臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度訴字第620號
原 告 郭憓靜
被 告 林完生
鄭玄豐
林泰成
兼 上三人
訴訟代理人 胡鳳嬌律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年7月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、本件原告起訴及追加時係以林完生、鄭玄豐、胡鳳嬌、林泰
成、「林先生」、羅紫庭等6人為被告，惟就同案被告「林
先生」部分，未於包含起訴狀在內之歷次書狀載明其完整姓
名及住所或居所，致無從特定原告欲起訴之「林先生」為何
人，前經本院於民國114年3月7日裁定命原告於裁定送達後5
日內補正，惟原告逾期仍未補正，業經本院於114年7月22日
裁定駁回原告對同案被告「林先生」之訴訟。至原告對同案
被告羅紫庭之訴訟，因顯無理由，另以判決駁回，先予敘明
。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告於113年7月30日、同年8月7
日、113年10月5日聲明請求被告應連帶賠償原告新臺幣（下
同）5,086,703元本息、5,923,560元本息、9,764,285元本
息，嗣於113年10月9日具狀變更為被告應連帶賠償原告7,80
0,000元，並自113年10月9日補正狀繕本送達之翌日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷一第207至20
9頁）。經核原告上開所為，係擴張、減縮應受判決事項之
聲明，依前開規定，於法並無不合，應予准許。
三、原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情形，爰依被告林完生、鄭玄豐、林泰成
、胡鳳嬌（下稱被告等4人），由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠被告鄭玄豐（地政士）、胡鳳嬌（律師）、同案被告羅紫庭
（本院嘉義簡易庭法官）與同案被告「林先生」（上開2人
另以裁判駁回，下同）基於幫助被告林完生、林泰成（該2
人為父子）詐欺取財、收取不合法房屋租金之犯意，由被告
鄭玄豐藉好友專業人士形象協助原告與被告林完生於000年0
0月00日簽訂嘉義市東區中正路248房屋（下稱系爭房屋）之
房屋租賃契約書（下稱系爭租約），然系爭房屋為違法危老
建物，嚴重危害原告承租合法房屋之權益與安全，致原告受
到欺騙後付押租金37,500元給被告林完生。原告簽約後發現
系爭房屋白蟻叢生，耗費整修系爭房屋電路、增隔無白蟻蛀
蝕過新房間，白蟻叢生樑柱木心嚴重狀況問題，更使原告日
夜飽受身心靈驚嚇恐懼萬分，無法正常生活作息與營業，白
蟻咬癢身心痛苦異常、消毒日常用品與衛生環境操勞，無法
再生活營業。事後被告林完生、林泰成毫無溝通強行解約，
僅用被告胡鳳嬌以其律師專業來謀財害命，不法強制原告必
須速找永久戶籍地址來接收與處理法律訴訟文件，也使原告
經營之「寶貝吐司」無法再營業。又被告林完生、林泰成，
連同被告胡鳳嬌代理誣告與繼續詐欺取財，提起遷讓房屋訴
訟，由同案被告羅紫庭以本院113年度嘉簡字第261號民事判
決背書，不法協助被告林完生可繼續收取以日計息房屋租金
44,500元，公然違法繼續不法取得加計利息獲取房屋租金詐
欺款項。被告鄭玄豐、胡鳳嬌、同案被告羅紫庭主觀上既有
幫助詐欺取財之故意，客觀上亦係以不法之幫助行為，幫助
被告林完生、林泰成父子對原告詐欺取財，與原告所受損害
間具有相當因果關係，依民法第184條第1項、第185條、第1
95條規定，被告自應對原告所受損害，連帶負侵權行為損害
賠償責任。另依民法第226條、第227條規定，主張基於系爭
租約所生之債務不履行損害賠償請求權。
㈡本件請求損害賠償之項目及金額如下：
⒈原告因白蟻啃咬至皮膚科診所就診支出掛號費共300元。
⒉原告就系爭房屋1樓電路整修（電線更新、T8等燈管座）支
出20,000元。
⒊原告因系爭租約遭強制解約，迫離系爭房屋，另行購買坐
落嘉義縣○○鄉○○○○段0000○0000地號土地及其上未辦保存
登記建物（下稱水上建物），支出買賣價金1,600,000元
、房屋仲介費32,000元、地政士代辦費用10,837元與履約
保證手續費480元，共1,643,317元。
⒋因水上建物本身亦為違法危老建物，原告為此支出工程修
繕費用大約1,200,000元。
⒌於水上建物修繕期間，原告承租嘉義市○區○○里○○路000號
八樓之4之分租套房，其中仲介手續費3,000元、租金與押
租金18,100元、搬遷重要物品運費3,000元、113年3月至1
13年10月之租金與水電費合計53,150元（6,465元、6,415
元、6,370元、6,435元、6,700元、6,780元、6,995、6,9
90元），共77,250元。
⒍因原告承租之分租套房並無廚房與1樓門前設攤販位置，被
告應賠償原告每月貼補住商租金6,500元（系爭房屋租金1
2,500元扣除分租套房租金6,000元），期間先以2年計算
，共156,000元。
⒎原告因系爭租約遭強制解約，需另行找房與進行法律訴訟
，對膝下2子之學習補用費，心有餘而力不足，故請求賠
償原告長子之學習補用費，即自113年2月至117年6月大學
畢業止計53個月，每月6,000元，共318,000元；賠償原告
次子之學習補用費，即自113年2月至119年6月大學畢業止
計77個月，每月6,000元，共462,000元；賠償原告次子之
大學學費，即自113年2月至119年6月大學畢業止計13個學
期，每學期50,000元，共650,000元。以上合計1,430,000
元。
⒏被告應賠償原告自113年2月至151年8月（原告85歲）止計4
63個月，每月826元之健保費382,438元。
⒐原告向三商美邦人壽投保多個綜合型附約或住院終身健康
保險，季繳保險費2,293元，被告應賠償原告自113年2月
至141年（原告75歲）止計110個季繳基數，即252,230元
。
⒑被告等4人與同案被告羅紫庭、「林先生」各自應賠償原告
精神慰撫金780,000元，共4,680,000元。
⒒以上合計逾9,764,285元，然原告僅請求7,800,000元。
㈢並聲明：
⒈被告等4人應連帶賠償原告7,800,000元，並自113年10月9
日補正狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息。
⒉前項判決，請准供擔保宣告假執行。
⒊訴訟費用由被告等4人連帶負擔。
二、被告方面：
㈠本件與本院113年度訴字第378號、113年度訴字第162號、113年度訴字第659號為同一事實起訴，不同請求金額之相關民事事件，實際上請求權基礎相同，且該3事件均已判決原告敗訴確定。另原告對被告等4人提起詐欺等之刑事告訴，業據臺灣嘉義地方檢察署（下稱嘉義地檢署）檢察官以114年度偵字第1815、1816號不起訴處分確定在案。
㈡關於系爭租約部分，僅有被告林完生與原告接觸，其餘被告
均未與原告接觸。於訂約時，被告林完生早已告知原告系爭
房屋為木造房屋，於訂約前亦配合原告告知之白蟻問題就系
爭房屋進行消毒，未隱瞞白蟻問題，實無詐欺原告之情形，
原告稱其至皮膚科就診支出300元等語，然原告就診之事係
於雙方訂約後發生，原告自應證明與系爭租約有因果關係。
關於原告私自更新系爭房屋電線與燈管座、增隔無白蟻蛀蝕
之新房間部分，係未經被告林完生之同意而自行改裝屋內設
施或整理系爭房屋，乃違反系爭租約第9條、第19條約定，
不僅已違約且危害系爭房屋之安全，被告林完生自得解除（
終止）系爭租約；縱使被告林完生同意原告上開所為（被告
林完生否認之），依系爭租約第9條約定，原告交還房屋亦
應負責回復原狀，故原告請求此部分之費用，顯無理由。關
於水上建物及土地部分，乃原告自行購買，原告將戶籍自系
爭房屋遷出也是原告主動所為，被告林完生並未逼迫原告購
買房地、遷出戶籍，原告請求賠償房地買賣相關費用以及工
程修繕費用云云，均與被告林完生無關。關於原告另行承租
分租套房部分，此為原告之權利，原告請求賠償租金、押租
金、搬遷費、水電費等相關費用以及貼補住商租金云云，實
與被告林完生無關。關於原告膝下2子之學習補用費、大學
學費部分，乃原告身為母親之責任，要與被告林完生無關。
關於原告之健保費、三商美邦人壽保險費部分，乃原告為自
己投保，與被告林完生毫無關係。
㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告
負擔：如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告於112年11月14日向被告林完生承租系爭房屋，並在被告
鄭玄豐之事務所簽立系爭租約，約定租賃期間自113年1月1
日起至114年12月31日止為期2年、租金每月12,500元，應於
每月1日以前繳納，押租金25,000元，原告於簽約當日交付
押租金及113年1月租金12,500元，合計37,500元等情，有系
爭租約影本為證。
㈡按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184條第1項前段定有明文。而侵權行為之構成要件
，於客觀要件須包括加害人之加害行為、行為須不法、須侵
害權利、須發生損害、及加害行為與損害間有因果關係等要
件，主觀上則須有故意或過失即意思責任，若係缺少其中任
一要件，即不構成侵權行為。又因被詐欺或被脅迫而為意思
表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段
定有明文。而所謂詐欺，係相對人使用詐術，使表意人陷於
錯誤而為意思表示。再者，當事人主張有利於己之事實者，
就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文
。是如不能舉證或其所舉證據不能證明其所主張事實之存在
，則不問被告之反證如何均應將原告之訴予以駁回。本件原
告雖以前述情詞主張被告等4人以詐術或幫助詐欺簽訂系爭
租約及詐取系爭房屋押租金等，並訴請被告等4人賠償損害
，並提出系爭租約等件為證。惟被告等4人則以前詞否認有
共同詐欺或侵權行為，依前述規定及說明，自應由原告就其
所主張被告等4人侵權行為之事實負舉證責任。經查：
⒈就系爭租約簽立過程情況以觀，被告林完生為244號、246
號、248號房屋及其所坐落基地之所有人，而原告係於112
年10月29日先看過系爭房屋，並表示系爭房屋需大整理，
要再去看其它租賃的店家，而於同年11月8日要承租屋況
不需整理之246號房屋，但於同年11月28日突然要求改租
系爭房屋，故兩造雖於同年11月14日簽立系爭租約，惟實
際租賃期限，依系爭租約第2條約定，自113年1月1日至11
4年12月31日為期2年，以因應原告要求整理系爭房屋之期
間，並給予原告至少1個半月之時間試用房屋得否符合居
住使用需求，並於系爭租約第19條第3款約定，被告林完
生同意原告房屋整理，並補貼112年11月14日至同年12月3
1日租金，而被告林完生並同時告知原告系爭房屋並無建
物所有權狀等情，已據被告林完生具狀陳述及提出如附表
所示簡訊通訊截圖，並有嘉義市政府財政稅務局函暨房屋
稅113年課稅明細表、112年房屋稅繳款書、核定契價證明
書，以及原告提出之嘉義市○段○○段00地號土地登記第二
類謄本(即基地)可佐，而細繹前揭文件內容，被告林完生
確為系爭房屋及土地之所有人，且參以簡訊通訊內容，及
系爭租約第2條關於租賃期間、第19條第3款租金補貼約定
款項等，經核均與被告林完生前揭所述情節相符，應可採
認。再者，原告為具有相當社會經驗之成年人，並非全無
租屋或購屋經驗，原告除親臨觀看系爭房屋屋況及屋內、
外週遭環境外，並另與其他得出租房屋店家洽詢，顯然對
於屋況、租金、租期等比較衡量，及在通盤考量及斟酌選
擇後，始與被告林完生磋商簽立系爭租約，原告與被告林
完生簽立系爭租約，核與一般租屋常情無違，實難認被告
林完生有何使用詐術，致原告陷於錯誤之情形。
⒉又原告主張系爭房屋屬未保存登記違法危老建物，被告林
完生為系爭房屋之假房東，詐取原告租金，掩飾系爭房屋
係違法危建等重大瑕疵，嚴重危害原告承租合法房屋之權
益與安全，致使原告簽訂系爭租約乙節。惟原告陳稱及提
出其於113年5月16日購買水上建物，並有前述嘉義縣財政
稅務局房屋稅籍證明書文件(變更納稅義務人姓名為郭憓
靜），而該買賣房屋係屬未辦保存登記之建物甚明。可知
原告應明知未辦保存登記建物仍屬不動產，得為買賣標的
，其於承租系爭房屋並為辦理戶籍遷入，曾經被告林完生
同意而取得系爭房屋之房屋稅單及至戶政機關辦理戶籍遷
入登記等情。足認原告於承租系爭房屋及辦理戶籍遷入時
，均已知悉系爭房屋未辦保存登記，則被告林完生、鄭玄
豐並未隱瞞。再參以未辦保存登記建物，雖因欠缺行政管
理之規定，無法向地政機關辦理第一次所有權登記，但並
非不得為交易、讓與之標的，何況出租，更非法律所不允
許或禁止，出租人既有管理使用租賃物之權限，自非以所
有權人為必要，是原告關於此部分主張，復未舉證被告林
完生、鄭玄豐、林泰成有何故意以不實之欺瞞行為，致原
告為錯誤之意思表示，而簽立系爭租約，自無得為原告有
利之認定。
⒊再者，關於系爭租約簽立後及原告整理、使用系爭房屋之
情況，原告於本院雖以前詞主張因白蟻充斥系爭房屋，造
成原告皮膚奇癢無比，因不斷抓癢而受傷，嚴重影響原告
睡眠、健康，造成原告無法正常生活等情，並提出郭健軍
皮膚科診所門診收據明細、簡訊截圖、白蟻蛀蝕木樑柱影
片連結資料為證。惟原告雖有就診紀錄之費用收據明細，
然僅載明用藥項目名稱、實收額150元等，並無任何關於
病名、病況及其造成之病因等診斷記載各情，亦未據提出
其他具體證據以證明為白蟻所致；又原告除以前述事由主
張被告應賠償損害外，於出租人林完生(下或稱出租人)本
於系爭租約另對承租人郭憓靜（下或稱承租人)訴請遷讓
房屋事件，承租人於該事件固辯稱系爭房屋白蟻長年侵蝕
樑柱，常常掉落木片木屑，腿部搔癢嚴重，驚擾睡眠、影
響精神、情緒及生活，妨害承租人居住安全或健康，系爭
租約自始為無效，應予撤銷云云，並提出白蟻蛀蝕照片為
證，但經承辦法官當庭曉諭其提出所稱因白蟻造成腿部皮
膚搔癢看皮膚科醫師服藥及擦藥之證據，原告卻稱確實有
就診紀錄，應該不用提出證據，醫生說如果有這樣的環境
導致這樣的狀況，不適宜再接觸這樣的環境等語，然經該
事件審認結果，主要係以迄於言詞辯論終結前，並未舉證
證明有妨害承租人居住安全或健康之情事。況縱使有前述
危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵存在，依民法
第423條、424條之規定，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，
或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，而非屬所謂
契約無效或撤銷之情事。縱使系爭房屋事後發生瑕疵，而
有修繕之必要，惟此僅屬承租人得否依民法第430條規定
自行修繕或終止契約問題，尚難憑此逕認出租人係未依契
約約定交付合於使用收益目的之租賃物等情，而難採信承
租人之抗辯。復審認縱使系爭房屋確已符合重大危害健康
之程度，承租人理應盡速解決系爭租約積極採取行動以維
自身權利，卻捨此不為，不願與提出同意提前解約並給予
1個月搬遷期條件之出租人協商，實與常情相違，益徵承
租人所稱系爭房屋有重大危及安全或健康之瑕疵，並未舉
證證明，此部分辯解，礙難憑採，並認兩造系爭租約合法
有效，並已經出租人於113年1月9日當面告知承租人提前
終止租約，於1個月期間之113年2月9日前搬遷完成，已為
終止租約之意思表示並發生效力，系爭租約於113年2月9
日發生終止，原告應將系爭房屋騰空遷讓返還被告林完生
等情，亦有前述遷讓房屋事件民事判決附卷可佐，並核與
本院前述認定尚無不符。
⒋又觀以系爭租約約定第19條第3款另有約定，甲方(即出租
人)同意乙方(即承租人)房屋整理，租金補貼由112年11月
14日至112年12月31日；及第9條約定，房屋有改裝設施之
必要，乙方取得甲方同意後得自行裝設，但不得損害原建
築物，原告於交還房屋時自應負責回復原狀等語。可知原
告明知系爭房屋為木造及需整理，被告林完生為因應原告
居住整理要求，而未收取該期間之租金，然在關於系爭房
屋之改裝設施之必要範圍，仍應取得被告林完生同意後始
得自行裝設。顯然原告業已明知所承租之系爭房屋尚有整
理之必要情形，並親臨觀看後選擇同意承租系爭房屋，被
告予以補貼租金及依系爭房屋現況交付使用，難認被告林
完生有未依系爭租約約定交付客觀上合於居住使用目的之
系爭房屋。
⒌又就原告另主張系爭房屋僅一鐵捲門出入口可供逃生，廚
房處全無對外門窗，2樓窗戶亦遭被告林完生封閉，造成
系爭房屋通風環境極差，與相毗鄰之250號房屋間防火巷
出口亦遭水泥實牆封擋，危害原告人身安全與健康乙事。
惟參以系爭契約承租標的除記載「建物標示：門牌：嘉義
市○區○○路000號」等語外，並無其他相關文字之約定，是
由契約文字內容被告林完生僅負有提供依系爭租約所載之
系爭房屋供原告使用，至於相鄰防火巷封擋問題並不在兩
造約定範圍，亦非契約之主給付義務，無礙於系爭租約之
效力，而原告實際觀看房屋狀況及週遭環境，始選擇與被
告林完生簽立系爭租約，應已就此為評估判斷，倘認屬重
要事項，理應就此約定記載於系爭租約，兩造既未約定，
此部分並非被告林完生應負之給付義務。是原告執此為主
張，除就系爭房屋有危害原告人身安全與健康乙事未能舉
證外，此部分主張亦難認可採。
⒍綜上各情，可認被告林完生已依契約約定交付客觀上合於
居住使用目的之租賃房屋，而原告就其所舉證據既不足證
明其所主張被告林完生有施用詐術行為之事實存在，並致
原告陷於錯誤而簽立系爭租約，且被告林泰成、鄭玄豐、
胡鳳嬌等均非系爭租約之債權契約主體或簽立人，被告林
泰成、胡鳳嬌亦未共同實際參與簽約之過程，而鄭玄豐、
胡鳳嬌僅因各具有地政士、律師等專門職業人士及受委任
，並單純行使其等業務範圍或訴訟代理人之法定職權等行
為而已，原告復未能舉證其等有何施用詐術或符合侵權行
為要件之情事，是原告以被告等4人有詐欺行為，依侵權
行為之法律關係，請求被告等4人應負連帶損害賠償責任
，即屬無據。
㈢原告稱其至皮膚科就診支出300元等語，然未舉證證明為白蟻
所致，已如上述。至關於原告私自更新系爭房屋電線與燈管
座、增隔無白蟻蛀蝕之新房間部分，未舉證證明經被告林完
生之同意而自行改裝屋內設施或整理系爭房屋，乃違反系爭
租約第9條、第19條約定，不僅已違約且危害系爭房屋之安
全，被告林完生自得終止系爭租約；縱令被告林完生同意原
告上開所為，依系爭租約第9條約定，原告交還房屋亦應負
責回復原狀，故原告請求此部分之費用，並無理由。關於水
上建物及土地部分，乃原告自行購買，原告將戶籍自系爭房
屋遷出也是原告主動所為，被告林完生並未逼迫原告購買房
地、遷出戶籍，原告請求賠償房地買賣相關費用以及工程修
繕費用，均與被告林完生無關。關於原告另行承租分租套房
部分，此為原告之權利，原告請求賠償仲介手續費、租金、
押租金、搬遷費、水電費等相關費用以及貼補住商租金，與
被告林完生無關。關於原告2子之學習補用費、大學學費部
分，乃原告身為母親之責任，要與被告林完生無關。關於原
告之健保費、三商美邦人壽保險費部分，乃原告為自己投保
，與被告林完生毫無關係。
四、綜上所述，原告依民法第184條第1項、第185條、第195條、
第226條、第227條規定，請求被告等4人應連帶賠償原告7,8
00,000元，並自113年10月9日補正狀繕本送達之翌日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回
。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併
予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核
結果，均不足以影響判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 8 月 19 日
民二庭法 官 黃茂宏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對
造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提
起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利
益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴
審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 19 日
書記官 王嘉祺
附表：
原告傳送予被告林完生之LINE對話紀錄 編號 日 期 對話內容 證據出處 1 112年10月29日 林先生：您好！早上看屋況就需要大整理，我再去看其它租賃的店家，若有需要再與您聯絡，麻煩了您！謝謝您! 本院卷一第65頁 2 112年11月8日 林先生：您好！我是郭憓靜小姐，謝謝您允諾嘉義市○區○○路000號的店面讓我承租2年，並給我方便首年1個月裝修期（免租金），請您確定好簽約日期能盡快的通知我，我立即準備2個月押金與租金，也要提早告知目前的房東要結束獨立套房的租約，謝謝您！ 本院卷一第61頁 3 112年11月28日 林先生：您好！我是郭憓靜，剛才已遷好至嘉市○○路000號，等會兒立即將房屋稅單拿回給鄭代書，謝謝您的信任與幫忙！ 本院卷一第67頁