臺灣臺中地方法院民事判決
114年度中簡字第1954號
原 告 黃心若
訴訟代理人 林柏劭律師
複 代理 人 蔡其龍律師
被 告 蔡居霖
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年7月16日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣385,849元，及自民國114年6月17日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之90，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣385,849元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：
㈠、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：⑴被告應
給付原告新臺幣（下同）383,918元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息，⑵被告應
自114年1月10日起至返還門牌號碼臺中市○○區○○○路000號12
樓之1房屋（下稱系爭房屋）止，按付原告2,866元（見本院
卷第15頁）；嗣於114年4月30日具狀變更訴之聲明為：被告
應給付原告427,771元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算利息（見本院卷第99頁），
核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，先予
敘明。
㈡、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
二、原告主張：
被告於111年6月15日向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自
112年3月20日起至115年3月19日止，每月租金43,000元（未
約定押租金），按月於每月25日前繳納1期租金，並簽訂住
宅租賃契約書（下稱系爭租約），詎被告自113年5月起至11
4年1月止，積欠8個月又9日之租金356,897元未給付。又被
告於113年7月30日起未依系爭租約約定繳納水、電及瓦斯費
，後並遭斷電，原告因而代繳電費及支付復電費用共計27,0
21元（含接電費400元、設備維持費36元、電費15,765元及1
0,612元、結算電費208元）及水費265元、瓦斯費598元，嗣
原告以被告積欠2期以上租金為由，以存證信函向被告為終
止系爭租約之意思表示，並於114年1月9日送達被告，被告
雖於114年1月24日返還系爭房屋，惟系爭租約終止後至返還
系爭房屋止，被告無權占用系爭房屋而受有相當於租金之不
當得利，原告自得向被告請求114年1月10日起至114年1月24
日之不當得利及違約金，並按日以1,433元計算不當得利及
違約金，共計42,990元等語。爰依系爭租約、不當得利之法
律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告427,
771元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利
率百分之5計算之利息。
三、被告未於言詞辯論期日到庭，惟據其提出呈報狀陳述略以：
被告已於114年1月10日將系爭房屋之鑰匙交還管理員，此後
即未再占用系爭房屋，至112年起至113年間確因經濟陷入困
境而未按期繳納租金，並非有意賴帳，目前經濟狀況尚未穩
定，請求按月清償3,000元至全數清償為止等語。
四、本院之判斷：
㈠、原告主張上開事實，業據提出系爭房屋建物所有權狀、系爭
租約、LINE對話紀錄、存證信函及回執、台灣電力公司繳費
憑證、台灣自來水股份有限公司113年12月水費通知單、欣
中天然氣股份有限公司繳費通知單（見本院卷第21-69、101
-103頁），且為被告所不爭執，而堪信原告上開主張為真正
。
㈡、原告主張被告自113年5月起至114年1月止，積欠8個月又9日
租金未給付，共計356,897元，惟查，系爭租約租期係自每
月20日起至翌月19日止，並按月於每月25日繳納租金，而系
爭租約於114年1月9日終止，因此，被告積欠之租金係自113
年5月20日（應於113年5月25日繳納）起，至113年11月20日
止（應於113年11月25日繳納，該次租金期間至113年12月19
日止），計積欠7個月租金，至113年12月20日起至114年1月
9日系爭租約終止日止，因未足1個月，應以日數計算，即30
,100元（計算式：43000/30*21=30100，元以下4捨5入），
合計被告積欠之租金為331,100元（計算式：43000*7+30100
=331100）。又原告代繳電費及支付復電費用共計27,021元
（含接電費400元、設備維持費36元、電費15,765元及10,61
2元、結算電費208元）、水費265元及瓦斯費598元等情，而
被告就原告上開主張並不爭執，是原告主張依系爭租約之法
律關係請求被告給付租金331,100元、代繳電費及支付復電
費用共計27,021元、水費265元及瓦斯費598元，原告請求被
告給付358,984，即屬有據；逾此部分之金額，應無理由。
㈢、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金
之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695
號判決意旨參照）。經查，系爭租約至114年1月9日因原告
終止租約存證信函送達被告而終止，業經本院認定如前，自
系爭租約終止之翌日起，被告無合法使用系爭房屋之權源，
其後被告繼續使用系爭房屋即屬無權占有，被告受有利益致
原告受有損害，應堪認定。被告自系爭租約終止之翌日即11
4年1月10日起，繼續占有使用系爭房屋，所獲得之相當於租
金之不當得利，被告雖抗辯已於114年1月10日返還系爭房屋
鑰匙與管理員，未再占用系爭房屋云云，惟管理員並非原告
之代理人，原告僅將系爭房屋之鑰匙返還與管理員，並未依
債務本旨履行返還系爭房屋與原告之義務，所為抗辯，尚難
採信。而依系爭租約之約定，系爭房屋每月租金為43,000元
，被告自114年1月9日系爭租約終止翌日即無權占用系爭房
，受有相當租金之不當得利，原告主張以每日1,433元計算
（計算式：43000÷30≒1433，小數點以下4捨5入），自為法
之所許。原告請求被告自114年1月10日起至114年1月24日取
回系爭房屋之日止，共計15日，應給付相當於租金之不當得
利21,495元（計算式：1433*15＝21495），核屬有據。
㈣、次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預
定，均有其適用（最高法院70年度台上字第3796號民事裁判
意旨參照）；又約定之違約金過高者，得由法院依職權予以
酌減。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之
事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能
如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而
債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少
其數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利
益）及積極損害，均應加以審酌（最高法院84年度台上字第
978號、86年度台上字第1084號、88年度台上字第337號民事
裁判要旨參照）。依系爭租約第14條第3項約定「乙方（即
被告）未依第一項規定返還租賃住宅時，…，並得向乙方請
求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計
算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止」
等語（見本院卷第28頁），被告應於系爭租約終止時即114
年1月9日，將系爭房屋返還原告，惟遲至114年1月24日始返
還，則原告依據系爭租約第14條第3項之約定，請求被告給
付原告違約金，核屬有據。本院審酌系爭租約關於違約金約
定，係以等同於租金金額計算之方式，對於經濟能力較為弱
勢之承租人而言，應屬過高。而原告已依不當得利規定，請
求被告應自114年1月10日起至114年1月24日取回系爭房屋之
日止相當於租金之不當得利21,495元，可認原告所受系爭房
屋不能出租之租金收入短少及租金轉投資收益之損害，已獲
填補；另考量被告拖延遲付租金及遷讓系爭房屋之消極態度
，本院認原告得請求被告給付之違約金，應為按月租金之1/
4即10,750元（計算式：43000÷4＝10750）計算，即以每日35
8元（計算式：10750÷30≒358，小數點以下4捨5入）為適當
，故應付違約金之總額為5,370元（計算式：358×15=5370）
。
㈤、綜上，原告得向被告請求租金331,100元、代繳電費及支付復
電費用27,021元、水費265元、瓦斯費598元、相當於租金之
不當得利21,495元、違約金5,370元，合計385,849元（計算
式：331100＋27021＋265＋598＋21495＋5370=385849）。
五、綜上所述，原告依系爭租約、不當得利之法律關係，請求被
告給付385,849元，及自起訴狀繕本送達翌日（即114年6月1
7日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有
理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，併此敘明。
七、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項所定適
用簡易程序訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條
第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。原告就此勝訴部分
陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院職權發動，毋
庸為准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附
麗，應予駁回。併依職權為被告供擔保免為假執行之宣告。
八、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，判決如主文 。
中 華 民 國 114 年 8 月 8 日 臺中簡易庭 法 官 李立傑 以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 11 日 書記官 莊金屏
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