臺灣桃園地方法院民事簡易判決
113年度壢簡字第1752號
原 告
即反訴被告 高娟娟
訴訟代理人 謝世瑩律師
被 告
即反訴原告 陳淑慧
訴訟代理人 林珪嬪律師
被 告 張中瑋
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年8月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
本件本訴之訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
本件反訴之訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，法院得依職權由
一造辯論而為判決，民事訴訟法第433條之3定有明文。經查
，本件被告張中瑋經合法通知而無正當理由未於言詞辯論期
日到場，爰依職權命一造辯論而為判決。
貳、本訴部分之實體事項：
一、原告主張：
㈠緣訴外人即被告陳淑慧之兄長林聰漢於民國86年間，出資向
訴外人即原告胞妹之配偶陳文華購買門牌號碼為桃園市○○區
○○街00號3樓之房屋（下稱系爭房屋），並借名登記於被告
陳淑慧之名下，嗣林聰漢於91年4月間，因故以新臺幣（下
同）86萬8,350元之對價，將系爭房屋出賣予伊，由伊取得
系爭房屋之所有權，並登記為所有權登記名義人，及由林聰
漢將系爭房屋點交予伊，然伊因當時居住在三重，且系爭房
屋當時仍為毛胚屋，伊因此未使用或出租系爭房屋。
㈡嗣因林漢聰於97年1月8日死亡，原與林聰漢同住之訴外人即
被告陳淑慧之養母林素蘭有睹物思情之虞，伊乃將系爭房屋
出借予林素蘭居住，期間被告陳淑慧及其兒子即被告張中瑋
會不定期前來陪伴林素蘭，詎林素蘭於100年間心情恢復平
靜而搬離系爭房屋時，林素蘭並未將系爭房屋返還予伊，而
被告竟藉機占用系爭房屋，嗣林素蘭於113年3月21日死亡，
被告陳淑慧作為林素蘭之唯一合法繼承人，則伊自得依民法
第472條第4款之規定，向被告陳淑慧表示終止與林素蘭間關
於系爭房屋先前之使用借貸契約，則被告陳淑慧應當將系爭
房屋返還予伊。
㈢另被告占有系爭房屋時，伊原係礙於與林素蘭間之情份，而
未向被告請求返還系爭房屋，縱使因此認為伊與被告間，默
示成立關於系爭房屋之不定期使用借貸契約，現因伊有將系
爭房屋收回自住之需要，仍得依民法第472條第1款之規定，
向被告表示終止兩造間關於系爭房屋之使用借貸契約。
㈣由上述說明，可知被告占有系爭房屋，均無法律上之權源，
構成無權占有，亦應將系爭房屋返還予伊，爰依民法第767
條第1項前段之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應
自系爭房屋遷出並騰空遷讓返還予伊。
二、被告陳淑慧則以：
㈠系爭房屋及所座落之桃園市○○區○○段00○000號土地（下稱系
爭土地），為林素蘭及林漢聰於86年間購買予我，而我於91
年4月11日時，因我所有系爭房屋與系爭土地之期間，我曾
持系爭房屋及系爭土地貸款抵押，為我的配偶籌湊資金，林
素蘭、林聰漢為避免我重蹈覆轍，要將系爭房屋及系爭土地
移轉登記於林素蘭名下，由林素蘭保管系爭房屋及系爭土地
，但因林素蘭名下有其他財產，若再為登記，恐依法導致彼
無法領取老人年金，始借用原告之名義而為登記，此乃原告
非透過買賣之方式取得系爭房屋及系爭土地之緣由，換言之
，原告非系爭房屋與系爭土地之真正所有權人，此何以系爭
房屋係由林素蘭所實際裝修與管理，則林素蘭死亡後，自應
由我繼承系爭房屋及系爭土地之所有權。
㈡另本件兩造間從未出於買賣之意思而訂定系爭房屋之買賣契
約，原告亦從未給付買賣價金予我，我也從未將系爭房屋交
付予原告，從而，有關系爭房屋之買賣契約與所有權移轉行
為，應屬通謀虛偽意思表示，而屬無效。
㈢再者，即便認為兩造間確實成立關於系爭房屋之買賣契約，
然因我尚未將系爭房屋交付予原告，系爭房屋仍由我所繼續
占有，只能謂有債務不履行之情形，自不構成無權占有。
㈣另原告曾於107年間向林素蘭表示有意願購買系爭房屋，然有
關系爭房屋歷年之相關稅金，部分為林素蘭拿錢給原告繳納
，部分為原告所代為繳納，雙方乃協議先結算房屋稅及地價
稅，然因原告未保留完整之稅單，始由原告提供身分證供持
以向稅務局查證，以便林素蘭未來補貼原告所繳之稅金，多
於之金額挪作保管金，然原告事後卻不再為此事與林素蘭洽
談或聯絡。
㈤綜合上情，系爭房屋現由我占有，並經我允許，讓被告張中
瑋目前居住在系爭房屋中，自不能認為我與被告張中瑋有何
無權占有之事等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告張中瑋未於言詞辯論期日到場，但於114年5月27日提出
民事答辯狀，則以：系爭房屋係被告陳淑慧與林素蘭一起購
買及整修，並與我胞弟、林素蘭居住一段時間，嗣林素蘭及
胞弟搬離後，我繼續居住在系爭房屋，林素蘭亦曾表示要跟
原告要查歷年繳稅情形，原告才提供身分證讓查，查畢後，
林素蘭要求原告過戶，並以費用及稅金為對價，原告並未立
即回答，且原告曾言只有借名，並沒有購買，因此，認為原
告本件主張不實等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回
。㈡如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
㈠有關系爭房屋原為陳文華所有，被告陳淑慧於86年3月10日經
登記為系爭房屋之所有權名義人，並於86年10月2日設定抵
押權於台北縣板橋農會，復由原告於91年4月11日經登記為
系爭房屋之所有權名義人至今，嗣林聰漢於97年1月8日死亡
後，林素蘭曾短暫搬遷至系爭房屋居住，居住不久後遷離，
現由被告占有中，且林素蘭亦已於113年3月21日死亡，被告
陳淑慧為林素蘭之唯一合法繼承人等節，為原告與被告陳淑
慧間所未爭執，並有系爭房屋建物所有權狀（見本院卷第10
頁）、系爭土地所有權狀（見本院卷第11頁）、系爭建物第
1類建物登記謄本（見本院卷第12頁）、房地產買賣契約書
（見本院卷第67頁至第71頁）、系爭土地異動索引查詢資料
結果（見本院卷第112頁至第113頁背面）各1份，系爭房屋
異動索引查詢資料結果（見本院卷第92頁及其背面、第111
頁及其背面）、系爭土地第1類土地登記謄本（見本院卷第1
3頁、第175頁）各2份，桃園縣稅捐稽徵處年度契稅繳款書
、土地增值稅、房屋稅、地價稅繳款書54紙（見本院卷第20
頁至第40頁、第72頁至第79頁、第81頁至第89頁）在卷為證
，被告張中瑋則經合法通知無正當理由未到庭，依法視為自
認，是此部分之事實，首堪信為真實。
㈡原告主張：系爭房屋為伊所有，被告無權占有，故被告應將
系爭房屋返還於伊等語，為被告所否認，是本件爭點厥為：
㈠系爭房屋之所有權人為孰？㈡原告與林素蘭或原告與被告間
，是否就系爭房屋成立使用借貸契約關係？㈢如前一爭點成
立，前開使用借貸契約是否已合法終止？㈣被告是否有權占
有系爭房屋？茲分析如下：
⒈系爭房屋之所有權人為孰？
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事
訴訟法第277條定有明文。再按負舉證責任者，須就利己事
實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依
民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任（最高法院103
年度台上字第1637號判決意旨參照）。換言之，負舉證責任
之一方，苟能證明間接事實並據此推認要件事實，雖無不可
，並不以直接證明為必要，惟此經證明之間接事實與待證之
要件事實間，須依經驗法則或論理法則足以推認其關聯性存
在，且綜合各該間接事實，已可使法院確信待證之要件事實
為真實者，始克當之（最高法院109年度台上字第123號判決
意旨參照）。是本件舉證責任之分配，應如下所述：
①按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文，則所有權人本於民法第76
7條第1項前段之規定，主張所有物返還請求權，自為主張權
利之一造，應對彼為所有權人之事實，負舉證責任，而主張
有權占有之對造，則要就有正當權源之事實舉證證明之。是
本件原告本於民法第767條第1項前段請求被告返還系爭房屋
，自應由原告就伊為系爭房屋所有權人之事實先負舉證責任
，如原告可舉證此，則由被告對彼等有權占有系爭房屋之事
實負舉證責任。
②按借名登記契約，乃當事人約定一方將自己之財產以他方名
義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為
出名登記之契約。出名人與借名人間應有借名登記之意思表
示合致，始能成立借名登記契約。又不動產為登記名義人所
有屬常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登
記者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論
理法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法院11
0年度台上字第511號判決意旨參照）。是本件被告陳淑慧雖
主張系爭房屋由林素蘭向原告借名等節，用以資作反證，其
是否真實，僅需達足以動搖本院已形成心證之程度已足，但
酌以本件被告亦憑此提起反訴，為避免裁判書前後就同一爭
點先後論述，而增長不必要之篇幅，本院將依照上開說明，
本處仍就借名之被告陳淑慧負舉證之責部分，一併論述，附
此敘明。
⑵經查，原告主張系爭房屋之真正所有權人為伊等語，固為被
告所否認，然業據原告提出上開系爭房屋及系爭土地之權狀
及第1類登記謄本、買賣所有權移轉契約書、納稅證明書等
件為證，形式上從買賣所有權移轉契約書可認交易雙方為原
告與被告陳淑慧，實質上亦可信原告確實透過買賣之方式，
取得系爭房屋之所有權，原告始自91年起繳納相關稅金，佐
以證人即原告之配偶王勇於本院114年4月21日言詞辯論時，
到庭證稱：我雖不記得原告自何時起購買系爭房屋，但原告
購買系爭房屋本係要居住用，我也有去過系爭房屋處查看過
，當時屋內髒亂，垃圾多，我假日就幫原告去系爭房屋處整
理，但後來錢不夠裝窗戶及抹牆壁，原告才沒有搬去住等語
（見本院卷第134頁及其背面），更可認為原告係本於其家
庭之經濟，而欲裝修系爭房屋，此在在與房屋所有權人對本
身房屋之維護及承擔國家納稅義務之行為相符，是原告上開
之主張，應屬有據。
⑶被告對本爭點之答辯何以不可採，本院整理如下：
①被告陳淑慧辯稱：系爭房屋原係彼所有，此從證人謝澤娟之
證詞可證，因故原要移轉登記至林素蘭之名下，由林素蘭保
管，但林素蘭礙於現有房產之數量，恐其每月老人年金無法
領取，林素蘭始向原告借名而為所有權名義人之登記，因此
，原告提出之買賣所有權移轉契約書僅為登記時所用之公契
，非真實之買賣，此何以原告無法提出價金給付及點交系爭
房屋之證據等語（見本院卷第62頁背面至第64頁、第109頁
背面、第143頁），並提出老年福利津貼比較表、地價稅繳
款證明書、財政部臺灣省北區國稅局非屬贈與財產同意移轉
證明為其憑據（見本院卷第166頁、第173頁、第174頁），
惟查：
❶原告於113年3月7日撥話詢問被告陳淑慧能否請被告張中瑋搬
離，以利伊後續搬遷居住時，被告陳淑慧僅回覆稱：林素蘭
好像說上次要找你，你都沒有回答她等語，此有該對話譯文
在卷（見本院卷第90頁），並經本院勘驗該對話譯文之內容
後，堪認大致無誤，此有本院於114年8月6日之勘驗筆錄可
稽（見本院卷第178頁），顯示被告陳淑慧果真為系爭房屋
之原所有權人，而暫時將系爭房屋託由林素蘭保管，何以面
對原告請求交付系爭房屋時，卻僅為上述答覆，不堅稱彼始
為真正之所有權人或稱系爭房屋最終仍應移轉登記至自己名
下？或縱使系爭房屋為被告陳淑慧將所有權先移轉於林素蘭
，再由林素蘭向原告借名登記，然原告與被告陳淑慧在上開
對話過程中，被告陳淑慧表示林素蘭認為系爭房屋購買時，
係林素蘭所出資，並出資整理，原告表示要跟林素蘭購買時
，原告也沒拿錢給林素蘭，但不知道雙方處理狀況如何等語
，同有上開譯文可證，經被告陳淑慧於本院114年1月15日言
詞辯論時，由本院訊問後，陳稱：伊於91年間有將系爭房屋
持以貸款，幫助伊之配偶蓋房子所需之資金，因林聰漢擔心
系爭房屋在伊名下，會再挪為幫助伊之配偶度過難關所用，
才由林素蘭表示要替伊保管，所以伊在對話中跟原告說林素
蘭買系爭房屋後，原告沒給林素蘭錢之部分，也是林素蘭跟
伊所說，伊不知道原告為何沒有給錢，但要伊將系爭房屋還
給原告等語（見本院卷第105頁至第106頁，此被告陳淑慧訊
問之結果固然與對話譯文之內容相符，然益徵存疑者，係被
告陳淑慧既為系爭房屋之原始所有權人，且僅係將系爭房屋
之所有權暫時交由林素蘭託管，何以林素蘭得以主動替被告
陳淑慧買賣系爭房屋？且何以要避免被告陳淑慧將系爭房屋
再挪為貸款所用之意見，經由林聰漢提出後，卻借名於原告
，而使產權落入未來難以界定之高度風險之中？此被告陳淑
慧維護自己產權之方式，並非常態之事實，自不能僅憑被告
陳淑慧上開所提之證據，而得以撼動本院之心證，何況，就
財產出資或持有他人財產證明文件之原因，原屬多端，非謂
有此情形，即可認當事人有成立借名契約之合意（最高法院
113年度台上字第1474號民事判決意旨參照），此誠為被告
陳淑慧所引用之證據資料難為本院相信有此借名之事實存在
，因此，認為被告陳淑慧上開所辯，無法動搖本院之心證，
於彼後續之反訴，更不能達證明之程度，而屬無據。
❷至買賣契約以雙方合意即可成立，不以給付價金或交付買賣
標的物為必要，因此，被告陳淑慧指摘原告無法提出此2要
件之相關證明，而認為買賣契約不存在，應容有誤會。
❸另證人謝澤娟於本院114年4月21日言詞辯論時，固證稱：我
於30幾年前認識被告陳淑慧與林素蘭，並聽聞系爭房屋係林
素蘭買給被告陳淑慧，林素蘭曾經說過系爭房屋係要買給被
告陳淑慧，要給被告陳淑慧夫妻居住用，但因被告陳淑慧之
公婆不希望彼搬出去住，系爭房屋才變作空房，我第1次進
到系爭房屋是於20幾年前，林素蘭居住在內（後改稱與林素
蘭、原告見面，係在板橋房屋，而非系爭房屋，至於進入系
爭房屋之時間為何，只能知道是林聰漢死亡後，具體時間不
清楚），當時大概有整理過，比起早前我於20幾年前從樓下
看，系爭房屋還是毛胚屋，嗣因林素蘭擔心遭被告陳淑慧要
替其配偶還錢而持以貸款用，原本要過戶到林素蘭名下，但
因擔心排富條款導致無法領取老人年金，而借名自原告，原
告當時在場，但沒有反應或表示，我沒有特別注意原告當時
的神情，因為我們也不熟，我不需要特別去注意，我也未曾
聽聞過原告說系爭房屋為原告出錢所購，且我既與原告無交
集，所以我也沒有過問原告之意願，只是後來被告陳淑慧之
配偶死亡，我才於3年前又聽聞林素蘭想要把系爭房屋再過
回給被告陳淑慧，但為原告所不願意，雙方無共識，所以只
要我去找林素蘭，就會聽聞林素蘭提及此事，每每談及此事
，林素蘭會很激動，被告陳淑慧會安撫林素蘭就比較不會激
動（回答此句時，過程中停頓）等語（見本院卷第131頁至
第133頁），惟查，本件原告請求本院允許詢問證人謝澤娟
問題後，而明確詢問證人謝澤娟第1次進到系爭房屋為何時
？證人謝澤娟先回答稱係於20幾年前，且可以明確證稱林素
蘭居住在內等語，後又改稱所回答者，係第1次與林素蘭見
面，且在林素蘭板橋家中，並且已無法記憶第1次進入系爭
房屋為何時，只知道是於林聰漢死亡後，至於彼20幾年前從
樓下看系爭房屋是毛胚屋等語，然證人謝澤娟早前已證稱彼
於30幾年前認識林素蘭，何以彼第1次與林素蘭謀面時，竟
已時隔庶有10年之久？再者，縱使證人謝澤娟於30幾年前得
知系爭房屋為林素蘭買給被告陳淑慧，又何以證人謝澤娟會
記得於20幾年前就曾到過系爭房屋，卻無法記得彼何時第1
次進入系爭房屋？此證人謝澤娟之證詞是否夾雜本身之揣測
或推想，對於其證詞之信度，已啟人疑竇，甚至，證人謝澤
娟於答證過程中，亦曾有過停頓之情形，則證人所言，是否
全憑其親身經歷之經驗，容需再斟酌；另方面，證人謝澤娟
如對於林素蘭提及系爭房屋產權之問題，均有清晰之記憶，
證人謝澤娟卻獨對原告碰觸此問題時之反應，表示原告幾無
反應，彼也沒有觀察等語，但林素蘭數次反應激動下，原告
卻無動於衷，且證人謝澤娟也不理會原告之神情，實則與常
人之互動方式乖違；又從實質面而論，證人謝澤娟上開證詞
也只能證明證人謝澤娟曾經聽聞系爭房屋為林素蘭買給被告
陳淑慧，後借名於原告，嗣林素蘭曾經要求原告過戶給被告
陳淑慧，而發生爭執之事，但對於系爭房屋實際上所有權如
何移轉之情形，並非證人謝澤娟所實際參與，酌以證人謝澤
娟所言原告、林素蘭、被告陳淑慧間之互動，與常情不符，
已如前述，自無法在經驗上對於證人謝澤娟上開之證詞獲得
信實，從而，被告陳淑慧縱援引證人謝澤娟上開證詞要與卷
內事證綜合評價系爭房屋所有權最終由林素蘭取得，仍因有
前開及上開所述，各該證詞對應卷內事證有如何不符合經驗
法則之情形，因此，綜合評價之結果，始認被告陳淑慧上開
所辯為本院礙難採信。
②被告陳淑慧另辯稱：原告有意購買系爭房屋，而與林素蘭協
議先確認歷年房屋稅、地價稅之繳納金額，並提供身分證影
本讓查，然系爭房屋應係林素蘭向原告借名，林素蘭才是真
正所有權人，實情為林素蘭基本上有將每期稅金交給原告繳
納，但忘記是否每期均有交給原告，才要求查詢，對此，才
會表示要將每期稅金都補貼給原告，多的當作原告之保管費
，而非原告所言，係林素蘭要跟原告購買系爭房屋，並補貼
期間所繳之稅金等語（見本院卷第63頁至第64頁、第117頁
），並提出相關繳稅證明文件為其憑據（見本院卷第72頁至
第89頁），然系爭房屋所有權人究竟係原告所有，還是林素
蘭所有，已不無疑問，而提供身分證影本於我國風情下，其
目的與意義多端，自不能單以取得他人身分證影本即可任意
主張事實，何況，如林素蘭確實有一部分之納稅金係彼所支
付，何以林素蘭不選擇拒絕出售系爭房屋或與原告協商買賣
價金或補貼額，竟選擇全數支付，並自擬為保管費，本屬非
常態之事實，非被告陳淑慧單憑上開繳稅證明文件得以推翻
，是被告陳淑慧此部分之所辯，亦不可採。再者，被告陳淑
慧一再矢口認為從上開對話譯文可以認定原告要向林素蘭購
買系爭房屋，且顧及原告因現住處有產權問題，擔心原告無
處可住，始未自始拒絕原告前來系爭房屋居住之要求，且當
提及林素蘭稱原告沒給錢，買系爭房屋跟裝潢都是林素蘭所
費，原告亦無反駁等語（見本院卷第110頁、第164頁背面）
，經觀諸上開對話譯文無法發現原告有何表示要購買系爭房
屋之情形，而本院已不能信被告陳淑慧所指林素蘭要出售系
爭房屋之事，則被告陳淑慧此部分之所辯，亦無可採。至證
人陳文華於本院114年1月15日言詞辯論時，到庭證稱：彼於
86年將系爭房屋賣給林素蘭，買賣時，未曾見過被告陳淑慧
及林聰漢等語（見本院卷第106頁背面至第107頁），然觀諸
上開房地產買賣契約書之內容，可見證人陳文華將系爭房屋
販賣給被告陳淑慧（見本院卷第68頁），則證人陳文華之證
詞是否因時間久遠，而影響其記憶之真實性，已有疑問，自
不可信其證詞為真實，而無法證明林素蘭為系爭房屋之所有
權人。
③被告陳淑慧復辯稱：系爭房屋之買賣公契，係兩造通謀虛偽
意思表示所簽訂，應屬無效，並否認原告所指係向林聰漢購
買系爭房屋，因彼係以160萬元向訴外人即證人陳文華購買
系爭房屋，但時隔5年多，如何以將近半價之價格即86萬8,3
50元出售給原告等語（見本院卷第64頁背面、第116頁及其
背面），然觀諸建築改良物買賣所有權移轉契約書（見本院
卷第16頁）、土地買賣所有權移轉契約書（見本院卷第18頁
）之內容，未見有何通謀之情形，且卷內亦無事證可釋明，
何況，本院關於系爭房屋所有權目前是否仍歸由被告陳淑慧
，已逐一駁斥其所辯如前，則被告陳淑慧此處之辯詞，更不
可採。
④被告陳淑慧又辯稱：系爭房屋如為原告所有，且為毛胚屋，
何以林素蘭單純因思念林聰漢之死，而要搬離板橋時，不選
擇至被告陳淑慧住處附近租屋，而係選擇花錢裝潢系爭房屋
，此與常情有違等語（見本院卷第109頁背面），然被告陳
淑慧此一單純之指摘與推測，並無法推翻本院已形成之心證
，是此部分之所辯，同屬無據。
⑤被告陳淑慧最終辯稱：原告於106年間曾擅自將系爭房屋持以
抵押，經彼爭執，原告旋於107年7月23日清償貸款等語（見
本院卷第171頁背面），並以當時之系爭土地第1類登記謄本
為其憑據（見本院卷第175頁），然未提出彼向原告爭執之
證據，因此，原告還款原因不能特定在係遭被告陳淑慧爭執
之唯一情況下，被告陳淑慧此部分所辯，並不可採。
⑥被告張中瑋以前詞置辯，僅為彼對於所認定之事實而為陳述
，未提出相關證據資料，且不能認為已就所提攻防方法提出
理由，因此，認為彼之所辯，亦屬無據。
⑷至原告主張系爭房屋原所有權人為林聰漢，被告陳淑慧則為
借名登記等語，為原告所未提出證據以實其說，卷內亦無事
證可證明及此，被告陳淑慧則以：系爭房屋為彼所有，經移
轉所有權於林素蘭後，林素蘭再向原告借名登記等語，亦不
能證明為真實，已如前述，因此，僅就卷內資料認定，特別
係被告陳淑慧得自行將系爭房屋持以抵押之部分，更可證明
系爭房屋之所有權人原為被告陳淑慧，而法院判決應力求公
正，自應認定係原告自被告陳淑慧處取得系爭房屋之所有權
，併此敘明。
⒉原告主張關於使用借貸契約如何成立及終止之部分，在上開
已認定系爭房屋所有權自被告陳淑慧處移轉至原告處，且於
原告未取得系爭房屋之處分權益前提下，被告必然不構成無
權占有，因此，尤應自始檢視原告是否已取得系爭房屋之處
分權益，至上開原告主張之事實，則無須浪費當事人之程序
利益先以資究明，爰不予審酌及調查證據，附此敘明。
⒊被告是否有權占有系爭房屋？
⑴經查，被告陳淑慧關於彼為系爭房屋所有權人部分之主張，
既已為本院所否定如前，是被告所用關於此部分主張之攻防
方法及所提證據，茲不復贅述，合先敘明。
⑵按民法第373條本文規定買賣標的物之利益及危險，自交付時
起，均由買受人承受負擔。是以不動產買賣契約成立後，其
收益權屬於何方，應以標的物已否交付為斷，所有權雖已移
轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權（最高法院111
年度台上字第2928號民事判決意旨參照）。次按，物之出賣
人在買賣標的物未交付前之繼續占有，僅屬債務不履行，尚
難指為無權占有，不因所有權移轉登記已完成而有異（最高
法院111年度台上字第2582號民事判決意旨參照）。
⑶被告陳淑慧主張：系爭房屋未經彼交付予原告，應構成債務
不履行，而非無權占有等語（見本院卷第64頁背面至第65頁
），此經原告辯以：系爭房屋為伊向林聰漢所購買，並由林
聰漢交付系爭房屋予伊，而當時為毛胚屋且屋內尚有建商留
置之磚頭等營建雜物未清理，點交後之數月有隨證人王勇前
去清理等語（見本院卷第120頁至第121頁），然證人王勇於
本院114年4月21日言詞辯論時僅證稱：我聽原告說，伊曾向
林聰漢購買系爭房屋，但對於買賣之過程，我並沒有參與，
我也不知道是花多少錢所買，更不知道在何處簽約，而系爭
房屋屋況髒亂，沒有鑰匙，我假日時曾經前往共3次整理，
但整理後系爭房屋就空著沒住人，因為沒錢請人裝潢，而系
爭房屋之水電費原係原告繳納，後來改由被告陳淑慧繳納，
緣由為何我不清楚等語（見本院卷第134頁至第136頁），是
由證人王勇上開之證詞，可知證人王勇在系爭房屋沒有鑰匙
之情況下，進入系爭房屋協助清理，則證人王勇之證詞僅能
認定彼曾經至系爭房屋協助清理，對於系爭房屋是否為林聰
漢交付予原告，則不能證明，且證人王勇對於系爭房屋何以
係原告自林聰漢處所購買，係證人王勇自原告處所聽聞，非
證人王勇所親見親聞，因此，無法認定原告取得系爭房屋所
有權之前手為林聰漢，並揆諸上開關於借名登記契約之舉證
責任分配之說明，原告對於伊取得系爭房屋所有權之前手為
何人，既有舉證責任，更應對伊主張系爭房屋係林聰漢借名
自被告陳淑慧，始有系爭房屋所有權人登記為被告陳淑慧之
說，負舉證之責，然原告對此未舉證以實其說，更難信實系
爭房屋為林聰漢交付予原告，因此，認定原告所辯不可採，
而被告陳淑慧上開主張之事實雖為消極事實，但隨原告之陳
述不可採信，而堪認被告陳淑慧已舉證以實其說，並隨證據
共通原則下，被告陳淑慧長期允許被告張中瑋居住於系爭房
屋，為被告陳淑慧本於處分系爭房屋權限下所為，是認被告
占有系爭房屋，均非無權占有，僅係被告陳淑慧有債務不履
行之情事，因此，應認被告陳淑慧上開之主張，於法有據，
被告張中瑋並因證據共通原則而可認定非無權占有系爭房屋
。
㈢綜上，原告本於所有權人之地位，引用民法第767條第1項前
段請求被告返還系爭房屋，因被告陳淑慧非無權占有系爭房
屋，且仍保有系爭房屋之處分權限，被告張中瑋在被告陳淑
慧允許下占有系爭房屋，均非構成無權占有，而認原告本件
之請求，應屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告
應自系爭房屋遷出並騰空遷讓返還予伊，為無理由，應予駁
回。
參、反訴部分：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。經查，反訴原告提起本件反訴時，聲明為：㈠
反訴被告應將系爭土地應有部分4分之1及系爭房屋之所有權
移轉登記予伊。㈡請准供擔保宣告假執行（見本院卷第62頁
背面）。嗣於本院114年6月11日言詞辯論時，變更聲明為：
反訴被告應將系爭土地應有部分4分之1及系爭房屋之所有權
移轉登記予伊（見本院卷第150頁背面）。此核其基礎事實
同一，揆諸前開規定，應予准許。
二、反訴原告主張：
㈠緣系爭房屋原為陳文華所有，彼於86年間，有意出售系爭房
屋，經伊與林素蘭、林漢聰討論後，決定由林素蘭、林聰漢
共同出資購買系爭房屋予伊，然伊當時與公婆居住，而未實
際居住系爭房屋。嗣因伊之配偶生意周轉之需求，曾以系爭
房屋及系爭土地貸款120萬元，經林聰漢得知此事後，決定
將系爭房屋及系爭土地之所有權暫時移轉予林素蘭，然礙於
林素蘭名下已有板橋及陽明山2處房產，如再登記為系爭房
屋及系爭土地之所有權人，恐無法領取每月老人年金，林素
蘭始決定借用反訴被告之名義，將系爭房屋及系爭土地登記
於反訴被告之名下，然伊及林素蘭從未將系爭房屋及系爭房
地交付予反訴被告使用。
㈡嗣林聰漢於97年間死亡，伊原係要邀林素蘭至系爭房屋共同
居住，然林素蘭居住2年後，因在系爭房屋上下樓不便利，
始遷回板橋住處，伊即將系爭房屋交由被告張中瑋居住。
㈢詎林素蘭於107年間，提及彼欲將系爭房屋之所有權名義人登
記為伊，經反訴被告得悉上情後，反訴被告原表示有意購買
系爭房屋，而事後反訴被告則數次推託，甚至拒絕聯絡，嗣
林素蘭於113年3月21日死亡，林素蘭與反訴被告間之借名登
記契約隨之消滅，伊作為林素蘭之唯一繼承人，當由伊取得
借名登記契約終止後之返還請求權，何況，伊與反訴被告間
關於系爭房屋及系爭土地之買賣契約，亦因存在通謀虛偽意
思表示，而屬無效，反訴被告自應將系爭房屋及系爭土地之
所有權登記予伊，爰依兩造間借名登記契約之約定及民法第
767條第1項前段，提起本件訴訟等語。並聲明如上開變更後
之聲明所示。
三、反訴被告則以：
㈠系爭房屋及系爭土地自始為林聰漢向陳文華所購買，並借名
於反訴原告，嗣為我與林聰漢交涉所購買，並取得所有權登
記，及由林聰漢交付予我，我也於取得系爭房屋及系爭土地
後，持續繳納相關稅金，我與林素蘭間亦未曾有過借名登記
契約關係，更與反訴原告間不存在通謀虛偽意思表示，而影
響兩造間買賣契約之效力。何況，系爭房屋如為反訴原告所
有，何以反訴原告持以貸款，卻要遭林聰漢所過問，並要求
移轉所有權至林素蘭處保管，此僅能認定反訴原告為出名人
，而非所有權人，始有此結果。
㈡系爭房屋既自始為林聰漢所有，我則不可能與反訴原告、林
素蘭間可能存在借名登記契約關係等語，資為抗辯。並聲明
：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保宣告免
於假執行。
四、本院之判斷：
經查，本件系爭房屋原為陳文華所有，嗣經陳文華將系爭房
屋所有權移轉登記於反訴原告，後又由反訴原告將系爭房屋
所有權移轉登記於反訴被告，已認定如前，則反訴原告自無
從以系爭房屋之所有權移轉於林素蘭，從而，林素蘭與反訴
被告間之借名登記契約之標的不存在，該借名登記契約亦屬
無效，反訴原告則不可能自林素蘭處繼承系爭房屋之所有權
。再者，房屋不可分離土地而存在，且系爭房屋與系爭土地
係於同一時間移轉登記於反訴被告，此有系爭土地及系爭房
屋之異動所引查詢資料結果在卷（見本院卷第111頁、第112
頁），因此，可認為系爭土地之所有權為同一時期自反訴原
告處移轉於反訴被告，本於前開同一理由，亦認為系爭土地
非前開借名登記契約之標的，且系爭土地之所有權不可能自
林素蘭處由反訴原告繼承取得。綜此，當認反訴原告之反訴
，於法無據。
五、綜上所述，反訴原告依兩造間借名登記契約之約定及民法第
767條第1項前段，請求如上開變更後之聲明所示，為無理由
，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造於本件本訴與反訴之其餘攻擊防禦
方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論
述，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。兩造應就本件所
提本訴與反訴部分各自承擔訴訟費用，且顯非一造勝訴，一
造敗訴之情形，故屬民事訴訟法第78條之適用範圍。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
中壢簡易庭 法 官 黃丞蔚
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
書記官 陳家安