臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
113年度斗簡字第118號
原 告 周秋圓
訴訟代理人 劉睿哲律師
被 告 洪東景
蔡良語
洪碩聰
洪姝安
洪偉誠
上五人共同
訴訟代理人 張麗珠
被 告 洪士雯
訴訟代理人 陳胤文
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年6月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落彰化縣○○鄉○街段0000地號土地，其分割方法
為如彰化縣二林地政事務所民國113年4月8日二土測字第619
號土地複丈成果圖及附表三擬分配人、分配位置及面積所示
方式分割，並按附表四所示給付補償金額。
二、訴訟費用由兩造按附表二「訴訟費用負擔比例」欄所示比例
負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落彰化縣○○鄉○街段0000地號土地（如附表一
所示，下稱系爭土地）為兩造所共有，各共有人應有部分如
附表二所示，系爭土地無法令限制不能分割之情事，亦無因
物之使用目的不能分割之情形，兩造復無不分割之約定，茲
因無法協議分割，爰依民法第823條第1項、第824條之規定
，請求分割系爭土地，並按如彰化縣二林地政事務所民國11
3年4月8日二土測字第619號土地複丈成果圖所示之分割方式
分割（下稱原告方案），且請求依宏大不動產估價師聯合事
務所(下稱宏大事務所)之估價報告書（下稱系爭報告書）價
額予以補償等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：
㈠洪東景、蔡良語、洪碩聰、洪姝安、洪偉誠：同意分割，亦 同意原告方案，且對系爭報告書無意見。
㈡洪士雯：不同意原告方案，因該方案不僅未能充分利用土地 ，亦顯失公平、違背土地正義，故提出分割方案如113年10 月28日陳報狀附圖一、二、三所示之甲、乙、丙案（見本院 卷第213、215頁）。又伊請附近房屋仲介就系爭土地估價，
該房屋仲介於估價時亦一併考量近幾年實價登錄，所估系爭 土地總價為新臺幣（下同）623萬5500元，與系爭報告書所 估的300多萬元差距甚遠，系爭報告書所估價格低於市價一 半，有損伊之權益，伊不同意系爭報告書之估價結果。伊認 為系爭報告書僅供參考，因所估價值非此時現價，亦非市價 ，且尚缺乏建物之估價。反之，房屋仲介裡面有不動產經紀 人、地政士，皆通過國家考試，亦均有房屋買賣市場實務經 驗，伊認為房屋仲介之估價較準確，較值得參考，請求按伊 所提之估價意見補償等語。
三、本院之判斷：
㈠原告訴請裁判分割系爭土地於法有據：
按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。系爭土地為各共有人 按如附表二所示應有部分比例共有，有土地登記謄本在卷可 稽，堪信為真正。又系爭土地之各共有人無協議不為分割， 且無因物之使用目的不能分割之情事，而各共有人未能就分 割方法達成協議，因此原告請求分割系爭土地於法有據，應 予准許。
㈡次按共有物之分割，原則上以原物分配於各共有人；但各共 有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有 人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因 共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持 共有，民法第824條第2項第1款、第3項、第4項各定有明文 。又法院為上述分割之裁判時，應斟酌共有人之利害關係、 共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適 當。經查：
⒈系爭土地面積為824.56平方公尺，為鄉村區乙種建築用地， 略呈北窄南寬之梯形等情，有土地登記第一類謄本及系爭土 地現況簡圖附卷可參(見本院卷第43至第45頁、第59至第61 頁)。又系爭土地西側面彰化縣芳苑鄉新東路，南側有約3米 寬之無名道路；原告陳報系爭土地北側、西北側坐落非共有 人使用之紅磚屋，南側坐落非共有人使用之鐵皮屋，東北側 坐落現由洪東景使用門牌號碼彰化縣○○鄉○○路00號之紅磚屋 ，有系爭土地現況簡圖可參，並為被告所不爭執，復經本院 會同二林地政測量人員至現場指界。系爭土地依原物分割並 無困難，應准許之。
⒉本院認系爭土地依原告方案分割最為妥適： ⑴系爭土地迄言詞辯論終結時，有原告及洪士雯提出分割方案
。而原告方案經洪東景、蔡良語、洪碩聰、洪姝安、洪偉誠 同意，即除洪士雯外，各共有人均認同原告方案。又原告方 案將系爭土地分割為附圖所示共4部分，其中附圖編號C部分 分歸洪東景單獨所有，使其所使用之紅磚屋得以保留；編號 A部分分歸原告單獨所有；編號B部分則分歸蔡良語、洪碩聰 、洪姝安、洪偉誠、洪士雯公同共有；編號D規劃為道路， 由全體共有人按原應有部分比例維持共有，且編號D部分已 將前述南側之3米寬無名道路包含在內，即與使用現況大致 相符，不至於造成土地之浪費。而各共有人所分得之編號A 、B、C部分雖形狀狹長，然面積不會過於狹小，無土地細分 之問題，分割後之土地不至於難以利用，且編號A、B部分面 臨新東路、編號C部分可經由編號D部分通行至新東路，無形 成袋地之情形，因此為兼顧各共有人之利益，尊重多數共有 人意願，並發揮經濟效益，某程度簡化法律關係，應屬妥適 之分割方案。
⑵洪士雯固提出甲、乙、丙案，然此等方案均僅將系爭土地分 成3部分，並未具體標明各共有人分配之位置、範圍及面積 ，經本院以函文曉諭補正，仍未補正之，是本院無從判斷其 所提出之各方案是否屬適合之分割方案。
⑶從而，本院審究系爭土地之型態、經濟效用、各共有人之意 願及利益等一切情狀，認系爭土地之分割方法以原物分割如 原告方案，最為妥適。
㈢共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就 存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各 自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者 ，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該 每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值 較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其 給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉 之本旨（最高法院85年台上字第2676號判決意旨參照）。 ⒈本件系爭土地分割後，各該共有人取得土地面積比例與應有 部分略有不同，且坐落位置有異而導致價值有所差異，經本 院囑託宏大事務所鑑定各共有人分得土地之價值及互為找補 金額等事項，該事務所針對一般因素(含經濟面、市場面、 政策面)、區域因素(含近鄰地區土地利用、建物利用、公共 設施概況、交通運輸概況)、土地個別因素（含土地個別條 件、法定使用管制及其他管制事項、土地利用情況）、不動 產市場概況(含市場概況、市場價格水準)、勘估標的、最有 效使用分析，及該估價師專業意見分析等，採用比較法及土 地開發分析法作為估價方法，認各共有人分得部分價值有如
附表四所示金額差異，有系爭報告書可佐。是系爭土地分割 後，各共有人實際分得土地之價值較分割前應有部分價值確 有增減之情形，故應由原告對其他共有人為如附表四所示金 額之補償，始為公平。
⒉雖洪士雯以前詞置辯，並提出大家房屋久禾不動產有限公司 （下稱大家房屋）人員陳雅惠所出具之估價字據供參（見本 院卷第335頁），然大家房屋固有可能聘用土地專門職業人 員或與此等專業人員合作，然陳雅惠在該公司所任職務為何 、擁有何不動產專業、是否通過國家考試、是否具有充足之 實務經驗，均無從查悉，又其是以何估價方法，其估價理由 、意見、估價結論之判斷依據各為何，於該估價字據上均付 諸闕如；又本件估價之標的僅及於系爭土地，該估價字據尚 有記載建物之估價，則洪士雯委請陳雅惠出具估價意見時， 是否詳確告知估價目的，並非無疑。相較於系爭報告書是由 宏大事務所之不動產估價師陳柏宏所出具之意見，內容已詳 載擇定估價方法及比較標的之理由，其所採取鑑定方法尚無 明顯瑕疵可指，或有何違反技術法規或與經驗法則相違背之 情事，且系爭報告書亦詳載該估價師之學經歷及估價實務經 驗，堪認系爭報告書之意見應較為可採。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此 敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：兩造就共有物分割方法不能達成協議 時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法 ，僅供法院參考，就該部分並不生其訴有無理由之問題，況 縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法定方法分割， 然依民法第825條規定，分割後各共有人間就他共有人分得 部分係互負擔保責任，即該判決尚非片面命被告負義務；遑 論兩造主張不同之分割方法，以致不能達成協議，毋寧為其 等伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准原告分割共有物之 請求，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡，故依民事 訴訟法第80條之1、第85條第1項但書、第85條第2項規定， 諭知訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
中 華 民 國 114 年 8 月 28 日 北斗簡易庭 法 官 吳怡嫺以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須按對造人數附繕本)。
中 華 民 國 114 年 8 月 28 日 書記官 施嘉玫
附表一：土地明細
編號 土地坐落 面積（㎡） 土地使用分區及使用地類別 0 彰化縣○○鄉○街段0000地號 824.56 鄉村區 乙種建築用地 附表二：系爭土地共有人應有部分及訴訟費用負擔 編號 共有人 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 1 洪東景 39/425 39/425 2 蔡良語 公同共有 193/425 連帶負擔 193/425 3 洪碩聰 4 洪姝安 5 洪偉誠 6 洪士雯 7 周秋圓 193/425 193/425 附表三：分割後土地位置、面積配置表
編號 擬分配人 分配位置 （附圖編號） 分配後應有 部分比例 面積 (㎡) 0 周秋圓 Ａ 1/1 279.34 0 蔡良語、洪碩聰、洪姝安、洪偉誠、洪士雯 Ｂ 公同共有 1/1 279.34 0 洪東景 Ｃ 1/1 56.45 0 全體共有人 Ｄ 按原應有部分維持共有 209.43 附表四：各共有人應受補金額配賦表（單位：新臺幣／元）受補償人如右欄 蔡良語、洪碩聰、洪姝安、洪偉誠、洪士雯 (公同共有) 洪東景 應補償金 合計 應補償人如下列 周秋圓 83,717元 1,566元 85,283元 受補償金 合計 83,717元 1,566元 85,283元
附圖：彰化縣二林地政事務所113年4月8日二土測字第619號土地 複丈成果圖
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