臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
113年度員簡字第400號
原 告 譚宜家
訴訟代理人 鐘登科律師
被 告 許秀子
訴訟代理人 陳建良律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國114年7月21日言詞
辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加。」，民事訴訟法第256條定有明
文。此規定於簡易訴訟程序亦適用之，此觀民事訴訟法第43
6條第2項規定，即可明瞭。經查：原告原起訴請求被告應將
坐落彰化縣○村鄉鎮○段000地號土地（下稱系爭土地）上如
起訴狀附圖所示紅色斜線部分（實際座落位置及面積以地政
機關測量為準）之建物拆除，並將該部分土地返還原告。經
本院囑請彰化縣員林地政事務所人員現場實施測量後，原告
依測量結果，於民國113年12月12日具狀更正聲明為：被告
應將系爭土地上如彰化縣員林地政事務所收件日期文號113
年10月22日員土測字第1696號土地複丈成果圖（下稱A圖）
所示編號A、面積0.5平方公尺之鋼筋混凝土造建物及圍牆拆
除，並將該部分土地返還原告；嗣經原告自行拆除A圖所示
編號A之南側圍牆後，本院再次囑請彰化縣員林地政事務所
人員現場實施測量，原告依測量結果，於114年6月2日言詞
辯論程序中更正聲明為：被告應將系爭土地上如彰化縣員林
地政事務所收件日期文號114年3月13日員土測字第334號土
地複丈成果圖（下稱B圖）所示編號B、面積0.38平方公尺之
鋼筋混凝土造建物（1至3樓）拆除，並將該部分土地返還原
告。是原告所為上開陳述，核屬因測量而確定地上物之位置
及使用土地面積，非為訴之變更或追加，得任意為之，合於
前開規定，應予准許。
二、原告主張：
㈠原告所有系爭土地及其上同段281建號建物（下稱281建物）
與被告所有同段143地號土地（下稱143土地）及其上同段28
2建號建物（下稱282建物）相毗鄰，嗣其於113年5月間申請
鑑界後，始確認被告所有282建物後方之違法增建物（即如
附圖B圖所示編號B、面積0.38平方公尺之鋼筋混凝土造建物
，下稱系爭增建物），越界無權占用原告所有系爭土地之法
定空地，已妨害法定空地之防火、逃生功能，並侵害原告之
土地所有權，雖經原告屢次請求被告拆除，均未獲置理。
㈡原告係於94年7月5日拍定取得系爭土地及其上281建物，不知
系爭增建物有違法增建及越界占用系爭土地之情事；況系爭
土地及143土地於94年間實施地籍圖重測時，係由被告之前
手於94年2月3日到場指界，原告及其前手並不知系爭增建物
有違法增建及越界占用系爭土地，且無違法增建違章建築之
必要，又無使用共同壁之實益，自無從與被告之前手成立共
同壁契約。至於系爭增建物外牆鋼筋延伸外露侵入系爭土地
上方，係屬另一越界事實，縱原告之前手得目視知悉並容忍
外牆鋼筋於系爭土地上空越界，亦不得就此認定原告之前手
知悉且同意被告之前手使用系爭土地，進而推認成立共同壁
契約。另被告指稱埋設於共同壁內之水管為281建物之排水
管部分，惟原告並未於系爭建物內設置排水管，亦不知有該
排水管之存在，加上原告長期閒置未使用281建物，故無使
用該排水管進行排水，自不能以該排水管之存在，即推論兩
造或其前手間有共同壁之約定，又原告縱有於系爭增建物東
側牆面黏貼壁磚，亦不影響原告訴請被告拆除系爭增建物。
㈢原告雖曾於彰化縣員林地政事務所94年8月12日之地籍圖重測
地籍調查表上蓋印（見本院卷第249頁），然原告並未會同
地政機關進行指界作業，且依該所94年8月8日之地籍圖重測
地籍調查表（見同卷第245頁）可知，被告所有143土地早於
94年2月3日即已完成地籍重測之指界作業，地政機關至94年
8月8日始依指界結果進行測量與製圖。換言之，系爭土地重
測亦早已於94年2月即已指界完畢，當時原告尚非系爭土地
之所有權人而未參與指界，實際協助指界之人應為原告之前
手。嗣94年8月地政機關製圖時，因系爭土地所有權人已變
更為原告，地政機關乃通知原告應於地籍調查表補蓋印章，
此僅屬行政程序事項，原告並無實際參與指界程序，亦對指
界過程及結果無實際認知。
㈣況「知悉土地界址」與「知悉建物越界」屬兩回事，且土地
界址僅係抽象存在於地表，單憑肉眼無從得知其所在，尤其
本件建物後方之界址並未實際指界測量，若無將建物複丈成
果圖與地籍圖進行套繪比對，或無透過專業鑑界人士實施精
密測量，原告根本無從知悉系爭增建物是否已占用系爭土地
，自不得僅以原告有於地籍調查表蓋印，即推論原告於94年
8月時已知悉系爭增建物有越界建築之情事。
㈤被告所有282建物後方之增建物本為應拆除之違章建築，拆除
後亦不能重建，依鑑定報告之費用概估，被告至多僅需花費
之費用合計新臺幣（下同）160,373元，其餘重建違章建築
之費用均不應納入計算，且屬強制拆除違章建築之費用，自
應由建築物所有人負擔，況被告對於系爭增建物違反建築法
秩序與安全之狀態，本即負有排除責任，縱拆除增建物需花
費160,373元，此費用亦非屬被告之損害。反觀原告日後倘
欲出售系爭土地及281建物，將因系爭增建物越界致無法點
交完整土地予買方，恐影響市場購買意願及出售金額，此種
交易流通性之減損難以估計，非單純可用越界面積所對應之
土地價值簡單計算。
㈥爰依民法第767 條第1 項規定提起本件訴訟等語。並聲明：
被告應將占用系爭土地上如B圖所示編號B、面積0.38平方公
尺之鋼筋混凝土造建物（1至3樓）之系爭增建物拆除，並將
該部分土地返還原告。
三、被告則辯以：
㈠原告所有142土地與被告所有143土地於94年間實施地籍圖重
測，原告與被告之前手均指281、282建物間牆壁中心線及延
伸線為地界線，原告早於當時即知282建物後方增建部分東
側外牆使用部分142土地如複丈成果圖所示編號B部分：
⒈原告雖主張乃遲至113年5月後始知悉282建物後方增建部分
東側外牆使用部分142地號土地。然142、143土地係於94
年間實施地籍圖重測，界址調查時，系爭增建物已存在，
被告之前手賴姓所有權人與原告於地籍調查時均指282、2
81建物間牆壁之中心線及延伸線為地界線，282建物後方
增建部分東側外牆係延伸282、281建物間牆壁興建，地界
線當然位於282建物東側外牆中心。
⒉由是足見，原告對於282建物後方增建部分東側外牆使用其
所有142土地如複丈成果圖所示編號B部分，至遲於94年間
即已明知，且此後近20年間從無異議。
㈡原告所有142土地之前手與被告所有143土地之前手就系爭增
建物東側外牆有共同壁契約存在，就使用土地部分之約定性
質為租賃契約：
⒈按共同壁係指經由相鄰土地及房屋所有權人之同意，雙方
約定以相鄰地界各退讓部分土地建立共同壁，供雙方興建
房屋共同使用，以支撐各自興建之房屋，並可獲得較大之
使用空間，此不惟可見於臺灣早期之連棟建築房屋，及現
今之連棟透天厝建築，即便是大樓建築，在同一棟建築物
之各區分所有建築物間，亦存在有共同壁。是共同壁在相
鄰之房屋間，在物理上相互連接，使用上密切相鄰，彼此
休戚相關，具共同之利益。……是其間關於共同壁之使用，
其基本之權源，應係本於互相提供共同壁坐落之相鄰土地
以供使用之關係而來，彼此間應成立使用共同壁契約關係
。(臺灣高等法院106年度上易字第888號民事判決理由參
照)。
⒉共同壁契約若成立於相鄰土地同時興建相鄰房屋，則約定
共用牆壁，以牆壁中心線區分建築物所有權，重點顯然在
於建築物之區分所有。若為一方先行興建房屋，則所興建
房屋與鄰地相鄰處之牆壁，通常以牆壁中心線為界，有一
半係建於鄰地上，留待將來鄰地興建房屋時使用為牆壁，
協議重點除在建築物之區分所有外，先行使用土地興建牆
壁部分，應認相鄰土地雙方已有使用土地之合意。
⒊由以下事證可知，兩造前手間就282建物後方增建物東側外
牆有共同壁契約存在：
⑴本件原告所以提出本訴，起因即為原告認282建物後方增建
部分即系爭增建物之東側外牆為共同壁，其有權使用，原
告並拆除其所有圍牆之部分，因原告所僱工人拆除圍牆時
，紅磚掉落毀損被告之水管(被證7)，被告向原告提出異
議，原告即透過第三人向被告表示系爭增建物東側外牆為
共同壁，被告確認後即無異議，原告卻因此提出本訴。故
原告應早知系爭增建物東側外牆為共同壁，甚且認兩造均
應受共同壁契約之拘束。
⑵由被證1照片可知，被告所有系爭增建物，除東側外牆(含
樑柱)主體使用複丈成果圖B圖所示編號B部分土地外，東
側外牆均有結構樑及樓版之鋼筋延伸外露，顯為建築成規
上先完成建物所預留供後續建物結構樑及樓版搭接之鋼筋
，原告前手甚至原告對此無須測量即可見明顯侵入土地上
方空間之鋼筋，不可能不知有越界之實，明知而無異議，
應足認原告前手有同意被告前手使用142土地建築牆壁，
被告前手則同意所建牆壁則應供日後原告前手建築房屋使
用為結構牆壁之合意存在。
⑶再進一步觀察系爭增建物之東側外牆，可發現原告所有281
建物之排水管，係埋入系爭違建物東側外牆內，出口則位
於牆壁下方(被證8)，顯然兩造前手關於共同壁之約定，
已係系爭增建物東側外牆於建築當時，即同時供原告前手
埋設281建物雨水或污水排放管線之用，而非僅約定於將
來建築房屋供牆壁使用，益證兩造前手確實就系爭增建物
外牆，有一方提供土地供建築牆壁，一方則提供牆壁供建
築或其他使用之共同壁契約存在。
⒋是兩造前手共同壁契約之內容應為：(1)原告前手同意142
土地如複丈成果圖所示編號B部分供被告前手建築系爭增
建物東側外牆使用；(2)被告前手則同意原告前手將281建
物排水管線埋設東側外牆內排放廢污水使用，並預留結構
樑版鋼筋供原告前手日後於142土地建築房屋搭接使用，
且建築時使用該東側外牆為共同壁。則被告前手使用142
土地並非無償，其對價即為所建築之牆壁供原告前手使用
。被告前手既係有償使用142土地，關於使用土地之約定
即屬租賃契約之合意。
㈢兩造均應受前手間之共同壁契約拘束，原告不得請求被告拆
除系爭增建物外牆使用複丈成果圖所示編號B部分之土地：
⒈按「使用共同壁契約關係，雖形式上僅具有債權之性質，
惟衡諸成立使用共同壁契約關係當時之真意，應本有預期
對於嗣後受讓各該不動產而取得所有權之第三人仍繼續存
在，且其效力係附隨於二相鄰建物之存在而存在，並不隨
同於相鄰房屋所有權人之更易使其效力發生影響。是該使
用共同壁契約關係之效力，應具有物權化之性質。再者，
土地及其上建物之相鄰，其權利之行使，彼此互有影響，
若土地及建物所有人皆得主張自由使用、處分其所有物，
並排除他人之干涉，勢必造成衝突，故須在一定範圍內加
以規範，調和雙方利益，以保障土地及其上建物充分利用
，維護社會秩序及增進國民經濟。」（臺灣高等法院106
年度上易字第888號民事判決理由參照，同被證6）。
⒉再觀所有由建商所興建出售之「連棟式建築物」均使用共
同壁，購買相鄰建物之消費者間並無另有共同壁契約之訂
定，對於共用牆壁、自家牆壁有一半位於相鄰土地上或自
家土地建有相鄰建物一半牆壁等現況，罕有糾紛發生，縱
使房地幾經轉手亦同，應足認共同壁契約已物權化，相鄰
建物土地所有權人應均受拘束，不得以抗辯僅具債權性質
而不受拘束。
⒊退一步言，縱不認共同壁契約已物權化，但相鄰房地所有
人均應受共同壁契約拘束，顯足認已為我國社會交易上之
習慣，依民法第1條規定，兩造均應受共同壁契約之拘束
。
⒋再者，原告早於94年地籍圖重測時即知悉系爭增建物東側
外牆使用142土地如複丈成果圖所示編號B部分建築，東側
外牆預留之鋼筋並侵入142土地上空，其所有281建物污水
管則埋入系爭增建物東側外牆，原告對此從不曾表示異議
，且繼續使用埋入系爭違建物東側外牆之污水管排放廢污
水，容忍系爭增建物東側外牆使用142土地，原告並於該
面外牆自底至高約1.8公尺處黏貼磁磚。以上足認原告係
默示繼受兩造前手之共同壁契約，應受共同壁契約拘束，
不得請求被告拆除建物、返還土地。
㈣被告所有系爭增建物並未妨礙原告所有281建物之使用與南側
土地上房屋之防火間隔：
⒈原告所指建物防火間隔，在連棟相鄰建物間，顯然係以具
防火時效1小時以上之「分戶牆」為防火間隔，並非以留
設空地之方式為之。蓋連棟式建物彼此相連，現實上並無
法以空地為防火間隔。
⒉至原告所有281建物與其南側144地號土地上之建物，其間
已有原告所有142土地南側之空地為防火間隔，被告所有
系爭增建物東側外牆所使用142土地面積不過0.38平方公
尺，長度約2.975公尺，寬度約12公分，且建築使用材料
為具防火效力之鋼筋混凝土，顯然並無妨礙原告所有建物
與南側土地上建物之防火間隔。原告主張系爭增物建阻礙
其建物防火間隔，應非有據。
㈤原告既應受兩造之前手間共同壁使用約定之拘束，被告所有
系爭增建物東側外牆使用系爭土地0.38平方公尺即有正當權
源，原告顯無由再以系爭增建物妨礙通風、採光、防火等理
由要求被告拆除。況系爭增建物雖屬違章建物，但仍具使用
、收益及交易價值，違章建物之拆除，應由建築管理主管機
關依法為之，鄰地所有權人並無請求鄰地拆除違章建築之請
求權基礎。
㈥縱認系爭增建物占用系爭土地部分確屬無權占用，惟占用部
分面積僅0.38平方公尺即0.11495坪，寬度僅約12公分，原
告縱予收回，該部分土地亦無法利用；且兩造建物所在「歐
洲櫻花村」近2年實價登錄最高成交單價每坪約221,000元計
算，原告被占用之土地市值約為25,404元，且為不能建築使
用之法定空地。而系爭增建物係鋼筋混凝土構造，東側外牆
及樑柱有一半建於系爭土地上，被告前自行委託社團法人臺
灣省土木技師公會鑑定增建建物拆除東側一半外牆後之結構
安全等事項，鑑定意見認已影響結構安全，建議全部拆除，
拆除、清運與重建費用高達1,737,234元。則原告請求拆除
增建物所得利益，尚不及被告因此所受建物應全部拆除損害
之70分之1，原告主張實為損人又不利己，係專以損害他人
為權利行使之目的，是原告之權利行使應已構成權利濫用等
語。
㈦並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠原告所有系爭土地及其上281建物，係於94年7月5日法院拍賣
（定）取得。
㈡被告所有143土地及其上282建物即門牌彰化縣○村鄉○○村○○路
00號房屋，係於96年8月2日法院拍賣（定）取得。
㈢被告所有282建物後方之增建建物，於93年9月17日即已存在
，為被告之前手所興建，被告因法院拍賣取得該增建建物之
事實上處分權（本院按：依強制執行法第98條第1項規定，
被告自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，即已已取
得282建物及後方增建建物之所有權）。
㈣原告所有281建物與被告所有282建物為連棟式建物，相鄰牆
壁為共同壁，原告所有系爭土地與被告所有143土地間之地
界線位於共同壁中心線。
㈤經原告自行拆除如土地複丈成果圖A圖所示編號A之南側圍牆
後，測量結果，被告所有282建物後方之系爭增建物，使用
原告所有系爭土地範圍即如土地複丈成果圖B圖所示編號B、
面積0.38平方公尺，現況為鋼筋混凝土造建物（含磁磚）。
五、本件爭點（本院依兩造真意為適當調整文字）：
㈠原告所有系爭土地與被告所有143土地於94年間實施地籍圖重
測，原告是否有指281、282建物間牆壁中心線及延伸線為地
界線？原告是否於當時即知系爭增建物東側外牆使用系爭土
地如B圖所示編號B部分？
㈡原告所有系爭土地之前手與被告所有143土地之前手是否就系
爭增建物東側外牆有共同壁契約存在？
㈢承上，若有共同壁契約存在，則就使用土地部分之約定性質
是否為租賃契約？兩造是否應受前手間之共同壁契約拘束？
㈣原告得否請求被告拆除系爭增建物使用系爭土地如B圖所示編
號B部分？
㈤原告請求被告拆除系爭違建物是否為權利濫用？
六、本院得心證之理由：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；民法第767 條第1 項
前段、中段定有明文。是以無權占有為原因請求返還所有物
之訴，被告於原告就其所有權存在之事實無爭執，而僅以非
無權占有為抗辯者，應由被告就其取得占有係有正當權源之
事實證明之。查被告所有系爭增建物東側外牆占用原告所有
土地如B圖所示編號B、面積0.38平方公尺，現況為鋼筋混凝
土造建物（含磁磚）乙節，為兩造一致是認，並有複丈成果
圖在卷可稽，原告主張被告係無權占用，被告則辯稱兩造之
前手間就系爭增建物東側外牆有共同壁契約存在，且屬有償
使用，應屬租賃契約之合意，兩造均應受前手間之共同壁契
約拘束等語，依上開說明，自應由被告舉證證明之。
㈡本院認被告就其有合法占用土地權源之利己事實，已盡舉證
責任，茲說明如下：
⒈查原告所有281建物與被告所有282建物為連棟式建物，相
鄰牆壁為共同壁，原告所有系爭土地與被告所有143土地
間之地界線位於共同壁中心線乙節，為兩造所是認，堪信
為真實。次查：被告所有系爭增建物之東側外牆均有結構
樑及樓版之鋼筋延伸外露，並侵入原告所有系爭土地之上
空，原告所有281建物之排水管，則係埋入系爭增建物東
側外牆內，出口則位於牆壁下方等情，為原告所不爭，被
告並提出現場照片附卷可稽（見本院卷第97、127頁），
上情亦堪認定。其中前者，鋼筋延伸外露之作法，為建築
成規上先完成建物所預留，供後續建物結構樑及樓版搭接
，並常見於社會民間，為本院職務上所知。另參諸兩造所
有281、282建物間相鄰牆壁既為共同壁，而被告之前手搭
建系爭增建物，復將該增建物之東側外牆採取延伸281、2
82建物共同壁牆面，以切齊方式興建（參本院卷第127頁
），綜上，足徵兩造之前手就系爭增建物之東側外牆確有
共同壁契約之合意，且堪認被告所辯「兩造前手共同壁契
約之內容為：(1)原告前手同意142土地如複丈成果圖所示
編號B部分供被告前手建築系爭增建物東側外牆使用；(2)
被告前手則同意原告前手將281建物排水管線埋設東側外
牆內排放廢污水使用，並預留結構樑版鋼筋供原告前手日
後於142土地建築房屋搭接使用，且建築時使用該東側外
牆為共同壁。」等語為可採。
⒉承上，被告前手使用142土地之對價為所建築之牆壁供原告
前手使用，既非無償，則上述有關使用土地之約定即屬租
賃契約之合意（最高法院75年度第5次民事庭會議決議【
一】、88年度台上字第2805號判決意旨參照），自有民法
第425條第1項規定之適用，即該具租賃契約性質之共同壁
契約對受讓人即原告亦繼續存在，被告所辯原告應受共同
壁契約拘束，不得請求被告拆除建物、返還土地等語，自
可憑採。
㈢綜上所述，原告依據民法第767條第1項之規定，請求被告將
系爭增建物東側外牆占用系爭土地0.38平方公尺之地上物拆
除，並將土地返還予原告，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證
據，經本院審酌後，認均不影響本件判決之結果，爰不逐一
論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 8 月 4 日
員林簡易庭 法 官 簡燕子
附錄資料：
一、民法第425條第1項：
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與
第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
二、最高法院99年度台上字第1723號民事判決意旨：
民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有
，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋
同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓
與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期
限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」
，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理
所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取
得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上
開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無
法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，
始符法意。
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（
須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 5 日
書記官 潘佳欣