灣南投地方法院民事判決
113年度訴字第269號
原 告 王滇貽
訴訟代理人 朱文財律師（已於言詞辯論終結前解除委任）
蘇詣倫律師（已於言詞辯論終結前解除委任）
被 告 劉漢鐘
訴訟代理人 蔡宜樺律師（已於言詞辯論終結前解除委任）
李榮祥律師
複 代理人 林瓊嘉律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國114年7月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：
㈠原告於民國104年1月26日與被告就附表一所示之房屋及坐落
土地（下稱系爭租賃標的）成立經公證之租賃契約（下稱系
爭租賃契約），租賃期間自104年3月1日起至114年3月1日止
，共計10年，嗣後因系爭租賃標的未取得旅館或民宿執照，
是租金由每月新臺幣（下同）8萬元調降為6萬元。
㈡嗣被告基於其個人因素，於租賃期間結束前之113年2月8日向
原告表示欲提前解除系爭租賃契約，原告遂依系爭租賃契約
第六條第4項約定，請求被告給付3個月租金之違約金，並給
予被告於1個月内，將除系爭租賃契約第六條第2項水電設備
之外之所有租賃標的回復原狀。然原告於同年月底與被告點
交系爭租賃標的時，發現系爭租賃標的已遭被告破壞，經原
告通知被告續行處理系爭租賃標的返還事宜時，被告亦置之
不理，致原告須負擔如附表二所示即回復系爭租賃標的原狀
之費用總計51萬9,200元，並受有自系爭租賃契約終止後迄
今仍然無法就系爭租賃標的為使用收益之損失，依現今租金
行情每月10萬元計算，向原告部分請求60萬元。
㈢兩造於113年3月23日協議並約定於113年2月29日終止系爭租
賃契約，原告為求慎重，與被告於同日簽訂房屋租賃終止合
約書（下稱系爭終止合約），然系爭終止契約僅為「確定終
止當下」之義務，並非取代原協議，系爭租賃契約仍為有效
。
㈣綜上，被告未依系爭租賃契約所約定之水電設施留予原告使
用，且在系爭租賃契約終止後亦無踐行回復原狀義務，返還
租賃物之責任，屬可歸責被告之債務不履行，致原告後續耗
費回復工程費用，及受有無法使用收益的損害，爰依民法第
455條、第226條第1項、第179條、系爭租賃契約規定，提起
本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告111萬9,000元（應
為111萬9,200元中之111萬9,000元），及自系爭租賃契約終
止日即113年2月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠被告為經營民宿使用，向原告承租系爭租賃標的並成立系爭
租賃契約，然系爭租賃標的老舊且環境雜亂，被告另支出約
1,600萬元整修，於整修施工期間原告亦曾至現場查勘，顯
見被告之整修工程確得原告同意。
㈡被告所經營之民宿於新冠肺炎疫情期間因不堪虧損而結束經
營，被告乃於113年2月16日以存證信函告知原告欲提前終止
系爭租賃契約，兩造遂於113年3月23日至系爭租賃標的勘查
後，協議終止系爭租賃契約，並於同日簽訂系爭終止合約。
系爭終止合約第二條約定「2.保證金24萬元整，於合約終止
後2個月內退回乙方」、「3.乙方應賠償甲方3個月租金作為
違約金」、「5.四樓增加之違建待縣府確認後，如須拆除，
再排定日期拆除」，是兩造已協議僅就四樓增加之違建部分
由縣府勘查後，如確定須拆除，始排定日期拆除。
㈢系爭房屋之整修經過均由原告拍照存證，可得確認整修施工
過程均經原告同意；再觀諸系爭租賃契約第七條第2點「乙
方（即被告）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即
將租賃標的物依約定事項遷讓交還，乙方（即被告）不得藉
詞推諉或主張任何權益」，而就返還租賃標的物之「約定事
項」，契約並無明確約定，且契約內並無明文被告於租約終
止後須回復租賃物之原有狀態、或應回復至何種狀態為返還
。又依兩造於113年3月23日簽訂之「房屋租賃終止合約書」
，就返還租賃標的物僅特別註明「四樓增加之違建待縣府確
認後，如需拆除，再排定日期拆除」，故除四樓增加之違建
以外之整修裝潢已經兩造合意保留使用。
㈣原告未經縣府查勘之施工作為，已不符系爭終止合約之約定
，其向被告請求相關拆除之支出費用，應無理由。退步言之
，縱認被告應負拆除違建之義務，原告應將保證金24萬元返
還予被告之同時，被告始須拆除該違建等語，資為抗辯。並
聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第285-286頁、第366頁）：
㈠兩造於103年12月29日合意由被告承租原告所有系爭租賃標的
做為民宿使用，並由被告預付租金。
㈡兩造於104年1月17日簽訂系爭租賃契約。並於104年1月26日
完成租賃契約公證。
㈢因未取得旅館或民宿執照，租金依租賃契約第三條第3項，為
每月6萬元整。
㈣被告承租後就租賃房屋進行整修，施工項目包括房屋外觀拉
皮、頂樓鋪設PU防水、室內裝潢等。
㈤因新冠肺炎疫情，被告經營之民宿不堪虧損，被告與原告商
議減少租金無果後，於113年2月16日以存證信函告知原告欲
終止系爭租賃租約。
㈥兩造於113年3月23日共同至系爭租賃標的現場勘查後，協議
終止系爭租賃租約，並簽訂系爭終止合約。系爭終止合約第
二條約定「2.保證金24萬元整，於合約終止後2個月內退回
乙方」、「3.乙方應賠償甲方3個月租金作為違約金」、「5
.四樓增加之違建待縣府確認後，如須拆除，再排定日期拆
除」。
㈦原告於113年4月1日以存證信函（下稱4月1日存證信函）向被
告表示，就增建部分之點交未完善，要求被告處理。原告11
3年4月22日以存證信函向被告重申點交尚未完成，要求被告
於113年5月1日前拆除違建部分。
四、本院之判斷：
㈠兩造於103年12月29日合意由被告承租原告所有系爭租賃標的
做為民宿使用，於104年1月17日簽訂系爭租賃契約，嗣因未
能取得旅館或民宿執照，租金調整為每月6萬元。被告承租
後就系爭租賃標的之房屋進行整修，施工項目包括房屋外觀
拉皮、頂樓鋪設PU防水、室內裝潢等。後因新冠肺炎疫情，
被告不堪虧損，於113年2月16日以存證信函告知原告欲終止
租約。兩造於113年3月23日共同至系爭租賃標的現場勘查後
，協議終止系爭租賃契約，簽訂系爭終止合約。其中第二條
約定「2.保證金24萬元整，於合約終止後2個月內退回乙方
」、「3.乙方應賠償甲方3個月租金作為違約金」、「5.四
樓增加之違建待縣府確認後，如須拆除，再排定日期拆除」
，為兩造所不爭執，堪信為真。
㈡兩造於113年3月23日會同點交，除系爭終止合約所載四樓增
加之違建以外之整修或拆除，有無合意以現況點交？
⒈雙方已簽訂系爭終止合約，系爭租賃契約關於兩造終止後之
權利義務關係，已被系爭終止合約取代：
兩造於113年3月23日共同至系爭租賃標的現場勘查後，協議
終止系爭租賃契約，簽訂系爭終止合約。系爭終止合約第二
條約定「2.保證金24萬元整，於合約終止後2個月內退回乙
方」、「3.乙方應賠償甲方3個月租金作為違約金」、「5.
四樓增加之違建待縣府確認後，如須拆除，再排定日期拆除
」，已如前述。另據系爭終止合約第二條第1點約定：「1.…
…甲方於113年2月26日收到乙方寄出之存證信函，因乙方之
事由於113年2月29日終止合約」、第二條第4點約定「4.乙
方於終止合約後不得主張任何權利」（見本院卷第191頁）
，可認兩造同意系爭租賃契約於113年2月29日終止，且就系
爭租賃契約終止後雙方所負之權利義務，均應依系爭終止合
約第二條各點之相關約定定之。
⒉又系爭終止合約雖未明定兩造已就系爭租賃標的為點交，然
兩造相約於113年3月23日共同至系爭租賃標的現場勘查，係
為辦理第三次點收事務，亦據原告4月1日存證信函中載明（
見本院卷第235頁）。則兩造間於第三次點收後，僅將四樓
增加之違建部分，於系爭終止合約中明定後續處理事宜，並
於同日簽訂系爭終止合約，而未就其他回復原狀事項，一併
載明於系爭終止合約，即難認就租賃物回復原狀部分，尚有
未達原告要求之處。
⒊另據原告提出之113年3月21日與被告之Line對話內容：「廚
房牆面都是油漬我有叫你油漆嗎？水塔之前裝好的，你拆的
我有說什麼嗎？你四樓全部要拆乾淨，不能有隔間，觀光局
說的，一樓的違建也拆乾淨，我也沒有很要求」等語（見本
院卷第365頁），可認原告於113年3月23日簽立系爭終止合
約前，即已對系爭租賃標的之現況甚為了解。而兩造經歷3
次點交，已如前述，則原告於113年3月23日簽立系爭終止合
約時，針對於Line所示之廚房牆面油漬、水塔遭拆除、一樓
違建等問題，均未再明定後續處理事宜。由此可認兩造間就
現況部分，僅就系爭終止合約第二條第5點所指之四樓增加
之違建拆除事宜部分外，已同意就系爭租賃標的之現況點交
。
⒋綜上，兩造於113年3月23日會同點交後，除四樓增加之違建
以外之整修或拆除，應已合意以現況點交。
㈢原告請求被告給付拆除費用51萬9,200元，有無理由？
原告主張此部分請求權之基礎為民法第455條、民法第226條
第1項、第179條及系爭租賃契約之法律關係，並明確表示不
以系爭終止合約為請求權基礎（見本院卷第364頁、367頁）
。然兩造間就系爭租賃契約終止後雙方所負之權利義務，均
應依系爭終止合約之相關約定定之，已如上述。原告仍據系
爭租賃契約請求系爭租賃契約終止後被告所應負回復原狀之
義務，即無所憑。又被告並未受有利益，亦無民法第179條
之不當得利可言。
㈢被告請求原告給付相當於租金損害6個月共計60萬元，有無理
由？
兩造間之系爭租賃標的已點交，業如上述，故除上開四樓增
加之違建部分，尚待縣政府確認拆除後再予處理外，被告已
無其餘回復原狀之義務。本件原告固主張每月10萬元共計6
個月之損害，然原告並未舉證證明系爭租賃標的無法使用收
益或出租係因可歸責於被告之債務不履行所致，自難認原告
之主張可採。又被告於系爭租賃契約終止後，並未繼續占有
系爭租賃標的，即無受有利益，亦無民法第179條之不當得
利可言。
五、綜上所述，原告依據民法第455條、民法第226條第1項、第1
79條及系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付111萬9,000
元，洵屬無據，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，
其假執行之聲請，即無所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 8 月 26 日
民事第一庭 法 官 蔡志明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 26 日
書記官 張雅筑
附表二：系爭租賃標的
編號 房屋地址 坐落土地 承租面積 （平方公尺） 0 南投縣○○鄉○○村○○巷0000號 貓囒段193-10地號 288.66 0 南投縣○○鄉○○村○○巷00000號 貓囒段193-23地號 14 0 南投縣○○鄉○○村○○巷00000號 貓囒段193-22地號 29 0 南投縣○○鄉○○村○○巷00000號 貓囒段193-3地號 44
附表二：原告主張回復原狀費用
編號 項目 金額 0 人工拆除室内木作裝潢 45,000元 0 人工打除室内廁所 30,000元 0 人工清運木作材料矽酸鈣版至一樓 36,000元 0 人工清運室内廁所水泥、磚塊至一樓 24,000元 0 三樓木作裝潢拆除搭配高空作業車 60,000元 0 廢棄物人員分類 20,000元 0 一樓拆屋頂板 10,500元 0 三合一板一樓 84,000元 0 白鐵水槽一樓 24,400元 00 水切 5,420元 00 四樓拆屋頂板 17,280元 00 三合一板四樓 135,000元 00 白鐵水槽四樓 27,600元 合計 519,200元