臺灣臺北地方法院簡易民事判決
114年度店簡字第384號
原 告 張艷霞
訴訟代理人 陳重偉
被 告 林陳美珍
訴訟代理人 林哲甫
上列當事人間請求返還押租金等事件，於民國114年7月23日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣9萬元及自民國113年12月20日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之42，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣9萬元為原告預供擔
保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第3
款定有明文。查原告起訴請求被告給付新臺幣(下同)21萬50
00元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之
利息(司促卷7頁)。嗣將利息起算日更為民國113年10月5日(
本院卷二82頁)，乃就利息部分擴張應受判決之聲明，依上
規定，應予准許。
二、原告主張：原告自100年12月1日起向被告租用門牌號碼新北
市○○區○○路0號1樓房屋(下稱系爭房屋)為卡拉OK之營業，當
時屋內已有前向被告承租系爭房屋而開設美黛小吃店之訴外
人江來香經營卡拉OK的視聽設備及裝潢(下稱系爭裝潢設備)
，原告復於100年12月30日受讓美黛小吃店經營權而繼續經
營。兩造數次換約，最近一次於113年1月15日簽訂房屋租賃
契約書(下稱系爭租約)，約定租賃期間為113年2月28日至11
6年2月28日，每月租金4萬5000元，原告已交付押租金9萬元
予被告，嗣兩造合意提前終止系爭租約，原告承租系爭房屋
之初，系爭房屋內即有系爭裝潢設備，原告自無須將系爭裝
潢設備拆除始得回復系爭房屋之原狀，然被告卻要求原告將
系爭裝潢設備拆除方肯退還租金，原告因此為被告墊支12萬
5000元而委由訴外人盧永清於113年10月間施作拆除工程，
將系爭裝潢設備拆除，爰依不當得利之法律關係請求被告返
還上開費用。又原告於113年11月1日返還系爭房屋予被告，
並繳清水電費，依系爭租約之法律關係請求被告返還押租金
9萬元。基上，被告共應給付原告21萬5000元(125000＋90000
)等語。並聲明：被告應給付原告21萬5000元，及自113年10
月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被告辯稱：原告承租系爭房屋乃因原本在該屋營業之人頂讓
營業予原告，而被告有告知原告，一旦原告不租，要將屋內
裝潢拆空，且系爭租約第5條、第9條均就此有約定，則原告
請求被告給付拆除費用12萬5000元，自無理由。又被告同意
提前終止系爭租約，但雙方未提及確切時間，原告固有於11
3年11月1日交還被告系爭房屋鑰匙，但未完成點交。而原告
未付113年10月租金4萬5000元；被告因原告在系爭房屋違規
營業而遭新北市政府處罰鍰6萬元，依系爭租約第12條約定
，原告應賠償被告6萬元；原告提前終止系爭租約，依系爭
租約第18條約定，應給付被告以1個月租金4萬5000元計算之
違約金，以上與原告交付之9萬元押租金抵扣後並無餘額，
被告無需返還原告押租金等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、查：
(一)原告自100年12月1日起向被告承租系爭房屋，歷經換約續租
，最近一次於113年1月15日簽訂系爭租約，約定租賃期間為
113年2月28日至116年2月28日，每月租金4萬5000元，原告
已交付押租金9萬元予被告。而原告已於113年11月1日將系
爭房屋鑰匙交還被告等情，為兩造所不爭執，並有包括系爭
租約在內之兩造間歷次換約可據(本院卷○000-000、247-250
頁)。
(二)系爭房屋在原告於100年12月1日起向被告承租前，為當時獨
資經營美黛小吃店之江來香向被告租得，並在系爭房屋內為
卡啦OK之營業。原告租用系爭房屋後，亦經營卡啦OK，並於
於100年12月30日受讓美黛小吃店等情，有被告與江來香間
房屋租賃契約書、美黛小吃店設立及變更登記申請書(本院
卷○000-000頁，卷二5-64頁)。
(三)系爭房屋於97年5月12日經改制前臺北縣政府工務局通知當
時之建物使用人江來香及所有權人即被告，以系爭房屋經營
視聽歌唱業為由，限期辦理建築物公共安全簽證及申辦手續
，逾期依當時之建築法第91條規定辦理(即包括得處建築物
所有人、使用人6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或
補辦等在內不利益處分，本院卷一55-56頁)。而原告租得系
爭房屋後，於101年5月31日經新北市政府(下同)城鄉發展局
以在系爭房屋經營視聽歌唱業有違反都市計畫法為由通知改
善違規行為，如再經查獲，將依同法第79條第1項處罰鍰，
並副本抄送被告，請其善盡建物所有權人應維持合法使用之
法律義務，如續有違規，將依同項規定查處(本院卷一59-60
頁)。因原告經現場稽查，仍有續在系爭房屋所在之住宅區
土地經營視聽歌唱業之違規行為，於101年11月6日經處罰鍰
6萬元，並副知被告應盡上開建物所有權人之法律義務及可
依法對被告開罰之法律效果(本院卷一62-65頁)。繼而於107
年4月11日、113年1月12日城鄉發展局再對原告為上開違規
營業並限期停止之通知，並副知被告前揭法律義務及效果(
本院卷一77-79、151-153頁)，且於113年4月15日、7月17日
均以原告未停止違規營業行為對原告連續處以6萬元罰鍰2次
，暨皆副知被告如違規營業繼續，得對被告究責(本院卷○00
0-000、161-164頁)。再於113年11月26日，城鄉發展局以被
告經多次勸導應維持系爭房屋合法使用而未改善，對被告處
以6萬元罰鍰(本院卷○000-000頁)，有新北市政府114年5月2
9日函所檢送之系爭房屋查察違規情形之相關發函、稽查紀
錄可憑(本院卷一53-168頁)。
(四)以上各情，可信為真。
五、原告主張兩造合意提前終止系爭租約，為被告所不爭執(本
院卷一206頁)，然就何時兩造達成終止之合意一節，原告起
訴主張終止為113年9月間(司促卷9頁)，後改稱為113年11月
1日(本院卷一206頁)，惟均為被告所否認，並辯稱兩造並無
提及確切之契約終止時點等語。查原告於當事人訊問時陳稱
略以：我自100年12月1日開始向被告承租系爭房屋，租約到
期後一直續租，租到被告開口說不要再租，因為被告收到罰
單，時間大概是113年7月間等語(本院卷二75-76頁)。參之
兩造間Line對話紀錄，被告於113年4月17日向原告表示「新
北市政府城鄉發展局又寄來了，妳上次是沒有去處理，好像
要罰錢要在113.5.25到台灣銀行交罰款」、「這樣的話我沒
辦法租妳」(本院卷一271頁右上)，被告對之於當事人訊問
時陳稱略以：原告的罰單會寄到我這邊。我有向原告為上開
表示，因為原告違法，我沒辦法繼續租給原告等語(本院卷
二79頁)。而原告在系爭房屋經營卡啦ok之視聽歌唱業，經
城鄉發展局認屬違規營業，多次限期勸導停止違規行為後，
連續在113年4月15日、7月17日處以原告2次各6萬元罰鍰(見
四、(三))，可見被告因收到上開罰鍰處分書，自113年4月1
7日起即開始向原告為不再將系爭房屋出租原告之通知，堪
信原告上開所述為真，足認被告當時所為乃終止系爭租約之
意思表示。而原告於113年9月底搬走，復據被告於當事人訊
問時陳述明確(本院卷二78頁)，得信兩造業已達成終止系爭
租約之合意，並以113年9月30日為終止之日，則原告起訴主
張系爭租約於113年9月終止一節，應為可採。
六、關於原告請求返還系爭裝潢設備費用12萬5000元部分
(一)原告主張於113年10月間僱工支付12萬5000元將系爭裝潢設
備拆除等語，並提出列明拆除價目之估價單及施工後照片為
證(司促卷19-21頁)。查依證人盧永清所證，其有受領原告
交付之12萬5000元報酬以施作上開估價單所示拆除工項，並
於113年10月1日開始拆除，實際工作日3天等語(本院卷二74
頁)，被告復就系爭裝潢設備已經拆除一節並不爭執，可認
上開證述可信，足認原告前揭主張為真。
(二)按系爭租約第9條約定「房/店屋有改裝設施之必要時，乙方
(指原告)取得甲方(指被告)之同意後得自行裝設，但不得損
害原有建築，乙方於交還房/店屋時自應負責回復原狀」、
第5條約定「乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還
房/店屋後無息退還押租保證金」。而上開所謂「遷空」、
「回復原狀」，除兩造有特別之約定外，應指原告以合於契
約之應有狀態返還。查系爭房屋在原告於100年12月1日起向
被告承租前，乃江來香向被告租用，原告與江來香均在系爭
房屋經營卡啦ok之視聽歌唱業(見四、(二)及(三))。又江來
香在系爭房屋內經營視聽歌唱業早於97年5月12日即經改制
前臺北縣政府工務局通知需限期辦理建築物公共安全簽證及
申辦手續(見四、(三))，可認原告在向被告租得系爭房屋前
，系爭房屋內應即存有供卡啦ok營業使用之系爭裝潢設備，
從而除非兩造另有特別約定，則原告依上開約定所應返還被
告之系爭房屋原狀，當為原告首次向被告租得系爭房屋即屋
內存有系爭裝潢設備之情形，始合於兩造所認知之系爭房屋
應有狀況。此由被告於當事人訊問時陳稱「原告是向人頂下
來，找我換約要租房屋，之前我是租個一個叫什麼香的，是
原來在9號1樓(註：即系爭房屋)做生意的，原告是向該人頂
讓，生意內容都是做視聽中心，作卡啦ok」(本院卷二78頁)
，益徵原告租用系爭房屋之用意乃在沿用系爭裝潢設備以營
業，復為被告所悉，則被告辯稱原告依上開約定於交還系爭
房屋時應將系爭裝潢設備拆除等語，難謂合於兩造締約當時
真意，並不可採。
(三)惟被告另辯稱原告會拆除系爭裝潢設備，是因為被告要求等
語。查原告於當事人訊問時陳稱「被告有要求我將屋內設施
裝潢拆空還被告」、「我為了要拿回押租金，才同意去拆等
語(本院卷二76頁)，核以被告於當事人訊問時亦稱「大約11
3年9月底10月初，我要求原告將屋內設施裝潢全部拆除」等
語(本院卷二80頁)，可見兩造於113年9月30日系爭租約終止
後，就原告首次租得系爭房屋時已存之系爭裝潢設備，另約
定原告須加以拆除，而原告亦已同意，則原告為拆除系爭裝
潢設備而支出12萬5000元拆除工程費用，無非係為履行與被
告間之上開就回復系爭房屋原狀之特別約定，自難謂被告因
之受有減省費用之不當得利。至原告雖稱為取回押租金始同
意被告要求而拆除系爭裝潢設備，惟被告否認有向原告表示
沒拆裝潢即不還押租金等語。衡以被告曾向原告提議由其找
人拆除，評估看要多少錢，剩下的押租金還原告，據被告於
當事人訊問時述明在卷(本院卷二80頁)，復為原告於當事人
訊問時所肯認(本院卷二81頁)，難信被告曾為促原告拆除系
爭裝潢設備而揚言不退還押租金。而原告於終止系爭租約後
另同意拆除系爭裝潢設備，雖謂係為要取回押租金才願拆除
，但此等真意保留情形，原告並未舉證被告對之明知，自無
從拘束被告，自不影響兩造在系爭租約終止後另合意之上開
特別約定效力。
(四)基上，原告依不當得利之法律關係請求被告給付拆除系爭裝
潢設備之費用12萬5000元，被告如數給付等語，並不可採。
七、關於原告請求返還押租金9萬元部分
(一)按押租金是用以擔保承租人履行租賃債務及賠償損害，並於
租賃關係消滅後當然抵充承租人之欠租或其他損害賠償責任
，於抵充後猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87
年度台上字第1631號判決參照）。查系爭租約於113年9月30
日終止，原告於113年9月底遷離系爭房屋(見五)，系爭裝潢
設備則於113年10月間由原告付費拆除(見六、(一))，並於1
13年11月1日交還系爭房屋鑰匙予被告(見四、(一))。參之
原告提出之系爭房屋在113年10月間拆除後情況，可認原告
遷離後系爭房屋並無遺留物品，原告當已解除對系爭房屋之
占有，則被告取得鑰匙後應已取回對系爭房屋之實質支配，
依系爭租約第5條約定(見六、(二))，原告應得請求被告返
還押租金，惟依上說明，僅得抵充欠租或其他損害賠償責任
後餘額，始得請求返還。
(二)被告主張原告繳納之9萬元押租金，應抵充後述原告應付之
積欠租金及損害賠償債務等語。茲逐一審究如下：
1.被告主張抵充原告未付之113年10月租金4萬5000元部分
查系爭租約於於113年9月30日終止(見五)，而所謂終止，乃
乃向後失其效力，則被告自無在系爭租約113年9月30日終止
後仍請求原告支付113年10月租金之理，被告此部分抵充主
張，自不可採。
2.被告主張抵充原告依系爭租約第12條約定賠償被告因原告在
系爭房屋違規營業遭新北市政府處罰鍰6萬元部分
按系爭房屋不得供非法使用；承租人若有違約情事，致損害
出租人之權益時願聽從出租人賠償損害，系爭租約第10條前
段、第12條各有約定。此處所謂之非法使用，當係指非經出
租人同意且與法律相違之使用。是承租人就承租房屋之使用
內容，為出租人出租時所知並同意承租人為此等使用而出租
房屋，即難謂承租人有何違約之處。查被告因原告在系爭房
屋經營卡啦ok之視聽歌唱業，經城鄉發展局以違反都市計畫
法違規營業，經勸導後未停止違規行為而處建物所有人之被
告6萬元罰鍰(見四、(三))。然系爭房屋乃原告為經營卡啦o
k而向被告租用，於原告100年12月1日起首次向被告承租系
爭房屋時，即為被告所知(見六、(二))，嗣兩造續訂租約而
於113年1月15日簽訂系爭租約前，城鄉發展局於101年5月31
日、107年4月11日、113年1月12日發函通知原告在系爭房屋
經營卡啦ok之視聽歌唱業乃違反都市計畫法時，均有副知被
告，並說明被告身為建物所有權人應維持合法使用之法律義
務，憑原告上開營業行為依法並可對被告開罰，期間於101
年11月6日原告甚且已遭城鄉發展局處以6萬元罰鍰(見四、(
三))，加以被告自承原告罰單由其收悉(五)。基上，難謂被
告不知原告在系爭房屋經營卡啦ok乃法規所不許之行為，然
被告仍持續與原告就系爭房屋租賃事宜換約，並於113年1月
15日簽訂系爭租約，則對原告將系爭房屋作為卡啦ok營業處
所，無從認係違反系爭租約之違約行為，自無系爭租約12條
約定之適用。從而被告主張原告應依系爭租約12條約定賠償
原告以其遭處罰鍰同額之6萬元賠償，並以押租金抵充等語
，並不可採。至被告於當事人訊問時陳稱原告有向被告之子
表示會幫被告付罰單等語(本院卷二80頁)，為原告所否認，
依目前卷內事證亦未能證明原告有此承諾，被告上開所述即
難信實，復此敘明。
3.被告主張抵充因原告提前終止系爭租約，依系爭租約第18條
約定，應給付被告以1個月租金4萬5000元計算之違約金部分
按系爭租約第18條之1約定原告應賠被告1個月租金之前提，
乃租賃期間內原告「若擬提前遷離他處時」，惟兩造提前終
止系爭租約，乃被告先向原告表示不再將系爭房屋出租原告
(見五)，自與上開約定未合，則被告上開主張，亦非可採
(三)準此，被告前揭抵充主張，均不可採，被告復未能證明原告
應負其他損害賠償責任而須以押租金抵充，則原告依系爭租
約之法律關係請求被告返還9萬元押租金，自為可採。
八、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1、2 項
分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權
人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，
仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無
法律可據者，週年利率為百分之5。民法第233條第1項、第2
03條亦有明定。查原告對被告之返還押租金請求屬無確定期
限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責
任。而原告支付命令聲請狀隨本院核發之支付命令於113年1
2月19日送達被告（司促卷43頁）時，應認已生對被告催告
給付之效力。準此，原告請求被告給付5％遲延利息，應自同
年月20日起算，始為可採。原告主張應自113年10月5日起算
，即欠依據。
九、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係請求，請求被告給付
9萬元，及自113年12月20日起至清償日止，按週年利率5％計
算之利息，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，為無
理由，應予駁回。
十、原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依
職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告
被告如預供擔保，得免為假執行。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結
果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 8 月 13 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 李陸華
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 13 日
書記官 張肇嘉