臺灣嘉義地方法院民事判決
114年度訴字第320號
原 告 劉又榮
訴訟代理人 湯光民律師
陳亭方律師
被 告 劉啟志
劉岳賢
劉峻碩
劉佳毅
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國114年7月30
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有嘉義市○○段○○段0000地號、80-15地號土地，及其
上同小段1332號建號建物(門牌號碼嘉義市○區○○街000號)，
分歸由原告單獨取得。
二、原告應補償被告新臺幣(下同)1,836,322元，由被告保持公
同共有取得。
三、訴訟費用由兩造按附表「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠兩造共有坐落嘉義市○○段○○段0000地號、80-15地號土地，及
其上同小段1332號建號建物(門牌號碼嘉義市○區○○街000號
，下稱統稱系爭建物)，各共有人就系爭不動產之應有部分
如附表所示。而系爭不動產無不能分割情事，兩造亦無不能
分割之約定，復無法達成分割協議。
㈡系爭土地中之80-15地號土地，僅能藉由80-9地號土地對外出
入，復有系爭建物坐落在系爭土地之上，如依共有人應有部
分比例分割或將系爭土地、建物分歸由相異之共有人取得，
將生對外出入困難及水電管線重新配置等問題，有害系爭土
地、建物使用上之最大經濟效益；而原告就系爭土地、建物
之應有部分比例均為6分之5，為多數共有人，且現居住在系
爭土地、建物內，是系爭土地、建物若分歸由原告單獨取得
，被告部分則以金錢補償之(補償金額以歐亞不動產估價報
告之950萬為基礎，再按被告應有部分比例1/6計算找補金額
為1,583,333元)，將助於法律關係單純化，確保系爭土地、
建物之所有權歸一而能完整利用，並對現狀影響最小，最符
全體共有人利益，爰依民法第823條第1項、第824條第2項第
2款規定提起本件訴訟等語。
㈢訴之聲明：
⒈系爭不動產分歸原告單獨取得。
⒉原告應補償被告1,583,333元。
⒊訴訟費用由兩造按應有部分比例分擔。
二、被告則以：
同意由原告取得系爭不動產，並以金錢補償給被告，惟希望
系爭不動產補償金額之價格以1,180萬元計算。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分
割，依共有人協議之方式行之。分割之方法不能協議決定，
或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院
得因任何共有人之請求，命為裁判分割，民法第823條及第8
24條第1項、第2項前段定有明文。查系爭不動產為兩造共有
，應有部分比例如附表所示，且無因使用目的不能分割之情
形，各共有人亦無不能分割之契約，兩造對此均未提出爭執
，並有系爭不動產之第三類謄本附卷可稽(見本院卷第17至2
7頁)，堪信為真實。茲因兩造就分割方法無法達成協議，是
原告本於系爭土地、建物之共有人地位，依民法823條、第8
24條第2項訴請裁判分割，自無不合。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒
絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
1.以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有
困難者，得將原物分配於部分共有人。2.原物分配顯有困難
時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；以原物為分配
時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者
，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項定有明文。
而裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割時，
應顧及公平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相
當、共有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益
、各共有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等因素為綜合
判斷。
㈢關於系爭不動產之分割方法，本院審酌如下：
⒈系爭建物存在系爭土地之上，且經原告表示目前居住在系爭
不動產內，為目前系爭不動產之實際使用、居住者乙節，兩
造均不爭執，並有系爭土地之地籍圖謄本、衛星雲圖、系爭
建物之第三類謄本及系爭建物房屋稅籍證明書等件附卷可稽
(見本院卷第13至15、25至31頁)，足見原告請求分得系爭不
動產全部，與兩造目前就系爭不動產之使用現狀大致相符，
而未影響被告使用之情形。
⒉又系爭土地面積共計僅51平方公尺【計算式：40平方公尺＋11
平方公尺=51平方公尺】，形狀呈南北向之長方形，北臨蘭
井街，南臨原告單獨所有同小段80-16地號土地，其中80-15
地號土地僅能藉由80-9地號土地對外出入蘭井街，有系爭土
地之土地登記第三類謄本、地籍圖謄本、同小段80-16地號
土地之第二類謄本等件存卷可佐(見本院卷第13至23、33至3
5頁)，而其上有系爭建物存在亦如前述。然查，共有系爭不
動產之被告人數眾多，渠等公同共有之應有部分比例復均僅
有6分之1，倘由渠等分得系爭不動產之一部並維持公同共有
，日後勢必造成系爭土地細分或利用上之困難，或使系爭不
動產之所有權無法歸一，並致系爭不動產之價值降低；反之
，原告就系爭不動產之應有部分比例均達6分之5，且被告均
同意系爭不動產分歸由原告單獨取得，並獲金錢補償，僅就
系爭不動產之價格即作為金錢找補基礎之價額有所爭執，是
基於尊重共有人意願，防止土地細分或房地分歸不同人所有
之考量，自無必須將系爭不動產原物部分分配予被告維持公
同共有關係之必要。
⒊據上，本於分割之公平性、當事人之聲明、兩造共有之應有
部分比例、共有物之客觀情狀與經濟價值、共有利益、各共
有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等情，本院認原告主
張將系爭不動產全部分歸由原告單獨取得，再以金錢補償被
告之分割方式，尚稱妥適。
⒋另原告及被告劉啟志聲請本院囑託陳文祥不動產估價師事務
所鑑定結果，系爭不動產總價值為12,535,868元，有該事務
所114年4月24日114年度祥估字第04033號函及所附估價報告
書足憑(見本院卷第91頁)；嗣原告再聲請本院囑託歐亞不動
產估價師聯合事務所鑑定結果，系爭不動產總價值為9,500,
000元，有該事務所114年6月23日歐估嘉字第1140611號函及
所附估價報告書可證(見本院卷第129頁)。而上開鑑定結果
，均係鑑定人考量估價目的，並經鑑定人進行現場堪估後，
衡酌系爭不動產之屬性、使用概況，進行產權、區域因素(
如交通運輸條件、公共設施條件、發展潛力條件等)、個別
因素(如周邊環境條件、道路條件)、不動產市場現況及最有
效使用等分析，再採用比較法、土地開發分析法、成本法等
估價方法進行評估，參考市場供需及交易慣例後得出前揭價
額，且上開鑑定人據以鑑定之參酌數據明確，其鑑定亦無何
違反技術法規或與經驗法則相違背之情事等其他一切情狀，
堪認上開鑑定結果均屬客觀有據。是以，上開2份鑑定結果
既均合宜公允，則取上開2份鑑定價格之平均數即11,017,93
4元【計算式：(12,535,868元＋9,500,000元)÷2=11,017,934
元】，作為補償金額之計算基準，並按被告公同共有之應有
部分6分之1，計算找補金額為1,836,322元【計算式：11,01
7,934元×1/6=1,836,322元(小數點以下四捨五入)】，自屬
適當而可採。
㈣綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定請
求裁判分割系爭不動產為有理由，應予准許，且經本院斟酌
後，認系爭不動產應分歸由原告單獨取得，原告並應補償被
告1,836,322元，尚屬允當，爰判決如主文第1、2項所示。 ㈤末按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之 所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之 分割而受影響。但下列情形之一者，其權利移存於抵押人或 出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已 參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參 加，民法第824條之1第1、2項定有明文。又關於抵押權移存 於抵押人所分得部分，祇要符合民法第824條之1第2項但書 各款規定，應屬法律規定之法定效果，無庸當事人為任何聲 明，縱有聲明，法院亦無庸於判決主文內諭知(臺灣高等法 院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第10號研討結果參 照)。經查，系爭不動產之共有人即原告將系爭不動產之應 有部分1/2設定抵押權予玉山商業銀行股份有限公司(下稱玉 山銀行)，此有系爭不動產謄本可證(見本院卷第19、12、27 5頁)。而玉山銀行經通知未依法參加訴訟，依前揭規定，其 抵押權僅存於原告所分得系爭不動產之部分，且依前揭座談 會意見所示，無庸於判決主文內諭知，附此敘明。 ㈥末按分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地 位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，而定共有物分 割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共 有人主張之拘束，故本院酌量本件情狀，認訴訟費用應由兩 造按附表「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔，方為公允 ，爰依判決如主文第3項所示。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 ，核與判決結果不生影響。爰不予逐一論駁，併此敘明。四、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第8 5條第2項規定。
中 華 民 國 114 年 8 月 14 日 民事第三庭法 官 馮保郎 以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀(須按對造人數提出繕本)，及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 8 月 14 日 書記官 張簡純靜附表：
編號 共有人姓名 應有部分比例(系爭不動產) 訴訟費用負擔比例 1 劉又榮 5/6 5/6 2 劉啟志、劉岳賢、劉峻碩、劉佳毅 1/6(公同共有) 連帶負擔1/6