臺灣士林地方法院民事判決
113年度訴字第147號
原 告 戴銘昇
訴訟代理人 姜鈞律師
複代理人 曾冠鈞律師
被 告 曾秋華
訴訟代理人 陳豐年律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國114年8月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣21,000元，及自民國112年11月23日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔1%，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但如被告以新臺幣21,000元為原
告預供擔保後，得免為假執行
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國109年8月3日與被告簽訂買賣契約，
購買被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路0號7樓之7建物（下
稱系爭建物），價金新臺幣（下同）638萬元。被告於系爭
建物之標的物現況說明書第12項「建物現況是否有滲漏水情
形」、「是否曾在最新一年內修復滲漏水」、第27項「是否
現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」均勾選「否」。
然系爭建物物客廳天花板接近冷氣處自112年7月中旬開始有
漏水情形，原告雇工拆除天花板，始發現牆壁有多處修補漏
水之打針（高壓灌注）痕跡，更有3處以不鏽鋼集水盤固定
於天花板以引水管將盤中之水引至他處，且有兩塊藍白紋帆
布鋪於天花板上，其內有積水情形。被告蓄意隱瞞系爭建物
漏水訊息，行使詐術，同時為債務不履行，侵害原告精神表
意自由權及居住安寧權。原告受有系爭建物漏水處之拆除費
用21,000元、漏水修復費用、因漏水情事致交易價值減損1,
212,200元，及因漏水難以居住之損害。又系爭建物漏水造
成生活不便，使原告受有精神上壓力，原告得請求被告賠償
精神慰撫金50萬元。爰依民法第354條、第359條、第360條
、第227條、第184條第1項後段、第195條、第227條之1規定
提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應至少給付原告1,733,2
00元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利
率5%計算之利息。㈡願提供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物於109年9月2日交屋時並不存在漏水瑕
疵。原告所稱天花板漏水距離交屋時已有3年之久。又被告
委託銷售系爭建物期間，於108年3月21日填寫「標的物現況
說明書」當時，並無漏水，故均據實填寫。後於108年6、7
月間，仲介人員李旻峰發現有因雨水自樓上8樓露臺處滲入
而漫延至天花板之漏水情事，被告乃暫停銷售程序，並雇工
進行修繕，以打針工法止漏，並避免日後再發生滲漏水現象
損及天花板，亦裝置集水盤及於天花板處鋪放帆布，後經仲
介公司告知已修繕完畢，始再度進行銷售。是以係仲介公司
未轉告原告上情，被告並無故意不告知之情形。原告於112
年7月中發現有漏水情形，距交屋時已有3年之久，其漏水原
因不排除是系爭建物之自然耗損現象。又或係該棟大樓之公
共管線或樓上管線破裂所致，凡此種種皆未可知。應由原告
就漏水原因負舉證責任。又漏水痕於原告看屋時應可看見，
故被告依民法第355條規定不負瑕疵擔保責任。又縱認交屋
時有瑕疵，原告於交屋後近3年始主張物之瑕疵，依民法第3
56條第2項規定，應視為承認其所受領之物，不得主張瑕疵
擔保請求權。且原告未證明瑕疵是在契約成立後，且可歸責
於被告，不能令被告負不完全給付損害賠償責任。既被告未
故意隱匿漏水瑕疵之情，原告以其精神表意自由及居住安寧
受侵害，請求被告賠償慰撫金，並無理由等語，以資抗辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、原告依民法第354條、第359條、第360條規定請求減少價金利
或損害賠償部分：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其
物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，
而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除
其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者
，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證
之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不
履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法
第354條第1項本文、第2項、第359條、第360條分別有明文
。可知物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以
該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規
定自明。又標的物缺少出賣人所保證之品質，或出賣人故意
不告知物之瑕疵時，買受人得請求損害賠償。是買受人應就
瑕疵於出賣人交付標的物時即已存在之事實，或標的物缺少
出賣人所保證之品質，或出賣人故意不告知物之瑕疵等事實
，負舉證之責。原告主張系爭建物有被告應負責之瑕疵，為
被告所否認，依前開說明，自應由原告就被告於109年9月2
日交付系爭建物時，系爭建物存有瑕疵之事實，或被告故意
不告知瑕疵之事實，負舉證之責任。
2.漏水瑕疵部分：
原告稱系爭建物客廳天花板接近冷氣處自112年7月中旬開始
有漏水情形之情事，經雇工拆除天花板，始發現牆壁有多處
修補漏水之打針痕跡，更有3處以不鏽鋼集水盤固定於天花
板以引水管將盤中之水引至他處，且有兩塊藍白紋帆布鋪於
天花板上，其內有積水情形等語。經查，原告上開所稱系爭
建物於112年7月中發現之情形，有原告提出天花板拆除前後
照片為佐（見本院卷一第76頁至84頁、第88頁至126頁），
確實可見系爭建物客廳天花板接近冷氣處有水漬痕，天花板
內部有集水盤（以水管排水），並有藍白紋帆布鋪於天花板
上，帆布內有積水等情。又本院於113年6月27日現場履勘，
現況為樓板層呈現裸露狀態（即天花板已拆除、集水盤已拆
下而留下拆除釘子之痕跡、帆布已撤走），樓板層有高壓灌
注（俗稱打針）之痕跡，天花板靠廁所牆上有一孔洞打通至
管道間，孔洞下方有輕微水漬等情，有勘驗筆錄在卷可佐（
見本院卷一第390頁）。可認系爭建物於交屋前確實有漏水
且經打針止漏情事，以及裝設防止漏水滲到天花板之裝置。
再從原告提出之照片亦可認定，於交屋後至原告拆除天花板
期間，確實尚有漏水情事。然衡量原告係於交屋後將近3年
始發現漏水情事，依原告提出之上開事證，尚無法認定帆布
內的積水以及接近冷氣處之水漬，其漏水原因係於「交屋時
」即已存在。又本件經委託台北市土木技師公會鑑定漏水原
因，該公會以系爭建物樓上住戶不配合鑑定，而未受理鑑定
，有該公會函覆在卷可佐（見本院卷一第456頁）。此外復
無其他證據可認，原告於112年7月發現之漏水（天花板水痕
、帆布積水），其漏水原因係於交屋時即存在。故原告主張
被告應就其112年7月間發現之漏水負瑕疵擔保責任，賠償修
復漏水費用、因漏水而難以居住之損害、交易性貶值損失等
語，並非可採。
3.集水盤、帆布瑕疵部分：
經查，系爭建物於交屋時雖無法認為有漏水之瑕疵，但確實
有裝置集水盤、帆布之情形，業如前述，而系爭建物因有該
等裝置，除了影響房屋外觀外（雖然大部分時間被天花板遮
住），另外也影響原告嗣後使用系爭建物時，對於其他原因
漏水所產生的結果之原因追查及實際漏水時間之追查判斷，
可認其係妨害原告對系爭建物之正常管理使用及維護，而屬
於減少其通常效用之瑕疵。原告主張被告應就此負瑕疵擔保
責任，應屬可採。又被告雖辯稱於108年3月21日填寫「標的
物現況說明書」當時，並無漏水，故均據實填寫。後於108
年6、7月間，仲介發現樓上滲入雨水至天花板，乃暫停銷售
程序，並雇工進行修繕，以打針工法止漏，並為避免日後再
生滲漏水現象擴大損及天花板，亦於天花板處鋪放防水帆布
，後經仲介公司告知已修繕完畢，始再度進行銷售，就上開
情事均由仲介公司處理，仲介公司未據實向原告說明，並非
被告故意隱瞞該瑕疵等語。然按債務人之代理人或使用人，
關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過
失負同一責任。民法第224條本文定有明文。經查，永慶房
屋既參與集水盤及帆布之裝置，關於系爭建物有該裝置而影
響房屋通常效用之瑕疵乙節，自不能諉為不知，其明知有此
等瑕疵，未於出售房屋過程中據實向原告說明，自屬故意不
告知瑕疵。而被告係委託永慶房屋出售系爭建物，對於其使
用人永慶房屋故意不告知瑕疵乙節，應與自己之故意負同一
責任。是以原告就系爭建物裝置集水盤及帆布之瑕疵，依民
法第359條規定請求減少價金，或依同法第360條請求損害賠
償（擇一），應有理由。而原告本件主張之損失包括拆除天
花板費用、修復漏水費用、因漏水而難以居住之損害、交易
性貶值損失等，其中僅拆除天花板費用係與集水盤及帆布之
瑕疵有關，其餘不能認係與此瑕疵有關。故原告得請求減少
價金或損害數額，應為原告拆除集水盤及帆布之費用。至於
拆除費用為21,000元乙節，已據原告提出訴外人菀竹工程有
限公司開立統一發票為佐（見本院卷一第128頁），應認可
採。是以原告以系爭建物有集水盤及帆布之瑕疵，請求被告
給付該金額，為有理由。
㈡、原告依民法第227條，及依民法第184條第1項後段、第195條
、第227條之1規定，請求被告就漏水瑕疵負損害賠償責任部
分：⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債
權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不
完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民
法第227條定有明文。又按買賣標的物如係特定物，於契約
成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告
知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出
賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之
債務不履行責任﹙最高法院103年度台上字第2631號判決意旨
參照﹚。⑵因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠
償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同
。不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、
貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非
財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者
，並得請求回復名譽之適當處分。債務人因債務不履行，致
債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197
條之規定，負損害賠償責任。民法第184條第1項、第195條
、第227條之1分別有明文。經查，本件依原告所提證據，尚
不能認系爭建物於交屋時已存在漏水瑕疵，自難認被告應負
不完全給付之債務不履行責任，或侵權行為損害賠償責任。
故原告依上開規定請求被告賠償修復漏水費用、因漏水而難
以居住之損害、交易性貶值損失及居住安寧人格法益受侵害
之非財產上損失，均難認有理由。至於原告依民法第354條
、第359條、第360條，請求被告就系爭建物集水盤及帆布之
瑕疵負物之瑕疵擔保責任，既有理由，其另依不完全給付之
債務不履行責任或侵權行為法律關係為請求，即無庸再審究
。
㈢、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任，其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其
利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民
法第229條第2項、第233條第1項、第203條亦分別有明文。
本件原告請求有理由部分係屬給付無確定期限者，則其併請
求自起訴狀繕本送達翌日起即自112年11月23日起（見本院
卷一第166頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為
有理由。
四、從而，原告依民法第354條、第359條、第360條規定，請求
被告給付原告21,000元，及自112年11月23日起至清償日止
，按週年利率5%計算之利息部分為有理由，應予准許。逾此
範圍，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，原告勝
訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389
條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，自無諭知供擔保之
必要，另被告聲明核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失其依據，應併予
駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌
後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 8 月 26 日
民事第二庭 法 官 林銘宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命
補正逕行駁回上訴。。
中 華 民 國 114 年 8 月 26 日
書記官 陳姵勻