臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第2613號
原 告 康昭琪
訴訟代理人 陳建瑜律師
李劭瑩律師
被 告 康昭明
訴訟代理人 林唐緯律師
複代理人 林聖哲律師
陳韻雯律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國114年8月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落如附表所示不動產應變價分割，所得價金由兩
造按附表所示應有部分之比例分配。
二、訴訟費用由兩造依附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有如附表所示建物、土地(下分別稱系爭
建物、系爭土地，合稱系爭不動產)，權利範圍如附表權利
範圍比例欄所示，又系爭不動產並無不能分割之情形，亦無
不能分割之約定，惟兩造就系爭不動產之分割方法無法協議
決定，爰依民法第823條、第824條第2、5項規定提起本件訴
訟等語，並聲明：兩造共有如附表所示不動產，應准予變價
分割 。
二、被告則以：
系爭不動產係兩造父母傳承予兩造及訴外人即兩造之兄弟康
昭華守護，為康家起家厝，具有重大祖傳感情與家族意義。
被告基於對祖產之深厚情感，先於104年4月30日與原告簽立
房地產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被告向原告以
新臺幣（下同）250萬元購買其持分，被告再於113年4月25
日與康昭華簽訂土地房屋買賣契約書，約定被告以250萬元
向康昭華買受其1/3應有部分，可知被告希冀保有系爭不動
產。兩造既已於104年4月30日簽訂系爭契約，原告雖反悔未
履行，然契約未經兩造解除仍屬有效。且系爭不動產並無不
能以原物分割之情事，斟酌共有人對系爭不動產之感情上或
生活上有密不可分之依存關係，如變賣系爭不動產，以價金
分配方式分割共有物，不但因標的過大而使總價大幅降低，
且一再減價拍賣將使共有人受有經濟上之不利益，對共有人
之情感及生活均將造成巨大影響。是本件分割應以「原物分
配兼金錢補償」方式為優先，並依被告向康昭華買受之價格
250萬元及系爭契約所載同價格250萬元為基準找補與原告等
語，資為答辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭不動產現由兩造依附表所示應有部分比例共有
乙情，業據其提出系爭不動產第二類登記謄本、內政部不動
產交易實價查詢、系爭不動產第一類登記謄本、googlemap
截圖、街景圖截圖等件為證（見本院板橋簡易庭113年度板
司調字第313號卷，下稱板司調卷）第17至22頁、本院卷第4
5至47頁、第53至56頁），且為被告所不爭執，此部分事實
，堪信為真實。
四、原告復主張系爭不動產分割之方式應予變價分割等情，為被
告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：系爭不動
產應如何分割始為適當？
㈠原告訴請分割系爭不動產為有理由：
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，系爭不動產為
兩造所共有，復查無其他共有人舉證證明系爭不動產有因物
之使用目的不能分割及訂有不分割期限等不得分割之事由，
兩造亦無不分割之約定，兩造既無法協議分割，原告請求分
割系爭不動產，應屬有據。
⒉被告雖辯稱兩造簽有系爭契約等語，固據其提出買賣契約書
為據(見本院卷第63頁)。然按提起分割共有物之訴，參與分
割之當事人，以共有人為限，如請求分割之共有物係已登記
之土地，法院就共有人及其應有部分之判斷，悉以土地登記
簿所登記者為準；共有人或第三人縱對土地登記簿記載之共
有人或應有部分有爭執，而另以訴訟處理，該訴訟之法律關
係並非分割共有物訴訟所據之先決問題（最高法院110 年度
台抗字第401 號、110 年度台抗字第590 號、108 年度台抗
字第361 號裁定要旨參照）。查，兩造固有於104年簽署系
爭契約，為兩造所不爭執，然其等迄未依約履行，原告仍登
記為系爭不動產之共有人，揆諸前開要旨，其自有提起本件
分割共有物之訴，至其等間就系爭契約之爭議，要屬兩造間
債務不履行之糾紛，與本件無涉，併予敘明。
㈡系爭不動產應如何分割始為適當：
⒈按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為
下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原
物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物
分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分
配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，
或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第82
4 條第2 項、第3 項分別有明文規定。次按裁判分割共有物
，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人
之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，
而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明
、主張或分管約定之拘束（最高法院69年台上字第3100號、
93年度台上字第1797號判決意旨參照）。復按定共有物分割
之方法，究以原物分割或變價分割為適當，應斟酌各共有人
之意願、利害關係、使用情形、共有物之經濟效用、性質與
價格及分割後各部分之經濟價值暨其應有部分之比值是否相
當而為適當之分配，始能謂為適當而公平，不受共有人所主
張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600 號、90年
度台上字第1607號、94年度台上字第1149號判決意旨參照）
。從而，共有物之分割，應審酌共有人之應有部分比例、各
共有人之意願、各共有人間有無符合公平之原則及整體共有
人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方
法，至於各共有人在分割前之使用狀況，固應加以考量，惟
法院並不受其拘束。
⒉系爭不動產為三層樓建物，單層面積為93.95平方公尺，坐落
於系爭土地，則系爭土地及建物應併同分割，始符合經濟效
益。若依原物分割予兩造，依各共有人按應有部分比例可分
得之使用面積狹小，除將破壞系爭不動產完整性，造成日後
使用上困難及減損居住品質外，分配系爭不動產方式、位置
及其價值，亦難期完全公平。縱兩造現時均未居住在系爭不
動產內，然兩造倘欲以各該分配之應有部分就系爭不動產為
出租、出售等其他利用，亦將面臨劃分共同使用之門廳或走
道空間，並就該空間維持共有、約定使用或其他方式之法律
關係僵局，此舉不僅減少各共有人得有效利用之空間，更徒
增法律關係之複雜化，不僅有害系爭不動產經濟效用，亦不
合於全體共有人之利益。從而，基於建築物本具難以細分之
特性，如採原物分割，顯然減損系爭建物經濟效用及價值，
並非妥適。又被告雖提出將系爭不動產分割予其單獨所有，
以現金補償原告之分割方案，然被告迄至本件言詞辯論終結
均未聲請鑑價，亦未提出合於市價之合理補償金額，且被告
於114年8月26日當庭表示對於變價分割無意見等語（見本院
卷第166頁），則系爭不動產既經兩造同意變價分割，基於
尊重兩造意願，及考量若強加原物分割，恐將有損系爭不動
產之完整性。而如將系爭不動產採行變價分割之方式，不因
細分而減損價值，俾以發揮整體利用之經濟效益，且透過執
行法院經由鑑價、詢價程序後，再定出最低拍賣價格拍賣之
執行程序，於自由市場競爭之情形下，將系爭不動產所有權
分別歸一，除可發揮更大之經濟效用，兩造均可於變賣時參
與買受，並主張共有人之優先承買權，經由良性公平競價之
結果，可使系爭不動產之市場價值極大化，各共有人能分配
之金額增加，反較有利各共有人，足徵本件採變價分割之方
式，應為最符合兩造利益與系爭不動產經濟效用之分割方法
。準此，本院依據系爭不動產客觀情狀及經濟價值，以及兩
造之利益及意願等一切情形，認應以變價分割，並由兩造依
其等應有部分比例分配價金為適當、合理且公平之分割方法
。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定，請求分割系爭不
動產，為有理由，並以變價分割為最適宜之分割方法；爰判
決兩造所共有系爭不動產應予變價分割，所得價金由兩造按
應有部分比例分配取得，爰判決如主文第1項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐 一詳予論駁之必要。併此敘明。
七、本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴 訟程度，為伸張或防禦權利所必要，且分割共有物，乃形成 訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無 所謂何造勝訴、敗訴之問題，茲審酌兩造各自因本件分割訴 訟所得之利益等情，認本件訴訟費用應由兩造依系爭不動產 之應有部分比例分擔，始為公平，爰諭知兩造訴訟費用負擔 之比例如主文第2項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。 中 華 民 國 114 年 8 月 29 日 民事第六庭 法 官 陳幽蘭 以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 9 月 1 日 書記官 李奇翰 附表：系爭不動產標示
編號 不動產標的 面積 權利範圍比例 原告 被告 1 新北市○○區○○段000○號(即門牌號碼新北市○○區○○路000巷0弄00號3樓) 93.95m² 1/3 2/3 2 新北市○○區○○段00地號 131.58m² 1/12 1/6