臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
113年度重簡字第2387號
原 告 林秀蘭
訴訟代理人 林裕家律師
被 告 ①劉錦貞(即陳進雄之繼承人)
②陳威翰(即陳進雄之繼承人)
③陳凰菱(即陳進雄之繼承人)
④陳瑾樺(即陳進雄之繼承人)
⑤陳沛孺(即陳進雄之繼承人)
⑥陳健成(即陳進雄之繼承人)
⑦陳建霖(即陳進雄之繼承人)
前 一 人
法定代理人 廖淑華
被 告 ⑧陳盈嘉(即陳進雄之繼承人)
前八人共同
訴訟代理人 羅惠民律師
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國114年6月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應連帶給付原告新臺幣（下同）27萬7,497元，及自民
國113年10月8日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用5,290元由被告連帶負擔57％即3,015元，並應加給
自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，
餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以27萬7,497元連帶為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告及晶華國際企業有限公司（負責人為原告）前於民國110
年3月24日分別與被繼承人陳進雄（已於112年3月18日死亡
，下稱陳進雄）及諻驛企業有限公司（負責人為陳進雄）就
座落新北市○○區○○路0段00號1、2樓之房屋（下稱系爭租賃
物）簽訂房屋租賃契約，約明由原告、晶華國際企業有限公
司自110年6月1日起至113年5月31日止，共3年之租賃期間，
以每月租金分別為28萬元、5萬元，向陳進雄及諻驛企業有
限公司承租系爭租賃物（詳如附表），原告並依上開月租金
28萬元租約（下稱系爭租約）第四條之約定支付陳進雄99萬
元之押租保證金。
㈡惟於租賃關係存續中，因陳進雄其他出租予他人即聯碩食品
企業社之房屋於112年1月14日因電器因素發生火災（下稱系
爭火災），以致火勢延燒至系爭租賃物原告所經營之寢飾倉
庫，不僅導致原告存放其內之器材設備及產品存貨等幾均遭
燒燬，連同原告承租之系爭租賃物亦因該火災事故而燒燬大
部致未能為完整之使用。因陳進雄已於租賃期間內之112年3
月18日過世，原告遂與陳進雄繼承人之代表人即被告陳凰菱
於112年6月16日就系爭租約另簽立「房屋租賃契約補充協議
書」（下稱補充協議書），約定自112年2月1日調降租金為1
6萬元，租賃期間仍至原租約之租期屆滿即113年5月31日為
止。
㈢豈料，原告於租賃期間屆滿並依約清空系爭租賃物交還後，
被告竟將上開與原告無涉之系爭火災事故所生垃圾清運費用
均自原告之押租金內扣減，且原告於113年5月31日業已清空
系爭房屋並通知被告俾交還系爭房屋，惟被告卻惡意以與原
告無涉之事由拖延至同年6月12日始受點交，乃其竟就其無
端拖延之期間向原告主張6月1日起至6月12日之租金，甚就
該期間再主張2倍租金之違約金，等於其藉此向原告取得該
期間3倍租金之金額，且系爭房屋廁所小便斗根本並未損壞
何來原告應負擔維修費？至其所列自5月11日至6月12日電費
高達9千多元，亦不知從何而來，上列無故苛扣原告押租金
總計達485,484元，因陳進雄已於租賃期間內過世，被告編
號①至⑧（下合稱被告人，分稱其名）為其繼承人依法應連帶
負賠償責任，為此提起本件訴訟等語。
㈣聲明：
⒈被告應連帶給付原告485,484元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止按年息5％計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告依系爭租約向被告承租系爭房屋。系爭房屋於112年1月1
4日因聯碩食品企業社之過失失火部分燒燬，原告之器材設
備及產品存貨亦燒毀。兩造於112年6月16日簽訂補充協議調
降租金至每月16萬元。原告主張其已於113年5月31目清空系
爭房屋交還被告，應由原告負舉證責任。
㈡又於113年6月3日被告陳凰菱檢視系爭房屋現場發現有諸多櫥
櫃、垃圾尚未清除，且照明部分全區僅剩一個燈泡與出租時
之原狀不符，遂以通訊軟體通知原告未達契約約定騰空恢復
原狀之交屋程度。113年6月5日原告向被告陳凰菱表示次日
將請員工去打掃及拆除裝潢。113年6月11日被告陳凰菱再次
向原告表示尚有垃圾、線路未清空，卡車、摩托車未開走，
鑰匙未繳回之瑕疵，未完成系爭房屋之回復原狀返還。原告
復於113年6月12日回覆被告將於當日清空，並拍照將返還之
系爭房屋鑰匙，經原告告知尚欠側門鑰匙。原告告知次日返
還側門鑰匙。此皆有兩造間之通訊軟體對話記錄可證，原告
係於113年6月13日返還系爭房屋側門鑰匙時，始完成系爭契
約第6條第2項約定之交還租賃物義務。
㈢原告依約應於113年5月31日返還租賃物予被告，卻遲延至113
年6月13日始交還租賃物予被告，共計遲延13日。依系爭契
約第六條第三項之約定，被告得請求原告給付相當租金2倍
之懲罰性違約金及期間之租金損失。而系爭房屋經兩造協議
調降租金至每月16萬元，每日租金即為5,333元（160,000÷3
0=5,333），原告遲延13日返還房屋，被告所受租金損失即
為69,329元（5,333×13=69,329）。租金2倍之懲罰性違約金
即為138,658元（69,329×2=138,658），合計原告應給付遲
延期間之租金損失及懲罰性違約金為207,987元（69,329+13
8,658=207,987）。被告自系爭押金中扣抵207,987元，即為
行使抵銷權，自為有理。
㈣此外，112年1月14日租賃物因聯碩食品企業社之過失失火，
原告之器材設備及產品存貨亦燒毀，因原告存貨多屬布料類
，吸收滅火時之水分後十分沉重，且不斷滲水至一樓，經被
告陳凰菱多次催促原告清理災後垃圾，原告雖答應清理卻遲
未處理。被告陳凰菱為免租賃物再度受損及1樓租戶遭受漏
水損害，遂於112年1月下旬起雇工代為清理災後垃圾。所花
費金額共計473,252元（126,210+31,500+120,000+31,500+1
21,202+18,900+23,940=473,252）。是被告依民法第177條
第2項準用第177條第1項，原告享有垃圾清運費用之利益，
被告得依民法第176條第1項請求原告償還有益費用，則原告
應償還被告473,252元，被告爰主張與押金返還請求權為抵
銷。
㈤綜上，被告以原告遲延交還系爭租賃物期間之租金損失69,32
9元、懲罰性違約金138,658元及代為清運垃圾費用473,252
元，與原告之押金返還請求權相抵銷，共計應抵銷金額為68
1,239元（69,329+138,658+473,252=681,239），而系爭押
金99萬元經抵銷後被告應返還原告之押金為308,761元（990
,000-681,239=308,761）。而被告已返還原告504,516元，
為原告所不爭執，則被告返還之押金已超過經抵銷後之金額
，原告之訴即無理由等語抗辯。
㈥聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉若受不利益判決，被告願供擔保請宣告免為假執行。
三、不爭執之事實：
㈠系爭租賃物兩份租約狀態如附表所示。
㈡系爭租賃物於112年1月14日因同向被告承租之聯碩企業社失
火延燒至原告承租範圍內之倉庫。
㈢出租人陳進雄於112年3月18日死亡。
㈣出租人繼承人代表陳凰菱遂於112年6月16日與原告簽立「房
屋租賃契約補充協議書」（本院卷第37頁），約定自112年2
月1日將系爭租賃物租金調降為兩份租約共計16萬元，並依
原租約之租期至屆滿，租期屆滿不再續租，乙方應於租期屆
滿之翌日騰空搬遷返還予甲方。
㈤原證7及被證1至4，確為兩造點交前後之通聯紀錄。
㈥被告業已返還原告押租金504,516元。
四、本院之判斷：
㈠原告交付系爭房屋予被告是否有遲延？
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第455條
前段所明定。系爭租約第6條第2項亦約定系爭租約期滿應將
租賃物即系爭房屋騰空恢復原狀交還被告。而所謂租賃物之
返還，係指承租人將對系爭房屋之占有及事實上管領力移轉
返還出租人，使系爭房屋脫離承租人之實力支配，而交還出
租人實力支配者而言。
⒉經查，原告主張其於113年5月31日已淨空遷出系爭租賃物，
此為被告所否認。被告於113年6月3日檢視系爭租賃物現場
發現有諸多櫥櫃、垃圾尚未清除，遂以通訊軟體通知原告之
女簡小姐，於113年6月5日原告向被告表示次日將請員工去
打掃及拆除裝潢，至113年6月11日被告再次向原告表示尚有
垃圾、線路未清空，鑰匙未繳回之情形，而未完成系爭租賃
物之回復原狀返還。原告於113年6月12日回覆被告將於當日
清空，並拍照將返還之系爭租賃物鑰匙，經原告告知尚欠側
門鑰匙，原告告知次日返還側門鑰匙等情。有上開兩造間之
通訊軟體對話記錄在卷可稽（本院卷第119至141頁、第173
至174頁），且兩造上開對話記錄之真正，為兩造所不爭執
。足徵原告於113年6月13日始將系爭租賃物內之物品清空，
並於返還被告系爭租賃物側門鑰匙時，始將對系爭房屋之占
有及事實上管領力移轉返還被告，使系爭租賃物脫離承租人
之實力支配，交還出租人實力支配者，而完成系爭契約第6
條第2項約定之交還系爭租賃物之義務。是以原告應負遲延
返還系爭租賃物之賠償責任，被告得依系爭租約第六條第三
項之約定，自押金中扣除遲延租金與懲罰性違約金。
㈡原告應給付之遲延租金及違約金之數額為何？
⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額
，始生返還押租金之問題（最高法院104年度台上字第1569
號判決意旨參照）。
⒉經查，自113年5月31日期滿後迄至113年6月13日返還系爭租
賃物側門鑰匙時止，原告對系爭租賃物客觀上仍具有事實上
管領力，業經認定如前，則依系爭契約第六條第三項之約定
，被告自得請求原告給付相當租金2倍之懲罰性違約金及期
間之租金損失。而依系爭房屋經兩造補充協議書約定自112
年2月起調降租金至每月16萬元，每日租金即為5,333元（計
算式：160,000元÷30日=5,333元），原告遲延13日返還房屋
，被告所受租金損失即為69,329元（計算式：5,333元×13日
=69,329元）。租金2倍之懲罰性違約金即為138,658元（69,
329元×2倍=138,658元），合計原告應給付遲延期間之租金
損失及懲罰性違約金為207,987元（計算式：租金損失69,32
9元+違約金138,658元=207,987元）。被告自系爭押金中扣
抵207,987元，即為行使抵銷權，自為有理。
⒊依此，被告所辯原告應返還相當租金之損失及違約金合計207
,987元，即非無據，被告已返還押金504,516元乙情為兩造
不爭執，而上開金額與系爭押租金抵充後，原告所得請求被
告返還之押租金數額為277,497元（計算式：990,000元－504
,516元－207,987元）。而陳進雄已於租賃期間內過世，陳進
雄之繼承人即被告繼承系爭租約權利義務關係，即應連帶負
返還押金之責任，是被告應連帶返還原告押租金277,497元
。
㈢被告主張以其代原告清理系爭火災後垃圾費用扣抵押金，有
無理由？
⒈被告抗辯於租賃期間，清理系爭火災後垃圾費用共283,597元
（下稱系爭清運費用），原告曾答應要自行清理卻遲未處理
，被告代為支付系爭清運費用，自應由原告負擔等情。然查
，被告既主張其於系爭火災後為免系爭租賃物受損及一樓其
他租戶遭受漏水損害而主動雇工清運災後垃圾，則被告為保
全其所有之財產而支出之系爭清運費用，已難認屬民法所定
之無因管理。
⒉原告主張其於112年1月下旬雇工代原告清理災後垃圾，雖提
出112年2月、3月間之清潔工程或廢棄物清運之發票為證（
本院卷第149至159頁），然衡諸常情，倘被告當時即表明其
係代原告支出系爭清運費用，且獲原告應允負擔該費用，應
於兩造112年6月16日簽立之補充協議書內載明兩造就系爭清
運費用負擔之合意，已足徵被告當時原告並未允諾願負擔系
爭清運費用。
⒊又依被告提出被證10之兩造對話記錄（本院卷第249頁）亦顯
示，兩造並未達成由原告自行負擔系爭清運費用之合意，復
被告於對話中自承「原告當初請鄭師賢先生處理災後垃圾部
分，都是被告自行吸收負擔」等情，更顯示被告於系爭火災
後，甚至曾支付原告就系爭租賃物代為清運災後垃圾之費用
。綜上各情，已堪認原告未曾承諾清理災後垃圾或負擔清運
費用，是被告此部分所辯，顯與卷內證據不符，無從憑採。
五、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告連帶給付
277,497元及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日即113年
10月8日起（本院卷第69頁）至清償日止，按年息5％計算之
利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，
應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條規定適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準用第389
條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告聲請預供擔
保為假執行，並無必要。另依被告聲請，諭知被告如預供擔
保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果無影響，爰不一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（依職權確定訴訟
費用額為5,290元由被告連帶負擔57％即3,015元，並應加給
自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，
餘由原告負擔。）。
中 華 民 國 114 年 8 月 7 日
三重簡易庭 法 官 王凱俐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 7 日
書記官 林昀蒨
附表：
項目 第一份租約（即系爭租約，本院卷第17至25頁） 第二份租約（本院卷第27至34頁） 簽署日期 110年3月24日 110年3月24日 出租人 陳進雄 諻驛企業有限公司 承租人 林秀蘭 晶華國際企業有限公司 承租範圍 新北市○○區○○路0段00號1樓、2樓（即系爭租賃物） 新北市三重區光復路2段45號2樓 租金 28萬元 5萬元 押金 99萬元 無約定 租賃期間 110年6月1日至113年5月31日 同左
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