權人就共 有部分有約定專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其 性質、構造使用之，不得違反共有物之使用目的，始為合法 。此參最高法院82年度台上字第1802號裁判意旨（按區分所 有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法， 依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法 ）、最高法院82年度台上字第2284號裁判意旨（按集合住宅
之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平台由頂樓住戶使用 管理者，固非不可認係共有物之分管約定，惟屋頂平台之構 造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築 物之景觀及全體住戶居住之安全。原審認上訴人在屋頂平台 加蓋建物，有違平台原有構造，被上訴人訴請拆除，為無不 合，因而判決上訴人敗訴，其結果於法洵無違誤）可明。 ㈡被告抗辯：系爭增建係建商於84年6月至11月間完成加蓋，迄 被告於90年7月間向賀光輝購買18號8樓房地及系爭增建前， 存在6年左右之久一節，為原告所否認，應由被告就前開利 己抗辯負舉證之責。關此部分，固據被告提出被證10為佐， 惟觀諸被告提出被證10其中第7頁（拍攝日期84年11月9日） 肇於影象模糊，並無法推悉系爭增建於84年11月6日已存在 ，此外，未再據被告就前開利己抗辯，提出其餘證據以供本 院審酌，自難認系爭增建確於84年11月6日已興建完成。又 縱被告抗辯：由被證10可推悉系爭增建在84年6月24日尚未 存在，在84年11月9日則已經存在一節為可信，由系爭增建 之建造規模（詳被證11至14、17至19）衡諸一般社會經驗法 則，既不可能於84年6月24日尚未存在，於84年6月30日（公 寓大廈管理條例公布施行前)即已興建完成，遑論因其存在 已久之事實，再進步推謂於84年6月30日前已由共有人成立 默示分管契約。即系爭社區雖為公寓大廈管理條例施行前即 已取得使用執照之公寓大廈，依公寓大廈管理條例第55條第 2項但書規定，原則上不受同條例第7條有關特定共用部分不 得為約定專用之限制。然被告既未能證明本件早於84年6月3 0日前已經全體共有人同意就系爭頂樓平台約定由18號8樓所 有權人專用。縱嗣後再成立被告抗辯之默示分管協議（即由 被告抗辯：系爭社區共有7戶有第9層違章增建，前開7戶〈含 系爭增建〉均持續且定期繳納管理費給系爭社區管理委員會 ，而公用電費及電梯維護等修繕費，則繳納給各住戶所處大 樓之公積金，以利所納款項專門用於修繕護各自住戶大樓。 系爭社區並就系爭增建等7戶違建均設有住址、信箱，且將 該7戶違建列計於系爭社區總戶數〈權狀140戶，違建7戶〉等 情。縱可認系爭頂樓平台於84年6月30日以後，延至90年7月 間被告買受18號8樓房地前，已因前述長期存在事實足推認 共有人間成立默示分管協議。），按諸首開說明，也難認該 默示分管協議可不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約 定專用部分之限制而屬有效。
㈢況即令系爭頂樓平台得不受公寓大廈管理條例第7條第3款不 得為約定專用部分之法令限制，亦不得違反屋頂平台設置目 的及通常使用方法。而系爭頂樓平台之設置目的及用途係作
為火災之避難場及設置水電錶、蓄水設備、避雷針、共同天 線等公共設施，如住戶於屋頂平台加蓋建物，影響公寓大廈 之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂平台之用途及設置目的 ，即非合法。本件以系爭增建占用系爭頂樓平台，而系爭增 建物為磚、混凝土等建築，內部有客廳、房間等，供住家使 用（即於8樓主建物上方增加與主建物面積幾近相仿之第9層 ，而將原頂樓平台之公共設施，移至系爭增建上方頂樓平台 ）等情，有照片可稽(詳被證14、17至19)，顯然違反原屋頂 平台設置目的及通常使用方法，且變易其原來之性質、構造 ，影響全棟建築物之安全，於法不合，不因其餘共有人默示 同意被告繼續以系爭增建占用系爭頂樓平台而使之合法。另 系爭增建既於系爭社區所屬大樓取得使用執照後，始為增建 物，將之拆除結果，自與大樓主體之結構安全無涉。即被告 抗辯：貿然拆除系爭增建之結果將嚴重危害系爭社區大樓整 體建物之穩定結構，系爭社區居住安寧，與周遭鄰房公共安 全云云，與一般社會經驗法相違，並無可採。
㈣末按民法第148條權利之行使，不得以損害他人為主要目的之 規定，係在限制權利人行使權利，專以損害他人為主要目的 。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他 人為主要目的，即不受該條規定之限制（最高法院86年度台 上字第1807號裁判意旨參照）。本件原告請求被告拆除系爭 增建，將占用系爭頂樓平台返還原告及其餘人共有人，既基 於所有權人身分為正當權利之行使，非專以損害被告為目的 ，衡以被告為18號8樓所有權人，將系爭增建拆除之結果， 僅使被告居住空間回復至其專有合理、適法範圍，並無使被 告因此流離失所等情，足認原告前述權利之行使，並無違反 誠信或有權利濫用情形。
㈤此外，被告未再提出其餘證據證明，系爭增建自108年7月1日 起有權占有使用系爭頂樓平台。從而，原告本於民法第767 條第1項、第821條規定提起本訴，請求被告應將系爭增建拆 除，將占用系爭頂樓平台返還原告及其餘共有人全體，為有 理由，應予准許。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第16 95號裁判意旨參照）。本件被告無權以其等具事實上處分權
之系爭增建（即附圖A部分；面積91平方公尺）所示占用屬 於原告等人共有坐落系爭土地之系爭頂樓平台，業如前述， 則原告本於民法第179條規定，請求被告返還自108年7月1日 起至113年6月30日止；及自更正暨追加訴之聲明狀繕本送達 翌日（即114年6月4日；詳本院卷第299頁）至將占用系爭頂 樓平台返還之日止相當於租金之利得，即屬有理。次按城市 地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10 %為限，土地法第97條第1項定有明文。上開規定，於租用基 地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。所謂土地及 建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額係 指法定地價，所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指 依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條 所規定之土地公告現值（最高法院88年度台上字第108號判 決意旨參照）。又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所 有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報 地價，此觀平均地權條例第16條前段之規定即明。另酌定基 地租金之數額，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度， 承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金 相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨 參照）。爰審酌系爭增建位於新北市○○區○○街000巷00號上 方，連同頂樓平台，共計9層，附近有公園、學校 、超市， 可透過三重交流道通往中山高速公路，從力行街2段可前往 捷運三和國中站及被告在系爭頂樓平台使用狀況等一切情狀 ，認以原告主張之系爭增建占用系爭土地申報總價年息8%之 1/9計算（低於被告主張年息4%）占用系爭頂樓平台所生相 當於租金之不當得利並無不當，應有理由。基上， ㈠自108年7月1日起至108年12月31日止（共6個月），系爭增建 占用系爭土地申報總額為186萬3680元（20480×91＝0000000 ），按原告應有部分191/25200計，被告應給付原告相當於 租金利得63元（0000000×8%×1/9×191/25200×6/12＝63）；自 109年1月1日起至110年12月31日止（共2年），系爭增建占 用系爭土地申報總額為184萬9120元（20320×91＝0000000） ，按原告應有部分191/25200計，被告應給付原告相當於租 金利得249元（0000000×8%×1/9×191/25200×2＝249）；自111 年1月1日起至112年12月31日止（共2年），系爭增建占用系 爭土地申報總額為203萬8400元（22400×91＝0000000），按 原告應有部分191/25200計，被告應給付原告相當於租金利 得275元（0000000×8%×1/9×191/25200×2＝275）；自113年1 月1日起至113年6月30日止（共6個月），系爭增建占用系爭 土地申報總額為232萬9600元（25600×91＝0000000），按原
告應有部分191/25200計，被告應給付原告相當於租金利得7 8元（0000000×8%×1/9×191/25200×6/12＝78），合計被告應 給付原告665元（63+249+275+78＝665）及自114年6月4日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡另自被告應自114年6月4日起至返還附圖所示A部分系爭增建 所占用系爭頂樓平台之日止，按月給付原告13元（0000000× 8%×1/9×191/25200÷12＝13）。六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條及民法第179 條規定，請求上訴人拆除系爭增建，將占用之系爭頂樓平台 返還予原告及其餘共有人全體；並給付原告665元及自114年 6月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自114年6月 4日起至返還系爭頂樓平台如附圖所示A部分之日止，按月給 付原告13元，均為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核 均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。 中 華 民 國 114 年 8 月 28 日
民事第六庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 8 月 28 日 書記官 吳佳玲