臺灣高雄地方法院民事判決
113年度雄簡字第2385號
原 告 蔡尚蓉
蔡忠憲
共 同
訴訟代理人 簡大鈞律師
被 告 黃泰發
訴訟代理人 黃俊傑
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年6月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國107年12月15日向伊等生母蔡黃麗虹
承租其所有門牌號碼高雄市○○區○○街00巷0號房屋（下稱系
爭房屋），每月租金為新臺幣（下同）1,500元，約定租期
自107年12月15日起至110年12月15日止，蔡黃麗虹並有收取
押租金3,000元，且該租約第6條後段約定如被告未即時遷讓
返還房屋，蔡黃麗虹得按月請求違約金7,500元（下稱A租約
）。A租約屆滿後，雙方未再訂立新租約，且被告仍繼續占
有房屋及交付租金，應視為不定期限租賃（下稱B租約）。
嗣蔡黃麗虹於111年5月21日死亡，B租約已由伊等共同繼承
，惟伊等目前欲將系爭房屋收回自住，且被告自111年7月起
即未再依約繳付租金，尚欠租金39,000元，而伊等已於113
年8月29日向被告終止B租約，故兩造間已無租賃關係存在，
自得請求被告遷讓返還系爭房屋及給付欠租39,000元，並請
求B租約終止後繼續占用系爭房屋，按月以7,500元計算之違
約金。爰依B租約法律關係及民法第450條第2項、第455條前
段、第179條等規定起訴，聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返
還原告；㈡被告應給付原告39,000元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付7,500元。
二、被告則以：A租約末段曾協議如伊支付90萬元予蔡黃麗虹，
蔡黃麗虹即應將系爭房屋過戶予伊，故伊否認原告為系爭房
屋所有人。又伊已於111年5月11日給付18,000元予蔡黃麗虹
，用以清償該年度租金，伊並非未繳租金，原告終止租約並
非合法等語置辯，聲明：原告之訴駁回。
三、得心證理由
㈠原告未合法終止B租約，不得請求被告遷讓返還系爭房屋：
⒈按租賃乃特定當事人間所締結契約，出租人既不以所有人為
限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利行使，例如欠租
催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之，始
能生效。再租賃權為債權 (財產權）之一種，自得為繼承標
的。是出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人地位及租賃
物所有權，於遺產分割前，自應由其繼承人全體承受（最高
法院82年度台上字第2685號、91年度台上字第1064號民事判
決意旨參照）。復按租賃權亦財產權一種，應由全體繼承人
共同繼承而為公同共有，依民法第263條準用第258條規定，
應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人
者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權
行使之不可分性。是出租人或承租人如欲終止租約，應由出
租人之全體繼承人向承租人為之，或由出租人向承租人之全
體繼承人為之，始生終止租約效力（最高法院62年台上字第
892號、64年台上字第2294民事判決先例意旨參照）。
⒉查蔡黃麗虹與被告於A租約屆滿後，曾再就系爭房屋成立B租
約，而B租約屬不定期限租賃等情，為兩造所不爭（卷第135
頁），堪信實在。又蔡黃麗虹於111年5月21日死亡，其繼承
人除原告外，尚有訴外人蔡漢明及蔡秀霞（下稱蔡漢明2人
），而繼承人僅約定系爭房屋由原告分割取得，B租約則未
經繼承人分割等情，有蔡黃麗虹之繼承系統表、分割協議書
及財政部高雄國稅局遺產稅免稅證明書等件可證（卷第155
、157、197頁），並經原告於審理時自認明確（卷第244頁
），依上說明，B租約應仍屬蔡黃麗虹全體繼承人公同債權
，則就該租約關於出租人租賃上權利行使，例如欠租催告、
終止租約之意思表示等事項，自應由原告及蔡漢明2人共同
為之，方屬適法。然比對原告所提113年8月9日桃園府前郵
局存證信函或起訴狀（卷第7、29頁），均僅由原告以其等
個人名義向被告為催告租金或終止租約之意思表示，並未一
同以其餘繼承人即蔡漢明2人名義向被告行使租賃權，不論
原告以上開存證信函或起訴狀終止B租約，均無可能生合法
終止效力，是B租約自仍繼續存在。
⒊至原告於最後言詞辯論期日雖改稱：蔡黃麗虹於A租約屆滿後
即未再與被告簽訂租約，故被告自該時起已屬無權占有云云
（卷第244至245頁）。然其於起訴及先前審理時均一致自認
蔡黃麗虹與被告於A租約屆滿後，仍有成立B租約（卷第10、
135頁），可見其前後所述已有不一，且原告就其後所述，
也未再提出證據證明先前自認與事實不符，則依民事訴訟法
第279條第3項規定，亦不得撤銷自認。
⒋承上所述，B租約既未經蔡黃麗虹之全體繼承人合法終止，現
時仍屬存在，則原告依民法第455條前段規定，請求被告遷
讓返還系爭房屋，即屬無憑。
㈡原告請求被告給付欠租及給付違約金或不當得利，均無理由
：
⒈按公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債
權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第
821條規定之準用，而應依同法第831條準用第828條第3項規
定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，
或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺（最
高法院104年度第3次民事庭會議決議㈠參照）。
⒉查B租約現為原告及蔡漢明2人共同繼承自蔡黃麗虹而來，且
目前仍為蔡黃麗虹之全體繼承人公同共有，此經本院審認在
前，則基於B租約所生租金債權，自仍為全體繼承人公同共
有，然原告僅單獨請求被告給付欠租，復未舉證已徵得其他
公同債權人同意，於法即有未合，不能准許。
⒊又原告雖另引A租約第6條約定及民法第179條規定，請求被告
按月給付7,500元云云。然B租約既未經蔡黃麗虹之全體繼承
人合法終止，此際被告尚無返還系爭房屋義務，前已述及，
則被告既無違約或無權占有系爭房屋情形，原告猶主張被告
應按月給付7,500元至遷讓返還房屋之日止，核非正當，不
應准許。
四、綜上所述，原告依B租約法律關係及民法第450條第2項、第455條前段、第179條等規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及給付39,000元暨按月給付7,500元，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 4 日 高雄簡易庭 法 官 鄭宇鈜以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 7 月 4 日 書記官 賴怡靜