給付管理費
臺灣彰化地方法院(民事),重訴字,113年度,170號
CHDV,113,重訴,170,20250821,1

臺灣彰化地方法院民事判決
113年度重訴字第170號
原 告
即反訴被告 惠來廣場公寓大廈管理委員會

法定代理人 謝正盖
訴訟代理人 李進建律師
複 代理人 許凱翔律師
被 告
即反訴原告 東盟開發實業股份有限公司

法定代理人 黃忠誠
被 告
即反訴原告 上海聯合實業有限公司

法定代理人 蕭舜元
共 同
訴訟代理人 陳姿君律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國114年8月7日言
詞辯論終結，判決如下：
　　主　文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
　　事實及理由
壹、程序方面：
　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應
受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項
但書第3款定有明文。查原告起訴聲明：一、被告東盟開發
實業股份有限公司（下稱東盟公司）應給付原告新臺幣（下
同）440萬1,980元，及自民國113年3月15日起至清償日止，
按週年利率10％計算之利息。二、被告上海聯合實業有限公
司（下稱上海公司）應給付原告399萬4,320元，及自113年3
月15日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息，嗣變更
為：一、東盟公司應給付原告440萬1,980元，及其中390萬7
,640元自113年3月15日起，其餘49萬4,340元自起訴狀繕本
送達翌日起，均至清償日止，按週年利率10％計算之利息。
二、上海公司應給付原告399萬4,320元，及其中354萬5,760
元自113年3月15日起，其餘44萬8,560元自起訴狀繕本送達
翌日起，均至清償日止，按週年利率10％計算之利息（卷一
第303頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，程序上自應准
許。
貳、實體方面：
一、本訴方面：
　㈠原告主張：原告為惠來廣場公寓大廈（下稱系爭大樓，為住
商混合大樓）之管理委員會，被告均為系爭大樓之區分所有
權人。依系爭大樓規約（下稱系爭規約）第10條第1項約定
，區分所有權人有按月於每月末日前給付管理費之義務，同
條第4項並約定給付遲延時應加計週年利率10％之利息。而系
爭大樓管理費係依區分所有權人之坪數乘上一定基數為計算
，於112年6月30日前每坪應徵60元，自112年7月起調漲為每
坪70元，而東盟公司、上海公司所有系爭大樓坪數分別為1,
177坪、1,068坪，是東盟公司、上海公司108年9月1日至113
年8月30日之管理費分別為440萬1,980元（108年9月1日至11
3年2月28日共計390萬7,640元，113年3月1日至113年8月30
日共計49萬4,340元）、399萬4,320元（108年9月1日至113
年2月28日共計354萬5,760元，113年3月1日至113年8月30日
共計44萬8,560元）且均未清償，被告於113年3月14日收受
原告催告之存證信函後仍未置理，爰依系爭規約第10條第1
、4項規定，請求被告給付管理費等語。並聲明：⒈如前揭變
更後聲明所示。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
　㈡被告則以：原告之成立及歷年決議均僅有「住宅區」之區分
所有權人參與，從未將通知寄送被告等「商場區」之區分所
有權人，故系爭大樓雖於89年5月29日召開系爭大樓89年度
區分所有權人會議（下稱系爭會議）為附表所示3項決議（
合稱系爭決議），惟因第一、三案因出席及決議人數分別不
足84年6月28日公布之修正前公寓大廈管理條例第29條第1項
、第31條第1項規定而不成立，且第二案除違反同條例修正
前第29條第1項規定外，亦因僅選出4名管理委員，違反系爭
規約第5條應有商場代表4名與住戶代表4名共同組成管理委
員會之約定而不成立，原告並非依公寓大廈管理條例合法組
成之管理委員會，自不得向被告收取管理費。又系爭規約並
無約定管理費應於每月末日繳納，第10條亦僅授權管理委員
會為管理費之收繳，有關管理費之數額及計算方式，均應由
區分所有權人會議決議，惟原告並無法提出任何區分所有權
人會議紀錄證明從何時開始收取管理費暨收費基準，縱然原
告於112年5月8日召開區分所有權人會議決議通過調漲管理
費每坪10元，惟該次會議亦無通知被告，其決議亦違反現行
公寓大廈管理條例第31條規定及系爭規約，應駁回原告之訴
。又上海公司係於113年10月24日始收受原告催告之存證信
函等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉
如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、反訴方面：
　㈠反訴原告主張：系爭決議因違反修正前公寓大廈管理條例及
系爭規約而不成立（詳前述），爰訴請確認系爭決議不存在
等語。並聲明：確認系爭決議均不存在。
　㈡反訴被告則以：系爭大樓89年5月29日由管理維護公司協助下
合法召開系爭會議，總計住戶及商場共224戶，合法開會並
成立管理委員會、制訂規約，決議均已符合表決門檻，嗣由
原告檢附資料向彰化縣員林市公所報備，並經彰化縣員林市
公所於89年11月17日同意備查，故原告乃住戶與商場共同成
立之合法管理委員會等語置辯。並聲明：反訴駁回。
三、兩造不爭執事項（卷二第233-235、424-425頁）：
　㈠系爭大樓為住商混合大樓，地下2至3樓為停車場、地下1樓至
地上7樓為店舖、地上8至14樓為集合住宅。
　㈡系爭大樓於89年5月29日19時30分召開系爭會議，開會討論如
附表所示討論事項，並為如附表所示之決議（兩造就該決議
是否合法存在有爭執）。
　㈢系爭大樓於89年5月29日訂定系爭規約，第10條約定「一、為
充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區
分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：1.
公共基金。2.管理費。二、管理費及各項費用之收繳、支付
方法，授權管理委員會訂定之，每年得依物價指數調整。三
、管理費以足敷第11條第2款開支為原則，公共基金得依每
月管理費百分之5收繳，其金額達2年之管理費用時，得經區
分所有權人會議之決議停止收繳。四、區分所有權人若在規
定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其
給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10
％計算。」（但兩造對於該規約是否合法訂定有爭執）
　㈣原告於89年11月14日提出申請報備書向彰化縣員林鎮公所（
現已改制為彰化縣員林市公所）申請報備，經彰化縣員林市
公所於89年11月17日發給原告公寓大廈管理組織報備證明，
復於106年4月17日發給員市建字第1060012978號公寓大廈管
理組織報備證明。
四、得心證之理由：
　㈠本訴方面：原告請求東盟公司與上海公司給付管理費各440萬
1,980元、399萬4,320元，並無理由：
　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張系爭大樓區分
所有權人應按月於每月末日前給付管理費，其數額為區分所
有權人持有系爭大樓之坪數乘上一定基數（112年6月以前為
每坪60元，112年7月以後為每坪70元），東盟公司與上海公
司欠繳108年9月1日至113年8月30日管理費各440萬1,980元
、399萬4,320元等語，為被告所否認，原告自應對此負舉證
責任。
　⒉經查，系爭規約第10條約定可知，有關系爭大樓管理費之事
項，原則上均應依區分所有權人會議決議之，僅管理費之「
收繳」及「支付方法」得由管理委員會訂定，管理費之「數
額」並非授權管理委員會訂定之事項，至於系爭規約第10條
第1項雖規定「每年得依物價指數調整」，然並無約定得調
整之主體為何，僅係強調管理費數額之調整應依物價指數為
標準，而不得漫行調整，是系爭規約既無約定管理委員會得
決議調整系爭大樓管理費數額，則區分所有權人應繳納管理
費多寡，自應由區分所有權人會議決議之。原告主張系爭規
約第10條約定亦已將管理費數額授權管理委員會決定等語，
並非可採。
　⒊原告主張系爭大樓管理費係按坪數徵收，原為每坪60元，嗣
調漲為每坪70元，此均有經區分所有權人會議決議等語，雖
以112年5月8日系爭大樓住戶（區分所有權人）會議記錄、1
12年5月24日系爭大樓管理委員會會議記錄、112年5月25日
系爭大樓公告、112年時任管理委員即證人江佩伶之證詞為
證。經查，上開公告（卷一第272頁）雖載：委員會決議112
年7月1日起調漲管理費，每坪漲10元，由每坪60元調漲為每
坪70元等情，然此為原告之公告，並非區分所有權人會議決
議。而證人江佩伶則證稱：我100年左右入住系爭大樓，以
前管理費1坪60元，112年5月8日住戶大會決議調漲，所以從
112年7月1日起變為每坪70元；我擔任管理委員收取管理費
時向住戶收取每坪60元，是之前主任委員交接時延續下來的
，我沒有看過任何書面或會議紀錄有寫每坪60元，但內帳有
寫每個住戶多少錢，算得出每坪60元等語（卷二第257-261
頁），可知江佩玲並無看過系爭大樓管理費為每坪60元之區
分所有權人會議紀錄，僅係依照先前管理委員之作法而認定
系爭大樓管理費為每坪60元。復經本院向彰化縣員林市公所
函調系爭大樓歷次區分所有權人會議紀錄，結果略為：系爭
大樓89、106、108、112、113年之區分所有權人會議紀錄均
無每坪管理費60元之決議等情，有彰化縣員林市公所114年6
月12日函（卷二第291-400頁）可憑，自難認系爭大樓曾經
區分所有權人會議決議每坪管理費為60元。至於112年5月8
日系爭大樓住戶（區分所有權人）會議記錄（卷二第267頁
）之臨時動議雖載明：由於基本薪資逐漸提升，守衛薪資做
調整，收入減少將影響大樓運作，預計於112年7月1日調整
管理費1坪漲10元，由住戶大會決議之等情，惟未見住戶大
會對此有為任何決議。而112年5月24日系爭大樓管理委員會
會議記錄（卷一第271頁）雖載明：預計於112年7月1日起調
整管理費為每坪漲10元，已於112年5月8日住戶大會決議等
情，然此並非區分所有權人會議決議，自無法憑此認定系爭
大樓之管理費業經住戶大會決議。
　⒋據上，依原告所提事證，尚無從認定系爭大樓有經區分所有
權人會議決議管理費為每坪60元及嗣調漲為每坪70元等情事
，故原告依系爭規約第10條約定，請求東盟公司與上海公司
給付原告管理費各440萬1,980元、399萬4,320元，仍乏其據
，而未可採。
　㈡反訴部分：反訴原告主張系爭決議均不存在，並無理由：
　⒈按區分所有權人會議之決議，除公寓大廈管理條例或規約另
有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合
計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占
出席人數區分所有權合計過半數之同意行之；區分所有權人
會議之決議，關於規約之訂定或變更，應有區分所有權人2/
3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/
4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之
同意行之，修正前公寓大廈管理條例第29條第1項、第31條
第1項第1款定有明文。次公寓大廈管理條例未規定者，適用
其他法令之規定，公寓大廈管理條例第1條第1項亦有明定。
又公寓大廈區分所有權人會議乃類於社團法人之總會，其決
議有瑕疵時，自應適用民法第56條有關規定。即其召集程序
或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請
求撤銷其決議，但出席社員，對於召集程序或決議方法未當
場表示異議者不在此限。而區分所有權人會議出席人數不足
法定人數之情形，係決議方法違法（最高法院97年度台再字
第65號判決參照）。
　⒉反訴原告主張系爭決議第一、二案違反修正前公寓大廈管理
條例第29條第1項規定、第三案違反修正前公寓大廈管理條
例第31條第1項第1款規定，均不成立等語，為反訴被告所否
認，並提出系爭決議之區分所有權人簽到名冊及會議紀錄為
證。經查，上開會議紀錄（卷一第333-335頁）固載明：「
主席報告：應到人數224戶，224人，出席人數224人，出席
人數比例為81.25，出席區分所有權比例為68.27，符合公寓
大廈管理條例卅一條規定，已達法定人數，會議開始」及附
表所示之內容等情，且上開簽到名冊（卷一第423-446頁）
亦有出席區分所有權人之簽名或印章等節，然反訴原告主張
簽到名冊上區分所有權人「東盟開發實業股份有限公司」、
「昌國營造工程股份有限公司」、「昌普建設股份有限公司
」、「昌承建設股份有限公司」（合稱東盟等4公司）之印
文並非真正，東盟等4公司均未實際出席系爭會議等語，經
本院函詢系爭會議之紀錄即訴外人雅築公寓大廈管理維護有
限公司，東盟等4公司是否確有派員出席系爭會議，結果略
為：該次會議距今已逾20年，負責會議之相關人員均已離職
多年，無從查考等情，有該公司114年6月12日函（卷二第40
1頁）可考，而反訴被告又未舉證證明東盟等4公司簽到章之
真正或確有派員出席系爭會議，自無從認定東盟等4公司有
出席系爭會議。扣除東盟等4公司後，依前揭簽到名冊，其
餘出席區分所有權人之應有部分比例僅24965/100000，未足
法定出席比例，是系爭決議第一、二案均違反修正前公寓大
廈管理條例第29條第1項規定，系爭決議第三案違反修正前
同條例第31條第1項規定，決議方法確屬違法，考量決議程
序瑕疵僅損及區分所有權人個人私益或區分所有權人團體利
益，而非不特定多數人之公益，尤其反訴原告於113年11月2
2日提起反訴（卷一第317頁）時，距89年5月29日系爭決議
已長達24年以上，對於系爭決議之效力均未曾有何爭執，為
維護公寓大廈管理之安定性及區分所有權人會議決議之穩定
性，本件系爭決議雖有瑕疵，其法律效果應依前開最高法院
之見解，係得訴請撤銷而非無效或不成立，未出席之反訴原
告得於系爭決議後3個月內訴請法院撤銷，惟反訴原告既未
於系爭決議後3個月內為之，自無從再予以撤銷，是反訴原
告主張系爭決議不存在等語，即屬無據。
　⒊反訴原告雖另主張系爭決議第二案尚違反系爭規約第5條約定
而不成立等語。然查，系爭決議第二案之「附件一」即惠來
廣場第一屆委員名單（卷二第154、155頁）上固僅載4名管
理委員，惟系爭會議於第三案始決議通過制定系爭規約，於
決議第二案時系爭規約並未生效，故第二案之決議內容並無
違反系爭規約可言，自不得僅因系爭決議未選任足額管理委
員，即認系爭會議所選任之部分管理委員違反系爭規約第5
條約定，是反訴原告上開主張，仍非可採。
五、綜上所述，原告依系爭規約第10條約定，請求東盟公司給付
原告440萬1,980元，及其中390萬7,640元自113年3月15日起
，其餘49萬4,340元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日
止，按週年利率10％計算之利息，暨請求上海公司給付原告3
99萬4,320元，及其中354萬5,760元自113年3月15日起，其
餘44萬8,560元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，
按週年利率10％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之
訴既經駁回，其假執行之聲請失所依據，併予駁回。反訴原
告訴請確認系爭決議均不存在等語，亦無理由，均予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院
審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：
　㈠本訴方面：民事訴訟法第78條。
　㈡反訴方面：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。　
中　　華　　民　　國　　114 　年　　8 　　月　　21　　日
　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　陳弘仁
　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　范馨元
　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張亦忱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須
按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　　　　　　　　　　
中　　華　　民　　國　　114 　年　　8 　　月　　21　　日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許原嘉
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
附表
編號 討論事項 案由 決議 1 第一案 成立管理組織，加入統編（社團法人）登錄案。 出席與會全體一致通過，依公寓大廈管理條例加入統編（社團法人）登錄，同意人數佔出席與會人數百分之百比例，佔全體區分所有權人224位。 2 第二案 選舉下屆委員（管理委員）。 委員當選名單及職稱如（附件一）。 3 第三案 製定本大樓之住戶規約。 出席與會者182人（出席人數比例81.25，區分所有權比例68.27）全體一致（100％）同意（惠來廣場住戶規約）為本大樓之共同規約。