臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
114年度南簡字第680號
原 告 王秀美
訴訟代理人 王思舜律師
被 告 李福龍
郭憲儒
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年7月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣貳拾捌萬陸仟零捌拾玖元，及自民國
一一四年二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之
利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應
受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項
第3款定有明文。查原告起訴時聲明第1項為：被告應連帶給
付原告新臺幣（下同）337,959元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見調字卷第9
頁）。嗣於本院審理時變更其聲明第1項為：被告應連帶給
付原告336,089元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第61頁
）。核原告上開所為訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明
，揆諸前揭法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠被告於民國113年8月1日與訴外人曾麗卿簽訂房屋租賃契約書
，約定由被告承租臺南市○區○○路000號(下稱系爭房屋)2至4
樓全部，每月租金38,000元，第4年、第5年租金調整為每月
40,000元，租賃期間為113年9月15日起至118年9月14日止，
共5年；兩造復於113年8月15日簽訂代管協議書(下稱系爭協
議)，約定由被告李福龍擔任委託人、原告擔任代管人、被
告郭憲儒擔任委託人之連帶保證人，代管標的為系爭房屋2
樓(前方房間)至5樓，代管期間為113年9月15日起至118年9
月14日止，合計5年，系爭房屋2樓(前方房間)至5樓之裝修
及設備之改善由原告自行處理並保管之，若合約期間未滿，
任一方違約需提前解除契約者，提出方須賠償另一方裝修損
失；原告因此支出裝修工程費用286,089元。
㈡詎被告李福龍於113年12月2日寄發存證信函予原告，表示已
與曾麗卿解約，請原告於5日內拆除設備恢復原狀，顯然違
反系爭協議約定內容，被告自應連帶賠償原告裝修工程費用
286,089元；原告前已給付第1年代管權利金120,000元、代
管保證金20,000元，被告李福龍以上開存證信函為解除系爭
協議之意思表示後，僅返還90,000元，自應依民法第259條
第1款、第2款規定返還餘款50,000元。
㈢為此，爰依系爭協議第6條約定、民法第259條、第273條第1
項規定，請求被告連帶賠償裝修工程費用286,089元、返還
第1年代管權利金餘款50,000元，並聲明：被告應連帶給付
原告336,089元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣
告假執行。
二、被告則以：兩造已於113年11月間合意解除系爭協議，原告
不得再依系爭協議所載內容請求賠償；況系爭協議第6條約
定，與民法由出租人負擔修繕義務不同，顯失公平而無效等
語，以資抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第63頁至第65頁）：
㈠被告於113年8月1日與曾麗卿就系爭房屋2至4樓全部簽訂如被
證四所示房屋租賃契約書，約定每月租金38,000元，第4年
、第5年租金調整為每月40,000元，租賃期間為113年9月15
日起至118年9月14日止，共5年，被告於簽約時繳交80,000
元押租金。
㈡原告與被告李福龍於113年8月15日簽訂如原證1所示之系爭協
議，約定由被告李福龍擔任委託人、原告擔任代管人、被告
郭憲儒擔任委託人之連帶保證人，代管標的為系爭房屋2樓(
前方房間)至5樓，代管期間為113年9月15日起至118年9月14
日止，合計5年。
㈢系爭協議第3條記載：「代管權利金：㈠第1年、第2年為每年1
20,000元整，第3至5年為每年130,000元整，於每年9月15日
按年繳方式給付。㈡代管期滿代管人有優先續約權。㈢代管保
證金為20,000元整，於代管期滿委託人無息返還代管人。㈣
代管所產生之租金差額由代管人收取作為代管之酬勞。」之
內容。
㈣系爭協議第5條記載：「2樓(前方房間)至5樓之裝修及設備之
改善，甲方（即被告李福龍）同意由代管人（即原告）自行
處理並保管之。」之內容。
㈤系爭協議第6條記載：「若合約期間未滿，任一方違約需提前
解除契約者，則提出方必須賠償另一方之裝修損失。」之內
容。
㈥系爭協議第7條記載：「除因天災地變等不可抗拒之情形外，
因乙方（即原告）之過失導致不動產毀壞時，乙方（即原告
）應負擔損害賠償之責。但房屋因自然損壞有修繕之必要時
，由甲方（即被告李福龍）負責處理（消耗品除外）若造成
乙方（即原告）之損失，雙方得協商賠償方式。」之內容。
㈦被告郭憲儒曾就系爭房屋簽立如被證2所示之承租要約書(下
稱系爭要約書)，承租內容為：每月租金60,000元，租賃擔
保金120,000元。
㈧系爭要約書第3條記載：「要約有效期限：自簽訂本要約起算
，本要約有效期限至113年8月4日23時止。期限內出租人未
同意出租者，期滿本要約自動失效。在出租人未同意依本要
約條件出租前，承租人保有隨時撤回要約之權利，但承租人
須攜帶收執聯及身分證明文件親至受託人處辦理，方生撤回
之效力。」之內容。
㈨系爭要約書第4條記載：「要約金及其效力：簽署本要約之
同時，承租人支付要約金10,000元整(不另立收據)，作為受
託人居間向出租人洽談承租條件之用。支付方式：☑現金。
出租人同意依本要約條件出租時，租賃契約即為成立，要
約金同時轉為定金，受託人得為定金收、付之代理人，發生
租賃定金效力。若承租人違約不租，或不依約定時間簽定書
面，經出租人書面催告期滿終止租賃契約者，定金不得請求
返還；若出租人違約不租，或不依約定時間簽訂書面，經承
租人書面催告期滿後終止租賃契約者，出租人應加倍返還定
金予承租人。」之內容。
㈩系爭要約書第6條記載：「服務報酬約定：出租人同意出租後
，租賃契約已有效成立，承租人即負給付服務報酬之義務。
承租人同意至遲於簽定租賃契約書面時，以現金壹次支付相
當於20,000元之服務報酬予受託人。因可歸責於承租人之事
由，致租賃契約解除者，不論有無簽定書面，承租人仍應支
付前開服務費。」之內容。
被告李福龍於113年12月2日寄發如原證3所示台北興安郵局存
證號碼1138號存證信函予原告，其上記載：「……距房屋嚴重
漏水及管線老舊生鏽不堪使用，本人與原房東解約，本人於
113年11月21日、22日、23日匯款押金20,000元整及預付年
繳120,000元整中的70,000元至台端指定帳號：00000000000
000台新國際商業銀行—永福分行，戶名：王秀美（即原告）
。……」之內容。
原告於113年9月21日以現金方式給付被告李福龍120,000元，
經被告李福龍收訖並開立如原證4所示之請款單。
被告已返還押租金、部分代管權利金共90,000元予原告。
四、兩造爭執事項（見本院卷第65頁）：
㈠原告依系爭協議第6條及民法第273條第1項規定，請求被告連
帶給付工程裝修損失286,089元，有無理由？
㈡原告依民法第259條、第273條第1項規定，請求被告連帶返還
未返還之代管權利金50,000元，有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠系爭協議之性質為租賃契約：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。即解釋契約，應於文義上及論
理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全
文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他
一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目
的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘
泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法
院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。
⒉細繹前述不爭執事項，可知被告向曾麗卿承租系爭房屋2至4
樓全部後，由被告李福龍擔任委託人、被告郭憲儒擔任委託
人之連帶保證人，與原告簽訂系爭協議，約定原告以年繳代
管權利金為代價，得自113年9月15日起至118年9月14日止管
理使用系爭房屋2樓(前方房間)至4樓（依不爭執事項及原證
3存證信函記載「台端王秀美向本人李福龍代管系爭房屋2樓
（前方房間）至5樓（台端擬定內容，在系爭協議上「地址
」誤寫為系爭房屋2樓（前方房間至5樓，特此更正為系爭房
屋2樓（前方房間）至4樓」之內容，堪認系爭協議就代管標
的應有誤繕），且原告於收受被告李福龍寄發如原證3所示
存證信函前，均占有使用代管標的即爭房屋2樓(前方房間)
至4樓，並進行工程裝修，合於一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之租賃契約要件，堪認系爭協議之性質為租
賃契約。
㈡被告李福龍以113年12月2日存證信函向原告為「終止」系爭
協議之意思表示：
⒈按租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除
之意思表示使之消滅（最高法院51年台上字第2829號判決意
旨參照）。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿
時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於
承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期
通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付
之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為
契約終止期，並應至少於一星期、半個月或1個月前通知之
；定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，
先期通知，民法第450條、第453條分別定有明文。然民法第
450條第3項但書為列舉之規定，非謂不動產之租金以1年或
半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規定（最高
法院67年度台上字第2293號判決意旨參照)。故定期租賃契
約，如當事人有特約約定期限屆滿前得終止契約時，一方當
事人得於通知他方當事人後，提前終止契約。而第453條規
定定期租賃之約定終止權行使須預行通知，其目的在於使相
對人得從容準備契約終止後租賃物之受領返還、後續處置等
事宜，以保障其對原定契約期限之信賴，免受不測之損害；
故終止權人為終止之意思表示，自應解為須經過契約約定之
通知期間，或依習慣所定之相當期間後，始能發生終止之效
力。
⒉經查，系爭協議第6條記載：「若合約期間未滿，任一方違約
需提前解除契約者，則提出方必須賠償另一方之裝修損失。
」之內容，而系爭協議之性質為租賃契約，業如前述，租賃
契約為繼續性契約，繼續性契約之終止既僅生將來效力，終
止前因契約而發生之法律關係仍有其效力，顯見上開約定所
稱「解除契約」，應係「終止」之意，且兩造已明文約定被
告李福龍有單方終止系爭協議之權利，被告李福龍自得於通
知原告後，以賠償工程裝修損失為代價，在期限屆滿前提前
終止系爭協議。又依不爭執事項㈢所示，系爭協議約定之租
金給付方式為年繳，審酌租賃標的為商用不動產，原告因契
約終止而需搬遷所耗時間，認3個月應屬相當，是被告李福
龍於113年12月2日以存證信函向原告為解除（應為終止）系
爭協議之意思表示，經過3個月時間後即發生終止之效力。
㈢系爭協議既經終止，原告依系爭協議第6條、民法第273條第1
項規定，請求被告連帶給付工程裝修損失286,089元，自屬
有據。至系爭協議終止前，被告李福龍確實有交付系爭房屋
2樓(前方房間)至4樓予原告占有使用，履行出租人之義務，
原告本應給付系爭協議終止前使用租賃標的之租金，故原告
依第259條、第273條第1項規定，請求被告連帶返還第1年代
管權利金餘款50,000元，尚難憑採。
㈣被告雖以解約書為據（見調字卷第141頁至第143頁），辯稱
兩造已於113年11月間合意解除（應為終止）系爭協議云云
，然為原告所否認，且上開解約書未載日期，亦無兩造簽名
，自難憑此遽認兩造有合意終止系爭協議；被告又辯稱系爭
協議所載內容，與民法由出租人負擔修繕義務不同，顯失公
平而無效云云，經查：
⒈按「私法自治」乃民事法律最高之指導原則，而「契約自由
」原則乃「私法自治」在經濟活動規範上之具體表現。依此
原則，當事人得依自由意思決定與何人以何種方式締結何種
內容之契約，從而對契約雙方發生一定之拘束力，享受或負
擔其法律效果。此「契約自由」原則為私法之基本原則，受
到憲法之承認與保護，故法院亦應予以尊重，除非契約自由
原則之實質基礎－「平等」於具體個案未被落實，法院始得
介入外，原則上法院不能擅以「監護者」自居，以自己的價
值判斷，變更契約之內容。
⒉被告於本院審理時自承：當時是自願簽署系爭協議，當下雖
然有看過內容才簽訂，但因原告是仲介，比較有社會經驗，
相信原告就簽名了，不知道系爭協議之效果對我們這麼不利
等語（見本院卷第67頁），再參以被告李福龍稱：27歲，之
前在議員服務處及他處打工，被告郭憲儒稱：研究所畢業，
之前當過家教、在星巴克打過工等語（見本院卷第66頁至第
67頁），本院認被告既為心智成熟之成年人，且有一定智識
水準，對於所簽署之文書內容為何，應有相當之理解能力，
亦可理解簽立系爭協議所應負擔之權利義務關係，尚難僅憑
被告上述辯稱，即認原告係乘被告輕率、無經驗，使被告簽
訂系爭協議；況租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣
外，由出租人負擔，民法第429條第1項定有明文，是租賃物
之修繕義務，本可因當事人特約而由承租人負擔，是被告執
此辯稱系爭協議顯失公平而無效，於法無據。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以
支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利
息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，
週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第
203條分別定有明文。本件原告對被告之債權，核屬無確定
期限之給付，既經原告提起本件訴訟，其起訴狀繕本於114
年2月18日、6日分別送達被告李福龍、郭憲儒（見調字卷第
75頁至第77頁），被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告
併請求被告給付自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日即114
年2月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利
息，核無不合，應予准許。
六、綜上所述，原告請求判決如主文所示，為有理由，應予准許 ，逾此所為之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部 分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原
告勝訴部分依職權宣告假執行；原告所為假執行之聲請，僅 在促使法院為此職權之行使，本院不受其拘束，無再命原告 提供擔保之必要，亦不另為准駁之諭知。至原告敗訴部分， 其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，原告雖聲請傳喚曾麗卿之配偶楊正全、 王志豪為證人，欲證明係被告主動要求系爭房屋之租賃契約 應分拆二份簽立以規避申報、扣繳，被告實具相當社會經驗 、被告與曾麗卿簽訂房屋租賃契約書前，曾多次至系爭房屋 查看，未見漏水之情事，然被告係基於自由意志簽立系爭協 議，被告李福龍係行使系爭協議第6條之約定終止權，而非 法定終止權，以終止系爭協議等事實，業經本院認定如前， 是原告調查證據之聲請，洵無必要，兩造其餘攻擊防禦方法 及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響 ，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 8 月 20 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 法 官 王鍾湄以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 20 日 書記官 黃怡惠