臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決
114年度羅簡字第67號
原 告 徐銘佐
訴訟代理人 徐宇辰
被 告 財政部國有財產署北區分署
法定代理人 趙子賢
訴訟代理人 曾智群律師
王譽霖律師
上列當事人間確認租賃關係存在事件，本院於中華民國114年8月
12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告方面：原告於110年12月8日向被告承租宜蘭縣○○鎮○○段
0000○000000○000000地號土地（下併稱系爭土地或分稱2292
、2292-1、2292-2地號土地），簽署國基租字第IG109D0000
000號租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自1
09年11月1日起至116年12月31日止。詎被告竟於113年10月2
3日以原告就系爭土地上如宜蘭縣羅東地政事務所114年6月5
日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B部分（下稱系
爭區域），未遵守系爭租賃契約第6條第4款「本租約土地經
勘查部分為巷道使用，承租人願仍保持該巷道之暢通。」（
下稱系爭約定）之約定，而予以終止租約。然系爭約定之「
巷道」，與系爭租賃契約就系爭區域記載「車道」係屬二事
，系爭區域之車道部分是供原告所有門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○
巷000號建物之附屬建物，非供公眾通行，且系爭租賃契約
亦未明文要提供系爭區域供鄰屋使用，因此原告搭建如附圖
編號C所示圍牆（下稱系爭圍牆），係屬正當權利行使，並
未違約。更何況，原告為租用系爭土地並繳納租金之人，被
告豈有權利要求原告應無償提供土地供他人使用。是被告前
述終止系爭租賃契約，顯曲解契約意旨，而無理由。為此，
爰聲明確認兩造間系爭租賃契約關係存在。
二、被告則抗辯：兩造於簽立系爭租賃契約時，已於系爭租賃契
約第6條第4款為系爭約定。再者，被告曾於110年3月18日至
現場進行勘查，並做成土地勘查表－使用現況略圖，其中系
爭約定之巷道即是實際部分作車道使用之系爭區域，足見原
告就該部分為系爭約定之巷道乙節於簽訂系爭租賃契約已明
知，並簽立系爭租賃契約。故原告既將系爭區域關閉鐵門，
再另築系爭圍牆，使系爭區域無法供不特定之他人使用，已
違反系爭約定，依系爭租賃契約第5條第18項第6款約定，被
告自得終止契約。是被告終止系爭租賃契約，於法有據，原
告上述主張並無理由等語，並聲明請求駁回原告之訴。
三、原告主張兩造本就系爭土地簽訂有系爭租賃契約，詎被告竟
於113年10月23日函稱原告有違反系爭租賃契約而片面終止
契約等情，業據原告提出系爭租賃契約、被告113年10月23
日函文為憑，並為被告所不爭執。原告進而主張，被告片面
終止租約並無理由等情，被告則否認之，並以前詞為辯。經
查：
四、原告有違反系爭租賃契約之系爭約定之情事：
㈠查系爭區域依兩造不爭執形式上真正系爭租賃契約所附土地
勘查表-使用現況略圖，其中黃色區域（含紅色虛線）且記
載「水泥地（部分作車道使用）」部分，北側盡頭與鄰地同
段1620地號土地相接，南側則與目前為蘇澳鎮漁港路即同段
1730地號相鄰。再者，兩造亦有於簽訂系爭租賃契約前之11
0年3月18日至現場勘查確認系爭土地之地上物坐落與使用情
形，有現況照片圖可證（見本院卷第71至第73頁）。是在原
告承租系爭土地範圍內，除目前系爭區域作為系爭土地對外
通行之通路外，其餘均為建物、地上物或雜草林地，已別無
其他可供對外通行之通道。此外，原告承租系爭土地僅限於
主體建築改良物併同主體建築改良物居住、使用之場所或附
屬設施等建築基地用途使用，並不得擅自變更使用，更不得
擅自增建、修建、改建、新建地上建築改良物、設置雜項工
作物或其他設施，此有系爭租賃契約第5條第6項、第7項第4
款約定在案，是原告除系爭區域外，更無另築通道之可能。
是可認原告於訂立系爭契約時，原告實已明知系爭區域即為
系爭約定所指之巷道之使用範圍。
㈡再查，系爭土地與現況道路間有連續擋土牆坐落，而由附圖
車道大門位置沿附圖編號B所示水泥車道往上為斜坡，目前
枯枝樹葉遍地，斜坡上方平台為附圖編號A所示磨石子平台
，盡頭有原告自承為其所興建約150公分高之系爭圍牆，平
台上方目前坐落原告所有門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路000號三
層建物房屋。而系爭區域鄰地即同段1620地號土地上之建物
1樓無牆騎樓地面與附圖編號A磨石子平台等高，往西目前尚
有其他住家，惟因系爭圍牆坐落，故鄰地或周遭住家目前無
法通行使用系爭區域等情，此經本院現場勘驗明確，有勘驗
筆錄與照片可參。是系爭區域目前僅有原告得以使用，確實
未保持如系爭約定所述之暢通狀態。是依上述說明，原告確
未保持系爭區域之暢通狀態，且顯可歸責於原告，故被告辯
稱原告有違反系爭約定之情事，應屬有據。
㈢原告雖主張系爭租賃契約書第1條係記載「車道」一詞，並非
等同巷道，而車道係門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○巷000號建物之
附屬建物，非屬供公眾通行之巷道，故系爭區域並非系爭租
賃契約第6條第4項所指之巷道云云。然系爭租賃契約第1條
係約定「租賃基地之標示及坐落」，亦即係記載租用之土地
標示內容以及土地上坐落之地上物及使用現況而已，故縱使
有「車道」一詞為記載，仍不失其為通行巷道之作用，亦未
脫逸「巷道」之文義，縱使系爭租賃契約第1條或是上述使
用現況略圖均記載「車道」，亦不致使原告誤認系爭約定之
巷道係另有所指。又查，系爭區域為磨石子平台、水泥車道
，與上述門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○巷000號建物之結構並無任
何關連，更非上述建物專用之附屬設施，是原告主張系爭區
域為上述建物專用之附屬建物，並非系爭約定之巷道，亦無
理由。
㈣此外，租賃契約除法令另有規定外，當事人並非不能就承租
人使用收益之範圍另為約定。是系爭區域雖為兩造系爭租賃
契約之租賃範圍，但除非法令另有規定，否則兩造就系爭區
域之使用收益範圍另為約定，並無礙租賃契約之目的。是兩
造就系爭區域另為系爭約定，自屬兩造合意範疇，並非被告
片面要求原告應無償提供系爭區域供他人使用，更與鄰地所
有人或使用人有無使用系爭區域為對外通行之必要無關。是
原告主張被告並無權利要求原告應無償提供土地供他人使用
乙節，亦無理由。是依上所述，原告確有未保持系爭區域之
暢通狀態，已有違反系爭約定之情形，應可認定。
五、被告以原告違反系爭約定，而終止系爭租賃契約，係有理
由：
按租賃基地有下列情形之一時，出租機關應終止租約，承租
人不得向出租機關要求任何補償：…⒍承租人違背本租約約定
時…。系爭租賃契約第5條第18項第6款有明文約定。查原告
承租系爭土地有違反系爭約定之情事，已如前述，是被告依
上述約定對原告終止租約，即屬有理。
六、綜上所述，被告終止系爭租賃契約係有理由，兩造間就系爭
土地之系爭租賃關係既經合法終止，當已消滅，是原告訴請
確認兩造間系爭租賃關係存在，即無理由，自應駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條
中 華 民 國 114 年 8 月 26 日
羅東簡易庭 法 官 蔡仁昭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提
出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 26 日
書記官 高雪琴